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垃圾山環抱 細菌河包圍 峻瀅平賣


2012-6-28  NM




將軍澳日出康城對面的石角路新盤峻瀅,為今年內最重頭大盤,涉及一千七百七十七個單位,長實本週一重施「叫高開低」故技,開出呎價五千三百餘元的「win硬價」,三房單位僅賣五百萬元。以平絕全港新盤價來開盤的峻瀅,以「極綠化生活空間」,有山、有水為賣點;本刊請來專檢測生活環境質素的專家黃勁松,以科學儀器實地測試峻瀅的環境,證實無論目視、耳聽、鼻聞都活受罪。

長實把峻瀅包裝為「極綠化生活空間」,標榜四周坐擁高聳林木,可享六百一十五公頃的清水灣郊野公園綠景,實情青葱的山頭是「披着草皮的垃圾山」。本刊記者以市民身份致電環境保護署查詢,與峻瀅一條水道之隔的後山是否垃圾山,該署李姓職員清楚表示:「該處樹木下的不是垃圾,只是用來包圍着將軍澳第二及三期堆填區的山邊,鞏固住啲垃圾唔好流出嚟。」即該後山環抱着名副其實的垃圾山。

與垃圾山共處

這座與峻瀅距離四百米的垃圾山,為已關閉的將軍澳第二及三期堆填區,根據環保署的資料,垃圾山面積達四十二公頃、現時長滿綠草,正正就位於清水灣郊野公園之下,遠望一片綠油油,但實情是草皮下堆滿了一千二百六十萬公噸垃圾,這座垃圾山在現有的堆填設施「保護」下,一百年後,亦不會變成真正的山林!早在十年前已在將軍澳堆填區二及三期範圍內研究植物生長情況的香港中文大學生命科學學院副教授朱利民博士表示,峻瀅後山所種植的樹木大部分是台灣相思及桉樹,「這些從外地引入的品種,常會種在堆填區修復後,貪其生長得快。」正好可以盡快遮蓋堆填區。至於清水灣郊野公園美景似乎遙不可及,根據地政總署的地理資訊地圖顯示,清水灣郊野公園位於香港主水平基準的一百五十米以上。根據峻瀅的售樓書,項目最高的住宅樓層四十五樓,亦不到一百三十米,即住在頂層的住客須抬頭才能仰望到該郊野公園。

水道含菌量爆標

除了郊野公園下的垃圾山,峻瀅附近還有含菌量勁高的雨水收集水渠。發展商及經紀的宣傳單張,都把峻瀅後山的水道描繪為水光閃閃。但實情是這條收集山澗及雨水的水道,水流緩慢之餘,流水不時都呈淺奶白色。記者與攝影師多次走訪該處發現蚊患嚴重,攝影師更噴了蚊怕水都無用,被咬到前額、面頰、頸上、手上腫起一大塊。本刊找來專檢測生活環境質素的飛達工程貿易公司總經理黃勁松,本週一下午約五時,帶同測試酒店室內水質的Hygiena SystemSURE Plus到水道現場實地抽水樣本檢測水中微生物的總含量,「室內就算水龍頭的水都不應該有菌,戶外要求可以調低點,讀數在三十以下也可以接受,但呢條水道嘅水,一睇就知唔掂。」他先以地盤前被扭開的消防栓的水作測試,該測試儀顯示含菌量是「0」,而在水道取到的水樣本,則顯示含菌量達七十四RLU,他驚訝謂:「嘩,飲咗一定入醫院!」

臭氣熏天感同身受

菌多臭味自然來,本刊總部位於將軍澳工業邨,臨近每日吸納六千二百公噸垃圾的新界東南堆填區,同事們經常都嗅到堆填區傳來的陣陣惡臭。住在首都的退休人士曾先生表示,每逢陽光普照後的晚上,垃圾吸收熱力再蒸發出來的惡臭便隨之而來,就如上週四晚,「不過近年有領都、領峯同領凱擋住已經比以前好啲。」這個新界東南堆填區預計會營運至二○二○年,而垃圾車必須經過峻瀅旁的環保大道進入堆填區,加上愈來愈多公司遷入將軍澳工業邨,泥頭車和垃圾車的頻繁來往只會有增無減,細菌、噪音、懸浮粒子隨之而來,區內的居住環境質素只會愈來愈差。居於首都的西貢區區議員方國珊表示,今年四月份環保大道平均每日有約三千七百輛重型貨車駛過,是該區的噪音來源之一。黃勁松與記者在環保大道旁量度噪音分貝,發現該處的音量維持在八十分貝或以上,有大型車輛駛過更錄得高達九十分貝的噪音,極為滋擾。雖然峻瀅不是貼着環保大道而建,兩者之間還隔着仍租予波仔叮叮飯作生產的捷和神鋼中心,然而,這卻是另一個噪音來源。因為捷和神鋼中心將改建為四幢約四十層高的住宅,而緊貼峻瀅的南面,則為前東洋鋁建,現已開始打樁準備興建為三座、共約八百八十八個單位。再加上日出康城及現為巴士車廠等用地的建築工程,可以預期峻瀅業主要對噪音有忍耐。

居民成人肉吸塵機

各方面的工程起動就衍生出空氣污染的問題。本刊在峻瀅入口所錄得的懸浮粒子數目為十一至十二萬粒;環保大道旁邊更多一倍,高達二十三萬的驚人數字。黃勁松表示,錄得懸浮粒子的數量在六萬粒或以下,才屬安全範圍,「廿幾萬係一個好誇張嘅數目,已經對人體有害。」做峻瀅業主等於開荒牛,屋苑的配套相當有限。首先峻瀅不設商業樓面,石角路附近只得地盤,對面的日出康城亦只有惠康、洗衣店、便利店等商鋪,目前全無食肆,起居購物幾乎全向外求。交通相對上是峻瀅較好的配套,故被長實當作賣點作硬銷,聲稱峻瀅位於香港東,貫通九龍東及港島東一樣方便,又說由峻瀅步行到港鐵康城站僅八分鐘,但本刊一名年輕記者腳踏波鞋親身行一次,亦需時十分鐘方到達。而且除行人隧道外,一律無瓦遮頭。而康城站屬將軍澳支線,每四班將軍澳列車才有一班前往康城,平均等候時間約十至十二分鐘。

開價平通全區

「貨如輪轉」向來是長實的賣樓不二法門,更何況細看峻瀅的售樓書,原來賣方實為捷和控股,長實只為發展商負責策劃興建及售樓代理,角色等同賣港鐵上蓋項目。有區內經紀坦言:「發展商當然要開低價,峻瀅個位比日出康城呢邊更差,若然不開低於二手價,買家為何不買現成貨,首都、領都、領峯、領凱都是長實貨,質素如何大家心照,要新樓嘅可以等領凱交樓執筍貨,所以峻瀅唯一賣點就係平!」長實今鋪果然毫不留手,狠開超低價,而且是嚟真要錢唔要貨。峻瀅本週一開出首批一百三十八伙,即供平均呎價五千三百一十三元,最平呎價更低至四千九百九十三元,平通全區私樓二手呎價,較早前開售的新世界車公廟站上蓋溱岸8號及房協長沙灣喜雅,平達兩成八及三成七!截至本週二黃昏,峻瀅已推出五百八十四伙,清一色三房單位,當中五成七為即供價五百萬元以下的選擇。日出康城一帶樓價向來較將軍澳其他站低水,屋苑的平均呎價維持於五千三百至五千六百元水平,但樓齡九至十二年的調景嶺站維景灣畔,如今呎價仍企硬於六千八百元,十五年樓的坑口站東港城亦達六千三百元。世上無免費午餐,要以平至五千三百元呎價買新盤,就要有心理準備與垃圾山為鄰。

垃圾山層層疊

別以為「垃圾山」經年月的洗禮,最終會塵歸塵、土歸土的化成真正的山林,事實是垃圾只會千秋萬世地埋在山頭。現時香港的堆填區不論運作中或已復修的,都在堆垃圾前鋪上由七至十一層物料組成的防滲透層,這防滲透層就是要防止垃圾外漏。區議員方國珊簡單地解釋現時垃圾堆填的方法,「垃圾堆約一米高,就鋪上呎多的泥,再堆垃圾、再鋪泥,幾層過後就加一層防水、防臭的膠布,又再不斷重複,到最後加上勁防水防臭的最終覆蓋後,就鋪一米多的泥土,在上面種草養樹。」聽起來恍如在解構拿破崙蛋糕的做法。垃圾在層層包圍下以極慢的速度分解,所產生的沼氣及污水,由相關的設施抽離或處理,尤其是可以轉化為再生能源的沼氣。沼氣的主要成分包括甲烷、二氧化碳等,甲烷淨化後,可賣予煤氣公司,近年船灣及新界東北堆填區已開始有關計劃,但將軍澳堆填區每年所產生約一億立方米的沼氣,僅有小量用作堆填區日常運作,其餘大部分都須經燃燒而排放。

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峻瀅撻定貨月底重售

1 : GS(14)@2015-09-22 02:29:04

【本報訊】新盤撻定停不了。長實(1113)近日有多個樓盤錄得買家撻定個案,繼將軍澳峻瀅II連錄5宗撻定後,毗鄰的峻瀅日前亦已上載樓書,短期內會重推3至4伙,涉及撻定貨。其中7座36樓F室,實用739方呎,原於2012年以568.3萬元易手,並已簽定正式買賣合約,買家已撻定,估計最少已付一成定金約56萬元。



星海譽下周公佈價單

長實地產投資董事郭子威指,峻瀅有約3至4伙最快月尾至下月初重推,重推時售價將較兩至三年有雙位數加幅。峻瀅II早前撻定5伙將於今天加價重售。郭子威續稱,紅磡維港.星岸第5座星海譽下周公佈首張價單及示範單位,目標是中秋節前開賣。定價與維港.星岸1及2座相若,將提供印花稅回贈,估計可以吸引內地客,相信較其他新盤為多。今在上海會舉行3場簡介會,涉及1萬名內地代理參與,本周末日舉行300場客戶簡介,每場50至100人,料吸引15,000人參與。息魔逼近,市傳發展商急加佣散貨。近日瘋傳恒地(012)旗下多個樓盤向代理加佣促銷。其中馬鞍山迎海.駿岸佣金由4.5%加至5.5%﹔旺角曉珀.御佣金亦由4%至加至10%。另信置(083)下周一開放西半山干德道53號Cluny Park現樓示範單位,料短期內開售,項目共設27伙,3房及4房,標準單位實用面積1,223至2,369方呎。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150918/19300091
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峻瀅撻定貨加價40%

1 : GS(14)@2015-09-23 01:46:58

【本周重推】長實(1113)將軍澳峻瀅月初上載樓書,集團地產投資董事郭子威上周事先張揚該盤撻定貨本周重推,並說一見個價就會「嘩」,結果價目昨日揭盅,比較三年前成交價,狼加最多近40%,惟呎價貼近二手。根據一手銷售網,將軍澳峻瀅上載昨日新一張價單,涉及3伙,包括5座37樓D室、7座38樓E室及7座36樓F室,實用面積由508方呎至739方呎,定價分別是658.8萬元、777.6萬元、895.5萬元,呎價由11,188元至12,969元。



涉及3伙 最平560萬

長實提供最多15%的折扣優惠,單位折盡後售價由約560萬元至761萬元,呎價則由約9,510元至11,024元。呎價貼近二手造價,如該屋苑7座高層D室,實用530方呎,成交價560萬元,呎價10,566元。土地註冊處資料,這3個單位在2012年7月售出,當時成交價依次為405.5萬元、522.1萬元及568.3萬元,比較今次重推折實後售價,加幅由26.6%至38%。不過,反映整體私人住宅的中原城市領先指數CCL由2012年7月份錄105點,至今錄146.92點,升幅40%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150922/19304714
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長實樓馬虎 峻瀅名城均漏水

1 : GS(14)@2016-11-16 05:40:00

【本報訊】長實新盤交樓質素為人詬病,馬虎冒失常甩漏,漏水漏足幾年未整好的個案隨手數得幾個,例如將軍澳峻瀅、大圍名城都有業主買入長實樓,後來發現原來是漏水樓。去年11月底,荃灣環宇海灣業主林生向本報投訴,單位主人房牆身不停滲水,牆濕透兼「起泡」,整完一次又一次,驗樓師檢驗,相信外牆瓷磚鬆脫造成滲水。同年將軍澳峻瀅有業主投訴單位每逢落雨窗台漏水,然而管理公司執來執去都滲漏。還有大圍名城業主陳太以870萬元換樓,怎料換了層化妝樓,客廳及細房的天花滲水整來整去也未整好。住了幾年還漏水,新屋入伙也有驚無喜,兩年前記者與資深驗樓師詹濟南檢驗長沙灣一號.西九龍一個千萬單位交樓質素差劣,尤其是廁所天花鋼筋外露,問題嚴重,若不處理,若干年後鋼筋生銹,天花石屎會剝落。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161116/19835158
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峻瀅2期快入伙月租最平1.3萬

1 : GS(14)@2016-12-30 02:04:53

【本報訊】明年首季將軍澳將有近2,700伙新盤入伙,保守估計逾800個租盤投入市場,大部份業主叫租審慎,康城區的峻瀅2期三房最平1.65萬元,呎租22元,比日出康城平逾一成。康城物業林明輝表示,將軍澳峻瀅2期已錄約20宗租賃成交,其中兩房最平月租1.3萬元,為2座低層E室,實用509方呎,呎租25.5元,回報率3.3厘。三房最平1.65萬元,為3座低層D室,實用739方呎,呎租22元,回報2.9厘。目前約100個放租盤,最平為1座高層B室,實用512方呎,叫租1.4萬元,呎租27元。三房最平叫租1.7萬元,為1座中層A室,實用746方呎,呎租23元。目前日出康城1至3期,逾700方呎單位,成交呎租徘徊25元。


帝景灣平一成招租

信置(083)旗下將軍澳帝景灣陸續收樓,一房月租由1.6萬至1.63萬元,呎租徘徊37元,平過同區二手約一成。港置劉浩勤表示,現約75個租盤,叫租最低為6座低層F室,實用429方呎,叫租1.75萬元,呎租41元。新地(016)天晉3B期料明年初入伙,快過同系3A期,全盤362伙,以當日三成買家為投資者推算,料屆時有100個放租盤,市場已現預租盤約25個。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161229/19879840
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峻瀅2期驗樓師驗到出血

1 : GS(14)@2017-01-12 08:07:08

■賴達明驗樓時被廁紙夾?出血。 黃耀興攝



【驗樓直擊】長實(1113)將軍澳峻瀅2期遲交樓,質素難令人收貨。驗樓師賴達明「明哥」上周三驗收一個近700萬元三房單位驗出血,被廁紙夾?出血,設計欠佳。裝修手工馬虎,尤其油漆批盪不合格,全屋多處收水裂紋,空鼓批盪最長4呎,多處污糟邋遢,主人房玻璃窗污糟像堆雀屎,總分64.75分,質素如第一期,完全無進步。


油漆批盪馬虎

驗收單位為3座高層戶,實用750方呎,3房間隔,業主2015年花近700萬元買入。明哥先驗收主人房浴室,即被鋒利如刀的廁紙夾?出血。業主事前批評牆身質素差,明哥發現主人房及細房均現長逾7呎收水裂紋,主人房又有3處批盪空鼓,一處面積1呎乘1呎,一處長達4呎。三間房房門裝潢手工亦差,框邊補油陰陽色,每道門角油漆均現裂紋。



■單位部份牆身現裂紋。

■主人房一列窗更有白漬。

全屋多處殘餘水泥迹,玻璃崩花必須更換之外,單位內廚廁器皿及玻璃外牆基本上未清洗就交樓,主人房一列窗更有像雀屎般的白漬。就連過去一年新盤甚少見的空心磚問題,在峻瀅2期單位的廚房、廁所及露台都發現有多塊空心磚。明哥總結,雖然地板、來去水滿分,但油漆批盪差,露台、廚房及客廁均現空心磚,加上玻璃崩花、廚櫃較位裝得鬆等等,總分64.75分。質素欠佳,對比2014年入伙的峻瀅1期而言,質素一樣差,無進步,不過總好過同系同區的緻藍天。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170112/19894077
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峻瀅2期天花滲水 業主呻笨

1 : GS(14)@2017-01-26 18:17:19

■明哥用濕度儀檢測牆身,發現指數達999點,反映牆內積水。 黃耀興攝



【驗樓直擊】長實(1113)將軍澳峻瀅2期本月入伙,一名業主收樓後向本報投訴天花牆角滲水,呻笨並謂「買舊樓好過!」資深驗樓師賴達明視察,結果滲漏超標4倍。長實回覆指,已收執修清單並會跟進。上述業主去年以近580萬元購入峻瀅2期一個兩房單位,本月中收樓發現睡房天花出現水迹,感慨道:「儲咗一大筆錢,終於買到個單位,但點知預期入伙住得,發現有個位濕咗……」除了滲漏,全屋瑕疵星羅棋佈,「接受唔到,因為新樓嚟㗎嘛,住咗十幾廿年冇得好講,新樓完全冇諗過會係咁。」



■記者登門造訪峻瀅2期單位,肉眼所見睡房已出現一大灘水迹。

他坦言不熟地產,不清楚哪個發展商好,「諗住長實是大發展商,成個日出康城都係由長實發展,以為……」他又指收樓不開心,已經遲交樓,還要多花六星期執漏,並呻笨:「哎呀,覺得自己笨囉!總之買舊樓好過啦!」本報邀請驗樓師賴達明上門檢驗,紅外線掃描器發現該處有異常低溫帶,反映滲水。再以濕度儀檢測,指數達999點,比起沒有滲水牆身約200點,超標4倍,反映牆內積水。相信外牆滲漏,建議打針或外牆防漏工程。明哥指,該盤暫時近10個單位出現類似滲水情況。


憂長實敷衍了事

聽完明哥報告,滲漏源頭與發展商當初回應南轅北轍,業主擔心發展商敷衍了事,「驚唔同我整,交執漏表畀發展商當日,同佢講話牆角滲水,上都冇上來睇過,就話冷氣機喉造成,第一件事已經推搪……」長實發言人回覆指,接獲業主申報懷疑漏水,會派員聯同承建商視察及跟進。上述單位業主已遞交執修清單,會按程序跟進。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170126/19909144
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峻瀅收租回報2.5厘 遜帝景灣

1 : GS(14)@2017-02-02 02:31:42

【本報訊】長實(1113)將軍澳新盤陸續入伙,鄰近日出康城的峻瀅2期與將軍澳南的帝景灣,以三房為例,峻瀅2期呎租比帝景灣平逾四成,惟回報率卻較少。消息稱,峻瀅2期3座高層H室,實用735方呎,以1.8萬元租出,呎租24元,業主2015年以717萬元買入,扣除管理費每月2,870元,回報率2.5厘。港置劉浩勤表示,樓盤放租約58個,較上月初48個增加約21%。業主繼續試市場水溫,2房叫租由1.38萬元增至1.4萬元,3房由1.7萬元增至1.8萬元。同區帝景灣最新錄3房租賃成交,例如3座中層B室,實用957方呎,以約3.7萬元租出,呎租約38.7元。業主2015年6月以約1,425.37萬元買入,扣除每月管理費約3,900元,回報率約2.8厘。中原地產伍錦基表示,此物業約80個租盤,叫租最平為低層1房戶,實用359方呎,叫租1.7萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170201/19914138
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峻瀅635萬成交 創屋苑新高

1 : GS(14)@2017-06-11 16:07:25

【本報訊】樓市仍然聚焦一手,二手市場持續平淡,多個大型屋苑昨日周末都未聞成交。將軍澳二線屋苑峻瀅錄得雙破頂成交,中層兩房戶635萬元易手。


新都城高層戶賣600萬

港置劉浩勤表示,將軍澳峻瀅錄得兩房單位雙破頂成交。單位為2座中層C室,實用498方呎,兩房間隔,成交價635萬元,為兩房新高價,實用呎價12,751元,更為屋苑最高紀錄。原業主2012年7月以370萬元一手買入,現沽出獲利265萬元,賺幅72%。同區新都城一期6座高層B室,實用364方呎,原業主去年底叫價536萬元,5次提價至600萬元終獲承接,實用呎價16,484元,單位於2010年4月以236萬元購入,現沽出獲利364萬元,升值逾1.5倍。市場焦點仍集中新盤,新界西元朗新地(016)Park Yoho Genova或於本周開價,長實地產(1113)荃灣海之戀.愛炫美有機會月內開盤,上述兩盤共逾2,000伙供應。另外,由建灝發展的啟德新盤天寰,今日第三輪推售206伙,市場消息指昨截票時累收約2,300票。



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170611/20051860
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陳智思胞兄斥2692萬掃峻瀅4伙

1 : GS(14)@2018-04-13 07:14:24

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2815&issue=20180413


【明報專訊】雖然特區政府推出多項辣稅,企圖壓抑樓市,但仍有部分投資者支付辣稅入市,其中行政會議召集人陳智思胞兄、亞洲金融集團(0662)執行董事陳智文,上月以公司名義斥資2692萬元,購入將軍澳峻瀅4個單位,涉30%辣稅共807萬元辣稅;事實上,陳智文過去兩年多已斥逾億元連購該屋苑18伙。

料付三成辣稅807萬

土地註冊處資料顯示,陳智文最新透過Super Win Limited名義,購入將軍澳峻瀅6座中層F、G室兩伙,每伙作價670萬元,單位實用分別為502及499方呎,實呎13347及13427元;上述兩單位均由同一買家沽出,於2012年以合共823.6萬元購入,以現時成交價共1340萬元計,6年來帳面獲利516.4萬元或63%。值得一提的是,陳智文上月先後以共2692萬元購入該屋苑四伙,均以公司名義購入,須付樓價30%辣稅涉及807.6萬元。

近3年斥逾億購同屋苑18伙

資料顯示,陳智文透過Super Win Limited名義,2015年8月至今已購入峻瀅18個單位,購入價涉及超過1.025億元,平均每伙約570萬元,相信已成為該屋苑最大業主。事實上,陳智思、陳智文兄弟近年鍾情投資將軍澳區物業,土地註冊處顯示,陳智思去年底以1420萬元沽出天晉IIIA第1A座低層B室,實用841方呎,屬3房間隔,實呎16,885元,當時屬市價;陳於2014年9月1034.1萬元購入單位,帳面獲利385.9萬元,賺幅37%。
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