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「樓價貴，租金高，對低下階層的 壓力很大。政府還是多起一點公屋吧！」在香港，恐怕這會是主流的直覺。不過，難道公屋只有萬般好處，就連一點問題也沒有？又或者，公屋、選舉政治和房署龐 大的官僚，已經捆綁在一起成為共同的既得利益，誰也不要妄想改它一分一毫？

「受外圍因素影響，私人住宅價格在過去幾年間大 幅上升。有見及此，政府將五幅本來計劃興建私人住宅的地皮，轉作公屋用途，減少私人住宅供應。參照現時市場狀態，估計將會令庫房減少五百億收入。」假若政 府像這樣如實將興建公屋的真正成本披露，民意又會否有所改變？

算到盡的觀點，更有可能遭到輿論聲討。又或者，好像幾年前某些社運首領所講， 公屋居民也有權享受維港景觀。不過殘酷的現實是：五百億，用對方法，本來可以有很大的收效。不過，當五百億代價變成了公屋，我們卻只會讓少數時來運到的家 庭，忽然中了房屋大抽獎。我們實在無謂自欺欺人，事實上不少得到了房屋福利的家庭，收入環境好轉之後，也不會放棄最初得到的福利。對他們來說，公屋是人權 的一部分，是他們應得的，他們不會覺得自己在濫用公共資源。公屋富戶甚至會說：「既然我們已經在繳交『市值租金』，為什麼我們沒有權繼續享用公屋？」

市 值租金？我相信有很多住板間房的人，不介意付出比所謂『市值租金』更高的價錢，以求即時上樓。公屋有黑市租盤，是公開的秘密。福利，落入不需要的人手上， 就是暴利。

公屋的官僚，從來都沒有嚴格執行已經定了下來的規則；那些整天都要政府什麼都監管、監管再監管的政客，也從來都沒有要求捍衞珍貴 的公屋資源，究竟背後原因是什麼，難道大家還未心知肚明嗎？再講，公義不就是各取所需嗎？既然有公屋富戶，為什麼要香港人犧牲五百億來為政客興建票倉？我 們更加要明白，公屋存在，已經從文化上影響香港的新一代。大學生有理無理都入紙排隊等綠表身份，反映香港價值已經亮了紅燈。

公屋的制度早已 完成歷史任務。退一萬步說，就算今時今日香港仍然需要房屋福利，也沒有理由提供以房委會包辦興建、擁有和管理的公屋。為什麼房屋福利不可以用租金津貼的形 式發放？保守估計，單以這五塊地的五百億用作種子基金，在不影響香港財政水平的前提下，可以為五萬個最有需要的家庭，持續地提供每月約二千元的租津。

當 然，以租金津貼作為福利也有一定的短處，不過總的來說，還是勝過公屋。至少，現金的福利，不用等幾年的興建期，有需要的人可以即時受惠；而正在領取福利的 人，當環境好轉，福利金額也可以相應下調，符合公義原則，讓更多人受惠。捨棄靈活直接的方法，寧願抱殘守缺，不問成本效益地要求無止境增建公屋，唯一的解 釋，就是政客和官僚才是公屋的最大得益者。

李兆富

時事財經評論員，自由市場智庫獅子山學會創會成員。作者網誌 - http://hkliberty.wordpress.com

Q：政府未來要以市價徵收土地， 要推動居住正義，這有效果嗎？

A：我們先來檢視政府「徵收」的本質是什麼。我有一部車開了幾年，這台中古車的市價二十萬元。但我車子開的好端端的，我根本不想賣。或這樣說：在這二十萬 元價格下，我寧可繼續開這輛車。因為我覺得我繼續開這輛車，比我放棄它而擁有二十萬元還要好。

現在突然來了個黑道，看上我這輛車，出市價二十萬元向我買，我卻根本不想賣。黑道認為：我已出市場行情價，你堅持不賣，不是敬酒不吃吃罰酒嗎？於是徑自丟 給我二十萬元，找一堆兄弟把我的車搶了去。

在這位黑道心中，用二十萬元行情價向我買車，已經仁至義盡，但我卻完全不這麼想。我的中古車雖然可賣二十萬，但我車子開好好的，我根本不想賣。既然我根本 不想賣，就表示在我心中這輛車的價值比二十萬元還高。如果我認為這輛車的價值不高於二十萬元，我早就把它賣了。黑道用二十萬元市價強買我的車，只是把他的 利益建築在我的犧牲上而已。

買賣者彼此「自願」交易，才能讓雙方共蒙其利，而交易價格也在這「自願」交易裡決定。但若某一方交易是「非自願」的，那這個價格只是單方面強買或強賣，只 是把一方的利益建築在另一方的犧牲上，這不是交易，這是搶劫。

政府按「市價」徵收土地，本質就是「非自願交易」、「強迫交易」。地主若不同意交易，政府會派挖土機把你家給拆了，把你趕出家園。這不是自願互利交易，這 是一種掠奪，這和黑道出錢強買我的車，本質完全一樣。

如果某人合法的擁有一塊土地，為什麼他就得為了「促進發展」之類的理由，被政府強迫把土地賣掉？如果徵收土地可以這樣合理化，那明天政府也可用同樣理由， 把每個人財產甚至人身自由也「徵收」掉，這和極權國家有什麼差別？

況且，用「市價」徵收土地，到底什麼是「市價」？我們在現實裡能觀察的，只有「事後」的成交價格。沒有實際買賣，除了賣方漫天喊價或買方就地叫價，怎麼能 在「事前」判斷一塊土地的「市價」多少呢？

有人說可按「同質」土地的已成交價格為準。但什麼叫「同質」呢？這又必定要找一堆所謂專家學者來定義，而這種人為的判斷標準必定是任意且武斷的，這種「市 價」和以前政府自由心證式的「公告現值」，不過是五十步和百步之差而已。

政府官員或許覺得，按「市價」徵收土地看來很「正義」，然而這些官員名下的財產，包括沙發、電視、腳踏車、房子，是否也願意被政府用「市價」來徵收呢？那 些聲稱「用市價徵收土地很公平」的人士，要不要思索一下「己所不欲，勿施於人」的含義呢？ 經濟達人歡迎讀者提問：http://www.bwnet.com.tw/Dr.A/E-mail：[email protected]

你知道，台灣一塊地，會有三個不同的價格嗎？台灣畸形而複雜的稅制，不但讓土地正義遲遲無法伸張，也造成地方稅收不足。台灣須要趕快甩開人工作帳的土地稅制！

在新北市汐止區的秀山路邊，有一塊小小的「神奇農地」，在路邊給附近住戶充當停車場。這塊不起眼的小農地，卻隱藏了大玄機。原來，這塊農地的價格在交易網站「591」的售價總價是一三○○萬元；但在政府今年的公告現值中，卻是四四八○萬元，足足是市價的三倍多。

賣地的地主，在網上得意的說，這塊地是「萬中之選，低總價土地超高公告現值」，除了買賣、持有免稅的優點，這塊地的「公告現值不斷調升，將來轉售或土地規畫政策變更或政府收購，潛在利益可期」。

一塊地，為什麼會有兩個價格，而且還差這麼多，甚至還有利可圖？原來雖然市場在買賣房地產時，用的是市場價格，但是政府在徵收土地，或是徵收土增稅時，是 依照「土地公告現值」，徵收地價稅則用「公告地價」，這兩個價格，分別定期在一年、三年時地方政府召開的評議委員會制定。問題，就出在這個「人為作價」機 制。

「現在的農業用地都是免稅，所以這塊地雖然在公告現值四千多萬元，但它都不用繳稅。為什麼這塊地不用繳稅，公告現值會被調得這麼高？台灣土地稅制不公不義的玄機，就在這塊地。」中華民國地政士公會榮譽理事長林旺根說。

實價登錄現形　

中央地方黑箱做假帳

土地公告現值與公告地價，是決定地方政府土增稅及地價稅收的主要基礎。長年以來，這些人為制定的價格，永遠追不上飆漲的市價，以公告地價來說，平均只有內 政部公告正常交易價格的二○．一九％而已。照理來說，近幾年財源吃緊的地方政府，應該努力調升公告地價好充足稅收。

但是，各地方政府的地評會，卻大反其道而行。

按照最新的實價登錄資料，二○一四年六月至一五年四月的實價登錄總成交價約九千八百億元，但是這些土地的公告地價總額卻只有七百三十億元，也就是說，公告地價只占實價登錄價格的七．四一％，比內政部統計的二成還要更低！

「實價登錄一出來，政府做假帳的動作就被看破手腳了。」德明財經科技大學副教授花敬群說：「公告現值和地價，已經不是財稅問題，是政治問題。我參加過太多 評議委員會，知道中間的政治力量太強大，不敢對民眾課稅，所以中央和地方聯手做假帳，用各種方法在裡面灌水。」花敬群說，以這塊「神奇農地」就是最好的例 子，因為免稅，所以地評會在調高公告現值及公告地價時，就專從像這樣的免稅地下手，讓整體平均值出現「調漲幅度不小」的假象，但真正能夠收到稅的「應稅 地」，反而盡量不調升。

長期調查地價稅的立法委員陳節如辦公室主任孫一信拿出苗栗縣的資料，在去年六月到今年四月，公告土地現值雖然平均占成交總價的五六％，但是這是應稅地與免 稅地的表面「作帳結果」；如果再往下看，公告現值占總成交價占比應稅地只占四九％，而免稅地卻高達六一％；公告地價裡，免稅地占成交總價一○％，應稅地只 有七％。而且，這個情況不是特例，孫一信觀察：「普遍來看，多數縣市免稅地的公告現值都比應稅地高，地方政府就是用這個巧門拉高縣市的平均值，美化自己和 全國的最終帳面數字。」

土地稅制複雜

應統一回歸市場價格

台灣畸形的土地稅制，就是在這樣的人為操作下失真，也直接造成地方政府的財政壓力。

花敬群就說：「因為我們不是財政自治，所以地方也沒有調高壓力。開會的時候，地政局就提出了四個方案，而且地方政府已經『建議』委員會要選擇調升幅度最低 的方案。他的考量不是單純的專業，政治判斷壓過了專業判斷。」這樣下去，「因為持有成本很低，台灣空屋、囤屋、囤地的情況會越來越嚴重。大家都卯起來放在 那邊不用嘛！農地的囤地炒作，勢必會更加劇烈。」花敬群說。

這也是為什麼，最近學者和民間團體對於土地稅制的動作越來越大。十一月十日，超過三十位的產、官、學人士連署，共同發表「台灣土地宣言」。共同召集人之 一、中國土地改革協會理事長卓輝華指出，現在土地稅制過於複雜，未來公告土地現值、公告地價等，應該統一為一個符合市場實際行情的價格，才能達到公平。花 敬群也指出，各縣市首長應該拿出魄力，不要向政治力量低頭，「不要再亂搞下去！」

撰文 / 楊卓翰

在中國商界享有盛名的褚時健，高齡七十六歲才創業，他的經營史，每每創下獲利紀錄；這回種柳橙，更在近期引發阿里巴巴等電商通路爭奪戰。褚時健的管理秘訣，其實就是利益共享。

如果你是一位剛剛假釋出獄、今年七十六歲的老人，你會做什麼？多數人可能不知所措、茫茫度日；褚時健不一樣，他靠著創業種柳橙，再一次轟動中國。

柳橙到處都有，在中國電商網站，一般柳橙每公斤約十六元人民幣，但掛上褚時健姓氏的「褚橙」，不僅經常有仿冒品，身價更非同凡響，每公斤要價近三十四元人民幣，整整比其他柳橙貴一倍多。

褚時健是誰？他種的水果憑什麼比人貴？他，曾是中國最有名的企業家，從身價三六九億美元（約新台幣一．二三兆元）的大連萬達集團董事長王健林，到經常來台 的北京萬通地產董事長馮侖，都極欽佩褚時健。他從發跡到如日中天、然後聲譽像流星般隕落的故事，堪稱中國改革開放近四十年來，最曲折的一段傳奇。

王石眼中的偶像

超強賺錢力引為楷模

中國最大房地產商萬科創辦人王石，也將褚時健視為偶像，在近期出版的褚時健傳記《中國經營之神褚時健》中，王石特別撰寫序文表示，他曾多次赴雲南與褚時健長談，對這位傳奇人物有第一手觀察。

王石坦言：「當他（褚時健）一年賺三百億元人民幣（幣別以下同），萬科的經營規模是三十億元；我們一四年才繳了三百億元的稅，褚廠長二十年前就做到了！在 他面前，我只是前來學習的後輩！」褚時健憑什麼讓當代企業家們甘拜下風？其實，他的前半生與經營企業沒有半點關係，抗戰結束後，褚時健剛考上高中就輟學， 與幾位兄弟一起成為地下黨員、對抗國民政府。

共產黨建政後，褚時健正式入黨，一度被視為明日之星。想不到一九五七年的「反右運動」，讓褚時健被打為右派、下鄉勞改。

從此六年，褚時健拖著一只破舊木箱，帶著妻女，在雲南深山間往來，默默接受命運。後來，他決定給妻女更穩定的生活，於是他接受上級委託，接任雲南新平縣戛灑糖廠副廠長。

褚家本以蒸餾酒為業，他對熬糖、製酒一點也不陌生，困難在於工廠製造方式老舊、導致效率極差。「一百公斤甘蔗，用近五十公斤燃料搾取後，竟只產出九公斤品 質不佳的紅糖！」褚時健捲起袖子到第一線實作，將本來燒木柴的鍋爐改燒甘蔗渣，又改變製糖方法，不僅燃料省下八成，產品合格率，更從一成左右飆升至八 五％。褚時健上任第一年，原本虧損二十萬元人民幣的糖廠，竟賺了八萬元盈餘。

勞改20年咬牙撐

糖廠、菸廠績效驚人

主管糖廠期間，褚時健推出他日後奉行不渝的員工福利制。褚時健曾說：「如果生產搞好了，員工卻一點好處得不到，他們的幹勁從何而來？」基於這個想法，褚時 健令員工將製糖下腳料用來養豬，又開墾荒地種菜，員工只要繳五毛人民幣，就能盛滿滿一大碗豬肉帶回家，這在當時物資缺乏的雲南鄉間，是難以想像的事。

褚時健把這段經營糖廠的寶貴歷練，總結為一句話：「做事情就要讓大家都有利。」七八年，褚時健受地方政府委託轉任雲南玉溪菸廠廠長。當時，這裡士氣比戛灑 糖廠更差，香菸庫存堆積如山。褚時健立刻檢修所有設備、又大規模改組經營團隊，這樣霸道的作風，引來不少黑函攻擊。但數字會說話，褚時健上任後頭一個完整 年度，玉溪菸廠的利潤就增加整整三○％。

站穩了腳跟，褚時健決定轉守為攻，他精算後認定，國外最新設備的效率遠超過現有設備，即使成本墊高，增加的營收也能支應成本。

於是他一口氣向雲南省政府申請二千三百萬美元的外匯買設備，震撼當地官場。經過多番折衝，這筆中國改革開放以來最大的貸款，被提撥到離北京數千公里遠的玉溪菸廠。

有了機器，褚時健又向原料動腦筋，他認為，菸廠即使引進最新設備，少了優質菸葉，一樣功敗垂成。「工廠應該在菸田裡！」他當年與雲南省高層不斷討論，終於 創造新的菸草專賣體制，將菸草公司、捲菸廠與菸草專賣局三者結合在一起，由種植菸葉到銷售，整個流程又交給褚時健主導。

優質菸葉、精準流程一一到位後，招牌的「紅塔山」等香菸開始大為暢銷，在顛峰的九○年代初，中國國產捲菸品牌調查，前三名都是玉溪菸廠產品，其中，「紅塔 山」的售價甚至比進口品牌「萬寶路」還貴。玉溪菸廠每位員工，平均一年貢獻獲利超過三百萬元人民幣，是國內同行的五至十倍。

盛名拖垮事業

出獄後種柳橙再起

但是盛名之累，終究拖垮了褚時健。九五年，事業正輝煌的褚時健成為紅塔集團董事長，但在此前後，他也遭人密告收賄，女兒褚映群、妻子馬靜芬都被帶走候審。 當年底，褚映群在河南自殺身亡。九九年元月，褚時健因貪汙罪被判無期徒刑，直到二○○四年才因病獲假釋，此時，他已經高齡七十六歲。

因為曾經吃到香甜的柳橙，褚時健出獄後，一口氣買了二十四萬棵柳橙種苗，在戛灑鎮附近的山坡號召農民，開始柳橙事業。群眾與昔日老友們，對褚時健復出感到驚喜，更對他種出的柳橙品質驚訝不已，於是「褚橙」之名不脛而走。外界看待褚時健，也從「菸王」變為「橙王」。

從管理糖廠、菸廠到自創品牌種柳橙，褚時健每每讓外界跌破眼鏡、創造奇蹟。但褚時健認為這並不稀奇，他強調：「我這一生，就講一點，任何情況下，我都要有所作為。」或許這就是這位八十八歲高齡長者，一生的經營祕訣。

撰文 / 周岐原

金融海嘯已過了七年多，全球央行不斷推行量寬（QE），收購政府債券和垃圾債券，但經濟依然未見起色，正處於衰退和通縮的邊緣。電影《沽注一擲》在香港上畫期間，適逢全球股市大跌，「沽空」股市的投機者財源廣進，不禁令長線投資者感到欷歔。

過去十多年，全球股市有波幅，無升幅，相信其中一個原因正是衍生工具氾濫。香港恒指1964年起步時是100點，到2000年升上18,000點，但近月重返18,000點水平，16年來沒有寸進。其他歐美及新興市場股市亦有類似情況，更不用說日股早於30年前，即1986年，日經指數已處於15,000點。投資者購入房地產或股票，自然是期望資產價格穩步上升，並且定期收到租金或股息。若然投資者對房地產市場或持有的股票缺乏信心，擔心價格下跌，他們可以選擇把物業或股票出售套現，等待價格下跌至合理水平時再入市。投資市場本應由持貨的投資者，以及沒持貨的準買家組成，他們在市場上放盤買賣，最終市價由他們決定。只可惜市場不純粹由投資者和準買家組成，還有所謂做對沖和套戥的人，以及透過價格波動而賺快錢的投機者。財務學說這些市場參與者，幫助市場尋找出合理價格，令市場更有效率。

但事實告訴我們，這些所謂市場參與者，總體而言不過是社會的寄生蟲，不單未能幫助市場尋找出合理價格，反而不時令市場大幅波動，完全偏離合理價格水平，誤導真正的買家和賣家，令他們變成「傻瓜」，高價接貨，賤價沽貨。2014年初，本地樓價由2013年高位下調約5%，中原指數由123點跌至117點，同期市民收入上升約5%，正好讓過熱的樓市軟着陸。財金官員在2014年5月卻突然放寬地產商賣樓花，買家入伙後才計算半年換樓期（可豁免繳納雙倍印花稅）。由於樓花買家不急於出售手上物業，以致二手成交銳減，每月跌至只得三千宗。在二手盤不足的情況下，樓價大幅颷升，中原指數在一年間上升兩成多。不少市民擔心樓價繼續颷升，恐慌地搶購樓花和二手樓，竟然願意付出數百萬元認購百多呎劏房，變了「傻瓜」。有從事地產業的人告知筆者，一些地產商為了高價開盤，找友好在同區抬高二手樓價（然後撻訂），又在一手市場人為地製造超高認購數字，請君入甕。

電影《沽注一擲》提到有基金經理預期美國樓市爆煲，便想到與投資銀行對賭，透過信貸違約掉期（CDS）這類衍生產品，在樓市下挫中取得巨利。結果是CDS氾濫，就連貸款給業主買樓和發行次按債券的金融機構也大量認購，賭自己公司破產，整個金融市場已完全扭曲，「賤精」橫行，如此市場，到底又有何效率可言？至於股市，交易所和監管機構容許無貨的投機者可以「借貨沽空」，實在很富想像力。持有股票的投資者，又有哪個「傻瓜」願意把股票借出，賺取些微利息，讓投機者把股價推低至賤價水平而自遭損失？由於市場容許借貨沽空，故此市價並不真正反映持有股票的人對投資前景的看法。事實上，股市每月成交金額不超過股市總市值的半個百分點，由一小撮「傻瓜」，以及借貨沽空和造市的人去決定市價，又如何說得通？正如其他賭博一樣，投資者之間的得失不過是零和遊戲，他們甚至要輸掉交易費用。筆者始終相信，長線價值投資法，才能為投資者帶來真正利潤。

林本利

曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（www.livingword.edu.hk）

作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.hk/