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近期引起熱烈討論的美河市案，各界都將關注焦點擺在不成比例的權益分配問題，卻鮮少有人注意到，憑空出現的3800坪「法定空地」，才是讓建商大撈一票的關鍵。 撰文‧鄭閔聲、梁任瑋 「全台第一個空中平台花園城市，將為台北人在居住上提供革命性的新生活價值。」這是二○○七年九月，建商日勝生活科技推出大型建案「美河市」時的廣告文案；當時，這起捷運聯合開發案的最大賣點，除了便捷的交通外，就是「抬高十二米、占地三千八百坪的空中平台綠地廣場與花園。」所謂「空中花園」，其實只是用來降低捷運噪音、像在軌道上方罩一層蓋子的「人工地盤」，但原本單調的水泥建物，種起花草樹木後搖身一變，成為景觀綠地。房仲業者認為，過去幾年，美河市能名列房仲業者統計的「十大熱蒐社區」、成交行情也高於鄰近地段，建商巧思打造的「空中平台花園」是關鍵之一。然而，亮麗的空中花園，也是爭議重重的美河市聯開案中，另一顆關鍵未爆彈。 暗藏玄機 空中平台花園 是賣點還是未爆彈？ 事實上，這層「人工地盤」的構想，早在一九九九年台北市政府新店機廠聯合開發計畫書中就已出現；根據當時的開發計畫，用來阻絕軌道噪音的人工地盤屬於捷運設施的一部分。但二○○三年日勝生申請建照時，為了增加興建住宅的空間，將通過軌道上方、面積約三千八百坪的人工地盤視為「法定空地」，不納入《都市計畫法》規定的建蔽率六○％標準。換句話說，日勝生因此多增加三千八百坪的建築面積。 「人工地盤就是『人工』蓋出來的，怎麼能算空地？更何況人工地盤底下就是捷運軌道。這明顯就是建商想多蓋房子的花招。」一位長期追蹤美河市開發案弊端的學者激動地說。 關於這塊「人工地盤」到底該不該計入建蔽率計算？當時的台北縣政府（現為新北市政府）與台北市捷運局有一段攻防。根據監察院一四年提出的調查報告，當時的台北縣政府在○三年五月，曾針對聯開案的都市設計審議申請書明確表示：「有關捷運軌道人工平台覆蓋區（即人工地盤）是否計入建蔽率不無疑義……。」但台北市政府捷運工程局則認為，「人工地盤依《建築法》第九十九條第一項第六款規定，得不適用《建築法》全部或一部分之規定。」換句話說，當台北縣政府對人工地盤提出疑慮時，台北市捷運局則是站在肯定的一方，而當時台北市捷運局局長就是後來高升到行政院工程會主委的范良銹。 同年七月，台北縣政府在建照審查會議上，曾決議請作業單位共同認定人工地盤是否得依《建築法》規定，不計入建蔽率標準。但時任台北市捷運局長的范良銹，在當年九月二十九日，以北市捷五字第09232332700號函指出，「人工地盤係因機廠鄰近居民陳情要求於新店機廠加設全覆式隔音罩以改善行車噪音，故納入聯合開發案中併予以興建。」台北縣也就依北市捷運局的意見，核發建照。 處處爭議 人工地盤 究竟算不算建蔽面積？ 但進一步檢視台北市捷運局引用的法條，完全看不出為何人工地盤能被視為法定空地。《建築法》第九十九條規定得以不適用建蔽率的建物項目，沒有一項能與人工地盤直接連結；最接近的，當屬「海港、碼頭、鐵路車站、航空站等範圍內之雜項工作物。」但人工地盤並不全在車站範圍內，也與捷運「工作」本身無關，根據這項條文規避建蔽率規定，有玩弄法條之虞。 記者實際走訪美河市社區發現，人工地盤就像是一座三層樓的大型建築，地面層為捷運設施，二樓作為停車場，屋頂就是綿延一公里長的景觀休閒綠帶，與一般人理解的「法定空地」完全不同。 另一方面，這座被定義為「法定空地」的人工地盤名義上是開放的公共空間，但附近居民對《今周刊》表示，由於空中花園挑高十二公尺，非住戶民眾根本不會特地爬上別人家屋頂活動，這片綠地儼然成了美河市社區專屬的公共設施，可以慢跑、遛狗，甚至作為藝文展演空間，房仲業者推薦美河市物件時，無不特別強調這項「造陸工程」的便利性。 至此幾乎可以確定，人工地盤正是美河市開發案中不該被忽略的一大疑點，因台北市政府認定得以不計建蔽率的三千八百坪人工地盤，約占整起聯開案基地面積的一三．七％；若人工地盤不被視為空地，開發案實際的建蔽率高達七三．五％，遠超過法定標準六○％。也就是說，台北市政府「充滿創意」的法律解釋，讓建商憑空獲得三千八百坪建地。 由於美河市的實際容積率約為一八七％，因此這天上掉下來的三千八百坪建地，約等於七一八六坪的可興建樓地板面積。若以美河市預售平均每坪四十五萬元計算，這座空中樓閣，第一時間就至少為建商增加三十二億元的收入。 「為什麼建商一開始就想得到人工地盤不計建蔽率這個全台首創的方案，事後也一路獲得官方支持？過程有沒有圖利廠商，是柯文哲市府應該徹底釐清的。」長期關注本案的學者直言，建商與官方在本案權益分配固然有許多爭議，但北市府當年為何讓「人工空地」的計畫過關，同樣啟人疑竇。 對於人工地盤適法性爭議，日勝生僅低調回應：「當初設置人工地盤的主要目的是為了隔絕捷運機廠噪音對鄰近居民的干擾，附帶也為住戶創造綠色景觀休閒空間。」范良銹則回應，人工地盤是因當地住戶不堪噪音困擾陳情才決定興建，但台北市捷運工程局並非核發建照主管機關，無權解釋法令，發出的函文只是闡述意見，最終決定權仍在台北縣政府手中。至於引用《建築法》將人工地盤視為法定空地，則是效法香港鐵路聯合開發案，創造土地利用價值的作法。 假使人工地盤被視為空地，將衍生出另一個重要的問題：「開發案土地徵收不具正當性」。台北市議員簡舒培質疑，若捷運軌道與機廠上加蓋人工地盤，就可變成不計建蔽率的空地，這項開發案根本不需用到兩萬八千坪土地，因為政府強制徵收的部分土地，原本就是保留作為都市計畫空地，「現在就是法定空地被拿來蓋大樓，原本的捷運用地變成空地，完全背離聯合開發初衷！」 自圓其說 打著「捷運用地」名號 其實是作為私人所有？ 事實上，各政府單位處理這項開發案的土地徵收，以及開發完成後的所有轉移過程中，一路充滿爭議。 早在一九九一年，台北市政府依據《大眾捷運法》第六條與第七條徵收土地時，就有曲解法令的嫌疑。《大眾捷運法》第六條規定：大眾捷運系統需用之土地，得依法徵收或撥用；第七條則規定：為有效利用土地資源，促進地區發展，主管機關得辦理大眾捷運系統路線、場、站土地及其毗鄰地區土地之開發。 這兩項法條理應相互獨立，也就是說，只有「捷運系統需用土地」，才得以動用公權力徵收；若有必要，則可以在站區周邊從事開發。台北市政府卻將兩者混為一談，以「辦理新店機廠站區周邊開發」為由，向人民徵收了兩萬三千坪土地，顯然自行擴大解釋法律，「美河市從最早的強制徵收土地就錯了，如果主事者遵守法令，這起聯合開發案根本不該存在。」一位曾接觸美河市案的前監察委員感嘆。 政府一開始取得土地手段讓人非議，到了一二年聯開案完工後，又面臨另外兩個問題。首先是新北市政府認為這起聯開案屬「捷運用地」，依《土地法》第十四條規定，「公共交通道路土地」不得私有，於是函請交通部解釋「捷運用地」是否屬於所謂「公共交通道路土地」？交通部則回函指出，「捷運用地與道路用地性質不同」，因此沒有不得移轉的問題。 但監察院認為，政府以「公共利益」名義徵收土地開發，興建後的住宅卻移轉給私人所有，顯然違背徵收目的。對此，交通部則認定《大眾捷運法》第七條中明定，捷運用地可與私人或團體聯合開發，「既是聯合開發，土地部分移轉給私人係屬必然」，因此不受《土地法》限制；內政部也發函解釋土地移轉登記私人「殆無疑義」。就是連闖過這兩關，美河市才得以在一三年陸續交屋。 儘管內政部與交通部均認定美河市土地分割無適法性問題，但外界顯然持不同意見。第四屆監委趕在去年八月卸任之前，完成了調查報告，為的就是針對「徵收土地是否得以分割轉移給私人」，向大法官提出釋憲。台北市政府廉政透明委員會委員王小玉，也以個人身分表示，美河市案中若有不該徵收的土地，應還地於民。 嚴重低估土地價值 遭譏「刀叉吃人肉」 除此之外，權益分配當然仍是美河市案的一大瑕疵。曾多次向檢調檢舉美河市弊案的前台北市議員楊實秋對《今周刊》表示，「我認為這當中絕對有官商勾結的成分，最明顯的事證就是鑑價過程中，政府分到的權益不成比例。這件開發案就是政府先用徵收土地吃人民，廠商再用鑑價吃掉政府。」台北市廉政透明委員會近期調閱美河市聯開案文件，初步結論也與楊實秋立場相去不遠：「鑑價過程有明顯錯誤。」專案小組成員徐嶔煌直言，北市捷運局的估價報告及日勝生的鑑價報告，都違反不動產估價技術規則，嚴重低估土地價值；而北市府又聽從日勝生建議，選擇取得出租不易的商場與辦公室，「如果這不是刀叉吃人肉，什麼才是刀叉吃人肉？」「只要你了解美河市的來龍去脈，一定會驚嘆這是一場不可能完成的開發案，因為從徵收土地、人工地盤、土地所有權移轉，只要有一個環節不如預期，整個計畫就不至於像現在一樣荒腔走板，但日勝生就是有本事一路走到今天。」前監委認為，權益分配固然是枱面上最明顯的疑點，但若想客觀認定全案責任歸屬，仍應從最初的開發計畫全面檢視。 美河市除了可能的官商勾結疑雲外，更衍生出土地徵收適法性、捷運聯合開發迄今無明確標準可循等重大問題，在追究弊端之餘，若能一併檢討制度亂象，才是這起「奇案」帶給台灣唯一的正面意義。 捷運新店機廠聯開案 基地面積：2.8萬坪（含人工地盤面積） 開發商：日勝生活科技 建築規畫：13棟住宅、2棟辦公大樓、1棟購物中心（美河市）美河市建蔽率：60% 容積率：187% 房價：當年平均預售價42～51萬元╱坪；目前市價約50～55萬元╱坪 人工地盤面積3843坪 解密一 偷渡3843坪建地本刊調查發現，用來隔絕捷運行車噪音的「人工地盤」，被視為法定空地。依照常理，人工地盤應被列入規定的60％建地面積內（下圖左），如今卻將其歸為40%空地用途（下圖右），日勝生便憑空獲得3843坪建地。 日勝生多獲得3843坪 解密二 多賣32億元 把這天上掉下來的3843坪基地，乘上187％容積率，換算成可建築的樓地板面積，再乘上當時預售屋每坪銷售金額，得到約32億元，就是日勝生利用這多出來的3843坪建地所增加的銷售收入。 試算金額 人工地盤面積3843坪×容積率187%×預售時每坪平均房價45萬元=日勝生多賣32.34億元 新聞辭典 容積率 基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率，簡言之，即建坪與地坪之比。 建蔽率 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。例如：500坪基地上房屋的投影面積為100坪，則建蔽率為20%。 政府裝瞎 讓日勝生連闖六關 北市府強徵人民土地卻作聯合開發， 目的與實際用途不同 北市府自行擴大解釋《大眾捷運法》，以聯合開發名義徵收土地，不合法令規定。 地主資訊不對稱， 日勝生獨享聯開案 為徵收捷運工程用地，對私地主宣稱可選擇聯合開發，卻未提供細部計畫，讓日勝生獨自吃下聯開案。 曲解法令再將捷運用地移轉私人， 日勝生再過一關 交通部函示「捷運用地非道路交通用地」，故得為私有，讓日勝生再度闖關成功。 人工地盤不計入建蔽率， 日勝生憑空多賣32億元 台北市政府捷運局竟主動發函解釋，宣稱「人工地盤」得以免計建蔽率，讓日勝生申請建照時，多得3843坪建地。 權益分配過程 低估土地成本、高估營造費用， 市府損失110億元 持有土地面積約99.35％的北市府，無視日勝生將土地價值以每坪60萬元申報，最後僅分配到3成建物樓地板面積，損失達110億元。 住宅好處建商全拿， 市府分得不好出租的商場 台北市政府分配到的3成權益中，還包含出售價值較低的商場7成面積，令人費解。 地主：柯P別讓我們失望 台北市長柯文哲上任後針對美河市弊案展開調查，但24年前土地被台北市政府捷運局違法徵收的數十位原地主自救會，等不及柯P的調查報告出爐，已悄悄在今年１月21日向柯P遞交陳情書，並主動表明拒絕捷運局搪塞回覆，盼望這宗歷經三任台北市長的世紀奇案，可以在沒有財團包袱的柯文哲手中，討回公道。 「我們的土地竟然成為官員圖利廠商的籌碼！」地主楊正吉忿忿不平地表示，新店機廠聯合開案用地（即美河市）的細部計畫是在1999年3月20日才發布實施，但《土地徵收條例》卻早在1990年2月2日公布，依照規定當時被徵收的7.9萬平方公尺的土地應該撤銷徵收。 拒絕土地被徵收的美河市原地主楊正吉（下圖右），拿出1992年板橋地方法院寄發的提存通知書指出，當初台北市政府欺騙地主擴大徵收土地，不管同不同意，一律用交通用地名義強制徵收土地，不同意者，就將徵收款提存法院，雖然他的土地提存金額只有17.3萬元，但代表的卻是他多年來捍衛家園土地的證據，他希望柯文哲可以拿出魄力調查美河市案，不要再讓地主們失望了。（梁任瑋） | ||||||