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僅僅半個月，2016年的投資氣氛就變得沉重，香港、內地及外地股市持續下跌，恒指跌了11%，道 指跌了8%，人民幣匯價下試低位，而原油期貨在跌至30美元一桶以下時，市場更隱隱有恐慌情緒。有分析員更恐你不慌，預測油價最「熊」會跌至10美元！恐 慌時貪婪要膽、力及功夫 在恐慌中，誰能冷靜細心分析而又貪婪，或就能突圍而出。現實是「講就易，做就難」，除要有宇宙最強的分析「功夫」 外，「一膽、二力、三功夫」，大家是否有股神巴菲特的膽量及財力？股神在近期油價創12年新低時，仍大幅增持能源公司股份。自知無膽乏力更不是宇宙最強， 有朋友在臉書就提醒股票必勝法是「及早離去」，有朋友卻分享「股票其實也可以好可愛」，並介紹了一隻他自己長揸的股票：領展（823）。領展在2015年 11月上市，原名是領匯，是香港首家上市的房地產投資信託基金，以價值計算物業組合，93%是香港物業，71%是香港零售商鋪，故香港零售及商鋪市道與領 展息息相關。 領展十年價格翻五倍 上市十年，領展市值由200億港元，升至今天的1,000億港元。如以投資者角度看，領展的 基金價格表現出色。領展上市時的單位價格是10.3港元，扣除5%折扣的上市價是9.78港元，若以上週收市價44.85港元計算，上升3.6倍；若加上 十年間約12港元的單位分派，上升接近5倍。股價上升離不開基本因素，在香港零售商鋪租金上升下，領展的收入持續增長並不意外。領展的財務報表亦反映，物 業收入淨額比率及可分派收入相對收入比率不斷增長，表示領展控制開支得宜。領展的物業收入淨額比率，相似普通公司的毛利率，十年間由60%，持續上升至最 近中期的74%。領展的年度溢利，包括投資物業的公平值變動，減去此變動後，就約是可分派收入。根據信託契約，領展須確保每年分派不少於可分派收入總額的 90%。故可分派收入相對收入的比率愈高，領展基金投資者的淨收入率也愈高，領展此比率亦在十年間由34%，升至最近中期的53%。 領展商鋪零售物價也翻五倍 如 以領展租客或商鋪附近的住客角度看，或有領展管理下「買豆腐都由5毫升到3元」的感覺，恰巧也升了5倍！財務報表確實反映，十年間，領展的香港物業每月平 均租金，由一平方呎僅23港元升至47港元；泊車位每月收入，由每個913港元升至1,986港元，兩者都升逾一倍；而續租率由93%，下跌至74%。可 是，領展的收入上升，也全非加租所致，亦有其他因素，例如領展的期末租用率，就由以往的91%，升至近年的95%。過去十年，香港零售市場一直暢旺，商鋪 物業雖在金融海嘯間稍有波折，但整體仍穩步上升，領展十年財務報表的投資物業公平值變動也反映此現象，除2009年3月止年度錄得虧損外，其餘年份都有盈 利。然而，去年年度及最新中期業績，都反映領展的收入及可分派收入增長，已下降至單位數增長，分別是8%及9%。展望未來十年，領展能夠重複過往強勁增 長？領展去年改名，從而開拓不熟悉的內地業務，是否已透露玄機！ 執業資深會計師，會計專業發展基金主席，最愛與太太旅行，出名講talk及撰寫大學會計書，其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法，使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。 | ||||