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储地富足 雅居乐后期“不差地”


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090910/20090910013739820.html


每经记者  朱蔚淇  发自香港

        经历疯狂拿地的2007年和审慎出手的2008年后,雅居乐(03383,HK)在今年 上半年按兵不动,仅在本季度通过转让方式取得建筑面积共190万平方米的5幅地块,使其土地储备总建筑面积达到2955万平方米。雅居乐主席陈卓林昨日在 业绩会上表示,雅居乐的土储在3000万平米左右为合理水平,现有土储足够,在未来几年还有很多以合适价格拿地的机会。

储备地均价不到千元

        雅 居乐中报数据显示,2955万平方米土储中有75万平方米为竣工待售面积,333万平方米正在开发中,余下2547万平方米的土储尚未动工,预计可满足未 来8~10年发展。陈卓林表示,这些土地不会面临因闲置而被政府回收问题,因为雅居乐所有新增土储都会即时设计,且部分项目与政府签订的开发期长达10 年。

        从地区分布看,雅居乐40.5%的土储集中在珠三角区,33.3%集中在海南省,14.4%分布在粤东地区,另有7.4%、2.4%和2%分别位于华西、东北及长三角区。这些土地的平均价格仅为每平米663元,而近期新增5幅地均价为每平方米1334元。

上半年销售均价降至6267元

        中 报称,营业额增长139.5%至56.1亿元;若不计去年同期出售海南清水湾项目30%权益影响,纯利同比上升144.8%,达到7.061亿元。上半年 入账的销售面积为87.6万平方米,同比上升214%,入账金额为54.9亿元,同比上升144%。由于销售均价在2008年同期的每平方米8081元下 降22.5%至6267元,致使2009年上半年毛利率由去年同期的47.6%下跌至34.1%。

        雅居乐预计,2009年全年竣工面积将达260万平方米,较去年上升81%,明年可达369万平米,再上升42%;而合约销售面积今年可达228万平米,同比上升38%,明年达321万平米,再上升41%。

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180亿购地 雅居乐战略扩张


http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-21/163178.html


广州亚运城的竞标,令富力 (2777.HK)、碧桂园(2007.HK)、雅居乐(3383.HK)三家房企的负债率成为业界焦点。而雅居乐负债率从刚上市阶段的60%左右,下跌 至50%,进而又上升至70%。麦格理日前发表研究报告,将雅居乐(03383.HK)评级,由“跑赢大市”下调至“中性”,目标价亦降5%至12.4 元。

从2008年宏观调控初期,雅居乐就开始被质疑负债率过高。2008年,商务部出台限外令,导致雅居乐清水湾项目陷入外资撤场传言,一旦摩根士丹利撤资,雅居乐负债率将高达180%。

麦格里调低雅居乐评级的主要原因在于,雅居乐至今需缴土地费用180亿元,半数已于2009年度缴付,因要支付地价令其负债率由51%,提升至70%,为历来最高水平;加上预测其新购项目最快于2011年或之后,方见有盈利贡献,故调整其盈利预测。

该行下调其2009年盈利预测3%,以反映与Aetos就广东省惠州白鹭湖项目上赔偿的3800万美元之损失;下调2010年盈利预测6%,以反映高利息支出的影响;但上调其2011年盈利预测4%,以反映新项目的盈利贡献。

建设海南岛国际旅游岛的计划已获国务院批准,在海南当地拥有超大型项目清水湾的雅居乐因而受惠,该公司的海南岛项目2009年已锁定60亿元人民币的合约销售额。

自从清水湾项目入市后,雅居乐战略扩张浮出水面。去年以来雅居乐圈地14块,涉资180亿元,但施工进度缓慢,包括位于番禺中心区南区的三块土地至今已经闲置两年多,却仍没有开工。

雅 居乐的战略转变,从2008年与2009年的财务数据可见一斑。雅居乐2008年底持有30亿元现金,未付土地余额为4.56亿元,于2009年全数清 付;净负债对权益比率由2007年60.3%下跌至2008年的54.4%。2009年,雅居乐迈开扩张的步伐。2009年中报显示,雅居乐现持有的53 个项目分布于内地21个城市或地区,其中连同新购入位于从化、中山、上海及海南等城市的土地,现有土地储备建筑面积2871万平方米,足够应付未来8至 10年的发展需求,而其每平方米土地成本价仅为591元。截至2008年12月底,集团土地储备内竣工待售的面积为90.3万平方米,比2007年上升 62.7%。

1月5日,雅居乐公布数据显示,2009年全年累计合约销售面积约279万平方米,相比2008年全年合约销售额116亿元,增长逾69%,超越全年目标228万平方米逾22%;同时,全年合同销售额按年增长94.8%至226亿元,亦较目标160亿元超出41.25%。

其中,海南清水湾合约销售额约64亿元,中山凯茵新城合约销售额约22亿元,广州雅居乐花园合约销售额约20亿元,南京雅居乐花园合约销售额约20亿元,惠州雅居乐白鹭湖合约销售额约15亿元。



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雅居樂樓盤參觀記 雪明資產管理世界

 http://thesnowshine.blogspot.com/2010/11/blog-post.html

   有人這樣比較過,在港澳地區買樓動輒數百萬元,換成平方呎算亦即至少4000元以上,所以一般百姓而言要供起一個二百萬元的樓盤已經很吃緊了,不 信的話那為什麼那麼多人著緊那個什麼置安心計劃呢,兩百萬亦即等於500平方呎建築面積,計及實用率8成,才不過400來平方呎,相當狹少。但國內呢,廣 東省中山巿三鄉的雅居樂,最少的面積為125平方米,即1350平方呎(1平方米=10.764平方呎),只售90萬元人民幣,才不過是780元港幣一平 方呎,而且他還是實用面積呢,那裏找呢。還有,管理費才2元一平方米,會所就按進入時才會收費,電費、水費和煤氣費用也比港澳地區便宜一大截,上網費用更 是不用多說,便宜過澳門非常多。數據實在很吸引,沒辦法,誰叫我們租國地大,加上人力資源豐盛。

        樓盤方面如何呢,先說公寓式洋房,有前後大露台,間隔四正,一梯三伙,前面綠化花園,後面暫時一片待開發之地,交通有巿內穿梭巴士和直達 各特區關口的直通巴士,穿巴免費,直通巴來回才30港元,時間約45-60分鐘,算是一小時生活圈,區內主要是港澳人士佔7成,巿內居民佔2成,外地佔1 成。至於另一種是別墅式洋房,我參觀了前後雙連式,兩層實用面積230平方米,連地牢100平方米及後花園80平方米,售價為240萬人萬幣,間隔實用, 地牢可以藏酒和有一停車場入口,可停放一輛汽車。週邊有各種食肆及超巿,都算是非常方便,當然如果自己配備自行車的話,就更加不用多說了。

        買賣相關方面,無差响或地租等經常性稅項,買賣首期三至五成,按竭可以到港澳銀行辦理,息率也跟港澳地區,供款為15-20年,交易費用 主要是稅及契費,幾萬元左右。不過一手樓的話,可能交吉期要一年以上,甚至有些還是建築當中,這些需時兩年以上。買賣方面我想各位有心買家一定要問清楚, 各大發展商都不盡相同,小心買了爛尾樓,還是找有些許品牌的公司比較好。二手買賣方面,也要持有一定年期才能放售,這些各位可以參照國家和地區的相關指 引。

        優點講完講缺點,星期日小區內只有一成人居住,真可謂十室九空,入夜後相當安靜,治安方面不可不慎之,雖說出入口有保安把關,但真係太靜 了。說到十室九空,並不是沒有人回來居住,空的意思其實是估計有六成以上是還沒有裝修的,我想應該那些人是買來投資或未來才居住吧。投資,真是買入並期望 有天賣出資本獲利嗎,真奇怪。

        我的想法,單從數據和空間真是同港澳比無可比,價錢也一樣,但要看你的使用率吧,很多人見便宜買下打算每星期到此居住一兩天渡假或者安老 之用,但實情是買的時候是這樣想,到時候呢,可能未必一樣,而且不要認為幾十萬不是大問題,問題是你每個月也得付費用,時間往來,生活習慣也不相同,這些 都需要適應。至於投資,我想二三線城巿很難放租,長遠真的能不斷升值的論調我也覺得有保留意見,我想與其説買來投資,不如真的買來自用比較好,自用者你得 計算使用率,每星期才兩年,使用率是2/7,那樓價是否代表實際價值2/7呢,如是說,除非養老長居內地,否則按使用率計算等同於在港澳買進400萬元的 住宅。只是,入場費比較低,使各位有錯覺吧,我的想法是這樣。

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雅居乐5.3亿投得佛山禅城区综合用地

http://www.21cbh.com/HTML/2010-12-6/1NMDAwMDIwOTM1NQ.html

雅居乐地产控股有限公司12月3日发布公告称,雅居乐通过拍卖方式竞得佛山市中心禅城区地块,成交总价5.3亿元,折合楼面成本7122元/平方米。

挂牌资料显示,该地块位于佛山市中心区域的核心位置,禅城区魁奇路以北、文华路以西。出让面积2.9486万平方米,总建筑面积7.3716万平方米。为住宅兼容商业金融、办公、文化娱乐用地。

据悉,该地块与佛山雅居乐花园相邻,将有利于降低与分摊开发成本。雅居乐拟于该地块上发展一个高端住宅项目,主要针对佛山本地市场。

雅居乐集团管理层表示,竞得该地块将进一步补充集团位于佛山中心禅城区的土地储备,确保持续性发展,延续集团于当地的品牌影响力。而且随着广佛地铁线的开通,交通时间将大大缩减,相信新项目的刚性需求较大。

同时,上述人士称,未来集团将继续以审慎而积极的寻求发展机遇,巩固雅居乐于珠三角区、长三角区及海南省区的房地产市场地位。

目前,雅居乐于佛山中心禅城有二个项目,包括2008年开盘的佛山雅居乐花园与上述地块,总建筑面积25.0971万平方米。

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中環在線:雅居樂高層豪買港豪宅 李華華

2011-3-9  AD




 

中港融合,唔少內地富豪由於經常穿梭中港兩地做生意,所以喺香港搵番間豪宅,得閒當度假,又或者用嚟投資,成為身份象徵。

雅 居樂(3383)早喺內地二、三線城市搞地產,喺發迹地中山,聽聞更有「中山新鴻基」嘅美譽,佢哋開發同銷售嘅樓盤,以百萬方米計,規模有番咁上下。放眼 內地之外,原來集團執行董事陳卓南同埋陳小娜都好識貨,早排睇中咗香港何文田山道一號一個頂層複式單位,用咗4780萬買入C室複式,成2528方呎,每 呎成萬九蚊,係何一嘅新高價。

咁落本買呢個豪宅,唔知會留番嚟自用定投資呢?但係,何一話晒係市區,兼且係傳統豪宅地段,應該計過條數先扑槌入市。

 


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亞運城爆蘑菇門 雅居樂等5開發商遭質疑

http://www.yicai.com/news/2011/06/834636.html

即使有政府支持,有5家大型開發商強強聯手,亞運城還是出現了「質量危機」。

載興而來,敗興而歸。這是自5月23日起亞運城首批業主們收樓後的一個寫照。

緊接著,5月26日,業主們在QQ群上、論壇上相繼群起討伐亞運城質量問題:地板踢腳線上蘑菇叢生,牆面中空、外牆滲水、地板高低不平、乳膠漆脫落……

事實上,亞運城之殤潛伏已久,早於今年2月初,就已驚爆亞運城中心路面裂縫的消息。隨後,亞運城異象叢生:非內部人員禁止入內,入內需要通過重重關卡檢查。即使是樣板房工作人員談及亞運城項目,也不得不三緘其口。

然而,就在亞運城揭開神秘面紗的那一刻起,事先簽訂收樓同意書的業主們儘是瞠目結舌之態,亞運城「蘑菇門」事件最終爆發。

時代週報記者多次致電亞運城的開發商廣州利合房地產開發有限公司常務副總劉天宇。截至發稿時,劉天宇仍未回覆。而此前他在接受媒體採訪時說:開發商在賣樓的時候就已經告知業主,這些房屋將會在亞運會期間使用,可能會出現損傷。

劉天宇堅稱:「今年過完年,我們就專門組織了2000多人的修葺隊伍,對8000套房屋進行了整修,我們確認是達到了交樓標準的。」

「蘑菇門」事件始末

「亞運城以年售3878套房和年成交金額過45億元榮登成交套數和成交金額雙料冠軍。」這是2010年亞運城的銷售成績。

彼時,以70-90平方米兩房為主的媒體村售價1.1萬-1.2萬元/平方米;運動員村為90-130平方米,售價為1.2萬-1.5萬元/平方米;全部是大戶型的技術官員村的售價則是1.8萬-2.1萬元/平方米。

不過,如今看來,這些都成了業主們的痛處所在。

「價格定位過高,與產品質量不符」,廣州亞運城第三群創建者楓先生(化名)對時代週報記者表示道。該群創建於2011年5月23日,正是亞運城收樓首日,截至5月31日,其群成員已攀升至351人。

「(小學、中學等教育以及醫療)配套沒兌現、噪聲大、垃圾遍地、質量問題多」,他指出亞運城的四大癥結,「100多萬元買的房子啊,後悔死了,現在都不敢說自己買了亞運城的房子了。」

「掉頂梁裂開,洗手盆下面的門擋打開,看到磁磚沒貼,電線外裸,木地板鬆動,所有門窗不好開關,被卡死。」網名為小小草的媒體村業主在群上討論道。

記者在業主上傳的照片中看到,窗和門框多處破損,密封條破損;天花與窗框密合不緊;牆體與梁、門框與牆體之間甚至存在裂縫。其中,最廣為流傳的是,地板踢腳線上蘑菇叢生。業主們心酸地稱其為「蘑菇門」事件。

為此,網名為中華的媒體村業主甚至調侃道,「蘑菇城,現在看不到未來」。

事實上,早前,一名不願具名的施工人員就曾向時代週報記者透露,「當時在進行牆面裝飾的時候就已經覺得不對勁了,我們還開玩笑說,這是迄今為止我們的鑽機鑽過的最輕鬆的牆體了。」

時代週報記者查閱廣州國土房管局陽光家緣信息發現,截至31日,亞運城已售套數為5242套,未售套數2837套,去化率已達到64.88%。

質疑5大開發商

30個月,從一片225公頃農田到一座亞運城,如此佳績或許已然埋伏著不安。

自2009年12月22日,富力、雅居樂、碧桂園組成的聯合體以255億元競得全國地王以來,廣州亞運城就注定了成為各界關注的焦點。

2010年6月24日,中信地產、世貿地產加盟富力、雅居樂、碧桂園組成的聯合體,主導廣州亞運城的利合房地產公司由此而生。

2010年8月31日,亞運城已經建成的約8000套現房整體移交亞組委,並於2010年9月26日開賣。直到2010年12月19日亞殘會結束時,亞運城才最終移交給開發商。

然而,這還不是亞運城故事的全部。2011年3月16日,廣州市規劃局官方網站「規劃在線」一則公告稱,廣州利合房地產開發有限公司提出申請更改規 劃,將尚未建設的D地塊建築限高調整為170米,使該地塊擁有6棟56層超高樓、2棟52層高樓、2棟48層高樓、3棟38層高樓。如果該申請通過,未來 該地塊將建起13幢38層至56層的超高層建築。修改規劃前亞運城最高建築僅為22層。

目前該申請開始進入公示階段。截至目前為止,亞運城拔高尚未塵埃落定,就被「蘑菇門」事件所籠罩。

「亞運城項目是合營項目,具體工作是由合資公司來負責,而5家開發商是按照各自所長,牽頭不同合作,雅居樂主要是負責營銷,富力主要負責建築設計和 報批報建,碧桂園負責物業管理,世貿負責內部結構管理,而中信負責財務和融資工作。」雅居樂內部人士對時代週報記者表示,「但是合營公司與我們單獨公司的 聯繫不是很大。」

知情人士對時代週報記者透露,由於是合營項目,而且之前是由政府介入開發,所以亞運城的質量問題極可能像踢皮球一樣,責任不清。

「必須退款讓業主重新裝修,公示主體結構安全報告;為了減少地鐵、京珠和亞運大道路的噪聲影響,亞運城項目需全部安裝屏障設施;各項配套必須兌現,否則就是忽悠業主高價購買亞運城。」楓先生如是表示道。

與此同時,人們也在質疑,為什麼由五大開發商聯手開發的項目,竟然出現這樣多的質量問題,到底是相互之間的協調出了問題,還是企業系統、管理機制或者管理體製出問題了。


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雅居樂 危險的融資動車

http://www.capitalweek.com.cn/article_10866.html

  • 雅居樂借新還舊,金額越來越大,借款時間越借越長。一旦銷售受阻導致短期流動性不足,雅居樂則險象環生。
  • 【《證券市場週刊》記者 傅碩】7月15日,花旗銀行發佈的一份報告稱,因中國政府強力推動保障房建設,雅居樂(3383.HK)「恐怕是最主要的受害者」。

    就在報告出爐當天,雅居樂宣佈,與渣打銀行、巴克萊、蘇格蘭皇家銀行香港分行、東亞銀行、恆生銀行、工銀(亞洲)及永隆銀行訂立信貸協議,獲授23.5億港元定期銀行信貸,為期3年。而一個月前,雅居樂還與匯豐銀行簽訂了一筆1億美元3年期的信貸。

    從2010年至今,雅居樂一直融資不止,除了獲得內地銀行的信貸,公司還與多家大行、銀團進行融資,方式包括優先票據、可轉債、俱樂部貸款、雙幣循環貸款。不同的是,內地的銀行借款主要是短期借款,國外投行的借款多為長期融資。

    難道真如雅居樂2010年年報所言,上述融資「平衡了公司借貸結構,有效化解風險」?雅居樂會不會患上借款依賴症?限購令下,雅居樂與外資投行的蜜月之旅會一直繼續下去嗎?

    借款依賴症

    花旗銀行的報告認為,雅居樂在海南陵水和廣東中山等地有不少項目,而這些城市可能會被列入二三線城市限購的名單。

    花旗銀行的擔心不無道理,雅居樂兩個月前的融資不順似乎已是先兆。5月19日,雅居樂首席財務官崔永年表示,雅居樂集團有2億美元銀行債務將於下半年至2012年到期,故目前正在籌組3億美元貸款。

    隨後,雅居樂與匯豐銀行簽訂1億美元信貸,與預期相差甚遠。而且,1億美元中有6000萬美元要用於償還現有債務。7月15日,雅居樂再次向銀團借款23.5億港元,其用途除了用作一般營運資金需求外,還將提前償還公司現有債務。

    事實上,從2010年至今,雅居樂已先後通過6次定期貸款、1次可轉債、1次優先票據進行融資(表1)。中房集團副總王浩接受本刊記者採訪時質疑說,「雅居樂是否患上借款依賴症,其頻繁借款是否現金流出現嚴重問題?」

    考察企業的現金流是否緊張,一般看三個方面:經營活動、投資活動和籌資活動。雅居樂2010年年報顯示,公司經營活動現金流淨額約-26億元,投資 活動現金流淨額約為-27億元,融資活動產生的現金淨額為51億元。即,雅居樂現金來源主要依靠融資,經營活動和投資活動產生的現金流入不敷出。

    但截至2010年底,雅居樂總現金及銀行存款約為106.81億元,其中非現金及現金等價物為64.82億元,受限現金41.99億元。也就是說,雅居樂的「活錢」有64.82億元。一面是現金流入不敷出,一面是賬上存著巨額現金。

    而雅居樂董事會在2010年年報中樂觀表示,「本集團一直堅持並實施審慎的財務策略,本集團財源充足。」

    雅居樂到底有沒有資金壓力?

    本刊特約研究員王大力認為,可以通過具體的模型來量化房企的現金流壓力。具體的計算方法有兩種:資金彈性1=(貨幣資金+年化「銷售商品、提供勞務 收到的現金」)/(短期借款+一年內到期的長期負債); 資金彈性2=(貨幣資金+年化「銷售商品、提供勞務收到的現金」)/(短期借款+一年內到期的長期負債+應付賬款)。

    其中,「資金彈性1」是從償付銀行與供應商的角度來綜合考查房企的資金壓力情況,「資金彈性2」是用目前資金存量加上一年的樓款收入來償付短期銀行借款及應付施工單位等供應商賬款的空間。

    「資金彈性1」只考慮償付短期剛性負債。如果小於1,即意味著不發生其他費用開支,並且停止向供應商付款,公司目前貨幣資金加上1年內收到的售樓款,也已經不足以支付1年內的銀行貸款利息。這時公司的資金鏈已經非常危險,甚至可能破產。

    「資金彈性2」則是將應付賬款考慮進去,主要是增加施工企業、供應商貨款,開發商的資金彈性值進一步降低。

    本刊記者測算顯示,雅居樂「資金彈性1」為3.19,「資金彈性2」為1.19。這意味著雅居樂償還短期借款沒有資金壓力,如果要上繳當期稅款、施 工企業和供應商貨款,資金剛好平衡。2010年是雅居樂大發展的一年,如果僅依靠自有資金,顯然不夠。因此,雅居樂只能增加財務槓桿。

    房地產宏觀調控之下,依靠傳統的開發貸融資越來越困難。雅居樂於是將目光投向海外投行,借助投行的財務槓桿來獲得發展。64.82億元的活錢則是以備不測,包括借款利息,公司2010年利息費用高達12.95億元。

    7月5日,雅居樂公佈了2011年上半年銷售業績,公司實現合約銷售金額約為157億元,同比增長約50%。而根據2010年財報計算,雅居樂僅有 約63萬平米的竣工待售土地。以2010年銷售均價11406元/平方米計算,存貨總銷售額為71億元,再加上預售待加轉的銷售收入123億元,共計 194億元。顯然,雅居樂快速銷售存貨同時,加快了在建工程的竣工速度。

    也許高周轉僅僅是雅居樂的一廂情願,房地產宏觀調控的力度越來越大。花旗銀行報告看淡雅居樂,恰恰是因為雅居樂項目主要集中在二、三線城市,中央政府又出台了對二、三線城市的限購政策。而且,開發貸款收緊是業界共識,發放門檻極高,甚至失去了作為短期融資手段的意義。

    此外,雅居樂在建商業地產是一個巨大的吸金黑洞,大量資金將長期沉澱其中。

    商業地產越來越為雅居樂所倚重。雅居樂2010年財報首次增加了投資物業公允值收益31.98億元,物業投資資產亦首次計入財報為50億元。目前,雅居樂有3家自營酒店和5個商業地產項目正在建設中。這3家自營酒店在2010年僅貢獻了5000萬元現金流。

    本刊特約研究員杜麗虹認為,香港開發商通常會在住宅銷售高峰期發力商業地產,在經濟調整期就可以通過商業地產收割現金。但雅居樂並未將住宅開發和商業地產開發錯位進行,而是齊頭並進,大規模舉債將加劇公司現金流風險。

    隨著調控深入,情況正在變得越來越糟。限購令加大了雅居樂快速周轉的難度,經營活動獲得的現金流會變得越來越因難。如果雅居樂僅靠「經營活動」和「投資活動」不足以還清借款,就要靠債權或股權等「籌資活動」還款。

    根據雅居樂和投行的約束條款,公司進行股權融資的前提是債權需要還清,或需債主同意,但高額的長期債務絕非短期能夠解除。雅居樂別無選擇,只能從原來的貸款方那裡循環借款。雅居樂在患上借款依賴症的同時,金融風險頭寸也一步步地擴大了。

    投行「地雷陣」

    從融資結構看,雅居樂短期貸款主要依靠內地銀行的開發信貸,長期貸款則依賴海外融資——優先票據約為96.91億元,銀團借款約為32億元,另外還 有其他借款,融資結構似乎較為合理(見表2),這也是雅居樂2010年大規模拿地的底氣所在,但這種融資模式需要雅居樂維持短期充裕的流動性。

    如,優先票據本身就是一種債務,好處在於屬於信用債,借款人只拿利息,沒有實物抵押保障。不利一面是,優先票據每半年付息一次,有提前贖回的時間表,投行不是財務投資者,要參與公司經營。投行為維護自身利益,在優先票據的條款設置中會設置限制公司經營行為的條款。

    2010年4月21日,雅居樂與美銀美林、摩根士丹利、德意志銀行、渣打銀行等投行簽訂了一筆優先票據融資。本刊記者發現,投行對雅居樂的經營行為 限制頗多——對於以後再發行優先股票據和債券,投行有權利不允許;對公司可以輸出資本的行為,都要經過投行同意;禁止上市公司把任何有價值資產剝離;子公 司派發利息,轉讓資產,提供公司間貸款時,投行有權干涉訂立協議等等。

    優先票據的條款規定往往賦予債主以股東權利,但債主不同於股東,利益訴求不同,債主多關注資金風險和短期利益行為,難免會有分歧。

    王浩對本刊記者表示,沒有一棵樹是永遠朝上長的,特別是眼下房地產行業受宏觀調控頻繁,常有想不到的事情發生,這時,投行設置的限制條款就成為隨時可能被引爆的「地雷」。

    「地雷」的引爆點就在「失真事件」條款當中。在2010年優先票據「失真事件」條款中,投行設置了11種情況下的強制提前贖回條款。根據合同對等原則,雅居樂也有提前贖回權,但投行對其條件要求苛刻。

    一個選擇是,在2013年4月28日前,雅居樂最多只能贖回優先票據35%,贖回價是票據本金額的108.88%加相應利息;2014年贖回價為票 據本金額的104.44%加利息;2015年贖回價為票據本金額102.22%加利息;2016年及以後贖回價為票據本金額100%。

    另一個選擇是,雅居樂於2014年4月28日前任何時間可贖回全部而非部分優先票據,贖回價分別有本金額、約定溢價、利息。

    2010年優先票據實際上是借新還舊,雅居樂贖回公司於2006年9月發行,於2013年到期的本金額4億美元、利率為9%優先票據。2006年優先票據的貸款方是摩根士丹利、匯豐銀行,前者亦是2010年優先票據的貸款方。

    優先票據借舊還新,不同的是,2010年優先票據的借款金額比2006年優先票據更多,同時借款利率下降了0.125個百分點。投行為何願意低息借錢?

    中央財經大學企業研究中心研究助理景小勇認為,歐美在金融危機之後實行貨幣寬鬆政策,流動性充裕是主因,正常貸款利率不會超過4%,雅居樂借新還 舊,借的錢越來越多,摩根士丹利當然願意;同時,國內銀根緊縮,雅居樂也樂意借美元,考慮到人民幣升值,借美元還美元,雅居樂認為合算,兩者一拍即合。

    雅居樂公告顯示,2006年優先票據在贖回日支付了溢價2707.6萬美元,加上此前發行費用1200萬美元,共計3907.6萬美元,雖然沒有收取利息750萬美元,但投行已經賺得盆滿缽滿。2010年優先票據的發行費用同樣不菲,約為1105萬美元。

    通常,投行作為債主是除股東外第二個不願意做空公司的人群。資深投行人士告訴本刊記者,合同條款相對公平,但是不能排除場外因素,因為債主的利益實 現路徑有很多種。由於優先票據是在新加坡交易所上市,具有流動性,投行可以根據自己的債券客戶偏好,選擇做掉期交易再賺一筆錢。此外,通常債券市場的走勢 跟股票市場相反,投行通過自己的客戶網絡資源做空或做多股票市場,一定情況下同樣也會賺錢。

    作為2010年優先票據的貸款方,摩根士丹利、匯豐銀行無疑給雅居樂戴上了融資「緊箍咒」——沒有他們的授權,雅居樂無法在公開市場進行債權、股權融資。但雅居樂的融資步伐並沒有因此停止。

    2011年4月7日,雅居樂發佈公告稱,將發行於2016年到期的5億美元年利率為4%的可換股債券。在2011年可轉債中,摩根士丹利擔任經辦人和聯席賬簿管理人之一,經辦人渣打銀行、匯豐銀行、巴克萊、蘇格蘭皇家銀行香港分行亦多次為雅居樂提供融資。

    上述投行人士告訴記者,「投行之間有競爭的關係,也有合作的一面,比如為降低自身風險,會邀請同行一起做,摩根士丹利在這裡面可能會起到穿針引線的作用,例如去協調說服2010年優先票據的貸款方同意雅居樂融資,同時引薦其他同行一起來接這筆可轉債業務。」

    本刊記者王雅英對此文亦有貢獻


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雅居樂海南島概念獨特 股壇老兵鍾記

http://blog.yahoo.com/_W7IRY52UUXB7Z6MXPPNXD2UOR4/articles/179400/index

 

一如所料,在限購令和銀行收縮房地產貸款的前題下,近月國內房地產銷售大幅放緩,投資者非常擔心房地產開發商的財政狀況,引致近期內房股股價大跌,她們的長期債券息率普遍超過10%,個別更高達20%。貪婪的我,開始對一些被過度拋售的中型內房股產生興趣,雅居樂(3383.HK)是其中一家。

 

 

由於這次房地產行業的寒冬估計會比預期長,投資內房股,投資者首先要問:「公司可否生存?」我查看雅居樂20116月份的資產負債表,公司的凈負債率是71%,雖然偏高一點,但仍處於尚可接受的水平。另外,短債(需於一年內償還的銀行貸款)只有59億元人民幣,占總貸款的27%,需於兩年內償還的銀行貸款也只有91億元,占總貸款的42%。公司持有現金76億元,加上今年7-10月份的合約銷售105億元,即使未來銷售放緩一點,只要公司不再買地,及調整施工的進度,我有信心公司可以安然渡過今次難關。

 

 

估值方面,現價是每股賬面凈資產值(Rmb5.79)的0.7X,已經接近08年金融風暴時的0.6X,反映投資者對內房股的恐慌情緒。

 

 

我認為品牌是雅居樂最大的競爭優勢。眾所周知,雅居樂是九十年代初開始做郊區度假式住宅起家的,最出名當然是中山雅居樂。現時珠三角地區(包括廣州、佛山、中山等)占公司的總土地儲備(三千二百萬平米)約41%。多年來,公司在中國南部地區已建立了出色的品牌,跟另外一家商業模式差不多的上市公司碧桂園齊名。

 

 

便宜的土地成本是雅居樂的另外一個優勢。平均每平米一千三百元人民幣的土地成本,只占公司的平均售價(每平米一萬一千元)約12%。由於低成本,所以公司過去五年的平均毛利率超過40%,優於同業水平。假如公司未來需要減價10-20%速銷,我相信她的毛利率仍然會高於30%

 

雅居樂獨特的海南島概念也是吸引我的原因。公司在海南島三亞(海南清水灣項目)擁有近一千萬平米(建筑面積)的土地儲備,土地成本非常便宜,毛利率很高。公司曾於08年把30%股權賣給摩根士丹利,利潤超過四十億元人民幣,一時成為佳話。我認為該項目非常成功,09年合約銷售64億,10年合約銷售99億,111-10月合約銷售67億。雖然限購令今年三月推出,影響了銷情,因為超過80%的買家都是外來的投資者,但長遠來說,我看好海南國際旅游島的發展潛力。海南是中國唯一的熱帶島,擁有美麗的沙灘,是一個「度假天堂」,全國(尤其是北方人)很喜歡來海南度假兼買房子,對住屋需求很大。對雅居樂來說,我認為海南清水灣是一個寶藏。


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雅居樂反映內房問題? 林智遠Nelson Lam

2014-05-15  NM
 
 

 

電影《大隻佬》中,劉德華飾演的了因在領悟因果時,有一段對白:「如是因,如是果,昨日因結成今日果,任何力量也改變不了。」最近,不同分析員紛紛「關注」內房企業,包括下調目標價,彷彿如哥倫布發現新大陸一樣。其實,在內地調控政策的「因」種下時,內房企業現在的「果」不是早已預期了嗎?

股價表現一向不是本欄的關注點,財務報表是基礎分析,是嘗試找尋數字中反映的弦外之音。今天,試試分析雅居樂(3383),看看可否反映內房企業面對的問題!如是因,如是果,不可忽略資產負債表雅居樂2013年營業額354億元人民幣(下同),對比2012年上升55億元或19%,但因毛利率由42%下降至36%,和銷售及成本上升56%,毛利和除稅前利潤也只增長少於2億元或2%。雅居樂和部分內房企業,都相信是透過壓縮毛利率、加大營銷開支,從而增加銷售。然而,分析收益表中的業績,往往忽略了資產負債表中反映的財務狀況,甚至是風險。所謂因果,是有因才有果,假如業績是「果」,財務狀況就是「因」!在雅居樂2013年的綜合資產負債表,可以看到幾點「因」要留意。

待售物業大增

首先,雅居樂的存貨「持作銷售已落成物業」不斷上升,達130億元,比2012年上升65%,更是2011年的2.6倍,可是銷售成本同期兩年只上升1.2倍。存貨多了,來年銷售可增多;反之,物業已落成,是否賣不出,存貨故此大幅增加?又或是銷售速度跟不上建築速度?其次,貿易及其他應收款項上升88%,當中貿易應收款項更上升1.6倍,反映壓縮毛利、加大營銷開支外的可能慣常促銷方法:延遲買家付款限期,應收款所以大幅上升。同時,收購土地使用的預付款也上升2.4倍,是否反映雅居樂仍積極購地?又或是收購步伐減慢而積壓的款項?無論怎樣,以上數字變化,都令到雅居樂2013年得個「做」字,即有利潤,而沒有經營活動現金流入,經營活動現金卻是流出99億!要承擔這龐大現金流出,雅居樂亦都係一個字:「借」!

酌情遞延等於永久?

雅居樂的借款主要是票據和銀行借款,一年間上升超過124億元或50%,2013年終達370億,當中還未包括2013年初,發行的45億元「永久資本證券」。根據雅居樂解釋,所謂永久資本證券是「並無屆滿日期,而分派金額可由本公司酌情遞延派付」,因此永久資本證券沒有分類為負債,只分類為股本工具,並列作權益。分派金額可由企業「酌情遞延派付」的證券,是否就是國際和香港會計準則第32號中「沒有交付現金的合同義務」,可列作權益?「酌情遞延」等同「沒有合同義務」?等同「永久」、「天長地久」?想怕是會計問題,也是文字訓詁問題!《大隻佬》的了因解釋「如是因,如是果」的體會,接著是這樣說:「佛,只著力一件事,當下種的因。」財務報表分析的目標也應是這樣,同時,大家也不可忽略資產負債表的財務狀況!

林智遠Nelson Lam

執業資深會計師,會計專業發展基金主席,最愛與太太旅行,出名講talk及撰寫大學會計書,其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法,使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。

 
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雅居樂主席陳卓林被檢方控制

來源: http://www.infzm.com/content/104716

10月10日晚間,雅居樂地產發布公告,董事局主席陳卓林已於9月30日被昆明檢察院執行了指定居所居住的措施。圖為2014年8月26日,雅居樂在香港舉行2014年中期業績發布會,陳卓林(中)稱上半年做得辛苦。(東方ic/圖)

一波未平一波又起,昨日晚間(10月10日)雅居樂地產(03383.HK)突然發布公告,董事局主席陳卓林已於9月30日被昆明檢察院執行了指定居所居住的措施。這也證實了此前關於陳卓林失聯的傳言。

該公告聲稱,除了非執行董事陸倩芳(陳卓林配偶)提供的資料外,公司方面並未收到相關部門和機構發出有關該措施的任何法律文件。同時也並沒有信息顯示陳卓林被執行“指定居所居住措施”與該集團任何資金或資產的流失或挪用有關。

目前,該集團已委任陸倩芳及原非執行董事陳卓賢(陳卓林兄弟)為執行董事,並署理聯席主席及署理聯席總裁,而陳卓林仍保留現有職務,協助管理公司業務,集團將盡快與包銷商討論重啟供股。

雅居樂自上10月3日緊急停牌後,一直保持沈默,到10月10日晚間才宣布將於下周一(13日)恢複交易。而當天,雅居樂還發布公告稱,由於公司無法在限期內寄發供股文件給股東,供股失敗。這意味一項籌資4.75億美元的供股計劃流產。

有本地基金經理向新浪財經表示,雖然陳卓林失聯消息震撼,但供股失敗實際對雅居樂影響更大,他指出,雅居樂業績自2011年開始已有走下坡艫象,盈利缺乏增長,負債卻急劇增加,未能集資將令公司財務嚴重受壓。

星展唯高達證券執行董事吳淑燕則透露,有雅居樂高層表示,正在想其他辦法償還過渡貸款,亦有銀行有意支持。她又指,倘若因主席被抓有貸款面臨違約,相信銀行也不希望雅居樂破產,可給予雅居樂豁免,比如同意由陳卓林太太陸倩芳代理掌管公司。

此前,10月8日,雅居樂對早前的網絡舉報做出公開回應,並否認了所有指控,稱“周永康先生絕對不是雅居樂之大股東”,“網文中提及周永康為雅居樂大股東、周永康為陳卓賢幹爹及集團協助清洗黑錢的指控毫無根據,均屬捏造虛構。”此外,“雅居樂與曾蔭權素不相識,贈送別墅之指揮是無稽之談,更屬捏造虛構。”

目前,陳卓林因何原因被檢方控制,還不得而知。

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