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億萬食肆老闆慳住平樓

2014-04-24  NM

早前本刊訪問富臨飯店老闆之一、鮑魚大王楊貫一，佢嘅拿手名菜阿一鮑魚，索價過萬蚊，客人非富即貴，但呢位名揚海外嘅富豪御廚，原來住喺中產屋苑杏花邨。小宗老友一聽到即搭嘴：「唔奇啦。太興老闆陳永安，都係住太古城之嘛。」 陳永安同阿一一樣，都係白手興家，前者係豬肉佬，後者係廚房佬，所以發咗達都住得好「平民」。陳永安講過因為太興第一間鋪喺西灣河，所以近近哋揀太古城，後來做咗「燒味大王」，都只係換個大單位，仲話：「呢度好住，又方便太太行街。」陳永安老友、稻香集團（573）老闆鍾偉平，貴為五十億市值上市公司主席，都係報住大埔帝欣苑，單位估價約九百萬，仲平過太古城一截。比較識嘆嘅要數外賣仔出身嘅翠華（1314）老闆李遠康，當年佢曾報住屯門山景邨。翠華一二年上市後，如今市值已超越稻香，達五十九億。 李遠康亦搬上半山羅便臣道利德大廈，單位市值二千四百萬，喺半山來講唔算貴，但感覺就矜貴好多。不過講到尾，好像食嘢咁，鮑魚唔一定好食過魚蛋粉，各有所好而已。 本週圖片 上證A股市場股民唔buy，但上海外灘代表股市隻銅牛就好受強國人歡迎，相中男女痴纏之際，仍不忘自拍留念，至於牛角，就成為小朋友樂園。咁糟質法，難怪上證A股升唔起呀！ 張主任墨寶堅定流 西環張曉明主任用「駿程萬里」四隻字幫民建聯籌咗1,380萬元，平均每隻字值345萬元，親自演繹乜嘢叫做字字值千金。呢四隻字係王光亞口中嘅贗品抑或真品呢？ 未請專家鑑定之先，等我哋幫大家提供張主任另一幅墨寶以供參照。我哋唔知道廠商會俾咗幾多潤筆至攞到「聚合廠商、實業興邦」呢八粒字。唔係睇低班廠商，但可以肯定佢哋出唔起每隻字345萬元呢個價。傳統智慧話俾我哋知，平貨冇好。莫非呢八粒字唔係堅嘅？ 職場秘笈 港大建築系畢業，由一個小小的項目經理，扶搖直上，升任至富豪國際（78）、百利保（617）及世紀城市（355）的董事。他每期分享不同的職場經驗及秘笈；要上位，無往不利。 點樣爭取加人工 提出這個要求前，先要知道公司有否錢賺？如無，你搵老闆加薪，等於找死！有幾個問題，要先問自己：第一、你的表現是否勝過同輩？第二、你的表現是否勝過老闆對你的預期？第三、你現時的工作，是否比你應負責的範圍更大？第四、你的人工，是否比同行低？每條25分，自己計計。如果無75分，就免問喇！應怎樣跟上司說呢？你可記低自己過去的成績，尤其是一些你認為老闆不知道的。如完成項目時間比人快、客人特別鍾意你的設計等。見老闆前，自行做一份Q&A，搵老友實習嚇。相約老闆面談，要專登約，而非隨意走去傾，要令他有心理準備跟你有重要事情商討。千萬不要約週一或週五，堆積如山的工作及holiday mood，都會降低成功率。不要開門見山，點都要補番句：「喺公司做得好開心，有挑戰性，我嘅責任愈來愈大，希望我嘅能力可以幫到公司等等。」最後先提出：「希望公司體恤努力，在薪酬上作出調整。」想加幾多、就講幾多，不要像街市講價般。公司並非善堂，切忌加入私人因素，如老婆點點點。你可暗示有其他公司請你，但你會忠心公司，千萬不要用跳槽來威脅。老闆say yes，當然皆大歡喜。他說考慮嚇，亦不用太灰心，他或者要考慮其他同事感受，及他的老闆是否容許？老闆say no，即管問點解，及做到什麼程度才加人工。千祈不要發脾氣，下次再努力過！

有唐唐無平樓　地產霸權放心

1 : GS(14)@2011-10-09 12:01:49

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15687396



呢份野有甚麼問題? 稍後再講...

8大地產商在港交稅少

去年度 8大地產商稅前利潤高達 2162億元，如以本地實際利得稅稅率 16.5%計算，應該有 356億元，最終數目與繳交有甚大差距，關鍵是地產商已經將業務重心北移，最好例子是恒隆地產（ 101），去年度共繳交 10億元稅，真正落政府袋的只有 25%約 2.6億元。相反，內地現時利得稅率 25%，連同要繳納土地增值稅，本地大孖沙明顯豪畀阿爺，超過一半稅項上繳中央，喺香港則佔盡便宜。

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2 : superkkw(6672)@2011-10-09 15:41:12

香港交16.5,大陸交25%
喺香港則佔盡便宜??
要佔盡便宜唔係應該響香港交稅咩?(唔計稅務優惠,個個省都唔同)

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3 : GS(14)@2011-10-09 15:44:20

我無想到這一點

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4 : idsdown(1658)@2011-10-09 17:00:08

本地大孖沙明顯豪畀阿爺，超過一半稅項上繳中央，喺香港則佔盡便宜。
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抽水味道甚濃

試問沙士後, 阿爺豪左幾多俾香港. 真係國內人都睇唔過眼, 當然, 呢個同無能特區高官極度相關. 咪話我抽正苦水.

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5 : 八旗子弟(15368)@2011-10-09 17:28:35

有没有阿爺公司每年在香港上市集資金額資料?

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6 : GS(14)@2011-10-09 21:13:34

http://www.hkex.com.hk/chi/stat/statrpt/factbook/factbook_c.htm
自己慢慢揭啦

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出租貴樓租住平樓 賺差價

1 : GS(14)@2014-12-05 18:11:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141205/news/ec_ecv1.htm
筆者認為可將物業出租，開源節流，有助減輕負擔。李先生是家中經濟支柱，隨兒子出世，每月家庭開支大增。今年初為迎接兒子出生，李先生轉租為買，購入太古城一個約843方呎中層單位，成交價1,000萬元，承造五成按揭，分30年還款，實際按息2.5厘，月供19,500元。由於李先生的家庭開支無法有太大改動，故暫不宜買入其他投資產品，只宜從物業入手。

李先生供款壓力不輕，提議他將現時自住物業租出，太古城屬租務市場活躍的名牌屋苑，相信他的單位可以每月1.9萬至2萬元水平出租，應可覆蓋供樓開支。自己一家則可以租住較平的康怡花園或南豐新單位，預料1.5萬至1.6萬元月租的選擇不少，可為梁先生每月減省約5000元開支。

減輕供樓開支，每月多儲5000元，加上現時月剩5000元，合共會有1萬元資金儲蓄，而首要是為家庭儲一筆應急錢。由於李先生短期內不宜冒太高風險，故宜將該1萬元作銀行存款，兩年後本金連0.01厘利息，料共儲得24.54萬元，加上手頭現金15萬元，屆時便有39.54萬元作應急錢。

月供基金 應付退休及兒子教育

預備了應急錢後，將每月結餘中的4000元月供基金、2000元留作兒子的教育基金。假設月供基金每年回報率8%，22年後共儲得286.7萬元；加上強積金回報201.89萬元，股票和儲蓄回報，足以應付退休生活。

至於兒子的教育基金，亦應於兩年後開始手計劃。李先生可購買保險公司現成的教育基金，回報率介乎2%至5%。如李先生月供2000元，回報率5%，15年後便有53.5萬元，應可應付有關開支。至於李先生日後每月剩餘的4000元收入，則可用作流動現金支付日後生活所需。

李先生希望60歲退休後每月有1.4萬元生活費，假設投資回報足夠用至80歲，以未來每年通脹率平均3%計，若投資回報率5%，退休時需有572.5萬元。至於教育基金方面，假設兒子17年後入讀大學，按現時每年大學學費及雜費約 6萬元計，若未來每年通脹率平均3%，需39.68萬元才足夠供兒子入讀大學。即兩者合共需612.18萬元。

鄭明輝

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老樓周記：用家不會買到平樓

1 : GS(14)@2017-04-14 10:34:18

一約多伙收緊措施已經說了幾天，老樓認為這不會對樓價有甚麼影響，不值得再分析。至於個市會點樣走，老樓料由於大手客被摒出門外，貨源落入用家手上，帶來兩個可能，發展商定價會保守一點，不會太過進取，以免趕客，另外購買力會稍為放緩回氣。經過一輪急衝鋒，首季一手吸納量逾5,300伙，大手客吸納近三成，便替政府出招找了藉口，雖然兩方面都是「做場戲」，讓各自做回自己的事情，但是今次閂了後門，發展商都要打開門口做生意，不可以停下來不賣樓，所以甚麼買樓優惠會不斷更新、越做越多，吸引二手客繼續留在一手市場買貨；另方面由於未能鎖定大手客，發展商在釐定價位時料會比較保守，惟現市況下調的空間並不大，但要貼近用家可負擔的水平，故此離地價應該下降，甚或每次加推時的加價幅度不會太狼，以防貨尾滯銷。樓市每逢有新招出或是碰上任何外圍因素，影響越來越短暫，主因錢太多之故，加上歐美出現不同程度走資情況，資金回流亞太區首選香港和新加坡，資金泊港後總要買點投資產品，總離不開股票衍生產品和物業，最近分別出現兩宗全幢新盤成交個案，資金無出路直接買成幢樓，沒有大手散客便向全幢物業着手，料這類個案會持續出現。美國加多少次息都不重要，何況美方對加快加息步伐內部仍存有分歧，撇除了這個因素，未來兩年本港經濟維持低增長才是樓市隱憂。劉兆昌資深地產傳媒人
http://HKLau.com本欄逢周五刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170414/19989510

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耀才葉茂林：貿戰衝擊 增現金等買平樓

1 : GS(14)@2018-09-13 15:41:59

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9242&issue=20180913
【明報專訊】股巿和樓巿，有眼光都可以投資獲利。耀才證券（1428）主席葉茂林除了縱橫股壇，他上世紀70年代在土瓜灣做小販起家，跟着從事紡織業賺得第一桶金，並且在2003年起大舉買入本港物業致富，目前持有物業總值達30億元，是商界白手興家的代表人物之一。這名有近50年營商及投資經驗的老行尊接受訪問時表示，美國以加息、減稅及增加關稅三招對付中國，「目標是攞中國命」，料內地以至本港經濟均會轉差，不利本港樓市，故目前不論住宅、寫字樓及工商舖均非投資好時機，他早已增持現金，預備等樓價下跌後再執平貨。

本港住宅樓價於2003年SARS見底後，過去15年大漲小回，累積升幅達5倍，而不少寫字樓及工商舖表現更佳；葉茂林當年亦早着先機大舉買入本港物業，主打商舖，包括銅鑼灣羅素街、波斯富街、旺角彌敦道舖位，代表作是在尖沙嘴加拿芬道一口氣買入近10個舖位，也有投資多層寫字樓物業及服務式住宅。

從上述事例可見，葉茂林擅長把握投資轉折點果斷轉身，而他在是次專訪中透露，早前已經善價沽出部分物業，獲取可觀利潤，原因之一是他從事證券行業，經常需要大量資金周轉，所以一直以來個人的地產投資策略是「快入快出，密食當三番」；另一原因則是近期的中美貿易戰。

美加息減稅加關稅 組合拳重擊中國

根據葉茂林的分析，美國是次發動貿易戰的根本原因是「特朗普唔畀中國出頭」、「美國佬想攞中國命」，影響重大，「中國已成為全球第二大經濟體，近年更希望逐步邁向世界，這樣發展下去，再過多10年中國便會爬美國頭，故特朗普的想法是，一定要在現時出手打沉中國」。

葉茂林認為，是次美國以加息、減稅及增加關稅的三招組合拳重擊中國，整個佈局十分精密，包括：（1）加息縮表，令美元與其他貨幣的息差優勢拉闊，增加美元的吸引力，帶動美元轉強；（2）降低稅率，過去多年美資跨國企業在海外滾存了數以萬億美元計的利潤，特朗普稅改將有關現金回流稅率減至15.5%，而且將美國企業所得稅稅率亦減低至21%，增加在美國本土投資的吸引力，促使美企班資回朝；（3）增加關稅，美國向中國入口產品徵收關稅，目標是令跨國企業從內地撤走生產基地搬回美國。

關稅大規模加碼 逼美企從華回流

中美兩國於7月起已先後向對方500億美元產品互徵關稅，華府早前已完成向另外2000億美元中國產品徵收關稅的諮詢，料短期內公布實施細節，而特朗普上周更說會再向2670億美元中國產品追加關稅，即總徵稅規模達5170億美元，超過去年美國入口中國產品總額5050億美元。葉茂林認為，既然特朗普是次目標是「攞中國命」，最終美國的徵稅規模有機會真的高達5170億美元，屆時中國出口業將備受打擊，而隨着跨國企業撤離，內地就業情况亦會惡化；而本港作為中國對外的窗口，經濟及就業市場也會受壓，屆時樓價難免受累下跌。

有分析認為，美國若向中國發動全面貿易戰，除了令當地消費者要買貴貨推升通脹外，對美資跨國企業亦有不利影響，故特朗普會投鼠忌器；惟葉茂林指出，從近月中港股市大跌而美股卻屢創新高可見，對特朗普來說，貿易戰的結果是「你（中國）衰十、我衰一；你重傷、我輕傷；（既然你我是敵對關係）所以我已經賺了」；至於事件對美資跨國企業的影響，他相信美國總統的決策最重要是對國家有利，國家利益一定高於企業利益，而美國企業亦會自己想方法應變。

本港經濟就業料轉差 拖累樓價下跌

綜合上述分析，葉茂林強調，投資者千萬不可對中美貿易戰的影響掉以輕心。雖然中美貿易戰於7月爆發後，過去兩個多月新盤仍然熱賣，二手樓價亦繼續在歷史高位徘徊，惟葉茂林相信，隨着美國向中國產品徵收關稅的規模不斷加碼，遲早也會衝擊本港經濟及就業，樓價亦會受累下跌。

有豐富紡織出口經驗的葉茂林，以美國最新貿易數據解釋說，「雖然7月6日美國已開始向中國產品徵收關稅，但7月美國向中國入口產品反而增加，貿易逆差亦擴闊，原因是在更大規模的關稅實施前，美國入口商搏命增加入口儲平貨；隨着日後美國向所有中國產品徵收關稅，我相信中美貿易市場會轉趨淡靜，本港樓市亦是一樣」。

中環中心拆售滯銷 反映甲廈轉弱

雖然近年甲廈表現跑贏住宅，惟葉茂林認為，從盧文端等5名投資者向長實（1113）購入中環中心後拆售市場反應欠佳可見，甲廈市場亦在轉弱，「這批投資者買入中環中心的呎價是3.3萬元，借貸成本首年是7厘，第二年是15厘，加上經紀佣金的話，也即是說，他們一年後才沽貨成本呎價已升至逾3.6萬元，兩年後始沽貨成本呎價便升至逾4萬元，故他們應該急於減磅，但是放售逾兩個月，至今的成交不多，可見市場承接力不大」。

至於工商舖市場，由於對經濟景氣更加敏感，葉茂林現時亦不會沾手，「我目前在物業市場的策略是儲定銀紙，估計兩年後便可以執平貨了」。雖然看淡後市，但他目前仍持有約30億元本港物業（見表），部分出租予耀才，配合耀才的業務發展需要，故暫時不擬出售，「自用物業很難轉身，賣咗又要買番，搬來搬去亦很麻煩」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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