📖 ZKIZ Archives

港屋租5年七成 星洲一成半

1 : GS(14)@2014-12-17 17:03:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gba01.htm


【明報專訊】香港樓價升，年輕小家庭「上車」難望，前特首曾蔭權曾建議青年租屋暫住，然而，現今的香港，即便租屋暫住，亦大不易。差餉物業估價署資料顯示，全港住宅租金指數，自金融海嘯後的2009年至今，5年間大升近七成，同期人工升幅卻只有25%；同樣在海嘯後經濟復蘇的新加坡，過去5年私人住宅租金升幅卻只有15%。環顧全球，各大城市的租務市場往往都有管制措施及特色，例如新加坡有限度地開放政府組屋予外籍勞工租用，美國紐約市及德國等推行租金管制，韓國則有獨特的「全租制」等，這些特點能否供香港有所參考？


港家庭入息5年升幅不足三成

根據統計處數據，本港家庭月入中位數由2009年的17,500元，升到今年的21,900元，升幅不足三成，但根據差餉物業估價署的統計，過去5年本港私人住宅整體租金指數由2009年的96.1升至160.7，升幅達七成，遠遠拋離家庭月入的升幅。租金升七成是全港平均數，個別地區如中產小家庭聚居的沙田第一城，一個實用面積僅284平方呎的細單位，已由09年約月租6000元，升至近期1.1萬至1.2萬元，升幅近倍。

同樣經歷金融海嘯再復蘇，新加坡的私人住宅租金升幅卻明顯較香港平穩，據新加坡稅務局統計，私人住宅租金指數升幅由09年的139.4升至今年的162.8，升幅為15％。

雖然新加坡永久居民結婚之後便可以低廉價格購買政府組屋，但當地有接近130萬外國勞工，除了低收入建築工人多租住外勞宿舍外，具一定學歷與專業資格的外籍工人也超過30萬人，要自己在租務市場上解決住屋需求，對租盤也有一定需求。在新加坡銀行業工作的Ruby表示，當地部分組屋也可租給外國人，相比起私樓，組屋是一種經濟實惠的選擇(見另稿)。

長策成員：星允組屋出租 港可行性低

長遠房屋策略督導委員會委員、理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，新加坡組屋面積較為寬敞，一個家庭的住屋有3、4個臥室也十分普遍，因此有條件將部分住房甚至整體出租。他表示，類似的釋放部分公營房屋的措施，例如允許居屋有限度地出租等措施也在本港長策會討論過，但因香港公營房屋本身十分擠迫，空置數量十分有限，「等緊上公屋、買居屋人都咁多」，另一方面港人對福利問題較為敏感，對利用政府資源來牟利等做法的容忍度低，故討論後認為此做法在香港實施的可行性較小。

德政府訂市場價格範圍

香港在1999年廢除了租管，又在2004年通過修訂《業主與租客綜合條例》，取消了租住權保障，與此同時，歐洲及美國部分地區仍然保留租管，隨租金升，近期有部分團體呼籲港府恢復租管。現時德國的租金管制便被普遍認為是既能保護租客利益及不會對業主造成傷害的機制，地方政府會訂立一個市場價格範圍，業主在範圍內可有限度地加租，一般每年不超過15%，另外政府也會提供稅務寬免予業主作為補貼；在美國紐約市，約一半出租單位受到租金管制，其中大部分單位可根據租金釐定委員會訂立的加租幅度內加租(詳見另稿)。

學者：倘港設租管 市場租盤減

香港大學房地產及建設系系主任鄒廣榮認為，現時香港租金急升，最主要原因是供不應求，尤其是市場上需求最旺的中小型單位，故租金管制未必是最適合的方法， 因租金管制會令業主出租單位的意欲下降， 一個副作用是市場上租盤會減少，對目前香港租務市場的情是反效果。許智文也認同，實施租管有很多技術問題，政府定出租管範圍之後，業主往往會通過改變單位面積、間隔或用途等來避開租管，「上有政策，下有對策」。

同樣是人多地少的城市，首爾的人口密度比起香港還要高約1.6倍，但有一定儲蓄的韓國居民，只要付給業主相當於樓價一半的金額作為按金，就可免費租樓，合約期滿後業主將全數退還金額(見另稿)。

【系列完】

明報記者 田青青

■影片區更多專訪片段：http://link.mingpao.com/20343.htm

■明報報料熱線﹕[email protected] / 9181 4676

---

2 : GS(14)@2014-12-17 17:03:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gba02.htm



房補習教師 坐水桶教書


2014年12月17日





【明報專訊】30歲的林小龍在中文大學碩士畢業，現時是全職補習教師。3年前，他因為家庭原因要搬出來獨居，因收入有限，又要照顧學生的需要，因此在元朗租了一個鄰近學校的唐樓房。房面積有限，加上廁所也只有50平方呎，但租金也要2800元，算下來呎租要50多元。


元朗50呎租2800元

中文系出身的他藏書豐富，家中三面牆都密密麻麻地排滿了書，房正中間擺了3張茶几，兩邊靠了幾張方形儲物，除此之外便再也沒有空位，連一張睡覺的也沒有，「因為同係必需，平時學生補習都坐這裏，夜晚就睡在這幾張上。」原來上的「咕」就是他的枕頭，被子收在儲物下，夜晚才拿出來。因為的闊度與小龍肩膀差不多，所以他睡上去之後只能一動不動，「曾經試過轉身時整個人跌落地下，不過現在慣了可以不動」，緊挨的茶几也成為他的「防線」，「跌下去之前，我碰到張就會醒」。

只有一兩個補習學生的時候，小龍還可以與他們「平起平坐」，但有時一班學生四五人同時上課，小龍連都沒得坐，要退到廁所教書，他試過坐在馬桶上教，「蹲亦都試過，但始終一堂至少個半鐘，都幾辛苦」，後來他將水桶反轉扣在地上，成為一張迷你，他總算可以坐教書了。

「晚上睡在幾張上」

「始終比較硬身，醒後好似被人打過，身體不很舒服。」小龍也曾買過一張褥，擺在房中間當，但涼時，廁所滲水出來會弄濕褥，「試過用毛巾都塞唔住」，故唯有「摺埋」，繼續睡仔。在房中捱了幾年，隨學生增多，收入漸趨穩定，女朋友亦學業有成踏入社會，他計劃明年初與女友搬入村屋單位，空間更為闊落，只是租金也大增至5000多元。

生活艱辛，小龍還是保持苦中作樂，「香港形勢艱難，係外部苦，但保存自己，花點心思，係內部樂。」他指房住得太久，身體會顯得不如以前健康，但他還是希望一眾房居民可以養好自己的身體，等待轉機，「希望香港日後建屋可以滿足本地人需求先，政府都應該增加公屋、居屋供應，改善低下階層居住環境」。

---

3 : GS(14)@2014-12-17 17:04:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gba03.htm



政府組屋可出租 增供應平衡需求


2014年12月17日





【明報專訊】香港中文大學畢業後，Ruby遠赴新加坡，在當地一間銀行工作。在新加坡的第一年，Ruby與大多數外籍人士一樣，租了一個組屋房間與業主同住，因房東太太的丈夫在中國內地工作，女兒也在外國讀書，所以大多數時候只有Ruby與房東太太兩個人。Ruby表示，雖然房東人很好，也很照顧她，但與業主同住始終有點拘謹，「有點寄人籬下的感覺」，因此半年前，她與朋友找到適合的租盤時便搬走了。


現時她與一個朋友在附近合租了一套約700呎的組屋，因單位近地鐵站，又處於富人區，附近多為私人公寓及獨立屋，因此價位也較普通組屋高一些，她與朋友分攤租金，每月要付1300坡元(約7600港元)，佔月薪三分之一。

佔月薪三分之一

Ruby直言，「雖然房租有點貴，但這個單位值得起這樣的價錢」，單位寬敞且裝修、家具都很新，還有衣帽間與洗衣房，附近環境優雅，生活方便，鄰居質素也很高，去島內各處的交通時間都不超過半小時，故她對單位感到很滿意。

Ruby表示現時新加坡大學畢業生普遍起薪有3000坡元(約1.7萬港元)左右，租一個組屋一間房與業主同住是比較常見與經濟的選擇，位置好的大約要1000坡元，偏遠一點的600坡元也有。

合租一套組屋更貴

同樣條件的組屋，若同人合租一整套組屋單位的話，平均下來一間房要貴100至200元，私人公寓再在這個基礎上貴200至300元。她表示考慮到私人公寓有健身房及泳池等設施，她也曾一度想租私樓，但因找不到交通方便又價格適中的私樓而作罷。

---

4 : GS(14)@2014-12-17 17:04:11

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gba04.htm



新加坡租務特點：組屋可出租


2014年12月17日





【明報專訊】新加坡政府規定，購買組屋5年後可出租半套，但租客必須與業主同住，購屋10年後，則可將單位整套租予外國人，但必須經由建屋局批准，而今年開始，每棟組屋不可超過11％單位租給外國人，每個鄰里(相當於屋苑)則不可超過9％，若將其中一兩個房間租予外國人則不受比例限制，故在當地，租客與業主同住是比較常見的現象

---

5 : GS(14)@2014-12-17 17:04:25

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gba05.htm



400呎月租1.7萬 租前確認收入水平


2014年12月17日





【明報專訊】來自廣東省的劉艷(Prynne)碩士畢業並工作5年後，決定到紐約進修藝術商業(Art Business)，她在紐約曼哈頓中心區租了間一房一廳的公寓，面積逾400平方呎，月租2200美元(約1.7萬港元)，單位屬於「租金穩定系統」的範圍內，但租了一年多，業主也沒有要求加租。


Prynne在租入這個「租金穩定系統」內的物業前，房東還要確認她的收入是否合格，因政府規定租客的稅前年薪要在月租的40倍以上。Prynne所住的單位雖樓齡逾百年，但保養得當，內籠裝修亦十分新淨，且交通方便，「我家到紐約大都會博物館、中央公園只需要步行15分鐘，平時都走路上學」，因此皇后區、布魯克林區及鄰近新澤西州的租金雖便宜兩三成，「但紐約的地鐵遇暴雨、暴雪時會故障，巴士也不太準時，所以我還是傾向住在曼哈頓」。紐約平均大學畢業生稅前年薪6.1萬美元，即平均月薪約3.9萬港元。

外籍人士留學生租樓有限制

Prynne又稱，對於外籍人士、留學生來說，租房是比較困難的，因一方面紐約市政府的經濟適用房只提供給美國公民，且「我們(外籍人士)在本地沒有信用紀錄」，所以不少業主都要求他們預付半年租金，另外大型合作社式公寓雖租金較低，但租客需經過面試及業主委員會同意才可承租，外籍人士亦經常被排除在外。

Prynne指她一開始也被要求一次過預付半年租金，租了一年後才轉為按月付租金，「如果同樣的租金，信用紀錄良好的本地人的話，可以在一個大型的合作社式公寓裏找到更好的單位」。

---

6 : GS(14)@2014-12-17 17:04:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gba06.htm



紐約市租務特點：租金管制及經濟適用房屋（affordable housing）


2014年12月17日





【明報專訊】紐約市大概有220萬個單位出租，其租金管制(rent regulation) 包括租金控制(rent control)及租金穩定(rent stabilization)，租金控制大約有3.8萬個單位，主要規管樓齡超過60年、租客自1971年便開始租住的情，幾乎不可加租；租金穩定則有約100萬個單位，主要包括1947至1974年間建的公寓樓， 每年由租金指導委員會開會釐定建議加租幅度，個別業主加租不可超過這個範圍。


保障房屋 分租中低收入者

另外，紐約市推出了一系列的保障房屋，例如在私人項目中，給予發展商稅務優惠，交換條件是發展商將項目中約兩成單位交予政府，政府再將這些單位按比例分租予中低收入者及長者，他們只需要繳付低廉租金便可入住，但申請者眾，要靠抽籤來決定承租者；還有專為中收入家庭而設的Mitchell-Lama發展計劃，提供廉價的租賃和合作社式住宅。

---

7 : GS(14)@2014-12-17 17:05:57

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gba07.htm



樓價一半作按金 居住兩年免交租


2014年12月17日





【明報專訊】今年33歲的崔明一雖已結婚生子，但因不想買樓，便靠這種「全租制」解決住房問題。


他們夫婦倆都是全職上班族，家庭月入約為1000萬韓圜(約7萬港元)，租的公寓大約有700平方呎，兩房間隔，位於首爾的商業區。公寓需要一次付1.9億元按金，他們有1.5億韓圜(約105萬港元)儲蓄，再向銀行借了4000萬韓圜，每月付10萬韓圜利息給銀行，利息支出約佔家庭月入的1%。「因為在韓國買房需要繳付財產稅，另外加上管理維修等額外費用，經濟壓力比較大，加上我們兩夫婦都年輕，日後換工作的機會多」，所以不急於買房。

借貸付按金 利息比月租平

韓國經營者聯合會今年的調查顯示，大學畢業生平均月薪約為278萬韓圜(約1.9萬港元)，崔先生的家庭月入在同齡人中屬中上層。崔先生認為，「全租制」的好處在於只要有儲蓄的話，就不用再繳付月租，即使儲蓄不足以支付租房押金，也可以向銀行貸款，利息比起月租便宜很多。崔先生又稱，首爾房價不穩定，令很多人不想買房子，所以已經結婚生子、手上又有一定儲蓄的中青年一族，便很喜歡這種租屋方法。

至於業主拿得巨款後，可存銀行生息或作其他投資，但由於近年韓國存款利率下跌，願意接受全租制的業主已較以往減少。

倘月租形式 200呎3000元

首爾人口密度幾乎是香港的2.5倍，崔先生表示住房雖然緊張，但「只要不選擇優良學校區或商業區的話，在首爾租房並不難」，另外初入社會的年輕人多數會選擇按月付租金的形式租房，與香港一樣，年輕人租一個200呎的一房單位約需50至60萬韓圜(約3000至4000港元)。

香港大學房地產及建設系系主任鄒廣榮認為，「全租制」存在的根本原因是當地房屋供應充足，樓價升幅慢，故就算當地人有一大筆錢也不想買樓，但他也指出，「拜美國QE(量化寬鬆)所賜，當地樓價都慢慢上升中，業主都開始加租」。

---

8 : GS(14)@2014-12-17 17:06:16

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gba08.htm



韓國租務特點：全租制度


2014年12月17日





【明報專訊】全租制是韓國特有的租房制度，租客一般與業主簽兩年合約，租客交付一筆高昂的按金給業主(通常是樓價的五至六成)，其間就不用再交任何租金，兩年合約期完之後，業主需將按金發還租客；若租客的儲蓄不足夠，可向銀行借貸，銀行會根據租客的收入、工作穩定性及信用紀錄批出貸款

---

9 : GS(14)@2014-12-17 17:06:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gba09.htm



德國租務特點：租金管制
業主加租 須參考政府指數

2014年12月17日





【明報專訊】由地方政府諮詢租客團體之後定立一個本地市場價格範圍，業主可在此範圍內自訂租金，業主要加租時，必須參考由當地政府編製的租金指數及至少3個同區類近單位的租金，向政府說明加租理據，另外，租金加幅每3年不可超過20％(個別州為15％)；德國有一個租客協會，是全國320個地區租客組織的聯合組織，代表租客與政府及立法部門溝通；為補償業主，政府也會為業主提供稅務寬免

---

10 : GS(14)@2014-12-17 17:06:53

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gba10.htm




高租金元兇 公屋銳減 旅客激增


2014年12月17日





【明報專訊】過去5年租金升幅跑贏收入，特別是中小型單位升幅，香港大學房地產及建設系主任鄒廣榮表示，因過去幾年香港家庭住戶數目一直在增加，保持每年約兩三萬個家庭數目的增長，「一方面年輕人需要獨立，每戶人數在減少，另一方面也有部分人離婚」，故戶數變化增大了對租住單位的需求。


理工大學建築及房地產學系教授許智文亦指出，供不應求是導致過去幾年租金升的主因，因「八萬五計劃」之後，本港住宅無論是私樓還是公屋供應都銳減，居屋更是停產，每年的住宅供應量只有約2萬個，不足應付每年約4萬個住屋需求，租客競爭大，租金因此被推高。

公私營房屋皆供求失衡

另外來港學生及旅客數量過去亦大增，許智文表示，因學校無法為全數非本地學生提供宿舍，故有一部分要在市場上租屋，也會增加房屋需求，但他認為這些影響較為局部，主要影響學校附近的租務市場。

訪港旅客由5年前的不足3000萬，增加至逾5000萬，鄒廣榮認為雖然當中很多都是不過夜旅客，但對租務市場也會造成間接影響，「因為旅遊業創造的工作機會主要集中在市區或者景點區，受益於旅遊業的中低層勞工可能希望在市區租房，方便工作，而他們收入有限，所以集中租中小型單位，推高租金」。

---

11 : GS(14)@2014-12-17 17:07:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gba11.htm



在職露宿者增 社工指因租貴


2014年12月17日





【明報專訊】根據差餉物業估價署的統計，由2009年1月至今，面積在39.9平方米(約422平方呎)以下的單位，租金增幅逾六成，同期社會福利署已登記露宿人數由421名大幅增長至718名，增幅達七成。從事露宿者服務的社區組織協會幹事吳衛東表示，租金昂貴也是大部分在職露宿者的考慮因素。


露宿者收入中位數5500元

吳衛東指出，全港約1400個露宿者有四成在職，收入中位數是5500元，「2004年取消租住權保障之後，業主可以隨時加你租趕你走，同埋租金升得好緊要，一個板間房都月租1500，房更加升到二三千蚊，加埋按金同添置基本生活用品，租屋住其實好困難」，全港露宿者調查也反映，最主要的露宿原因是「租金太貴，找不到負擔得起的住所」，有四分之一露宿者表示這是他們露宿的原因。

月入萬元跟車 露宿公園

51歲的「權叔」蔡寶權屬於在職露宿者，一張薄被、一張氈，再用衣服當枕頭，深水的一個公園便是他的家，下雨時他要到公園旁邊的男廁借宿，洗澡要去附近體育館。因為交友不慎和健康問題，權叔輾轉換了好幾份工作，現時他做跟車，工資按日結算，約有400餘元，每周休息一日，每月收入都有1萬元左右，但百物騰貴，無奈之下也要在深水的公園內露宿。

權叔指4年前曾在深水租房，月租約2000元，現時已升到3000多，「租樓起碼要畀得起3個月按金，我都要儲定一筆應急錢，萬一突然失業要開飯」，故他要先儲起1萬多元，才有能力去租樓住，但他之前失業多時，現時百物騰貴，要租樓也十分困難。

---

內地家長急租樓　北區屋租或升

1 : GS(14)@2015-04-13 08:15:40

【本報訊】內地突收緊自由行政策，業界估計主攻自由行及水貨客的上水、屯門等地的商舖最受影響，租金恐會大跌，但認為區內樓價短期未必受影響，租金更可能上升。不少內地家長為遷就子女來港上學，多會在北區租樓或置業。中央擬實施一周一行，有北區業主擔心客源會減少。有代理認為一周一行落實後，內地家長或會急於在港租樓請工人，照顧在港讀書的子女。粉嶺牽晴間業主林小姐稱，北區樓深受內地客追捧，「好似我呢度都有好多㗎！每晚六、七點，屋苑就見很多國內的小朋友」。來自深圳福田的胡太太與港人丈夫為方便女兒在港上學，去年中以每月逾萬元租住牽晴間一個300多方呎的兩房單位。胡太太稱，過往一直用一簽多行中港兩邊走，逢周末就回深圳住一晚，然後再來港。若落實一周一行，她坦言：「可能有一點點影響，具體詳情不太了解，可能改為取探親的證件……相信屆時會很不方便。」



請人照顧子女讀書


中原地產陳偉康指，新政策對當區樓價影響不大，近期成交反映大部份為本地上車客，但部份業主擔心客源減少，略為減價，「有啲會驚少咗客，快快手賣埋佢，方便換樓」。陳偉康即場致電一名正放售上水蔚翠花園的業主，問他會否因為一周一行而減價，該名業主雖表示與自己無關，但願意減價20萬元或3.5%，叫價550萬元，屬市價。租務方面，另一名代理表示，過往不少內地家長的子女在港讀書，早上送來港，晚上回內地，若限制一周一行，不排除在北區一帶租樓及聘請工人照顧在港讀書子女，從而帶動區內租務成交，令租金上揚。■記者陳家雄





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150413/19110622

---

陳永傑：屋租難有友情價

1 : GS(14)@2018-01-15 01:49:56

【明報專訊】不少人覺得住宅樓價升得太快，很難上車，租樓居住罷了。但單看近兩年的租金升幅也不小，不但為業主「打工」，也蠶食了閣下的財產。橫豎都要居住，咬緊牙關置業，為自己「打工」好過為業主「打工」。根據中原地產新簽租約統計，去年11月全港107個大型私人住宅屋苑每實呎平均租金最新錄35.8元。去年首11個月租金累升7.5%，升幅顯著高於前年全年的4.4%，顯示去年香港經濟明顯復蘇，刺激租金走勢平穩向升。隨着樓價及經濟持續向好，相信租金走勢繼續上升，估計去年底將迫近36.0元高水平，全年升幅約8%。

雖然前年租金升幅為4.4%，算得上是「友情價」，但不是維持太久，因為租金大市大漲，業主也難以給予太多友情價。無論租金升幅如何相宜，租客都是為業主「打工」，年年進貢、歲歲來朝，去到最後亦一無所得。

幫業主「打工」不如為自己「打工」

這6年美國加息之說頻傳，兩年來只加得5次各0.25厘，合共1.25厘，但香港的銀行完全沒有跟隨，維持超低息。遠的不說，近兩年本港樓價上升約20%，只需仍是業主，便能將得益「私有化」。非但財富有所進帳，資金調配能力亦大增，所以，既然要居住，「打工」免不了，為業主「打工」不如為自己「打工」。自己做業主，物業的資產升值所得就是你的。

美國政府及國民負債巨大，再大幅加息自己也吃不消，否則不會講了6年加息只加得1.25厘那麼少。買樓面對加息壓力不會太厲害，但租樓卻很難避得過加租的命運，一來一回，得益與支出相距甚多。做業主勝過做租客！

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7824&issue=20180108

---