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嵐山效應下欄變上菜喪搶監倉樓

2014-07-24  NM

要形容香港的樓市，只有兩個字：「畸形」。上週長實（1）推出大埔新盤嵐山，其中一類一百七十七呎的「劏房」單位，成為全城焦點。新樓面積「媲美」一人公屋單位，不少香港人大鬧長實「賺到盡」、「無人性」！但你有你鬧，長實開價最平一百六十五萬，有會所、有保安，大把人搶。香港樓價愈來愈貴，年輕人距離上車的夢也就愈來愈遠。想二百萬內可上到車，除了犧牲地區、環境，現時要放棄的，還有面積。一直「大隱隱於市」的二手細價「劏房戶」，近日被熱搶。只有一百一十九呎的西環單位，只放得下一張薄床褥，不用時還要反起「泊牆」；而一百六十五呎的元朗單位，去廁所洗澡竟要原地自轉，真正慘過住監倉。但由於銀碼夠細，現時一有放盤即被掃光；再想多一秒，對不起，你已失去上車機會了。

長實位於大埔的新盤嵐山，有祖墳對正屋苑出入口，買樓又要簽字放棄睇現樓，但唔緊要，扣除所有優惠後，樓價平過同區二手樓三成，足以吸引大批向隅客。那個細到媲美公屋一人戶，不足二百呎的「劏房級」單位，入場費最平只是一百六十五萬元起，正是各準買家的頭號「獵物」。在嵐山位於紅磡的示範單位，連日逼爆，大部分是三、四人小家庭又或投資者。連示範單位都無睇就直接入票的鄭先生，坦言是投資客。他說：「細（劏房）單位先最值錢！佢肯賣俾我，我十個都要，當酒店房住都好！我本身住大埔，仲可以過來享受埋個會所。」然而，長實的「劏房」單位只有一百九十六個，而且買家要先認購三房大單位，才可優先認購毗鄰的「劏房」戶。市傳嵐山在三日內已收超過五千張票，有五人家庭為搏一個單位，竟花六百二十萬元，入票六十二張，情況就如買多幾張六合彩，搏中頭獎。市面上，這類面積超細的二手劏房單位一樣有，記者一連多日放蛇找尋放盤，發現這個香港樓市光怪陸離的一面。

200萬元樓下即掃

記者這次放蛇，目標鎖定在二百萬元樓下的細價樓，最好有電梯、有保安。但要達成目標，原來是何等困難﹗不但身邊朋友笑指mission impossible，記者打了十多個地產代理的電話，有代理揚言「無乜可能！」直至上週二早上，竟然找到一個位於西環堅尼地城的青蓮臺怡景苑單位，建築面積只有一百三十九呎，而實用更只得一百一十九呎！現時公屋人均居住面積有近一百四十呎，即是這個單位比一般公屋還要細。如果與赤柱監獄的單人倉相比，這個單位只是大少少。業主開價一百九十萬元，即是每呎一萬六千元！物業由李兆基三哥李兆麟的益高地產發展，樓齡只有二十六年，附近物業都是三、四層樓高，無電梯、無保安。代理譚先生出發前跟記者說：「你好彩喇！港島區仲邊有二百萬樓下嘅樓呢？係就係細啲，啱單親家庭，你同小朋友兩個人住就夠，不過太多玩具就唔得o架喇！」記者「撐」三層樓梯到達上址，門口貼著一張小字條：「已售」，代理譚先生尷尬地說：「嚇，尋日都仲話有o架喎，咁快賣咗。」

朝行晚「泊」

打開門，認真嚇一跳。單位猶如一個套房，相信連一張正常的床都容不下。從上手租客剩下的傢俬估計，過去他只能睡在地板、那不足六呎的薄「床褥」，亦要朝行晚「泊」──戙起泊在牆邊。走入廚房，僅僅站到一個人，究竟洗衣機和雪櫃可以放哪裡？相信住客每日都是出外用膳及洗衫。攝影師要拍攝到整個單位，用普通相機不行，要用魚眼廣角鏡才剛剛好。譚先生透露：「呢幢大廈得幾個呢隻單位，過去都唔係咁好價，業主幾個月前放一百五十萬元都無人要。點解？因為呢區好多單位租俾鬼佬，個價都幾好，起碼過萬元。但佢呢類單位，大隻啲嘅鬼佬都瞓唔落。喺港島區嚟講，租金回報唔係咁好，租得六、七千，點知呢兩個星期多咗好多人問，業主即刻加價幾十萬元，有勢就好賣﹗」翻查資料，業主九○年以三十萬元買入，但由於該區在山上，過去要行過百級樓梯才到達上址，難有人吼。但近年建了升降機，加上近日細價樓受追捧，即時下欄變上菜。

元朗有盤一樣照搶

來到元朗市中心，「劏房」單位同樣搶手。由恆基發展（12）的合益大廈，樓齡三十三年，實用面積只有一百六十六呎的高層單位，業主開價一百六十萬，呎價近萬元。這類單位，全幢大廈只有四個，同一幢大廈其他二、三百呎單位，呎價平均七千元，「劏房戶」呎價竟然貴多三千元﹗上週四早上，代理致電表示有樓睇，記者於是由將軍澳乘巴士入元朗。剛入到地產鋪，即傳來一個壞消息，代理致電業主後，不好意思地說：「佢話剛剛賣咗喇﹗呀，你知啦，二百萬樓下嘅樓，全元朗係呢一個。」業主於○八年以四十三萬元買入，過去一直用作收租，但見近日細價樓樓價急升，才願意拿出來賣，一放即成交，據知買家是一對年輕夫婦。代理帶記者看該大廈同類面積單位，業主只租不賣。單位有廳無房，代理教路說：「兩個人住夠曬啦，你可以放張床上窗檯，咁擺三呎床都無問題嘅。電視掛上牆，坐喺床上睇，距離剛剛好。」但估計勉強放了衣櫃後，容不下一張梳化。這個百多呎的單位，廁所小得可憐，記者站在內，只可以原地自轉，行多步都難，身形肥胖者免問；廚房則比較正常，可容得下雪櫃、微波爐等基本用具。

210萬元心理關口

要買二百萬元樓下的「劏房戶」，要有幾分運氣。而價錢在二百一十萬至二百二十萬元左右的單位，則有多點時間再作考慮。如果可與業主拉鋸一下，能減到二百萬元樓下，上車客的釐印費更只是一百大元。這次記者走到屯門區、距離市中心約五分鐘車程的何福堂輕鐵站好運洋樓，一個有電梯、有保安的三百呎兩房單位，業主開價二百一十三萬。記者往上址參觀，租客黃太指她們一家三口同住，房間面積尚可接受，但放滿傢俬雜物的客廳卻十分擠逼，只能放上一張迷你梳化及一張小飯枱。由於房間放了床及衣櫃，已放不下電腦，記者見他們把電腦主機掛上牆，再以電視機當電腦屏幕用。黃太說：「無計啦，呢度咁細。」記者要求陪同睇樓的業主李太減價，她一副唔憂賣的語氣說：「我剛剛先賣咗個附近細單位，個客唔使睇樓都買呀，我係咁意減兩萬俾佢o架咋！之前有個客反價二百零八萬，我還番二百一十萬啦！」她表示兩年前以一百三十萬元買入單位，收租七千元，回報有六釐，「無人買，我咪繼續放租囉！」如果想住二百萬左右的市區樓，就要接受「奇則」。位於大角咀的金荔閣，樓齡三十三年，距離太子地鐵站約七分鐘路程。一個一百九十一呎的細單位，連二百二十呎平台，叫價二百三十五萬，後減至二百一十萬，見票減多幾萬。見有筍盤，記者立即致電查詢，黃姓經紀說：「個單位無廚房、廁所，如果買你要自己搭番！」睇樓當日，業主講解「無廚無廁」之謎，他說：「我之前僭建曬成個平台做屋，所以廁所廚房都喺曬出面，收到房署清拆令拆曬。」如要在屋內建回廚廁，單位之細又「打回原形」；要見使，可能要用回上世紀的痰罐。

搶平樓合埋眼就買

記者總結經驗，這些百多呎劏房戶，盤源極少，有時整區經紀手上，都是同一、兩個放盤。而在粉嶺、屯門等已出售的公屋單位，較多盤源，地方亦較見使。劏房戶賣得極速，往往記者坐車睇盤途中已賣走。如粉嶺雍盛苑一個一百八十萬（已補地價）的居屋單位，中午說好晚上會有四組客一齊睇樓，記者在等候期間已收到代理消息：「有客肯加十萬元，唔睇樓就買，今晚你不用來了﹗」根據Landsearch online的資料，二百萬元樓下的細價「劏房」，近半年平均每月成交四百多宗。資深投資者陳清白，過去執過不少平貨，他指想買平樓有竅門。第一、別再想著買屋苑，「沙田第一城、嘉湖山莊呢類有指標性嘅細價屋苑，被代理、報紙日日吹，話個價去到幾高幾高，愈唱愈貴，我係業主都睇住個指標開價，一蚊都唔會減俾你。要買，就買成交少嘅舊樓，無指標性，業主都唔知咩價先啱，容易同佢傾價。」第二、預備足夠現金，不用睇樓即買，事關這類單位手快有手慢無，「你睇完樓，仲要問銀行估價，早俾其他人買咗啦！」他指想買邊區，就要事先對該區做足功課，「人哋開得平，你又擔心係咪凶宅，係咪漏水，又遲人一步﹗」即使已簽臨時買賣合約，亦不能鬆懈，因為當有其他買家出更高價，業主分分鐘賠錢撻訂。他說：「最好喺合約寫明必買必賣，加重業主撻訂成本。」

正過住私樓公屋戶自白

在香港，住公屋嘆過住私樓，仲要係嘆好多！今年二十七歲的阿正，是工作了三四年的上班族。買樓自住呢個「Dream」，對他來說是「這麼近那麼遠」，但去年他排到上公屋，還要是位於市區秀茂坪，即時飛上枝頭，成為同輩艷羨對象。以下是他的自白：「大埔嵐山出咗間一七七呎單位，唔使二百萬，首期廿萬就可以上車。我見到當堂嚇一跳，然後得啖笑。間屋二百呎唔夠，買咗嚟住真係forever alone，結婚生仔邊夠一家三口住呀？再睇真啲條款，原來要買大單位先有權買呢個細單位，而且仲要送多幾幅『風水好靚』嘅墳景俾你嘆。要我用二百萬買間墳景劏房？朋友要嚟搵我拜山（探訪），都唔夠位放兩張櫈呀！而家我住市區公屋，交緊月租二千三百蚊，唔使俾管理費同差餉，又唔使怕俾大財團圍標呃維修費。之前換窗都係由房署包曬維修。市區交通又方便，每朝由屋企出門口，七個字就去到中環返工。嚇？原來嵐山出大埔墟火車站嘅小巴，要半個鐘一班，車程又要半個鐘，仲耐過我而家出機場！仲要瞓長實起嘅大窗檯。住公屋爽好多！」

細價樓風險低

面對樓只會愈起愈細的畸形現實，記者找來高登居室的室內設計師鄧克俊（Joe）幫忙畫則。對於嵐山的一百七十七呎劏房戶，他表示無可避免，一開門就會見床：「不過床頭對大門風水唔好，可以加個薄屏風遮隔。床要起高啲，下面放衣櫃。床尾可放矮櫃，鋪張墊可招呼親朋當櫈坐。拎開墊就當一級樓梯，走上窗檯再走上床。」聽落好艱苦，而舊樓間隔四正，不用花太多心思設計可應付日常所需，「以前啲樓實用率高，四四方方咁，簡單用傢具間開客廳同房，已可滿足日常所需。」至於西環「無敵細」的一百一十九呎單位，Joe亦無計可施：「呢個真係細得過分，唯有用多功能傢具去慳位。」現時實惠等傢俬鋪，都多了組合或摺疊式傢具發售，配合現實所需。追溯這些劏房戶的起源，早於六、七十年代，已有小型發展商專起「劏房單位」。跟隨李嘉誠三十多年的長實前高級營業經理何雨盈憶述：「早喺三十幾年前，長實度好不同單位景觀及面積後，發現有多餘空間，就將嗰啲用唔曬、攝頭攝尾、又無景觀嘅面積劃做細單位嚟賣，例如係銅鑼灣駱克大廈。」只是當年這些無人搶的豬頭骨，今時今日竟變成搶手貨！中原地產創辦人施永青認為，現時發展商再起這些細單位是浪費資源：「應該起中型單位，首次上車人士先去買二手細單位。現時長實仲要捆綁咁賣，根本就係『買豬骨搭豬肉』。咁起樓法，分分鐘以後間樓仲細過公屋。」財政司司長曾俊華本週在網誌中表示，留意到近日細價樓熾熱，指樓市一旦轉勢，這批買家的抵禦能力較弱。但長遠房屋策略督導委員會委員黃遠輝認為，新婚及年輕人如有迫切的置業需要，買入二百萬左右的細價樓，不用太擔心，認為風險甚低，「大家見辣招推出後，樓價只係跌咗百分之五到十，但已經有不少人走出來買樓，證明需求係好大，呢啲需求正是支撐樓價的因素，所以短期內，尤其細價樓，樓價下跌嘅風險好細。如果等到嘅，等到二○一七年，政府先會推到供應出嚟，到時樓價可能就會下跌一至兩成嘅。」

銷監局VS地監局

今次長實賣嵐山，惹來的其中一個風波，是被銷監局強烈遣責，指長實要準買家書面同意不參觀現樓，是「嚴重違背條例精神及損害準買家利益」，質疑長實沒盡任何努力開放現樓。近期與長實招來招往的銷監局，全名是「一手住宅物業銷售監管局」，去年四月才成立，透過法例第621章《一手住宅物業銷售條例》，主力監管賣一手樓的發展商。另一個同類型的監察機構，是成立了近十七年的地產代理監管局（地監局）。後者以地產經紀為監管對象，是執行法例第511章《地產代理條例》 的法定機構。銷監局與地監局不單名稱相近，而且銷監局亦可就發放虛假或具誤導性的一手住宅物業售價資料，而向地產經紀作出起訴，所以兩局經常被混淆。事實上，兩局近期亦愈趨「如影隨形」，銷監局收到投訴，或傳媒踢爆發展商有何不當時，例如新盤水分票、要求準買家簽「無參觀同意書」等，不時都會主動要求地監局作出相應跟進。只是，地監局不如銷監局有政務官坐鎮，而且監管不了發展商。要在發展商私人範圍內的售樓處巡查蒐證，就曾發生過發展商以「安排緊」為由，要地監局職員等足大半小時都不放行的尷尬情況。現時地監局主席陳韻雲，是資深投資者及發展商，亦有「利益衝突」之嫌。

大埔嵐山177呎戶 新界最細 每呎萬元計 料低於200萬可上車

1 : GS(14)@2014-07-11 16:11:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa1.htm






【明報專訊】長實(0001)荃灣環宇海灣累售逾1540伙後，部署本月接力推出的大埔鳳園嵐山I期，雖然以3房單位作主打，但最吸引市場目光的卻是為數196個、分佈屋苑全部6幢大廈的開放式單位，佔屋苑單位總數1071伙近18％，為新界區新盤中最細的單位類型，實用面積只由177方呎起，與坊間一般小型酒店房無異。雖然區內未有同類單位可作參考，但以鄰近淺月灣洋房實呎約1萬元計，該類開放式單位入場費有機會低於200萬元，預料可搶佔上車客和投資客兩大客源。


長實地產投資董事劉啟文表示，嵐山I期最快下周公布開價，並且對外開放4個示範單位。隨嵐山I期上載樓書，過往一直未有披露具體資料的開放式單位，終正式曝光。資料顯示，嵐山I期的開放式單位可分成三款，最細一款實用面積僅177方呎，另有面積略大的180方呎、以及194至196方呎。三款開放式戶單位，均設有13至19方呎窗台位，但卻未如其他標準2至4房般設有露台和工作平台；由於內籠袖珍，相信只適合單身貴族居住。





最快下周開價

近年長實多個新盤，包括馬鞍山天宇海、九龍塘堡及荔枝角一號西九龍，均有別致的圖則設計；是次嵐山的開放式戶面積則為新界新盤單位最細。目前市場上提供最細單位的新盤，為恒地(0012)去年9月推出九龍城曉薈的166方呎開放式戶。

新界對上一個提供開放式迷你戶的大型新盤，為新世界(0017)去年8月開售的元朗溱柏，實用272至314方呎單位。是次嵐山提供的開放式戶，分佈於第3、5、6、9座H室；第6、7、8、9座A室；以及7座D室。

只送冷氣機抽氣扇

與坊間很多同類全新開放式單位不同的是，嵐山I期除第6、9座部分開放式單位採用無火煮食的備餐間外，其餘大部分都屬設有梗牆作間隔的正規廚房。不過按樓書顯示，開放式單位只隨樓附送冷氣機和抽氣扇，但未有顯示附送雪櫃、煮食爐及洗衣機等配套設備。此外，全部開放式單位的浴室皆裝設浴缸，非如坊間一般開放式戶般只設淋浴間。

開放戶可打通相鄰單位

景觀方面，嵐山I期開放式單位以鳳園一帶山景、或會所園林為主，與其他標準單位相若。不過，第3、5座H室、以及第7、8座A室，大廳窗戶前臨毗鄰兩個單位的天井位，估計室內採光度會略受影響。此外，可留意的是，各款開放式單位與毗鄰的3房單位，並非由主力結構牆作分隔，意味買家如連環購入一個3房戶及毗鄰的開放式單位，有機會打通成為4房大單位。

明報記者 林可為、林尚民

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2 : GS(14)@2014-07-11 16:12:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】實用面積百多呎之蚊型樓，過往主要出現在市區，不過，今次卻出現在長實(0001)的大埔鳳園嵐山I期，有測量師指出，由於現時本港樓價水平高，發展商唯有把單位愈建愈細，以較低的總價吸引買家入市，既可保銷情之餘，亦可以較高之呎價賣樓。


測量師學會高級副會長何鉅業表示，無論市區或新界，現時新盤最重要是銀碼廉，本港樓價水平高企，並非人人可以負擔得起，但現時市場以用家主導，且不少為新家庭或年輕單身人士，他們的負擔能力不高，發展商唯有推出蚊型戶，以較低的銀碼吸引買家。





蚊型戶蔓延新界 料成趨勢

他續稱，新界區過往主要以呎價平作賣點，但由於近年新界區新盤呎價已累升不小，區內細單位已由過往的600、700方呎，縮細至400多方呎，現再出現實用百多方呎的開放式單位，蚊型單位蔓延至新界區，已是市場的趨勢。

事實上，近年細單位受市場追捧程度高，有發展商亦臨時把大單位改成細單位，如新地(0016)大圍香粉寮項目，近期便向城規會申請將可建單位由816個大增62% 、至1325個，每伙平均面積則由688方呎，縮細38%至424方呎，申請文件指是因應最新市場需要，調整單位數目及比例。

何又指出，若發展商以較高之呎價推出大單位，對銀碼的影響較為明顯，客戶的承受能力有限，相反，若是推出實用百多呎之細單位，即使呎價貴，對銀碼的影響不會太大，市場仍會有一定買家捧場。

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長實澄清嵐山無意綑綁銷售

1 : GS(14)@2014-07-16 17:06:11

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140716/news/ea_eac1.htm
【明報專訊】長實(0001)大埔鳳園嵐山I期雖然明天才正式公布首推單位售價，但樓盤因提供新界區最細的實呎177方呎開放式位，早已成為市場焦點；長實昨日強調，有關迷你單位絕不會以「綑綁式」銷售，意味買家並不一定要購買毗鄰的900餘方呎大單位，才可獲配售該類實用177至196方呎的開放式細單位。此外，嵐山設於紅磡置富都會商場的示範單位，周五會開放予公眾參觀。

示範單位周五開放

長實日前公布，嵐山I期推出「1+親」單位組合(即一個三房戶連同毗鄰的開放式單位)，隨即引起市場估計，相關單位或會以「綑綁式」銷售。長實地產投資董事劉啟文澄清，單位不會以「綑綁式」銷售，但實際銷售安排則有待公布，明日開價的首批單位一定多於215伙。

長實昨天開放一個實用751方呎連裝修示範單位予傳媒參觀，內裏間隔有不少改動，如把入口處之儲物室拆卸，令客飯廳看似更寬敞。

紅磡城中匯首批實呎1.66萬

另香港小輪(0050)紅磡寶其利街城中匯公布首張價單，全為實用410至423方呎兩房戶，整批30伙平均實呎16682元，即供折扣4％，折實後平均實呎1.6萬元；若與同區大型二手屋苑如黃埔花園、海濱南岸相比，實呎高約三至四成，但與同區單幢新盤薈點呎價相比則略低。

香港小輪並會提供成交價6%之雙倍印花稅DSD津貼，恒地會會員不經代理購買單位，可獲贈首24個月管理費(估計約等同樓價1％左右)。城中匯入場費最低為7樓A室(實用413方呎)，定價627.9萬元，折實價602萬元，實呎14,595元，單位同時為項目呎價最低一伙。至於最貴售價單位，為實用423方呎之20樓B室，定價762萬元，折實價731.5萬元，實呎17,294元。

另永泰地產(0369)大坑瑆華開始收樓，該公司執行董事兼營業及市務總監陳玉成稱，項目現餘23伙待售，當中12個高層單位及頂層特色戶保留收租，一房戶月租約4.2萬元，兩房約7.5萬元，實呎約110至120元。恒地(0012)天后維加推12伙，包括3個首次推出的連平台單位，折實呎價18,790元起，其中5伙周六發售。

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2 : Sunny^_^(11601)@2014-07-17 17:01:33

係...佢唔「綑綁式」銷售，但比三房優先認購

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嵐山越賣越平　疑買家不滿 「1+親」同一組單位三週兩撻定

1 : GS(14)@2014-08-16 21:11:52

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140815/18832690


                              【本報訊】標榜提供實用面積細至僅177方呎「劏房」的大埔嵐山1期，除迄今先後錄得15個單位撻定之外，竟出現一組「1+親」單位，即三房連毗連開放式單位，於過去三週內先後經歷兩次撻定，兩組不同買家均於簽訂臨時買賣合約後，未有進展，該組單位日前第三度賣出，遂出現「三賣兩撻」事件，堪稱新盤市場罕見。
記者：湯家明　蔡家儀

              

                  嵐山1期神奇撻定兼兩次重售的單位，為9座16樓A及B室，實施面積分別195及905方呎，屬於長實以單位組合「1+親」方式出售的套餐單位，即包括一個三房連套房戶，以及毗連的開放式單位。
該類組合單位幾近分佈嵐山各座，由3至9座（不設4座）均有提供，惟上述兩度撻定的單位，長實先於上月22日公佈售價，定價分別214萬及966.7萬元，實用呎價分別為10,974及10,682元。其後，單位於上月26日錄登記售出，因獲折扣，成交價為1,003.6萬元。不過，買家於簽訂臨時買賣合約5天後未有進展，單位首次遭撻定。

              

兩買家各遭殺定約50萬

                事隔一週，該組單位再度獲承接，據一手住宅銷售網顯示，兩伙單位於本月2日撻定重售，成交價不變，惟該類單位「撻完再撻」，錄第二度撻定，第二次承接買家同於簽訂臨時買賣合約後，未有進展，兩組買家各遭殺定約50萬元。最新紀錄顯示，該組單位過去週三第三次賣出，造價不變，該組傳奇單位，三週內「賣三次、兩次撻定」。
市場有指，長實推售「1+親」越賣越平，不排除買家因深深不忿，覺得「買貴咗」而撻定。長實公佈9座16樓A及B室後，未計任何折扣，呎價1萬元，事隔近兩週，公佈3座同屬16樓的G及H室「1+親」單位售價，惟呎價降至僅9,024元及9,147元。
發展商昨隨即在記者會指出，嵐山10套7座的「1+親」單位，下週一加價約3%，但保留即供優惠15%。以7座17樓B室為列，以即供優惠計算，原售價770.1萬元，加價後售793.2萬元，加幅約3%。A室原價155.1萬元，調整後售價159.8萬元，加幅同樣約3%。
長實地產投資董事劉啟文表示，該類累售633伙，佔可推售單位逾八成，套現38.5億元。嵐山銷售策略仍維持買主單位可優先選購副單位的安排，下一步才會考慮拆售。今日會原價加推8個750方呎的三房戶，該批屬同類單位最後8伙。最平的5座1樓E室，折實價560.7萬元，呎價7,476元。
新世界發展（017）的元朗溱林，B1花園洋房，實用面積2,439方呎，連雙車位，以2,455.7萬元成交，呎價10,068元。項目累售208伙，套現逾12.7億元。另太古地產（1972）鰂魚湧新盤Mount Park Residence，最新錄7樓E室成交，成交價4,078.2萬元。                                                        

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2 : GS(14)@2014-08-16 21:12:14

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140815/18832693


【分　析】



樓價高企，不少市民抱怨儲十多年錢也難以上車之際，新盤市場卻出現不少買家，買入單位後卻又「閃電」撻定，損失幾十萬元定金的個案。
樓市氣氛好轉，發展商乘勢散貨，推出旗下一手盤發售。惟自從一手住宅條例生效後，所有一手樓均須再開賣前至少三天公佈售價，讓大眾市民瞭解物業及售價細則，再決定是否入市，其遊戲規則與過往發展商於售樓處現場，有見銷售氣氛熾熱，遂即場加推加價單位，以營造熱賣氣氛「焗」買家加快入市決定有別。
不過，縱然買家有時間消化物業售價，但一手市場仍出現多宗撻定個案，以大埔嵐山1期為例，迄今已錄得15個單位撻定。市場人士認為，每個撻定個案背後可能有不同原因，但買家有時衝動入市，惟簽約後才發現銀行未能承造按揭，或按揭成數與預期有差距等失去預算，而被迫撻定，此乃其中一個原因。
再者，發展商賣樓又各有特色，各有規則，如長實（001）賣嵐山，要買家簽訂無參觀同意書，不排除有買家入了票抽籤，揀樓後才驚覺「唔對路」而撻定；亦有可能部份買家「衰衝動」，未有考慮清楚就貿然入市，後悔或驚買貴而無奈選擇撻定。

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嵐山177呎戶散賣 177萬起

1 : GS(14)@2014-08-26 10:38:15

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140826/news/ea_eaa1.htm\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n【明報專訊】長實(0001)大埔嵐山7月推出迄今累售逾660伙、套現40億元後，終正式宣布開售21個實用面積不到200方呎開放式戶；雖然此類蚊型戶平均加價14％至15％、個別加幅更達33％，惟由於單位內籠「的骰」，即使實用177方呎單位加價逾三成，但計及發展商提供的一籃子最高15％折扣後，折實入場費只約177萬元(呎價9998元)，比不少西九龍豪宅車位價錢還要低，亦是繼長實同系天水圍慧豪廷2009年4月以入場費低至125萬餘元作招徠後，過去5年來入場費最低的大型新盤單位。\r\n \r\n\r\n嵐山現時部署散賣21個開放式單位，分佈於3座H室、6座A、H室，以及9座A室，實用介乎177至195方呎，是早前「1+親」組合內，沒有被購買毗鄰900餘方呎大戶買家一併選購的餘貨。據昨日上載的新價單顯示，今批21伙的加幅14％至33％；以長實提供的一籃子最高15％折扣計，此批單位折實後實呎介乎9998至1.1萬元。\r\n \r\n入場費不夠買西九豪宅車位\r\n \r\n至於入場費最低單位，為3座8樓H室(177方呎)，折實入場費177萬元，是繼信置(0083)紅磡御悅、2012年2月以入場費190萬元作招徠以來，銀碼最低的全新一手單位；惟御悅只屬小規模的單幢盤，如以大型屋苑計，嵐山開放式戶是次折實入場費，更是繼2009年慧豪廷以來的5年新低。\r\n \r\n若買家承做九成按揭，即一成首期約18萬元，加上律師費及其他雜項開支，估計20餘萬元可以上車；反觀若以相若價錢購買車位，最多只可承做一半、即五成按揭。 \r\n\r\n九成按揭 首期低至18萬\r\n \r\n區內代理估計，嵐山此開放式戶月租料約5500至6000元，以樓價177萬元計，估計租金回報接近4厘。\r\n \r\n對嵐山個別開放式單位的加幅超逾三成，長實地產投資董事劉文回應時指出，加價是參考現時市場細單位的樓價，並指加幅合理，短期內將作獨立發售。不過，相關開放式單位雖已上載新價錢，惟仍未公布銷售安排。\r\n \r\n另原價加推108伙\r\n \r\n另嵐山昨加推108伙，涵蓋開放式至4房戶(開放式戶39伙)，折實呎價7186元至1.23萬元不等，，價格與早前開售的同類單位相若，但目前未知這批開放戶稍後會否可獨立發售。 長實昨上載銷售安排，周五再開售26伙，包括10個7座實用795方呎單位(昨日開價)、另8套「1+親」組合單位(早前已開價)。\r\n \r\n明報記者 方可兒、林可為

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2 : GS(14)@2014-08-26 10:38:49

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140826/news/ea_eaa2.htm



蚊型戶散賣大幅加價 助促銷「1+親」組合


2014年8月26日





【明報專訊】長實(0001)大埔嵐山7月登場至今，一直以「1+親」組合推售實用百餘方呎開放式戶，限定900餘方呎單位買家，方有權購買毗鄰開放式戶。在嵐山累售逾660個單位後，長實終公布散賣21個開放式戶，但價格上調14％至33％；本周五推出8套「1+親」組合，其中開放式戶未見加價。因開放式戶加價後銀碼仍偏低，料吸引上車客；「1+親」維持舊價，估計獲換樓客垂青，令長實處於雙贏。


「1+親」購開放式戶 呎價低兩成

嵐山個別加價最進取的開放式戶，加幅達三成，折實呎價逾1萬元，較標準3房戶折實呎價8000餘元高約兩成；即使加幅進取，但銀碼依然約170餘萬元，勢吸引上車客。買家若透過「1+親」購入開放式戶，折實呎價僅7000至8000餘元，即較獨立購入開放式戶價低兩成，料此舉將變相刺激「1+親」組合銷情。

長實將獨立賣的開放式戶加價，變相令早前透過「1+親」入市的買家，手持開放式戶升值。不過，「1+親」必須以單一份買賣合約及轉讓契購買，將來若拆售該開放式戶，需做拆契手續，受加強版額印(SSD)影響，業主3年內轉讓均需付最高相等於樓價20％的SSD，這都需留意。另長實仍未上載銷售安排，即未敲定具體開售日期及推售數目，不排除長實見開放式戶獨立賣銷售反應熾熱，會再度提價的可能。

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首次獨立推出　售價177萬至215萬嵐山劏房戶狂加價三成

1 : GS(14)@2014-08-26 22:31:46

■大埔嵐山剩餘不少「劏房」單位，發展商終安排獨立出售。　資料圖片



【本報訊】樓價再癲升，正當低於200萬元二手盤幾近絕迹之際，長實（001）終於出擊，將大埔嵐山開放式「劏房」拆散賣。發展商看準細戶渴市，將早前賣剩的21個百餘方呎劏房單位瘋狂加價發售，最狠加幅單位，於一個月內勁加價達32.7%，加價後即供價177萬至215萬元，實呎高達萬元水平。記者：陳家雄　湯家明



上月仍堅持未有拆售嵐山開放式單位計劃的長實，因應該盤不少「1+親」組合，即購買3房兼毗鄰開放式戶單位買家，最終「要大唔要細」，放棄選購開放式戶，遂令該盤剩餘不少「劏房」單位，發展商終安排獨立出售。



涉21單位　實呎萬元

長實高級營業經理何家欣稱，若買家選用即供付款辦法，扣除最多15%優惠後，該批21伙開放式戶，售價由177萬至215萬元，呎價介乎10,000元至11,031元，加幅達13至逾30%。對於劏房加幅超過30%，長實地產投資董事劉啟文回應：「原先我哋成個構思係用『1+親』的方法，亦都畀咗優先權買主單位嘅人買（劏房），咁佢唔買（劏房），我哋一定將單位定番市場價錢，呢個價錢係好合理。」按價單顯示，劏房戶實用177至195方呎，不設任何間隔，最高加幅的3座8樓H室，177方呎，月初售156.9萬元，惟三周內狼加價達32.7%，昨公佈最新售價208.2萬元，呎價1.17萬元。以單一次加價之狠，乃一手新例實施後罕見。去年新地（016）開賣尖沙嘴天璽，同樣銷售一段時間後加價，惟非一次過跳升三成，乃累積加幅約30%。


疑借機催谷「1+親」

長實是次「事先張揚」大幅加價賣劏房戶，要留意是，該批拆散賣的開放式單位，並未有具體發售日期，反而，昨同日宣佈加推該21伙以外的108伙單位，當中8套屬「1+親」套餐組合，即3房連毗鄰開放式單位一併發售，則維持原價，並安排本周五發售其中26伙，市場質疑造法有催谷現時餘下「1+親」單位之嫌。長實營業經理楊桂玲則補充：「是次只是將之前賣咗主單位而無選擇副單位拎番出嚟，而家加推出來的『1+親』組合唔會拆住。」對上一次有低於200萬元以下一手貨，追溯到2012年信置（083）的紅磡御悅。業界指，嵐山開放式單位以銀碼細作噱頭，以200萬元為例，按揭成數最多達樓價90%，即付20萬元「上車」，若以承造30年按揭，利息2.5厘計算，月供7,112元。業界預期，新盤接連推售，將凍結市場購買力，估計9月樓市一手主導，二手料陷半癱狀態。中大經濟系副教授莊太量表示，新盤劏房頻現，反映樓價越來越貴，市民收入追不上樓價，惟有越住越細，生活質素每下愈況。



■唐小姐

【市民睇法】

唐小姐：「對嵐山劏房冇興趣，主要是單位面積太細，不夠住，即使銀碼細也沒有意欲入市。若有200萬元資金，寧願投資股票，因可分散投資。」



■梁先生

梁先生：「本身居於日出康城，覺得大埔嵐山交通不便，環境惡劣，就算樓價平也沒吸引力。若有200萬元資金，寧買車位也不買樓，因車位需求大，投資潛力較高。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140826/18844828

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2 : GS(14)@2014-08-26 22:32:23

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140826/18844836


【其他選擇】



手執兩球買乜好，除大埔嵐山劏房，查實市場好多選擇，可以買樓、買舖、買車位，甚至乎買迷你倉。
可買日出康城兩個車位

祥益地產資料顯示，目前屯門區200萬元以下放盤有約37個，其中16個是私樓，21個是公屋及居屋單位，例如屯門田景邨田樂樓中層15室，實用349方呎，連租約放售，已補地價，叫價190萬元，呎價5,444元。除了屯門，粉嶺居屋雍盛苑一個高層單位，實用426方呎，已補地價叫價188萬元，呎價4,413元。
除了買樓，200萬元仲可以買到兩個劏舖，例如資深投資者蔡志忠持有的北角英皇大道廣場，2樓雙號舖，建築約45方呎，售價99萬元，呎價22,000元。
唔買樓、唔買舖，買個車位都不知幾好租。好似將軍澳日出康城，平均一個車位約100萬元，勉強買到兩個，一個自用，一個放租，該區車位月租約3,500元，租金回報率都逾4厘。
嫌樓、舖、車位無新意，可以狂掃迷你倉收租。據悉，有投資者購入葵涌某工廈單位改裝成近40個迷你倉拆售，實用面積由約50方呎至約100方呎，售價由34.5萬元至70萬元，同區同類呎租約20元，料租金回報約3厘，不過須慎重考慮業權和地契限制。

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3 : GS(14)@2014-08-26 22:32:45

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140826/18844842


【拆　局】



提供面積細至僅177方呎，侊如「囚室式劏房」的大埔嵐山，儘管引發極大迴響，仍無礙發展商銷售動作，劏房終在一片輿論下獨立出售。
拆賣劏房　銷售難度減

早前長實（001）硬性規定綑綁式出售，每組銀碼動輒近千萬元，是次拆賣，銀碼細一大截，銷售難度大降。
市場瘋搶細單位，長實趁勢推售「劏房」策略，儘管有得睇，未知何時開賣，但都已搶去焦點，一手磁場效應下，二手客源勢回流一手。
有別「1+親」玩法，單賣劏房，銀碼最低177萬元，幾乎唔夠買個豪宅車位，在市民趕上車浪潮下，足以令上車客流晒口水。
長實上月才表示，嵐山的百餘呎開放式單位，並非一心想「賺到盡」，是多年前的構思，旨在讓長者可居於面積較大的3房大單位，年輕人或分支家庭可居於毗連的開放式戶，堆砌了一幅共融圖畫。不過，事隔一個月，即改變策略，可獨立拆賣劏房，但價錢要貴原價三成，情形就如超級市場買東西，「買兩件會平啲」一樣，若然非為賺到盡，買家放棄購入毗鄰3房戶，獨立買劏房，要高價入市，賺唔賺盡，最清楚當然係長實，無論套餐式買「1+親」，或是獨立高價買劏房，誰是贏家，不言而喻。

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嵐山II隨時截擊迎海3期

1 : GS(14)@2014-09-18 14:49:01

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140918/news/ec_laa1.htm\r\n\r\n\r\n【明報專訊】繼港島西環及西半山爆發新盤搶客戰後，本月底一手樓戰場將轉移至新界東。由恒地(0012)及新世界(0017)牽頭發展的馬鞍山迎海3期星灣御(下稱星灣御)，本周二剛獲批出預售樓花同意書，恒地昨日隨即公布，項目最快可於本周末上載樓書並同步開價，預計本月底正式發售，首推單位料涉220伙，以圖搶佔市場先機。不過，長實(0001)早於8月已獲批預售的大埔嵐山II期，市場消息指項目隨時上載樓書和開價，有機會向星灣御施展截擊。\r\n \r\n\r\n預計2016年3月落成的星灣御，樓花期約19個月，銷售部署已進直路。恒地營業(一)部總經理林達民稱，星灣御最快擬本月底前同步上載樓書和開價；項目由5座組成共提供1092伙，涉及單位戶型達26款，當中逾7成為實用600方呎以下「兩房半」單位(即另連士多房)，另備有19伙連平台或花園特色單位，其中10伙「鑽幕海景天際屋」，實用2742至2880方呎(平台814至1005方呎)、採4套房連儲物房間隔，佔全盤不足1%。林達民表示，星灣御首批單位涉及約220伙；至於同系迎海1、2期近期錄約40多宗成交(1期已入伙)，平均實用呎價約1.25萬元，惟星灣御第16、17座的海景景觀，相對較前者優質，預料開價將較之前期數進取。\r\n \r\n迎海開價較前兩期進取\r\n \r\n至於預計2015年9月落成的嵐山II期，樓花期約13個月，較星灣御短半年。雖然嵐山II期單位總數只有279伙，但兩幢大廈位處整個嵐山的屋苑入口，除遠離屋苑內的墳墓，亦更為接近汀角路和坐擁較開揚的山海景色，市場消息指長實有機會以此突擊市場，截擊星灣御。\r\n \r\n長實地產投資董事劉啟文表示，項目已密鑼緊鼓部署上載樓書。嵐山II期其中一項「秘密武器」，是47伙實用估計不足200方呎的開放式戶型，兩、三房戶則分別佔68伙及152伙，另有12伙特色戶。\r\n \r\n其餘新盤方面，華置(0127)售出全部88伙標準戶的西環南里壹號，成交紀錄冊顯示以519萬餘元售出的27樓05室(實用213方呎)，屬關連交易，消息指買家為華置大股東劉鑾雄的友好，惟華置未有回應。\r\n \r\n新世界南里盤 95伙沽清\r\n \r\n受惠南里壹號熱銷，新世界位處西環同區的EIGHT SOUTH LANE，銷情亦受帶動，昨以634.3萬元售出3樓A室(323方呎)最後一伙、實呎做價1.96萬元，標誌項目全部95伙全部沽清(平均實呎2.03萬元)，套現逾6億元；而樓盤亦是西環各在售新盤中(包括南里壹號、浚、Imperial Kennedy、尚嶺、KENSINGTON HILL)，首個清袋的樓盤。\r\n \r\n由地產代理監管局主席陳韻雲旗下私人公司持有的跑馬地V Happy Valley昨連沽兩伙，涉及3樓A室及5樓B室，實用同為488方呎，定價分別751.9萬元及769.8萬元，實呎同逾1.5萬元。\r\n \r\n明報記者 李宛婷、林可為

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2 : GS(14)@2014-09-18 14:49:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140918/news/ec_laa2.htm



新界下季3500伙新盤 新地佔七成


2014年9月18日





【明報專訊】撇除對撼在即的馬鞍山迎海3期星灣御、大埔嵐山II期，踏入第4季，估計有機會推出市場的新界主要新盤共有6個，涉及單位數量3509伙；當中去年第4季開始發力推盤的新地(0016)，貫徹「月月有樓賣」策略，部署推出3個全新新界樓盤涉2466伙，即佔來季新界一手供應量的七成。


東涌55A區項目佔1406伙

去年第4季開始發力推盤的新地，目前主力銷售將軍澳天晉IIIA期，但進入第4季後，將有3個新界全新項目推出，規模最大為單位總數1406伙的大嶼山東涌55A區項目，也是新地首度在東涌「插旗之作」。

而同系單位總數1027伙的元朗沙浦北峻巒首期，將以提供中小型單位為主，目標客源料以年輕分支家庭為主。

至於設有限量條款、嘉里(0683)與信置(0083)等合作發展的沙田九肚玖瓏山，單位總數973伙，亦是第4季新界焦點新盤之一；項目提供的標準戶型，實用面積介乎450至1500餘方呎，約八成屬2、3房戶型。

將軍澳區將推3483伙

可留意的是，上述新盤並沒計算將軍澳同樣擬於第4季登場的新盤；計及長實(0001)早已獲批預售的日出康城緻藍天，以及另外4個現正申請預售的新盤，將軍澳來季有機會推售的一手盤亦將高達3483伙。

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嵐山II蚊型戶165呎 全港最細

1 : GS(14)@2014-10-07 10:09:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141007/news/ea_eaa1.htm




【明報專訊】雖然佔中活動未有解決象，但新盤市場在剛過去的周末卻沽455伙，創近兩個月來周末一手成交量新高，顯示佔中暫未對樓市構成太大影響。長實(0001)亦加入戰團，昨上載大埔鳳園14個月樓花嵐山II期的樓書，今日公布銷售部署。嵐山II期的「亮點」與I期一樣，同樣設有開放式迷你戶，而II期最細一款開放式實用面積僅165方呎，不但較I期最細177方呎再細近一成，亦打破恒地(0012)九龍城曉薈166方呎細單位，成為全港一手盤「蚊型戶之王」。


繼7月底推出嵐山I期後，長實蟄伏近3個月後再度出擊，但並非推出單位總數達1648伙、去年底已獲批預售的將軍澳日出康城緻藍天，而是8月才獲批預售、由兩幢組成的嵐山II期。長實執行董事趙國雄回應查詢指，集團向來採取有秩序推盤策略，嵐山II期計劃本月內發售。

位置較I期佳 高層望海

嵐山II期比I期位置較佳，除不會望到屋苑內的墳墓，亦較接近汀角路，出入較方便，加上高層有機會望到吐露港海景，預計價錢會比I期高。據II期樓書顯示，開放式戶共47伙、佔項目單位總數279伙的17％，分布於第1座A、H室、實用196方呎。實用僅165方呎的開放式戶，分佈於第2座A室(共17伙)，相對嵐山I期最細一款開放式戶實用177方呎，還要小7%；此款單位窗台佔約11方呎，客廳(同樣是寢區)面積近100方呎，景觀以會所園景為主，市場料售價低於200萬元。

可留意的是，面積略大的196方呎開放式戶，只設開放式備餐間，相反面積僅165方呎的開放式戶，卻設有由梗牆分隔的正規廚房。不過，I期同類開放式單位一樣，II期全部開放式戶，皆不會隨樓附送微波爐、雪櫃及煮食爐等廚房配套家電。

樓書亦顯示，II期單位樓層高度約8呎5吋至11呎5吋(I期平均9呎8吋)，但未有顯示該類開放式戶具體樓層高度。

逸瓏灣標準戶呎價撲2萬

由於此類蚊型戶毗鄰實用899至928方呎3房大戶，市場估計，II期開放式戶將沿用I期的「1+親」形式出售(即一批購買一大單位及一開放戶)，暫無意散賣。另嵐山I期7月迄今累售逾760伙，套現逾44億元。

另信置(0083)及嘉華(0173)大埔逸瓏灣I期，錄得項目標準戶呎價新高成交；消息指，逸瓏灣I最新沽出的2座極高層A室，實用1731方呎，作價逾3440萬元，呎價高見19,875元。

明報記者 方可兒、林可為

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【紅葉預報】日本賞楓攻略　京都嵐山11月染紅

1 : GS(14)@2015-10-10 23:48:38

每年中秋一過，日本的紅葉預報便蜂擁而出，看得人花多眼亂，其實每年紅葉出現都有一定的次序，先由北至南，再由海拔高至低逐漸染紅。雖然有既定規律，但要準確捕捉紅葉現身的日子，還要預計該年的氣候變化。以今年為例，日本東西部平地的11月氣溫較往年高，紅葉出現的日子亦會比去年遲一點。


按慣例，每年9月紅葉便率先在北海道出現，踏入10月，視乎海拔高度，東北、關東和中部等地亦會陸續染紅，至於東京都心、以及關西大阪、京都和奈良等地11月的平均溫度較往年高，所以紅葉名所如東京上野恩賜公園、京都嵐山要待11月中下旬才會變紅。至於今年首次開通直航航線的廣島，紅葉季節將於11月中展開，沖繩基本上是沒有紅葉的，所以全日本最南賞楓之地就在九州，於11月尾陸續染紅。所謂紅葉，泛指會由綠轉紅、黃或褐色的葉子，而楓葉只是其中一種。在日本，常見的紅葉品種有楓樹，包括羽扇槭及雞爪槭，毛漆樹、野漆樹；而銀杏、楊樹和法國梧桐都是較常見的黃葉品種，坊間的紅葉預告通常只聚焦於紅色葉種，皆因紅葉比較普遍，如果對漫天黃葉情有獨鍾的話，日本氣象新聞公司Weathernews亦有提供黃葉預報。「盲追楓」之餘，有沒有曾經好奇葉子為何會變色？步入初秋，氣溫開始轉涼，日照的時間亦漸漸縮短，葉子裏頭的葉綠素會逐步分解，同一時間，葉面的糖份會和蛋白質產生化學作用，形成紅色的花青素，或黃色的葉黃素，令原來翠綠的葉子慢慢染上紅色或黃色。紅葉最佳的生長環境，就是要有足夠的日光，令葉子可以透過光合作用製做糖份，從而製做更高濃度的花青素，加上乾爽和清涼的天氣，葉子的顏色便會更為鮮艷奪目了。日本全國紅葉預報北海道大雪山旭岳（9月11日~）山形縣山形藏王（10月2日~）長野縣上高地（10月11日~）東京都高尾山（11月13日~）京都府嵐山（11月20日~）廣島縣宮島（11月15日~）熊本縣菊池溪谷（11月12日~）記者：陶思敏





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20151009/19325842

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嵐山賣車位　90萬元起

1 : GS(14)@2015-10-11 01:39:06

【本報訊】發展商持續拆售車位套現，長實（1113）今、明兩天分批向大埔嵐山1期業主出售車位，定價90萬元起。另同區信置（083）白石角逸瓏灣亦公佈車位售價，定價由168萬元起，貴絕白石角內各已入伙的屋苑。



平均5戶爭1個

長實今日起向嵐山1期業主發售屋苑224個車位，首日由早前購入四房戶或特色單位的業主優先認購，翌日將剩餘的車位供其他業主認購。據了解，長實未有向業主公佈各車位的售價，只表示由90萬元起，據悉最貴車位料約110萬元，早前有部份四房戶買家購買車位有18萬元折扣優惠。另亦有約25個電單車位發售，定價5萬元。嵐山1期共有1,071伙，但只有224個車位，即是近5戶爭一個車位。現時長實向業主出租車位的月租約2,800至3,200元。此外，逸瓏灣亦會於月底發售車位，合共498個車位，定價由168萬至192萬元。根據資料顯示，同區已入伙的天賦海灣及溋玥．天賦海灣，最貴一手車位為150萬元，故逸瓏灣車位定價為區內最高。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151010/19327831

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