印尼樓市專家尤子康：四大基建 推升雅加達樓價
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GS(14)@2017-12-07 09:20:08https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2670&issue=20171207【明報專訊】今年以來印尼股市及債市均錄得可觀升幅，投資者若看好印尼經濟中長線前景，除了買流動資產外，亦可考慮在當地購買物業。銀星物業投資有限公司銷售總監尤子康指出，印尼是擁有逾2億人口的大國，在總統佐科維多多強勢領導下，首都雅加達機場新客運大樓去年底落成，現正積極興建港口、高鐵及鐵路等，此四大基建料可帶動出口及內需，促進經濟穩定增長，而當地二線地區樓價低至每方呎約1000元，售價由20.5萬元起，呎價及入場費之低，等於10年前深圳的水平，料未來10年增長潛力亦如過去10年深圳般可觀。
印尼人口多達2.6億，是繼中國、印度及美國之後的全球第四大人口大國，經濟發展潛力不容忽視。根據亞洲著名地產分析員卓百德旗下Churchouse Publishing的預測數據，印尼在2030年城市人口佔總人口的比率將超過60%，高於亞太區平均水平（見圖）。近日代理多個印尼樓盤於本港銷售的銀星物業投資尤子康接受訪問時分析，印尼城市人口增加，意味房屋需求亦上升，故當地樓市看高一線，「相對其他東盟國馬來西亞、泰國及越南的人口分別只有3000萬、6000萬及9000萬，印尼人口卻高達2.6億，龐大的人口自然會帶來強勁的實質買樓需求。」
似10年前深圳 樓價隨時倍升
人口眾多，無疑是支持某城市樓價上升的其中一項必須條件，但也需要其他利好因素配合，樓市才可持續向好。尤子康認為，佐科維多多於2014年10月就任印尼總統後，致力推動經濟發展，包括在首都雅加達投資四大基建（見表），便是支持當地樓價上升的催化劑。他又將雅加達樓市的現况，與10多年前的深圳相提並論，「如果深圳沒有連接上內地高鐵網絡、沒有地鐵、沒有鹽田港，亦沒有寶安機場，今日深圳的樓價會否這麼高呢？而雅加達亦正積極發展基建，當中最值得留意的是中國參與投資的高鐵，將串連印尼多個大城市，日後更有機會直達內地雲南昆明。回顧歷史，明朝名將鄭和下西洋期間亦曾到印尼，中國目前推動的一帶一路政策，『一路』是21世紀海上絲綢之路，印尼是當中重要樞紐，假如日後坐高鐵可由內地各大城市經昆明再到達印尼，你想想雅加達的樓價將升至哪一水平」？
中國高鐵若要通往印尼，期間要穿越多個東南亞國家，料需經過漫長政治磋商，非短期內所能成事。不過，在一帶一路的國策下，中國企業近年的確積極參與印尼的基建項目，中印兩國在2016年成立了一家合資公司，興建全長142公里往來雅加達至萬隆的高速鐵路，並且計劃興建第二條高鐵路線連接雅加達與東爪哇省省會泗水，這些基建落成後將促進印尼全國人口流動，有利首都雅加達的樓價，「作為一個香港大學生，出來社會工作後首選在中環上班，次選是灣仔及尖沙嘴，難道想讀完書跟阿媽講在粉嶺返工嗎？同樣道理，印尼的大學生畢業後，當然想在首都雅加達上班，不會仍想留在窮鄉僻壤。隨着雅加達高鐵及地鐵日後落成，來自印尼其他地方的外來人口勢必湧入，此舉將大幅增加雅加達的住宅需求。」
事實上，佐科維多多領導的印尼內閣政府於2015年9月公布一系列經濟刺激方案，藉着放寬監管及推行財政獎勵措施促進投資，例如簡化基建項目的審批和採購程序、向重新估價的固定資產實行臨時減稅、減低能源價格等等，這些措施均有利基建發展，長遠利好當地樓價走勢。
223呎單位僅售20.5萬
雅加達樓價中長線無疑可看高一線，尤其是當地樓價現仍偏低，例如由銀星代理，本港地產商地王控股（Kingland）發展的「The Fritz」，其中一個20.67平方米（約223方呎）單位，售價僅20.5萬元呎價低至919元，即使加上10%的新物業買賣稅，呎價亦只有1011元。尤子康解釋，該樓盤位於雅加達的二線地區，惟鄰近設有醫院及大學，他個人認為該區如上世紀70年本港新市鎮沙田一樣有升值潛力，惟隔山買牛當然有風險，建議本港投資者到當地考察後再扑槌購買也不遲。
尤子康指出，由於雅加達住宅的實質需求強勁，故他估計港人購買The Fritz後若出租予當地人，租金回報率可達8厘。不過，他亦提醒，印尼政府於去年始容許外國人在當地置業，並且須購買貴價物業（例如500萬元以上）才可取得永久業權，他相信政策將來會更開放，但The Fritz買家暫僅可享有該物業的30年租賃權，並非永久業權。
僅享30年租賃權 借按揭亦較難
其他風險方面，讀者要留意即使印尼央行近年多次減息，惟當地基準利率現仍高達6.5厘，而當地按揭貸款利率平均高達7厘，與The Fritz約8厘的租金回報率相若，故港人購買該物業後，「收租夠供樓」的如意算盤不一定能打得響；而且港人若不在印尼工作，便難以向當地銀行取得按揭貸款，要留意發展商有何供款安排，甚至要有不借按揭、以全部自己資金買樓的心理準備，尤子康總結說：「如果港人現已持有3個本港住宅單位，目前沽出其中一個，套現資金來買雅加達或其他東南亞樓，我覺得是值博的。」
明報記者 葉創成
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GS(14)@2017-12-07 09:20:25https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4168&issue=20171207【明報專訊】在1965年，親美國的印尼軍方粉碎當地政變後，認為政變是由印尼共產黨煽動，當中有不少華人黨員。印尼政府當時為了杜絕共產主義在當地傳播，展開大規模的排華運動，包括禁止一切含有華文華語的媒介；直至瓦希德在1999年上任印尼總統後，促進國民團結，才結束這場長達30多年政治運動。
港人若有興趣在印尼置業，自然會關注華人在當地的現况。尤子康分析，由於華人建立財富的能力高於當地人，故此華人不止在印尼，「在全世界亦乞人憎」，「你在全世界有無聽過澳洲街或加拿大街呢？能夠建立這麼多條唐人街，證明華人有錢，在海外生活難免會遭到留難。」
尤子康續說，印尼數十年前發生排華事件，原因是當地華人想在政界上發揮影響力，觸動當地民眾的重大利益。但他指出，近屆政府已沒有排華，因為當地已有明確分工，華人只會涉足經濟，由本地人搞政治，故雙方過去10多年一直相安無事，預示這情况仍會持續，指本港投資者不需要擔心排華運動重現。
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