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中型房企發展樣本：弘陽內部的四大變革

剛剛登陸資本市場的弘陽地產（01996.HK，下稱“弘陽”）內部正在發生變革，其核心是通過管理對組織進行賦能，為邁向千億規模做好準備。

發起變革的核心人物之一就是弘陽集團執行總裁蔣達強。剛剛過了不惑之年的蔣達強在今年3月加入弘陽集團，此前他曾在國內多家知名公司任職高管，有豐富的從業經驗。對他而言，弘陽要從一家中型房企躍升至實現千億規模，組織再造和變革尤為重要。

“我們計劃2020年實現千億規模，而這里面的前提就是進行組織再造，當我們有了千億的管理能力，我們才能實現企業的跨越。”蔣達強告訴第一財經記者。

四大變革

“今年我們將在四個方面進行變革，圍繞戰略、機制、運營、信息化，希望讓企業的管理效率進一步提高。”蔣達強說。

從頂層設計看來，一個企業需要有一個核心戰略去指導企業發展，並聚焦企業的資源，才能形成自己的競爭力。

對於弘陽集團而言，其下屬地產、商業、物業三個板塊，每個板塊都進行具體規劃，蔣達強希望用戰略目標倒閉改革，並推動業務發展。

以核心的地產板塊為例，弘陽的戰略投資方向就是深耕區域和核心城市圈。考慮到弘陽的大本營在江蘇，因此會把江蘇市場進一步做透。同時，深耕長三角區域，把握這個區域經濟發展的紅利。同時，還將布局一些核心城市以及城市圈。

“中國未來的城市化、城鎮化進程還沒有結束，很多非一線城市機會還有很多，這就是弘陽的機會。”蔣達強說。

弘陽的招股書顯示，其計劃在長三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈為核心向周邊拓展，選擇性進駐長三角的三四線城市；在華南、華中、西南區域，重點關註節點型城市，例如武漢、天津、重慶、成都、鄭州、長沙等，以及這些節點城市形成的都市圈。

選擇好了布局區域後，拿地的方式和技巧尤為關鍵。如果選擇城市是“道”，那麽拿地就是“術”。因此，蔣達強給內部提出了4個拿地的方法論。

“我們不拿大地，不拿貴地，不投沒有人口流入的城市，少拿容積率低的項目。”蔣達強告訴記者。

比如，弘陽原則上不會考慮60萬平方米以上的大項目，寧願分成三四塊來拿，每塊都是10萬、15萬平方米的規模。此外，容積率太低的項目弘陽也盡量不拿，因為只能做低密度別墅產品。

這里面的核心邏輯是，弘陽需要提高周轉效率，而上述兩類土地將影響到弘陽的周轉效率。對於房地產而言，周轉的快慢影響資金效率，通過提高周轉將有助於增加經營杠桿，實現規模更加快速的發展。

有了戰略之後，進行戰略落地的保障機制尤為重要，團隊執行力的激發，需要良好的激勵手段。

“我們在機制上主要設計了更多的激勵手段，包括業內流行的跟投，但是要保證團隊跟投後可以及時獲取收益，而不是去綁定團隊。希望我們的及時激勵效果，能激發團隊每個人的潛力。”蔣達強說。

除了激勵保障以外，運營和信息化建設同樣重要，對於一個沖擊千億的房企，未來的管理規模將是巨大的，因此設計好運營體系和流程，才可以避免出現“大公司病”，也就是所謂的溝通障礙。

“我們把設計、采購、成本、工程等全都歸入大運營體系，實現標準化，這樣有助於管控並實現管理效能提高。此外，我們投資了幾千萬，把全集團的數據系統打通，進行數據一次輸入全面共享。信息透明之後，有助於各個部門的協同配合，將降低溝通成本，提高效率。”蔣達強說。

按照規劃，弘陽將在近期實現上海、南京雙總部設置，上海承擔了戰略、投資、人才等功能。通過上市、總部職能遷移，為進一步發展蓄力。

最後的窗口期

事實上，弘陽的上市只用了8個月時間準備。無論是主動還是被動，弘陽也明白房地產的窗口期已經不多。

“我們希望趕上最後的窗口期，實現規模和效率發展，未來的地產商都會朝著精細管理的路徑去發展。而有了一定規模，才能進行風險對沖，在城市輪動周期中保證發展的可持續性。”蔣達強說。

從某種意義看，規模雖然並非萬能，但是沒有規模的房企面臨的風險可能更大。

“集團進入千億之後，我們的營銷壓力小了很多，因為布局城市多，所以我們可以在不同城市周期進行銷售拿地，有助於我們的風險平衡。”一位TOP20房企營銷總告訴記者。

對於很多中型房企而言，經常會面臨兩個問題，第一是組織架構的不完善，第二是區域布局的不均衡。

因此，上市、擴張、重構是這些房企都需要解決的問題。

從行業集中度看，規模房企的優勢正在不斷凸顯。

國信證券的統計數據表明，2017年，中國房地產銷售 TOP5 和 TOP10 市場集中度分別為 16.9%、24.1%，較2016年末分別提升了4和5.2個百分點，但對比美國的市場集中度，尚分別有6.7和9.1個百分點的差距。

但2018年1~6月，中國TOP5和TOP10市場集中度進一步提升至21.37%和29.72%，已經接近美國水平。

這意味著，行業整合時代周期開始見頂，未來的發展朝著更精細化路徑邁進。

事實上，包括大發、中梁、新力等公司均在籌備上市，以期待贏得更多的市場機會。

“很多中型房企面對市場競爭均需要更多資金進行擴張，登陸資本市場是實現規模增長的重要一步，將為其下一步規模發展做好準備。”同策咨詢研究總監張宏偉告訴記者。

易居企業集團CEO丁祖昱預計，2018年TOP4房企總規模或近3萬億，未來房企集中度將進一步提升，TOP10房企集中度有望達35%。

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021-22002972或021-22002335；[email protected]

責編：彭海斌

弘陽地產集團(1996)專區

1 : GS(14)@2018-04-06 16:51:58

http://www.redsun.com.cn/big5/product.aspx?type=14
以誠筑家，夢想生活服務商
弘陽地產集團，中國地產百強企業，擁有國家房地產一級開發資質企業。始終堅持“區域聚焦、城市深耕”戰略，攜手眾多一線品牌企業強強聯合，深耕長三角地區，布局全國。

南京、蘇州、無錫、常州、南通、鎮江、揚州、泰州、徐州、合肥、滁州、亳州、馬鞍山、蚌埠、淮北、湖州等地，累計開發建設80余個精品項目，開發面積超1000萬平方米。

弘陽地產用產品踐行人文關懷，洞悉人性本源需求，著眼城市的長遠未來，傾心于對人居產品近乎完美的追求，為客戶創造美好人居價值。

面對城市生活形態的更迭，以及消費者不斷變化的需求，2017年，弘陽地產為每個夢想量身定制，全新推出產品線，即時光系、昕悅系、燕瀾系、天宸系與TOP系。

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2 : GS(14)@2018-04-06 16:52:15

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018040201_c.htm
招股書

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3 : GS(14)@2018-06-29 06:37:54

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20180629036_C.pdf
招股書

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4 : GS(14)@2018-07-08 17:53:09

1. 我們是一家中國江蘇省領先的綜合性房地產開發商，專注於住宅物業開發以及商業及
綜合用途物業的開發、運營及管理。通過扎根南京、深耕江蘇、佈局長三角，我們已在江
蘇省建立了穩固的區域性龍頭地位。自1999年南京紅太陽註冊成立，我們已在房地產開發
及銷售領域耕耘了近20年之久，成功建立了「弘陽」品牌，開發實力及行業地位獲得了廣泛
認可。於業績記錄期，我們保持穩定增長。我們的收入從2015年的人民幣5,376.8百萬元增至
2017年的人民幣6,139.7百萬元。我們的毛利從2015年的人民幣2,251.8百萬元增至2017年的人
民幣2,491.6百萬元。
2. 我們已建立起「弘陽」品牌，在長三角地區享有很高的聲譽及知名度。於2017年，我們
被中國房地產業協會、上海易居房地產研究院、中國房地產測評中心及江蘇省房地產業協
會評為中國房地產開發企業100強、發展潛力10強、品牌價值華東10強及江蘇省綜合實力前
三強。根據克而瑞中國房地產企業銷售排行榜，於2017年，以銷售套數計，我們在南京市
位居第三。
針對不同客戶的需求對產品進行設計及打造，並實施高標準的質量控制，是我們的生
命線。於產品定位方面，我們對客戶需求進行深入研究，推出了覆蓋從品質剛需到頂級物業
的五大產品線，即時光系、昕悅系、燕瀾系、天宸系與TOP系，適合不同消費人群的需求。
我們採用優質的材料及配件進行施工及裝修，並嚴格審查承包商的工作。我們對產品的質
量監控內部指標為「毫米級的質量誤差」。我們力求通過精益求精的工程施工及質量控制措
施來滿足客戶的需求。
我們兼備平衡的房地產開發及運營能力。在開發住宅物業的同時，我們也經營涵蓋商
場、遊樂園、社區中心、酒店及辦公樓的商業綜合體。該等商業物業樓宇大多毗鄰我們的
住宅物業項目，為住戶提供配套服務，從而亦提升了我們住宅物業項目的價值。於業績記
錄期，我們的商業物業平均出租率維持在90%以上，運營收入分別為人民幣226.7百萬元、
人民幣193.1百萬元及人民幣166.4百萬元。截至2018年3月31日，我們的商業物業總建築面積
達到627,880平方米，公允價值達到人民幣8,803.0百萬元。
3. 我們主要在長江三角洲地區一帶開展業務活動，而該地區為中國經濟最繁榮及活躍的
地區之一。於業績記錄期及截至2018年3月31日，我們已開發多項物業組合，包括25個已竣
工項目、50個開發中項目及18個持作未來開發項目。我們憑藉對長三角地區房地產市場的
深刻了解，策略性地選定和獲取了該地區的優質土地，作我們未來於江蘇省及安徽省的物
業開發之用。截至2018年3月31日，就權益佔比而言，我們擁有總建築面積約6,833,071平方
米的土地儲備，其中包括(i)可銷售及可租賃建築面積約580,789平方米的已竣工物業，佔我
們總土地儲備的8.5%，(ii)總建築面積約4,326,438平方米的開發中物業，佔我們總土地儲備
的63.3%，及(iii)總建築面積約1,925,844平方米的持作未來開發物業，佔我們總土地儲備的
28.2%。在銷售速度合理穩定發展的情況下，我們現有的土地儲備可支撐我們三年左右的均
衡發展。
4. 我們的業務模式
我們的業務運營包括三個主要業務分部：(i)房地產開發與銷售；(ii)商業物業投資與經
營；及(iii)酒店業務。我們自我們開發的住宅物業及配套零售空間銷售、商業物業投資與經
營的租金收入以及酒店業務的服務費收入獲得收入。
我們將我們的項目規劃和設計工作外包給合資格承包商，並將我們項目的建築工作外
包予外部建築公司。
由於中國房地產業競爭非常激烈及行業變化迅速，我們須持續監控變化中的市況及適
當時調整我們項目的售價
5. 土地儲備
下表載列我們土地儲備截至2018年3月31日按地理位置劃分的建築面積明細：
已竣工 開發中 未來開發
土地儲備
總量
佔土地儲備
總量的
百分比
附屬公司開發的物業項目
未售可銷售
建築面積(1)
持作投資
可出租
建築面積(1)
開發中
建築面積(1)
規劃
建築面積(1)
總
建築面積(1)
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （%）
常州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38,815 — 709,326 367,443 1,115,584 16.3%
南京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36,852 446,916 491,406 69,629 1,044,803 15.3%
蘇州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10,876 — 635,992 — 646,868 9.5%
無錫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37,599 — 30,976 530,811 599,386 8.8%
滁州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 452,999 — 452,999 6.6%
合肥 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 234,567 61,778 296,345 4.4%
重慶 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ——— 267,819 267,819 3.9%
泰興 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 152,984 — 152,984 2.2%
徐州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ——— 128,110 128,110 1.9%
鎮江 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 82,105 — 82,105 1.2%
南通 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 61,479 — 61,479 0.9%
小計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124,142 446,916 2,851,834 1,425,590 4,848,482 71.0%
合資企業持有的項目
南京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,433 — 166,817 — 175,250 2.6%
蘇州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,298 — 54,407 — 55,705 0.8%
應佔小計(2)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9,731 — 221,224 — 230,955 3.4%
聯營公司持有的項目
南京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 437,409 35,925 473,334 6.9%
南通 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 201,608 66,071 267,679 3.9%
蘇州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 218,632 — 218,632 3.2%
亳州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ——— 160,973 160,973 2.4%
徐州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ——— 115,217 115,217 1.7%
合肥 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 104,531 — 104,531 1.5%
常州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 77,687 — 77,687 1.2%
揚州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 66,899 — 66,899 1.0%
無錫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ——— 65,155 65,155 0.9%
鎮江 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ——— 56,913 56,913 0.8%
滁州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 53,931 — 53,931 0.8%
馬鞍山 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 50,955 — 50,955 0.7%
湖州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 41,728 — 41,728 0.6%
應佔小計(2)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 1,253,380 500,254 1,753,634 25.6%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133,873 446,916 4,326,438 1,925,844 6,833,071 100.0%
6. 第一太平戴維斯已評估我們的物業權益，截至2018年3月31日，本集團應佔的甲類物業
總市值及乙類物業投資總值（非市值基準）分別為人民幣21,639.3百萬元及人民幣7,879百萬
元。有關我們甲類及乙類物業估值的詳情，請參閱附錄三「物業估值報告」。與我們物業估
值中所作假設有關的風險請參閱「風險因素 — 與我們的業務有關的風險 — 我們物業的評估
價值可能會與其實際可變現價值不同，且可能發生變動，而倘我們物業的實際可變現價值
大幅低於其評估價值，可能對我們的業務、經營業績及財務狀況造成重大不利影響」。
7. 我們的主要供應商為建築材料供應商及建築承包商。截至2015年、2016年及2017年12月
31日止年度，向五大供應商（均為獨立第三方）作出的採購額分別佔我們於同期總採購額的
20.6%、22.3%及23.9%。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，向最大供應商作出的
採購額分別佔我們於同期總採購額的5.4%、7.1%及9.0%。於業績記錄期，我們與五大供應
商平均擁有約三年的業務關係。
8. 我們的主要供應商為建築材料供應商及建築承包商。截至2015年、2016年及2017年12月
31日止年度，向五大供應商（均為獨立第三方）作出的採購額分別佔我們於同期總採購額的
20.6%、22.3%及23.9%。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，向最大供應商作出的
採購額分別佔我們於同期總採購額的5.4%、7.1%及9.0%。於業績記錄期，我們與五大供應
商平均擁有約三年的業務關係。
9. 我們努力成為全國頂尖且受信賴的綜合性房地產開發商。為達致目標，我們擬推行以
下策略：(i)繼續深耕長三角區域的市場，同時選擇性拓展新市場，形成「1+3+X」的區域佈局
（即長三角、華中、華南、西南及其他地區）。請參閱「業務 — 概覽 — 我們的戰略」；(ii)繼續
採用多元化的拿地策略，豐富和優化我們的土地儲備；(iii)以客戶為導向，進一步提升產品
質量及設計，為客戶創造價值；(iv)以輕資產模式作為拓展商業板塊的主要路徑，推廣「弘
陽」品牌，與住宅物業開發板塊形成協同效應；(v)提升運營效率，追求快速周轉，提高資金
使用效率；及(vi)加速人才體系建設，吸引行業內優質人才。
10. 我們的業務運營包括三個主要業務分部：(i)房地產開發與銷售；(ii)商業物業投資與經
營；及(iii)酒店業務。我們自銷售我們開發的住宅物業及配套零售空間、商業物業投資與經
營的租金收入以及酒店業務的服務費收入獲得收入。下表載列我們於所示期間按業務線及
收入性質劃分的總收入明細：
截至12月31日止年度
分部 收入性質 2015年 2016年 2017年
（人民幣千元） （人民幣千元） （人民幣千元）
房地產開發與銷售 . . . . . . . . . . . . 物業銷售 5,124,160 8,549,007 5,938,391
商業物業投資與經營 . . . . . . . . . . 租金及
管理費收入 226,727 193,070 166,420
酒店業務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 服務費收入 25,912 33,388 34,861
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,376,799 8,775,465 6,139,672
11. 於業績記錄期，我們大部收入來自物業銷售。下表列載我們於業績記錄期的主要經營
業績：
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
除營業稅
及附加後
收入
已確認
建築
面積
已確認
平均售價
除營業稅
及附加後
收入
已確認
建築
面積
已確認
平均售價
除營業稅
及附加後
收入
已確認
建築
面積
已確認
平均售價
（人民幣千元） （平方米） （人民幣元╱平方米） （人民幣千元） （平方米） （人民幣元╱平方米） （人民幣千元） （平方米） （人民幣元╱平方米）
南京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,207,543 438,282 9,600 5,288,698 467,095 11,323 4,916,801 408,418 12,039
蘇州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ——— 949,500 95,170 9,977 606,782 58,806 10,318
常州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 706,080 118,915 5,938 607,813 100,596 6,042 171,139 21,834 7,838
無錫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48,630 2,905 16,740 31,413 2,364 13,288 93,700 5,814 16,116
南通 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161,169 21,732 7,416 738,732 100,833 7,326 81,923 11,792 6,947
常熟 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 738 250(1) 2,952 932,851 59,727 15,619 68,046 5,697 11,944
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,124,160 582,084 8,803 8,549,007 825,785 10,353 5,938,391 512,361 11,590
12. 下表載列我們於所示年度按分部劃分的毛利及毛利率。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率
（人民幣
百萬元）
(%) （人民幣
百萬元）
(%) （人民幣
百萬元）
(%)
房地產開發與銷售 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,137.8 41.7% 2,464.6 28.8% 2,397.4 40.4%
商業物業投資與經營 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131.5 58.0% 100.3 52.0% 107.1 64.4%
酒店業務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (17.5) (67.5)% (9.3) (27.8)% (12.9) (37.0)%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,251.8 41.9% 2,555.6 29.1% 2,491.6 40.6%
13. 首次公開發售前購股權計劃
採納首次公開發售前購股權計劃後及截至最後可行日期，已有條件向39名承授人（包括
4名董事、3名高級管理團隊成員、3名本公司關連人士（本公司董事及最高行政人員除外）及
29名其他承授人）授出首次公開發售前購股權以認購合共112,000,000股股份，約佔本公司緊
隨資本化發行及全球發售完成後的已發行股本（不計及因超額配售權、首次公開發售前購股
權及根據首次公開發售後購股權計劃可能授出的購股權獲行使而可能配發及發行的任何股
份）的3.5%。就各項首次公開發售前購股權計劃的行使價為發售價的80%。將不會根據首次
公開發售前購股權計劃進一步授出購股權。
截至最後可行日期，所有首次公開發售前購股權均未獲行使且仍可行使。假設尚未行
使的首次公開發售前購股權獲悉數歸屬及行使，按當時發行的3,312,000,000股股份（不計及
因超額配售權及根據首次公開發售後購股權計劃可能授出的購股權獲行使而可能配發及發
行的任何股份）計算，股東緊隨上市後持有的股權比例可能會被攤薄約3.4%。
有關首次公開發售前購股權計劃主要條款及承授人的詳情，載於附錄五「D.其他資料 —
1.首次公開發售前購股權計劃」一段。
14. 全球發售統計數據(1)
發售規模： 初步為本公司經擴大已發行股本的25%
發售結構： 初步為香港公開發售的10%（可予重新分配）及國際發售的90%
（可予重新分配及視乎超額配售權行使與否而定）
超額配售權： 最多達全球發售項下初步可供認購的發售股份數目的15%
每股發售價： 每股發售股份2.18港元至3.18港元
按發售價每股股份
2.18港元計算
按發售價每股股份
3.18港元計算
股份市值(2)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,976百萬港元 10,176百萬港元
每股未經審核備考經調整合併有形資產淨值(3)
. . . . . . . . . 3.64港元 3.89港元
15. 所得款項用途
我們估計，經扣除我們就全球發售應付的包銷費用及開支，假設超額配售權未獲行使，
我們將收取全球發售所得款項淨額約2,022.9百萬港元（假設發售價為每股發售股份2.68港元
（即指示性發售價範圍的中位數））。
我們擬動用全球發售所得款項淨額作以下用途：
‧ 約60%，或1,213.7百萬港元將用作開發現有物業項目或項目實施階段（即旭日愛上
城八區、南京2017G57地塊、泰興TX2017-20地塊、無錫2017-C-20(A)&(B)地塊、無
鍚XDG-2012-54地塊以及重慶一個新項目）的建造成本。有關我們項目的詳情，請
參閱「業務 — 我們的項目組合 — 物業開發項目組合」及「業務 — 房地產開發與銷售
流程 — 投資 — 土地獲取」；
‧ 約30%，或606.9百萬港元將用於償還若干現有計息銀行及其他借款的大部分，該
等借款均為我們項目公司的營運資金貸款，包括但不限於(i)人民幣180.0百萬元、
固定年利率7.50厘、2018年9月4日到期的兩年期借款，(ii)人民幣135.0百萬元、固定
年利率9.69厘、2018年10月25日到期的一年期銀行借款，及(iii)人民幣270.0百萬元、
固定年利率7.78厘、2018年12月11日到期的兩年期銀行借款；
‧ 約10%，或202.3百萬港元將用作一般營運資金。
請參閱「未來計劃及所得款項用途」。
16. 股息及可供分派儲備
於業績記錄期，我們並無宣派任何股息。我們並無固定股息政策，在遵守開曼群島相
關法律及章程細則的前提下，董事會全權釐定是否就任何期間建議宣派任何股息及將予派
付的股息數額。於釐定派付任何股息時，董事會將會評估本公司的盈利、現金流量、財務
狀況、資本需求、當前經濟狀況及董事認為相關的任何其他因素。概無保證將會於日後派
付任何金額股息，或根本不會派付。
我們若干附屬公司須受限於若干未償還貸款協議項下之股息派付。誠如董事所確認，
我們於業績記錄期及直至最後可行日期宣派及╱或派付股息並無違反貸款協議之任何限制。
請參閱「財務資料 — 股息及可供分派儲備」。
17. 上市開支
有關全球發售的上市開支主要包括包銷佣金及專業費用。於業績記錄期，我們產生的
上市開支約為人民幣8.8百萬元，其中人民幣6.6百萬元計入我們截至2017年12月31日止年度
的行政開支內及人民幣2.2百萬元已資本化並將於上市後計入股本。我們目前預期於業績記
錄期末之後將產生人民幣91.3百萬元的進一步開支，其中人民幣26.9百萬元將計入收益表及
人民幣64.4百萬元將計入我們的權益。董事預期，該等開支不會對我們截至2018年12月31日
止年度的財務業績造成重大不利影響。
18. 近期發展
由於我們的業務模式以及我們經營所在的整體經濟及監管環境並無重大變動，我們的業
務經營於業績記錄期後及直至本招股章程日期保持穩定。根據我們的未經審核管理賬戶，
截至2018年4月30日止四個月我們的收入較2017年同期大幅增長，原因是我們於2018年前四
個月交付了更大的建築面積。截至2018年4月30日，我們的資產總值保持穩定。我們的毛利
率從截至2017年12月31日止年度的40.6%減至截至2018年4月30日止四個月的33.0%，原因是
2017年交付項目的土地獲取成本低於2018年前四個月所交付的項目。
自2018年1月1日至本招股章程日期期間，我們已合共獲得15個項目，總佔地面積約為
886,483平方米，總對價約為人民幣6,978.4百萬元。該等新地塊位於重慶、杭州、句容及成都
等十個城市。截至最後可行日期，我們已獲得七幅地塊的土地使用權證。此外，業績記錄
期後，我們收購擁有若干地塊土地所有權的公司的股本權益。請參閱「業務 — 房地產開發
與銷售流程 — 投資 — 土地獲取 — 收購公司的股本權益或投資該等公司」。
經審慎周詳考慮後，董事確認，自2017年12月31日起直至本招股章程日期，我們的財務
及貿易狀況或前景並無重大不利變動，且自2017年12月31日以來，並無發生將對附錄一所
載會計師報告所示資料造成重大影響的事件。
19. 項目融資
我們主要通過銀行借款、信託及其他融資以及控股股東弘陽集團的注資為項目開發提供
資金。於2017年5月，弘昇（一家於英屬維爾京群島註冊成立的公司，由弘陽集團（並非本集
團一部分）全資擁有）發行了250百萬美元的優先票據（「2017年5月票據」），年利率為7.875%，
將於2020年5月到期。於2018年1月，弘昇增發了於2018年到期、本金總額為125百萬美元的
8.5%有擔保優先票據，該等票據已與於2017年11月發行、於2018年到期的尚未償付250百萬美
元的8.5%有擔保優先票據合併並組成一個單一系列（統稱「2017年11月票據」）。弘昇於2018年
5月進一步發行250百萬美元的有擔保優先票據（「2018年5月票據」，與2017年5月票據及2017
年11月票據統稱「票據」），年利率為8.50%，將於2019年5月到期。發售票據所得款項淨額的
絕大部分已作為實繳資本注入本集團。有關弘昇發行的票據的詳情，請參閱「業務 — 項目
融資 — 公司債券」。
上市後，預計本公司將成為開展境外融資的公司，所籌得資金將僅用於本集團的業務，
以令本公司獨立於其控股股東的財務獨立性不會受有關境外融資的影響。弘陽集團及其聯
營公司（並非本集團的組成部分）或會充當境外融資公司，以籌集資金用於弘陽集團的傢俱
建材城業務以及物業管理業務，該等業務獨立於本集團的物業開發業務。
於2018年4月，我們與四川信託有限公司達成了額外信託及其他融資安排。詳情請參閱
「業務 — 項目融資 — 信託及其他融資安排」。

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5 : GS(14)@2018-07-08 18:26:58

19. 風險: 依賴中國地產市場、增加土地儲備、資金、銷售、多項融資方式如發債、銀行債務及信託等、建築成本、政府批文、稅、估值、時間控制、現金流量、債務、利率、合資公司、收購、承包商、擴張、開發中物業、公允值變動、發展新區域、租戶、租金收入、經營及維護成本、物業升級、流動性、部分物業是防空工程、為物業貸款擔保、面積和出售有相差、法律、所有權證、索償，支付土地出讓金、人、健康及環境、銀監會、保險、內控、政府、激烈競爭、匯率

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6 : GS(14)@2018-07-08 18:46:16

20. 1995年成立，最初稱為紅太陽、搞建築材料，後轉型做住宅房產，再轉型做商業地產，由南京做起，擴至多個城市，然後引資重組上市

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7 : GS(14)@2018-07-08 21:46:05

21. 投資。對於項目投資，我們建立了詳細的指標評價體系。在投資前，我們考慮的主要
指標包括：貨地比、毛利率、淨利潤、開盤時間、去化週期、現金流回正週期等。我們亦
要求在投資前的項目可行性報告和項目投資決策中明確初步融資安排，並進行實時現金流
量評估。我們在投資前、投中和投後均嚴格控制這些指標，對於違反指標的情況有明確的
責任人。就合資企業項目，我們建立了尋求快周轉、高利潤及低風險的拿地方針，力求投
有所得、投有多得。
融資。我們實施穩健的財務政策，不斷豐富融資渠道以滿足資本需求。我們的資金來
源多種多樣，包括商業銀行提供的土地抵押融資、項目開發融資、固定資產融資及營運資
金貸款，信託公司及資產管理公司提供的債務融資以及股東增資。為了維持穩定的融資來
源及較低的融資成本，我們與中國許多主要銀行，包括農業銀行、中國銀行、工商銀行、
交通銀行等，建立了緊密合作關係。於業績記錄期，我們向長安信託、紫金信託等主要信
託公司及中國華融資產管理股份有限公司等主要資產管理公司尋求融資。截至2018年4月30
日，我們的銀行融資總額為人民幣11,494.0百萬元，其中未動用銀行融資為人民幣870.8百萬
元。
此外，我們奉行審慎的金融管理做法，通過密切監控現金狀況及借款到期狀況來管理
流動資產水平，以確保營運資金充足。鑒於我們多元化的資本來源、高質量的項目組合以
及中國人民銀行下調貸款基準利率的政策，我們持續檢討我們的債務結構。截至2017年12
月31日，一年內到期的貸款、一至二年及二至五年到期的貸款，以及超過五年到期的貸款
分別佔我們未償還債務總額的39.9%、20.2%、33.8%及6.1%。憑藉我們與銀行的緊密關係以
及我們良好的信貸歷史，我們認為，我們將能夠以較低利率置換若干現有借款從而降低我
們的融資成本。於2015年、2016年及2017年，我們債務的實際利率合共分別為8.38%、7.72%
及7.52%。
管理（運營）。我們建立了「大運營」管理體系，通過對成功開展大規模及複雜業務經營
而言屬必需的標準化項目開發及管理流程、明確的會議決策機制、評價指標體系及各類信
息系統來提升經營效率。我們的管理體系包含詳細的經營指標體系及項目週期內各階段主
要工作流程的詳細步驟，並設有明確的責任人及完成標準。例如，在開盤環節，我們要求各
城市開發團隊在獲得土地後85天內實現開工、180天內實現有質量的開盤作為目標。為此，
我們制定「180天開盤實現路徑」，明確重要時間節點及分配各業務支持線參與開發過程，
進行效率化的報批報建工作。同時，我們對首開區和示範區規劃設計、部品部件進行標準
化，並與優質的總包單位及其他供應商建立良好關係，成為長期戰略合作夥伴。
我們的信息技術系統可以監控實時數據，為項目評價指標體系提供數據參照。在公司總
部弘陽大廈四樓，我們設立了可供遠程監控項目實施情況的監控中心作為運營管控平台。
這裏亦是接收客戶反饋的「400」全國投訴服務熱線總部所在地，旨在繼交付時「一戶一驗」
後，繼續監控產品質量，為客戶提供方便及快捷的服務。
退出（營銷）。我們建立了完善的營銷管理體系，包含產品定位管理、營銷策略管理、底
價管理、費率管理及目標管理。我們的總部負責審核每個項目的產品定位和營銷策略，以
確保其合理性並符合公司的整體策略和價值主張；本集團管理層控制底價，而授予當地分
支機構調整售價和優惠的自主權；本集團管理層亦控制銷售佣金費率，並管理銷售目標。
另外，針對每個營銷階段，我們有多套標準化的營銷方案及不同類型的獲批營銷活動。完
善的營銷機制能極大程度提高我們項目的去化率。
倚賴有明確時間要求、責任人和考核標準的回款機制，我們的營銷部門和財務部門緊
密配合，針對客戶自有資金、不同銀行按揭貸款、公積金貸款等分別制定了策略，使銷售
回款快速回流，資金周轉率不斷提高，現金流回正時間不斷縮短。總體而言，我們相信，
我們標準化的項目執行流程可以複製到未來的項目中，有助於我們進一步提升退出效率。
22. 於業績記錄期，我們通過公開招拍掛獲取的土地總佔地面積約為1,802,665平方米。
23. 收購公司的股本權益或投資該等公司
我們通過收購擁有目標土地的土地使用權的公司的股本權益或投資該等公司獲取部分
土地。該方式令我們可直接與目標公司或對手方協定條款及條件，而使我們以具競爭力的
價格獲得目標土地。
於業績記錄期，我們通過收購持有土地使用權的公司的股本權益取得的土地總佔地面
積約為270,678平方米。通常，我們直至我們的合資企業及聯營公司開始自彼等交付其所開
發物業而產生收入時，方會自彼等錄得收益。於業績記錄期，我們對合資企業及聯營公司
的投資大幅增加。截至2015年、2016年及2017年12月31日，對合資企業的投資分別為零、人
民幣152.9百萬元及人民幣639.5百萬元。截至同日，我們對聯營公司的投資分別為人民幣0.5
百萬元、人民幣59.1百萬元及人民幣805.9百萬元。截至2015年及2016年12月31日止年度，我
們應佔合資企業及聯營公司的虧損分別為人民幣15.2百萬元及人民幣31.9百萬元。截至2017
年12月31日止年度，我們應佔合資企業及聯營公司的收益為人民幣418.1百萬元。請參閱「風
險因素 — 與我們的業務有關的風險 — 我們可能受到影響我們與合資企業和聯營公司合作
夥伴之間關係或經營項目的重大問題的不利影響」。
於業績記錄期後及截至最後可行日期，我們已收購以下公司的股權。
董事已確認，據其作出一切合理查詢後所深知、深悉及深信，對手方及對手方的最終
實益擁有人為獨立第三方。董事亦認為，交易條款乃屬公平合理，且符合股東的整體利益。
24. 信託及其他融資安排
與中國其他房地產開發商相似，在日常業務過程中，我們有時會與信託公司或資產管
理公司訂立融資安排，以為我們的物業開發提供資金。相較於銀行借款，信託及其他融資
安排通常在可獲得性、審批安排及還款規定等方面具有更大的靈活性，因此為我們部分項
目開發提供了可選擇的更高效的資金來源，尤其在銀行信貸收緊的環境下。
截至2017年12月31日，信託及其他融資安排的未償還總額佔我們截至同日借款總額的
19.9%。有關信託及其他融資安排所適用相關法律法規的其他資料，請參閱「監管概覽 — 房
地產融資法規 — 房地產開發及購地融資」。
25. 下表載列我們截至所示日期按類型劃分的信託及資產管理融資借款的本金結餘總額：
截至2017年12月31日 截至2018年4月30日
數量
人民幣
（千元） 數量
人民幣
（千元）
I類 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1,807,758.16 2,586,046.9
II類. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 946,006.7 1 246,006.7
信託融資借款總額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2,753,764.87 2,832,053.6
26. 發售2017年5月票據所得款項淨額約為241.0百萬美元，已用於本集團利益。於2017年7
月及8月，發售2017年5月票據所得款項淨額中的約人民幣1,277.2百萬元（相當於約192.3百萬
美元）由弘陽集團借予若干關連人士，後作為公司間貸款轉借予本集團。該等金額於合併財
務狀況表內錄為負債（應付關聯方款項），原因為根據《國際財務報告準則》其屬於實體因過
往事件而產生的現有責任這一負債分類，而該現有責任的結算預期將致使實體具經濟利益
的資源流出。截至2017年12月31日，我們已結清2017年5月票據產生的未償還負債。弘陽集
團隨後將發售2017年5月票據所得款項淨額主要用於傢俱建材城業務的業務開發，該等款項
亦部分被弘陽集團用作營運資金。於2017年8月31日，發售2017年5月票據所得款項淨額中的
約30.3百萬美元作為實繳資本被注入本集團。該等金額於合併權益變動表內錄為股本（合併
儲備）。根據《國際財務報告準則》，股本包括實體擁有人的投資，加上通過牟利經營所賺取
及留作實體經營使用的投資的增加部分，減因非牟利經營及向擁有人作出分派而令擁有人
投資減少的部分。
於2017年11月，首次發售2017年11月票據所得款項淨額約為248.0百萬美元，已用於本集
團利益。於2017年12月12日，發售2017年11月票據所得款項淨額中的約220.0百萬美元作為實
繳資本被注入本集團。根據《國際財務報告準則》，該等金額於合併權益變動表內錄為股本
（合併儲備）。於2018年1月，發售增發2017年11月票據所得款項淨額約為126.0百萬美元。於
2018年4月19日，增發2017年11月票據所得款項淨額中的約30.0百萬美元被借予弘陽集團的傢
俱建材城業務（並非本集團的組成部分）。根據本集團及弘陽集團的業務需要及未來發展，
弘陽集團於2018年6月向本集團注資約63.0百萬美元作為繳足股本，於該注資後，弘陽集團
仍為本公司的唯一股東。弘陽集團計劃將餘下的所得款項淨額用於弘陽集團的一般企業用
途及其傢俱建材城業務。
發售2018年5月票據所得款項淨額約為248.3百萬美元。根據本集團及弘陽集團的業務需
要及未來發展，弘陽集團於2018年6月向本集團注資約125.0百萬美元作為繳足股本，於該注
資後，弘陽集團仍為本公司的唯一股東。弘陽集團計劃將剩餘的所得款項淨額用於弘陽集
團的一般企業用途及其傢俱建材城業務，及弘陽集團傢俱建材城業務的潛在若干貸款的部
分還款。
截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，本集團就公司間貸款產生的與發行公司
債券所得款項相關的利息開支分別為零、零及人民幣33.8百萬元（相當於約5.3百萬美元）。
同年，弘陽集團產生的有關公司債券的利息開支（未計入本集團）分別為零、零及人民幣53.1
百萬元（相當於約8.4百萬美元）。截至2015年、2016年及2017年12月31日，錄為應付關聯方款
項的發行公司債券所得款項的結餘分別為零、零及零。截至同日，錄為合併儲備的發行公
司債券所得款項的結餘分別為零、零及人民幣1,584.4百萬元（相當於約250.3百萬美元）
27. 高收益契約
根據規管票據的合同（「合同」），弘陽集團及其所有未指定為不受限制附屬公司的現有
及未來附屬公司（「受限制附屬公司」，連同弘陽集團統稱為「受控制集團」）（包括本公司及我
們的附屬公司）均受限於合同中的慣常高收益契約（「契約」）及其他條款。當中所載契約（可
按允許例外情況修改）、分拆及物質條件限制弘陽集團及受限制附屬公司於以下方面的能
力，其中包括：
‧ 產生或擔保額外債務或發行不合格或優先股；
‧ 就其股本宣派股息或購買或贖回股本；
‧ 進行投資或其他指定受限制付款；
‧ 發行或出售受限制附屬公司的股本；
‧ 由受限制附屬公司擔保債務；
‧ 出售資產；
‧ 設立留置權；
‧ 訂立出售及售後租回交易；
‧ 簽訂限制受限制附屬公司派付股息、轉讓資產或進行公司間貸款的能力的協議；
‧ 與股東或聯屬人士訂立交易；
‧ 從事除與房地產開發、商業物業經營、傢俱建材批發零售及物業管理業務相似或
相關、配套或補充的業務外的任何業務；及
‧ 進行整合或合併。
2017年5月票據、2017年11月票據及2018年5月票據的條款及條件基本相同。請參閱「附
錄六 — 送呈公司註冊處處長及備查文件 — 備查文件 — (k)就發行2017年5月票據而於2017年
5月22日刊發的發售備忘錄、就發行2017年11月票據而於2017年11月15日及2018年1月19日刊
發的發售備忘錄以及就發行2018年5月票據而於2018年4月27日刊發的發售備忘錄（視情況而
定）中有關本集團相關契約及限制的章節；」。
弘陽集團及受限制附屬公司進行契約所限制的上述交易的能力受彼等在獲准籃子以及
其他例外及分立情況下的能力所限制，但其並未被禁止進行該等交易。隨著時間推移，若
干籃子可能增長或減少，而其他籃子可能僅為一次性。除籃子外，契約亦涵蓋大量特定例
外情況，該等例外情況條理清晰，以使弘陽集團及受限制附屬公司能夠在日常業務過程中
靈活地進行交易並發展其業務（假定該等業務符合票據持有人的利益）。下文載列主要限制
項若干主要例外情況概要。
(a) 對債務與優先股的限制。弘陽集團獲准產生任何債務，惟弘陽集團的固定費用償
付比率1
至少為2.5:1.0及已發生的票據違約並無持續。即使弘陽集團的固定費用償
付比率在該水平以下，但若根據有關債務相關許可債務的條件獲得滿足，則弘陽集
團及受限制附屬公司仍可產生「許可債務」（定義見合同），如銀行融資債務、購買款
項債務、無追索權應收款項類融資2
、全部現有債務、許可再融資、短期營運資金
融資及於日常業務過程中產生的若干其他債務。弘陽集團估計其截至2018年4月30
日的未動用獲准債務籃子逾人民幣150億元，為弘陽集團預留充足空間承擔其他債
務。
(b) 對受限制付款的限制。弘陽集團及受限制附屬公司獲許可按比例向該等受限制附
屬公司任何類別股本的所有持有人宣派及派付任何股息或分派，惟須由弘陽集團
直接或間接擁有大多數有關股本。這意味著只要弘陽集團擁有我們大多數股份，
則我們按比例宣派及發放股息或分派的票據不會受限。弘陽集團及受限制附屬公
司亦獲許可進行「許可投資」（定義見合同）。此外，倘（其中包括）(i)固定費用償付
比率至少為2.5:1.0；及(ii)票據發行日期後的受限制付款總額不超過根據有關契約條
款並主要聯繫弘陽集團的累計合併淨收益進行計算的總額（統稱「一般受限制付款
籃子」），則弘陽集團及受限制附屬公司獲許可由受控制集團支付「受限制付款」，
例如股息、股本贖回、提前認購或贖回次級債務或除「許可投資」外的投資。契約
准許弘陽集團及受限制附屬公司進行若干其他特定種類付款，即使並未達到上述
要求。截至最後可行日期，於票據發行日期後作出的受限制付款總額並無超過一
般受限制付款籃子。
(c) 對與股東及聯屬人士進行交易的限制。弘陽集團及受限制附屬公司獲准按不遜於
可資比較公平交易可獲得的公平合理條款與彼等各自的聯屬人士進行交易，惟須
將國際公認的會計、評估或投資銀行公司就該等總額超過15百萬美元的交易所發
表的財務觀點的公平意見書送達受託人。一般業務過程中的若干聯屬交易及其他
指定聯屬交易亦已獲批准。
(d) 對留置權以及出售及售後租回交易的限制。弘陽集團及受限制附屬公司獲准產生
「許可留置權」（定義見合同），如於一般業務過程中產生或因法律施行而產生的若
干留置權、擔保若干最多佔資產總值3
35%的許可債務的留置權及於票據發行日期
存在的所有留置權。
(e) 對資產出售的限制。倘（其中包括）有關資產出售乃按公允價值作出及所收對價至
少75%為現金或現金等價物，則弘陽集團及受限制附屬公司獲准完成相關資產出售 4
（惟出售其全部或絕大部分資產除外）。弘陽集團及受限制附屬公司獲准使用資產
出售所得款項淨額從個人持有資產中認購資產及股本，該等資產均與其核心業務
有關，或於收到該等所得款項淨額後360日內償還優先債務。
(f) 對出售及發行受限制附屬公司股本的限制。倘（其中包括）弘陽集團及受限制附屬
公司根據上述「對資產出售的限制」契約使用該等出售或發行所得現金淨額，則彼
等獲准出售或發行股本。
契約及票據的其他條款屬境外資本市場上的慣常高收益契約，契約所施加限制的嚴格
程度不超過對在聯交所上市的中國物業開發行業的其他可資比較票據發行人施加的限制。
鑒於(i)弘陽集團及受限制附屬公司可通過所構成的契約限制若干籃子及例外情形在其日常業
務過程中靈活地進行交易及擴張業務；(ii)我們於2018年2月1日將若干位於江蘇省蘇州市、
無錫市及常州市並持有我們主要資產的附屬公司指定為不受限制附屬公司；及(iii)弘陽集團
及其受限制附屬公司截至2018年4月30日的估計未動用獲准債務籃子至少為人民幣150億元，
董事認為且聯席保薦人同意，我們今後的業務增長及擴張以及籌集資金與宣派股息的能力
不會受到契約的不利影響。
遵守高收益契約
與規定借款人持續遵守指定條款的一般商業貸款協議中的維持契約相反，契約以發生
為基礎，即弘陽集團及受限制附屬公司僅須在主動計劃採取公司行動（比如產生額外債務、
支付股息或出售任何資產）時測試是否符合契約。在根據契約採取任何公司措施前，弘陽集
團及本集團財務部及法律部會審閱關鍵財務標準並諮詢彼等的外部核數師及法律顧問，確
保彼等遵守契約。
28. 商業物業投資與經營
與我們的業務策略相一致，我們持有並運營我們開發的大部分商業物業作長期投資用
途。該等商業物業包括弘陽廣場及我們住宅項目所附帶的零售空間。我們持有該等商業物
業用作資本增值及租金收入。此外，我們向特定租戶收取場地使用費及廣告位使用費。截
至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，商業物業投資與經營所產生的收入分別為人
民幣226.7百萬元、人民幣193.1百萬元及人民幣166.4百萬元，佔我們於相關期間的總收入的
4.2%、2.2%及2.7%。
29. 下表載列我們的商業物業於所示期間所產生按項目劃分的收入明細。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
收入
佔投資物業
總收入的
百分比 收入
佔投資物業
總收入的
百分比 收入
佔投資物業
總收入的
百分比
（人民幣千元） （%） （人民幣千元） （%） （人民幣千元） （%）
南京弘陽廣場. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224,671 99.1 191,198 99.0 164,445 98.8
　租金及物業管理費 . . . . . . . . . . . . 185,224 81.7 163,825 84.9 163,695 98.4
　來自主題公園的收入 . . . . . . . . . . 39,447 17.4 27,373 14.1 750 0.4
其他零售空間(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . 2,056 0.9 1,872 1.0 1,975 1.2
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226,727 100.0 193,070 100.0 166,420 100.0
30. 下表載列弘陽廣場及其他零售空間截至2017年12月31日的若干運營數據：
建築面積
（實際或估計） 出租率
開業時間
（實際或估計）
（平方米） （%） （月）
南京弘陽廣場 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435,165 98.2% 2011年5月
常州弘陽廣場 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80,844 60.8%(1) 2018年9月
其他空間(2)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18,475 100.0% 2007年6月
31. 下表載列有關南京弘陽廣場截至2018年3月31日的租約概況詳情：
截至12月31日止年度 屆滿租約 屆滿租約的建築面積
（數目） （平方米） （%）
2018年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 34,200 12.5
2019年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 13,920 5.1
2020年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 4,343 1.6
2021年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 6,375 2.3
2022年及之後. . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 214,441 78.5
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 273,279 100.0
32. 常州弘陽廣場
我們的常州弘陽廣場目前處於在建中，預期於2018年9月投入運營。常州弘陽廣場毗鄰
弘陽上城四期，是當地居民的社區中心，可滿足居民的各方面需求。常州弘陽廣場總建築
面積約為80,844平方米，設有一個花園式購物中心、一條旋轉餐廳街、一座生態主題兒童公
園、一座開放式公園及農場、一個屋頂運動場及常州市其中一個最大立體停車場。在其於
2019年全部竣工後，常州弘陽廣場亦會建立一棟有酒店及辦公空間的樓宇。
常州弘陽廣場位於常州市天寧區，有約640,000名常住人口，為常州的商業、文化及娛
樂中心。常州弘陽廣場將臨近兩個地鐵出口（於地鐵建成後）及幾個公交站。常州弘陽廣場
靠近有約4,000家住戶的弘陽上城四期及其他幾個社區，我們估計其每年將吸引500,000人流
量。
我們設計弘陽廣場時，採用「弘陽生活+（家）」的理念。我們旨在建造一個社區中心，作
為家的延伸服務所有年齡段的居民。我們致力於創造家庭友好型環境，給我們的客戶帶來
餐飲、購物、運動及娛樂的豐富經驗。
為推廣常州弘陽廣場，我們組織大型公共關係活動（如招商活動、投資洽談會及媒體路
演），以與潛在租戶建立關係。我們亦通過媒體及商業渠道宣傳項目資料，以增強目標租戶
對常州弘陽廣場的認知。在其投入運營後，我們會通過相關附屬公司的運營管理部來管理
常州弘陽廣場。
33. 其他城市的弘陽廣場
我們計劃推廣「弘陽廣場」品牌，使其更具影響力。弘陽廣場的聲譽及其成熟的業務模
式、運營管理及客戶關係使我們在其他城市再創弘陽廣場的成功。我們計劃採納輕資產業
務模式，向當地商業物業所有者輸出弘陽廣場品牌及運營理念，我們認為這會在最大程度
上降低我們的市場風險。
於2018年2月，我們與獨立第三方義福房地產（合肥）發展有限責任公司訂立協議，租用
位於安徽省合肥市長江西路的購物中心，總建築面積為150,827.3平方米。我們計劃根據弘
陽廣場的標準翻新及運營該購物中心。合肥弘陽廣場預計將於2018年12月開始投入商業運
營。
於2018年6月，我們與獨立第三方衡陽市金六源房地產開發有限公司訂立協議，租用位
於湖南省衡陽蒸湘區的一個總建築面積約為150,000平方米的在建購物中心。我們計劃按照
弘陽廣場的標準翻新及運營該購物中心。衡陽弘陽廣場預計將於2019年7月交付，並於2020
年5月開始投入商業運營。
34. 下表載列南京弘陽酒店於業績記錄期所產生按類別劃分的收入明細。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
（人民幣百萬元）
酒店住宿. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.7 15.9 17.8
餐飲 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1 3.8 3.8
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.5 0.5 1.2
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.3 20.2 22.8
下表載列南京弘陽酒店截至所示日期╱於所示期間內的若干運營表現數據：
截至12月31日止年度╱
截至12月31日
2015年 2016年 2017年
平均房租（人民幣元） . . . . . . . . . . . 278.5 297.4 301.3
出租率（%） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72.5 73.1 75.8
平均每間客房收入（人民幣元）. . . 187.3 202.6 228.1
南京弘陽酒店乃由我們全資擁有和管理。
35. 下表載列無錫弘陽洛克菲花園酒店於業績記錄
期所產生按類別劃分的收入明細。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
（人民幣百萬元）
酒店住宿. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5 9.2 6.6
餐飲 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.9 3.7 5.3
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.2 0.3 0.3
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.6 13.2 12.2
下表載列無錫弘陽洛克菲花園酒店截至所示日期╱於所示期間內的若干運營表現數據：
截至12月31日止年度╱
截至12月31日
2015年 2016年 2017年
平均房租（人民幣元） . . . . . . . . . . . 960 954 1,007
出租率（%） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22.8% 23.2% 30.0%
平均每間客房收入（人民幣元）. . . 137 274 199
36. 下表載列我們截至2017年12月31日按職能劃分的員工明細：
工作性質 員工數目
佔員工總數
百分比（%）
高級管理層. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 0.6%
行政與人力資源 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350 27.0%
銷售及營銷. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 20.0%
工程及成本控制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 19.0%
審計及金融. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 11.2%
營運 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 10.3%
項目研發. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 7.7%
設計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 4.2%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,298 100.0%
下表載列我們截至2017年12月31日按地域劃分的員工明細：
地域 員工數目
佔員工總數
百分比（%）
南京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 751 57.9%
蘇州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 12.4%
無錫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 11.7%
常州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 6.4%
合肥 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 5.9%
南通 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 4.5%
常熟 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 1.2%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,298 100.0%

---

8 : GS(14)@2018-07-08 21:46:13

21. 投資。對於項目投資，我們建立了詳細的指標評價體系。在投資前，我們考慮的主要
指標包括：貨地比、毛利率、淨利潤、開盤時間、去化週期、現金流回正週期等。我們亦
要求在投資前的項目可行性報告和項目投資決策中明確初步融資安排，並進行實時現金流
量評估。我們在投資前、投中和投後均嚴格控制這些指標，對於違反指標的情況有明確的
責任人。就合資企業項目，我們建立了尋求快周轉、高利潤及低風險的拿地方針，力求投
有所得、投有多得。
融資。我們實施穩健的財務政策，不斷豐富融資渠道以滿足資本需求。我們的資金來
源多種多樣，包括商業銀行提供的土地抵押融資、項目開發融資、固定資產融資及營運資
金貸款，信託公司及資產管理公司提供的債務融資以及股東增資。為了維持穩定的融資來
源及較低的融資成本，我們與中國許多主要銀行，包括農業銀行、中國銀行、工商銀行、
交通銀行等，建立了緊密合作關係。於業績記錄期，我們向長安信託、紫金信託等主要信
託公司及中國華融資產管理股份有限公司等主要資產管理公司尋求融資。截至2018年4月30
日，我們的銀行融資總額為人民幣11,494.0百萬元，其中未動用銀行融資為人民幣870.8百萬
元。
此外，我們奉行審慎的金融管理做法，通過密切監控現金狀況及借款到期狀況來管理
流動資產水平，以確保營運資金充足。鑒於我們多元化的資本來源、高質量的項目組合以
及中國人民銀行下調貸款基準利率的政策，我們持續檢討我們的債務結構。截至2017年12
月31日，一年內到期的貸款、一至二年及二至五年到期的貸款，以及超過五年到期的貸款
分別佔我們未償還債務總額的39.9%、20.2%、33.8%及6.1%。憑藉我們與銀行的緊密關係以
及我們良好的信貸歷史，我們認為，我們將能夠以較低利率置換若干現有借款從而降低我
們的融資成本。於2015年、2016年及2017年，我們債務的實際利率合共分別為8.38%、7.72%
及7.52%。
管理（運營）。我們建立了「大運營」管理體系，通過對成功開展大規模及複雜業務經營
而言屬必需的標準化項目開發及管理流程、明確的會議決策機制、評價指標體系及各類信
息系統來提升經營效率。我們的管理體系包含詳細的經營指標體系及項目週期內各階段主
要工作流程的詳細步驟，並設有明確的責任人及完成標準。例如，在開盤環節，我們要求各
城市開發團隊在獲得土地後85天內實現開工、180天內實現有質量的開盤作為目標。為此，
我們制定「180天開盤實現路徑」，明確重要時間節點及分配各業務支持線參與開發過程，
進行效率化的報批報建工作。同時，我們對首開區和示範區規劃設計、部品部件進行標準
化，並與優質的總包單位及其他供應商建立良好關係，成為長期戰略合作夥伴。
我們的信息技術系統可以監控實時數據，為項目評價指標體系提供數據參照。在公司總
部弘陽大廈四樓，我們設立了可供遠程監控項目實施情況的監控中心作為運營管控平台。
這裏亦是接收客戶反饋的「400」全國投訴服務熱線總部所在地，旨在繼交付時「一戶一驗」
後，繼續監控產品質量，為客戶提供方便及快捷的服務。
退出（營銷）。我們建立了完善的營銷管理體系，包含產品定位管理、營銷策略管理、底
價管理、費率管理及目標管理。我們的總部負責審核每個項目的產品定位和營銷策略，以
確保其合理性並符合公司的整體策略和價值主張；本集團管理層控制底價，而授予當地分
支機構調整售價和優惠的自主權；本集團管理層亦控制銷售佣金費率，並管理銷售目標。
另外，針對每個營銷階段，我們有多套標準化的營銷方案及不同類型的獲批營銷活動。完
善的營銷機制能極大程度提高我們項目的去化率。
倚賴有明確時間要求、責任人和考核標準的回款機制，我們的營銷部門和財務部門緊
密配合，針對客戶自有資金、不同銀行按揭貸款、公積金貸款等分別制定了策略，使銷售
回款快速回流，資金周轉率不斷提高，現金流回正時間不斷縮短。總體而言，我們相信，
我們標準化的項目執行流程可以複製到未來的項目中，有助於我們進一步提升退出效率。
22. 於業績記錄期，我們通過公開招拍掛獲取的土地總佔地面積約為1,802,665平方米。
23. 收購公司的股本權益或投資該等公司
我們通過收購擁有目標土地的土地使用權的公司的股本權益或投資該等公司獲取部分
土地。該方式令我們可直接與目標公司或對手方協定條款及條件，而使我們以具競爭力的
價格獲得目標土地。
於業績記錄期，我們通過收購持有土地使用權的公司的股本權益取得的土地總佔地面
積約為270,678平方米。通常，我們直至我們的合資企業及聯營公司開始自彼等交付其所開
發物業而產生收入時，方會自彼等錄得收益。於業績記錄期，我們對合資企業及聯營公司
的投資大幅增加。截至2015年、2016年及2017年12月31日，對合資企業的投資分別為零、人
民幣152.9百萬元及人民幣639.5百萬元。截至同日，我們對聯營公司的投資分別為人民幣0.5
百萬元、人民幣59.1百萬元及人民幣805.9百萬元。截至2015年及2016年12月31日止年度，我
們應佔合資企業及聯營公司的虧損分別為人民幣15.2百萬元及人民幣31.9百萬元。截至2017
年12月31日止年度，我們應佔合資企業及聯營公司的收益為人民幣418.1百萬元。請參閱「風
險因素 — 與我們的業務有關的風險 — 我們可能受到影響我們與合資企業和聯營公司合作
夥伴之間關係或經營項目的重大問題的不利影響」。
於業績記錄期後及截至最後可行日期，我們已收購以下公司的股權。
董事已確認，據其作出一切合理查詢後所深知、深悉及深信，對手方及對手方的最終
實益擁有人為獨立第三方。董事亦認為，交易條款乃屬公平合理，且符合股東的整體利益。
24. 信託及其他融資安排
與中國其他房地產開發商相似，在日常業務過程中，我們有時會與信託公司或資產管
理公司訂立融資安排，以為我們的物業開發提供資金。相較於銀行借款，信託及其他融資
安排通常在可獲得性、審批安排及還款規定等方面具有更大的靈活性，因此為我們部分項
目開發提供了可選擇的更高效的資金來源，尤其在銀行信貸收緊的環境下。
截至2017年12月31日，信託及其他融資安排的未償還總額佔我們截至同日借款總額的
19.9%。有關信託及其他融資安排所適用相關法律法規的其他資料，請參閱「監管概覽 — 房
地產融資法規 — 房地產開發及購地融資」。
25. 下表載列我們截至所示日期按類型劃分的信託及資產管理融資借款的本金結餘總額：
截至2017年12月31日 截至2018年4月30日
數量
人民幣
（千元） 數量
人民幣
（千元）
I類 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1,807,758.16 2,586,046.9
II類. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 946,006.7 1 246,006.7
信託融資借款總額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2,753,764.87 2,832,053.6
26. 發售2017年5月票據所得款項淨額約為241.0百萬美元，已用於本集團利益。於2017年7
月及8月，發售2017年5月票據所得款項淨額中的約人民幣1,277.2百萬元（相當於約192.3百萬
美元）由弘陽集團借予若干關連人士，後作為公司間貸款轉借予本集團。該等金額於合併財
務狀況表內錄為負債（應付關聯方款項），原因為根據《國際財務報告準則》其屬於實體因過
往事件而產生的現有責任這一負債分類，而該現有責任的結算預期將致使實體具經濟利益
的資源流出。截至2017年12月31日，我們已結清2017年5月票據產生的未償還負債。弘陽集
團隨後將發售2017年5月票據所得款項淨額主要用於傢俱建材城業務的業務開發，該等款項
亦部分被弘陽集團用作營運資金。於2017年8月31日，發售2017年5月票據所得款項淨額中的
約30.3百萬美元作為實繳資本被注入本集團。該等金額於合併權益變動表內錄為股本（合併
儲備）。根據《國際財務報告準則》，股本包括實體擁有人的投資，加上通過牟利經營所賺取
及留作實體經營使用的投資的增加部分，減因非牟利經營及向擁有人作出分派而令擁有人
投資減少的部分。
於2017年11月，首次發售2017年11月票據所得款項淨額約為248.0百萬美元，已用於本集
團利益。於2017年12月12日，發售2017年11月票據所得款項淨額中的約220.0百萬美元作為實
繳資本被注入本集團。根據《國際財務報告準則》，該等金額於合併權益變動表內錄為股本
（合併儲備）。於2018年1月，發售增發2017年11月票據所得款項淨額約為126.0百萬美元。於
2018年4月19日，增發2017年11月票據所得款項淨額中的約30.0百萬美元被借予弘陽集團的傢
俱建材城業務（並非本集團的組成部分）。根據本集團及弘陽集團的業務需要及未來發展，
弘陽集團於2018年6月向本集團注資約63.0百萬美元作為繳足股本，於該注資後，弘陽集團
仍為本公司的唯一股東。弘陽集團計劃將餘下的所得款項淨額用於弘陽集團的一般企業用
途及其傢俱建材城業務。
發售2018年5月票據所得款項淨額約為248.3百萬美元。根據本集團及弘陽集團的業務需
要及未來發展，弘陽集團於2018年6月向本集團注資約125.0百萬美元作為繳足股本，於該注
資後，弘陽集團仍為本公司的唯一股東。弘陽集團計劃將剩餘的所得款項淨額用於弘陽集
團的一般企業用途及其傢俱建材城業務，及弘陽集團傢俱建材城業務的潛在若干貸款的部
分還款。
截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，本集團就公司間貸款產生的與發行公司
債券所得款項相關的利息開支分別為零、零及人民幣33.8百萬元（相當於約5.3百萬美元）。
同年，弘陽集團產生的有關公司債券的利息開支（未計入本集團）分別為零、零及人民幣53.1
百萬元（相當於約8.4百萬美元）。截至2015年、2016年及2017年12月31日，錄為應付關聯方款
項的發行公司債券所得款項的結餘分別為零、零及零。截至同日，錄為合併儲備的發行公
司債券所得款項的結餘分別為零、零及人民幣1,584.4百萬元（相當於約250.3百萬美元）
27. 高收益契約
根據規管票據的合同（「合同」），弘陽集團及其所有未指定為不受限制附屬公司的現有
及未來附屬公司（「受限制附屬公司」，連同弘陽集團統稱為「受控制集團」）（包括本公司及我
們的附屬公司）均受限於合同中的慣常高收益契約（「契約」）及其他條款。當中所載契約（可
按允許例外情況修改）、分拆及物質條件限制弘陽集團及受限制附屬公司於以下方面的能
力，其中包括：
‧ 產生或擔保額外債務或發行不合格或優先股；
‧ 就其股本宣派股息或購買或贖回股本；
‧ 進行投資或其他指定受限制付款；
‧ 發行或出售受限制附屬公司的股本；
‧ 由受限制附屬公司擔保債務；
‧ 出售資產；
‧ 設立留置權；
‧ 訂立出售及售後租回交易；
‧ 簽訂限制受限制附屬公司派付股息、轉讓資產或進行公司間貸款的能力的協議；
‧ 與股東或聯屬人士訂立交易；
‧ 從事除與房地產開發、商業物業經營、傢俱建材批發零售及物業管理業務相似或
相關、配套或補充的業務外的任何業務；及
‧ 進行整合或合併。
2017年5月票據、2017年11月票據及2018年5月票據的條款及條件基本相同。請參閱「附
錄六 — 送呈公司註冊處處長及備查文件 — 備查文件 — (k)就發行2017年5月票據而於2017年
5月22日刊發的發售備忘錄、就發行2017年11月票據而於2017年11月15日及2018年1月19日刊
發的發售備忘錄以及就發行2018年5月票據而於2018年4月27日刊發的發售備忘錄（視情況而
定）中有關本集團相關契約及限制的章節；」。
弘陽集團及受限制附屬公司進行契約所限制的上述交易的能力受彼等在獲准籃子以及
其他例外及分立情況下的能力所限制，但其並未被禁止進行該等交易。隨著時間推移，若
干籃子可能增長或減少，而其他籃子可能僅為一次性。除籃子外，契約亦涵蓋大量特定例
外情況，該等例外情況條理清晰，以使弘陽集團及受限制附屬公司能夠在日常業務過程中
靈活地進行交易並發展其業務（假定該等業務符合票據持有人的利益）。下文載列主要限制
項若干主要例外情況概要。
(a) 對債務與優先股的限制。弘陽集團獲准產生任何債務，惟弘陽集團的固定費用償
付比率1
至少為2.5:1.0及已發生的票據違約並無持續。即使弘陽集團的固定費用償
付比率在該水平以下，但若根據有關債務相關許可債務的條件獲得滿足，則弘陽集
團及受限制附屬公司仍可產生「許可債務」（定義見合同），如銀行融資債務、購買款
項債務、無追索權應收款項類融資2
、全部現有債務、許可再融資、短期營運資金
融資及於日常業務過程中產生的若干其他債務。弘陽集團估計其截至2018年4月30
日的未動用獲准債務籃子逾人民幣150億元，為弘陽集團預留充足空間承擔其他債
務。
(b) 對受限制付款的限制。弘陽集團及受限制附屬公司獲許可按比例向該等受限制附
屬公司任何類別股本的所有持有人宣派及派付任何股息或分派，惟須由弘陽集團
直接或間接擁有大多數有關股本。這意味著只要弘陽集團擁有我們大多數股份，
則我們按比例宣派及發放股息或分派的票據不會受限。弘陽集團及受限制附屬公
司亦獲許可進行「許可投資」（定義見合同）。此外，倘（其中包括）(i)固定費用償付
比率至少為2.5:1.0；及(ii)票據發行日期後的受限制付款總額不超過根據有關契約條
款並主要聯繫弘陽集團的累計合併淨收益進行計算的總額（統稱「一般受限制付款
籃子」），則弘陽集團及受限制附屬公司獲許可由受控制集團支付「受限制付款」，
例如股息、股本贖回、提前認購或贖回次級債務或除「許可投資」外的投資。契約
准許弘陽集團及受限制附屬公司進行若干其他特定種類付款，即使並未達到上述
要求。截至最後可行日期，於票據發行日期後作出的受限制付款總額並無超過一
般受限制付款籃子。
(c) 對與股東及聯屬人士進行交易的限制。弘陽集團及受限制附屬公司獲准按不遜於
可資比較公平交易可獲得的公平合理條款與彼等各自的聯屬人士進行交易，惟須
將國際公認的會計、評估或投資銀行公司就該等總額超過15百萬美元的交易所發
表的財務觀點的公平意見書送達受託人。一般業務過程中的若干聯屬交易及其他
指定聯屬交易亦已獲批准。
(d) 對留置權以及出售及售後租回交易的限制。弘陽集團及受限制附屬公司獲准產生
「許可留置權」（定義見合同），如於一般業務過程中產生或因法律施行而產生的若
干留置權、擔保若干最多佔資產總值3
35%的許可債務的留置權及於票據發行日期
存在的所有留置權。
(e) 對資產出售的限制。倘（其中包括）有關資產出售乃按公允價值作出及所收對價至
少75%為現金或現金等價物，則弘陽集團及受限制附屬公司獲准完成相關資產出售 4
（惟出售其全部或絕大部分資產除外）。弘陽集團及受限制附屬公司獲准使用資產
出售所得款項淨額從個人持有資產中認購資產及股本，該等資產均與其核心業務
有關，或於收到該等所得款項淨額後360日內償還優先債務。
(f) 對出售及發行受限制附屬公司股本的限制。倘（其中包括）弘陽集團及受限制附屬
公司根據上述「對資產出售的限制」契約使用該等出售或發行所得現金淨額，則彼
等獲准出售或發行股本。
契約及票據的其他條款屬境外資本市場上的慣常高收益契約，契約所施加限制的嚴格
程度不超過對在聯交所上市的中國物業開發行業的其他可資比較票據發行人施加的限制。
鑒於(i)弘陽集團及受限制附屬公司可通過所構成的契約限制若干籃子及例外情形在其日常業
務過程中靈活地進行交易及擴張業務；(ii)我們於2018年2月1日將若干位於江蘇省蘇州市、
無錫市及常州市並持有我們主要資產的附屬公司指定為不受限制附屬公司；及(iii)弘陽集團
及其受限制附屬公司截至2018年4月30日的估計未動用獲准債務籃子至少為人民幣150億元，
董事認為且聯席保薦人同意，我們今後的業務增長及擴張以及籌集資金與宣派股息的能力
不會受到契約的不利影響。
遵守高收益契約
與規定借款人持續遵守指定條款的一般商業貸款協議中的維持契約相反，契約以發生
為基礎，即弘陽集團及受限制附屬公司僅須在主動計劃採取公司行動（比如產生額外債務、
支付股息或出售任何資產）時測試是否符合契約。在根據契約採取任何公司措施前，弘陽集
團及本集團財務部及法律部會審閱關鍵財務標準並諮詢彼等的外部核數師及法律顧問，確
保彼等遵守契約。
28. 商業物業投資與經營
與我們的業務策略相一致，我們持有並運營我們開發的大部分商業物業作長期投資用
途。該等商業物業包括弘陽廣場及我們住宅項目所附帶的零售空間。我們持有該等商業物
業用作資本增值及租金收入。此外，我們向特定租戶收取場地使用費及廣告位使用費。截
至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，商業物業投資與經營所產生的收入分別為人
民幣226.7百萬元、人民幣193.1百萬元及人民幣166.4百萬元，佔我們於相關期間的總收入的
4.2%、2.2%及2.7%。
29. 下表載列我們的商業物業於所示期間所產生按項目劃分的收入明細。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
收入
佔投資物業
總收入的
百分比 收入
佔投資物業
總收入的
百分比 收入
佔投資物業
總收入的
百分比
（人民幣千元） （%） （人民幣千元） （%） （人民幣千元） （%）
南京弘陽廣場. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224,671 99.1 191,198 99.0 164,445 98.8
　租金及物業管理費 . . . . . . . . . . . . 185,224 81.7 163,825 84.9 163,695 98.4
　來自主題公園的收入 . . . . . . . . . . 39,447 17.4 27,373 14.1 750 0.4
其他零售空間(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . 2,056 0.9 1,872 1.0 1,975 1.2
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226,727 100.0 193,070 100.0 166,420 100.0
30. 下表載列弘陽廣場及其他零售空間截至2017年12月31日的若干運營數據：
建築面積
（實際或估計） 出租率
開業時間
（實際或估計）
（平方米） （%） （月）
南京弘陽廣場 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435,165 98.2% 2011年5月
常州弘陽廣場 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80,844 60.8%(1) 2018年9月
其他空間(2)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18,475 100.0% 2007年6月
31. 下表載列有關南京弘陽廣場截至2018年3月31日的租約概況詳情：
截至12月31日止年度 屆滿租約 屆滿租約的建築面積
（數目） （平方米） （%）
2018年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 34,200 12.5
2019年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 13,920 5.1
2020年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 4,343 1.6
2021年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 6,375 2.3
2022年及之後. . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 214,441 78.5
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 273,279 100.0
32. 常州弘陽廣場
我們的常州弘陽廣場目前處於在建中，預期於2018年9月投入運營。常州弘陽廣場毗鄰
弘陽上城四期，是當地居民的社區中心，可滿足居民的各方面需求。常州弘陽廣場總建築
面積約為80,844平方米，設有一個花園式購物中心、一條旋轉餐廳街、一座生態主題兒童公
園、一座開放式公園及農場、一個屋頂運動場及常州市其中一個最大立體停車場。在其於
2019年全部竣工後，常州弘陽廣場亦會建立一棟有酒店及辦公空間的樓宇。
常州弘陽廣場位於常州市天寧區，有約640,000名常住人口，為常州的商業、文化及娛
樂中心。常州弘陽廣場將臨近兩個地鐵出口（於地鐵建成後）及幾個公交站。常州弘陽廣場
靠近有約4,000家住戶的弘陽上城四期及其他幾個社區，我們估計其每年將吸引500,000人流
量。
我們設計弘陽廣場時，採用「弘陽生活+（家）」的理念。我們旨在建造一個社區中心，作
為家的延伸服務所有年齡段的居民。我們致力於創造家庭友好型環境，給我們的客戶帶來
餐飲、購物、運動及娛樂的豐富經驗。
為推廣常州弘陽廣場，我們組織大型公共關係活動（如招商活動、投資洽談會及媒體路
演），以與潛在租戶建立關係。我們亦通過媒體及商業渠道宣傳項目資料，以增強目標租戶
對常州弘陽廣場的認知。在其投入運營後，我們會通過相關附屬公司的運營管理部來管理
常州弘陽廣場。
33. 其他城市的弘陽廣場
我們計劃推廣「弘陽廣場」品牌，使其更具影響力。弘陽廣場的聲譽及其成熟的業務模
式、運營管理及客戶關係使我們在其他城市再創弘陽廣場的成功。我們計劃採納輕資產業
務模式，向當地商業物業所有者輸出弘陽廣場品牌及運營理念，我們認為這會在最大程度
上降低我們的市場風險。
於2018年2月，我們與獨立第三方義福房地產（合肥）發展有限責任公司訂立協議，租用
位於安徽省合肥市長江西路的購物中心，總建築面積為150,827.3平方米。我們計劃根據弘
陽廣場的標準翻新及運營該購物中心。合肥弘陽廣場預計將於2018年12月開始投入商業運
營。
於2018年6月，我們與獨立第三方衡陽市金六源房地產開發有限公司訂立協議，租用位
於湖南省衡陽蒸湘區的一個總建築面積約為150,000平方米的在建購物中心。我們計劃按照
弘陽廣場的標準翻新及運營該購物中心。衡陽弘陽廣場預計將於2019年7月交付，並於2020
年5月開始投入商業運營。
34. 下表載列南京弘陽酒店於業績記錄期所產生按類別劃分的收入明細。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
（人民幣百萬元）
酒店住宿. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.7 15.9 17.8
餐飲 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1 3.8 3.8
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.5 0.5 1.2
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.3 20.2 22.8
下表載列南京弘陽酒店截至所示日期╱於所示期間內的若干運營表現數據：
截至12月31日止年度╱
截至12月31日
2015年 2016年 2017年
平均房租（人民幣元） . . . . . . . . . . . 278.5 297.4 301.3
出租率（%） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72.5 73.1 75.8
平均每間客房收入（人民幣元）. . . 187.3 202.6 228.1
南京弘陽酒店乃由我們全資擁有和管理。
35. 下表載列無錫弘陽洛克菲花園酒店於業績記錄
期所產生按類別劃分的收入明細。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
（人民幣百萬元）
酒店住宿. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5 9.2 6.6
餐飲 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.9 3.7 5.3
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.2 0.3 0.3
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.6 13.2 12.2
下表載列無錫弘陽洛克菲花園酒店截至所示日期╱於所示期間內的若干運營表現數據：
截至12月31日止年度╱
截至12月31日
2015年 2016年 2017年
平均房租（人民幣元） . . . . . . . . . . . 960 954 1,007
出租率（%） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22.8% 23.2% 30.0%
平均每間客房收入（人民幣元）. . . 137 274 199
36. 下表載列我們截至2017年12月31日按職能劃分的員工明細：
工作性質 員工數目
佔員工總數
百分比（%）
高級管理層. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 0.6%
行政與人力資源 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350 27.0%
銷售及營銷. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 20.0%
工程及成本控制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 19.0%
審計及金融. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 11.2%
營運 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 10.3%
項目研發. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 7.7%
設計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 4.2%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,298 100.0%
下表載列我們截至2017年12月31日按地域劃分的員工明細：
地域 員工數目
佔員工總數
百分比（%）
南京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 751 57.9%
蘇州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 12.4%
無錫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 11.7%
常州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 6.4%
合肥 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 5.9%
南通 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 4.5%
常熟 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 1.2%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,298 100.0%

---

9 : GS(14)@2018-07-08 21:55:06

37. 蔣達強:1109、207、884
38. 李國棟:3313、1164、8292、8409、8073、1538、8238
39. 梁又穩:3883、8155、173、337、254、270、198、87001
40. 歐陽寶豐:108、2183、16、1238、106、656、931、413、388、1749
41. 劉中:2202
42. 賈傑:960
43. 嚴洛鈞: 滬江教育

---

10 : GS(14)@2018-07-08 21:57:38

44. 安永
45. 2017年盈利增20%，至12億，重債

---

11 : GS(14)@2018-08-20 00:49:39

收購事項
董事會欣然宣佈，於2018年8月16日（交易時段後），本公司的間接全資附屬公司蘇州
弘陽置業與江蘇興隆訂立股權轉讓協議，據此，蘇州弘陽置業已同意收購而江蘇興隆
已同意出售目標公司的全部股權，代價為人民幣867,743,900元。

---

12 : GS(14)@2018-09-25 21:07:42

買地

---

13 : GS(14)@2018-11-27 17:05:35

本公告由本公司根據上市規則第13.09條及證券及期貨條例第XIVA部內幕資料規
定作出。本公司欣然宣佈其有意進行優先票據國際發售。
優先票據建議發行須視乎（其中包括）市況及投資者興趣，方告完成。優先票據定
價將由中國國際金融香港證券有限公司、國泰君安證券（香港）有限公司、農銀國
際融資有限公司及建銀國際金融有限公司（作為聯席全球協調人、聯席牽頭經辦人
及聯席賬簿管理人）以及交銀國際證券有限公司、招銀國際融資有限公司、招商證
券（香港）有限公司、海通國際證券有限公司及山證國際證券有限公司（作為聯席
牽頭經辦人及聯席賬簿管理人）透過累計投標方式釐定。在落實優先票據條款後，預期本公司、附屬公司擔保人、中國國際金融香港證券有限公司、國泰君安證券
（香港）有限公司、農銀國際融資有限公司、建銀國際金融有限公司、交銀國際證
券有限公司、招銀國際融資有限公司、招商證券（香港）有限公司、海通國際證券
有限公司及山證國際證券有限公司將就優先票據訂立購買協議。
本公司計劃動用優先票據的所得款項淨額為現有債務進行再融資及一般公司用
途。
本公司將就批准優先票據以向專業投資者發債方式上市及買賣向聯交所作出申
請。優先票據在聯交所上市不應被視為優先票據或本公司的價值指標。
考慮到截至本公告日期概無訂立有關優先票據的具約束力協議，本公司可能未必
會落實發行優先票據。因此，本公司投資者及股東買賣本公司證券時務請審慎行
事。
倘就優先票據簽署購買協議或情況需要，本公司將作出有關優先票據作出進一步
公告。

---

14 : GS(14)@2018-11-29 15:58:47

董事會欣然宣佈，於2018年11月27日（交易時段後），本公司及附屬公司擔保人
與中國國際金融、國泰君安國際、農銀國際、建銀國際金融、海通國際、交銀國
際、招銀國際、招商證券（香港）及山證國際證券訂立購買協議，內容有關票據發
行。
經扣除包銷折扣及有關票據發行的其他應付估計開支，估計票據發行所得款項淨
額將為177.3百萬美元。本公司擬動用優先票據所得款項淨額，為現有債務再融
資，並用於一般企業用途。然而，本公司或根據市場狀況、政府政策變更或其他
因素調整其計劃。因此，本公司可能將所得款項重新分配於不同用途。

---

15 : GS(14)@2018-12-18 19:36:35

茲提述本公司日期為2018年12月17日的公告。董事會欣然宣佈，於2018年12月
17日（交易時段後），本公司及附屬公司擔保人與中金公司、國泰君安國際及海通
國際訂立購買協議，內容有關新票據發行。
經扣除有關新票據發行的包銷折扣及其他估計應付開支，新票據發行的估計所得
款項淨額約197.6百萬美元。本公司擬將新票據發行所得款項淨額用於為現有債
務再融資及一般企業用途。本公司可能就市場狀況變化調整其發展計劃並重新分
配所得款項淨額用途。
本公司將尋求新票據於聯交所上市。本公司已接獲聯交所確認新票據具備上市資
格。新票據獲聯交所接納不應被視為本公司、新票據或原票據的價值指標。

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16 : GS(14)@2019-01-27 15:59:01

搞共享辦公室

---

17 : GS(14)@2019-02-26 16:45:48

本公告由本公司根據上市規則第13.09條及香港法例第571章證券及期貨條例第XIVA部
內幕消息條文（定義見上市規則）作出。
本公司欣然宣佈其有意進行優先票據國際發售。優先票據建議發行須視乎（其中包括）市
況及投資者興趣，方告完成。優先票據定價（包括本金總額、發售價及利率）將由建議發
行優先票據的聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人透過累計投標方式釐
定。在落實優先票據條款後，本公司、附屬公司擔保人、建議發行優先票據的聯席全球
協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人將訂立有關優先票據的購買協議。
本公司計劃動用優先票據的所得款項淨額為現有債務進行再融資及一般公司用途。

---

18 : GS(14)@2019-02-26 19:11:46

董事會欣然宣佈，於2019年2月25日（交易時段後），本公司及附屬公司擔保人與中金公
司、巴克萊、國泰君安國際、海通國際、瑞銀、德意志銀行、滙豐、招銀國際、新城晉
峰及東方證券（香港）訂立購買協議，內容有關票據發行。
經扣除包銷折扣及佣金以及有關票據發行的其他估計應付開支，估計票據發行所得款項
淨額將為290.6百萬美元。本公司擬將所得款項淨額用於為現有債務再融資及一般企業
用途。本公司可能根據市場狀況變化調整其發展計劃並重新分配所得款項。
本公司將尋求優先票據於聯交所上市。優先票據於聯交所上市不應被視為本公司或優先
票據的價值指標。

---

19 : GS(14)@2019-04-08 15:32:14

建議發行優先票據
本公告由本公司根據上市規則第13.09條及香港法例第571章證券及期貨條例第XIVA部
內幕消息條文（定義見上市規則）作出。
本公司欣然宣佈其有意進行優先票據國際發售。優先票據建議發行須視乎（其中包括）市
況及投資者興趣，方告完成。優先票據定價（包括本金總額、發售價及利率）將由建議發
行優先票據的聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人透過累計投標方式釐
定。在落實優先票據條款後，本公司、附屬公司擔保人、建議發行優先票據的聯席全球
協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人將訂立有關優先票據的購買協議。
本公司計劃動用優先票據的所得款項淨額為現有債務進行再融資及一般公司用途。

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