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二十五年前，劉 大仁還只是月薪九千元、家境窮困的女性保養品業務員。

這二十五年來，他到底默默做了哪些一般人忽略的事，竟能入主台北市敦化南路ＬＶ金店 面，成為坐擁五億元房產的投資大戶？

撰文‧林心怡

在假日的空閒時刻，我不是在看房子，就是在去看房子的路 上。」眼前說話的這位身形清瘦、穿著樸實的劉大仁(化名)，就是日前大手筆買下「ＬＶ敦南店」兩層樓、目前市價至少三．四億元的房市大戶。

劉 大仁雖然住在台北市敦化南路上市價七千萬元的豪宅，手握國內店面與國外房產至少超過五億元，但從劉大仁全身的行頭看來，卻絲毫沒有任何名牌的「貴氣」加 持，「我平常每天花費大概只有數百元。」劉大仁笑著說。

祖籍江蘇的劉大仁，父親是退伍榮民，原本經營的染整廠生意還不錯，但卻在他高中時 代，一場無情的大火，讓父親的工廠付之一炬，家庭的經濟環境急轉直下。

「當時工廠沒有保險，又被倒債，加上父親已年邁找不到合適的工作，全 家人一度只靠母親到食品工廠做女工賺錢養家。」身為長子的劉大仁回憶說。

「台語有句俗諺叫『窮到快被鬼抓走了！』這就是我當年的心情寫 照。」勉強完成大專學業後，劉大仁開始做起銷售女性保養品的業務員，「剛出社會的時候，一個月薪水才九千元，需要負擔家計，怎麼算都不夠用，所以只好拚命 跑業務、接單，省吃儉用，想說能夠多賺點錢，先存錢買個房子，讓家人有好日子過。」

家境窮困 創業翻身

沒想到，劉大仁當了 三年多的業務員，好不容易省吃儉用存下二十幾萬元，但公司卻宣布要結束營運。「我當時已經拚到業務經理了，同事們見我能力還不錯，就拱我出來創業。我心 想，只要做得好就能賺得多，就拿出十幾萬元資本，在台北景美租了一戶二十多坪的房子開始做生意。」一九八八年開始創業的劉大仁，曾歷經不少困境與挑戰，但 一股「我一定不能倒下去」的堅定信念，讓他解決了幾次被客戶倒帳上千萬元的財務危機，也在生意上賺到了錢。經過七年的打拚，一九九五年，也就是在劉大仁三 十二歲時，雖然經濟環境仍不算寬裕，還是以一百萬元頭期款，在現在的新北市新店區安康路買下了一戶屋齡老舊，總價約三百多萬元的房子。

以自 住、自用為出發點 貴精不貴多「當時購屋自住的邏輯只是先求保值，並沒有多想，後來賺了錢，劉大仁經濟環境變好了，看了超過五十戶房子後，才又換了一戶當時位在台北市信義路 四十坪、總價約一二○○萬元的房子，沒想到不到一年的時間，房價就漲了二成，讓我開始對投資房地產產生濃厚的興趣。」自此之後，下了班的空閒時間，「看房 子」就成了劉大仁最大的休閒娛樂，尤其是地段好的店面，最受他的青睞。

劉大仁透露，他從新店安康路三十坪舊公寓，到如今成為台北市敦化南路 ＬＶ店面房東，最重要的祕訣在於：從不把自己當投資客！「購買每一筆房地產，我都是以自住或公司自用作為出發點，即使萬一未來ＬＶ不向我租敦化南路的店 面，我甚至打算把辦公室搬去自用。」以這種出發點挑選物件，都是劉大仁真心真意喜歡的，不論在交通、採光、格局、保值種種方面，都經過處女座Ａ型的他嚴格 篩選後的一時之選。

在這種原則下，劉大仁目前手上的房地產物件數其實相當稀少，可說貴精不貴多。在自住房地產上，除了他與媽媽同住的敦化南 路豪宅價值七千多萬元，還有一戶位於加拿大目前太太與兒女居住的房子；自家公司的辦公室則位在大安區安和路，然後就是目前租給ＬＶ的敦南店面。「我的房地 產件數並沒有越來越多，但面積越來越大、價值越來越貴倒是真的！」他如此說。

低於市價一成、租金投報率三％才出手重視地段的劉大仁，現在購 屋幾乎只投資台北市大安區、信義區等交通便利的物件，並且對合理買進價位有一定的堅持。「我最佩服的就是他的決心，心臟總是比賣方強，沒有他要的價位就不 買。」與劉大仁熟識十多年的住商不動產安和仁愛加盟店店長許孝仁形容，「比方說，不論大環境好壞，總是堅持至少要買低於市價行情一成的價位。」劉大仁透 露，「一成談判法」是他房地產多年來累積的重要心得。「一開始就向賣方砍二、三成，人家覺得你根本沒誠意，不願與你談，可能錯失機會。」「但如果不對自己 心中合理價位有定見，卻可能買在高點，顯得不夠精明。」「但以一成議價買到的物件是否低於市場行情，光看資料是不夠的，背後要做很多功課，要在附近多看、 多聽、多比較，才能培養對市場的敏感度。」「賣方的開價若在殺價一成後仍覺得貴，即使是很喜歡的物件，我也寧願等待，等到賣方自動降到我認為合理的價位再 去談判。」劉大仁指出，像他後來在信義路買的自用住宅，以及首次在安和路上買的店面，投資前他都會勤看附近的房子，對當地市場行情瞭若指掌後，自然可以在 第一時間談出低於市價一成以上的精準價位。

大部分房地產投資客極為關注景氣，因為，如果房地產景氣走下坡，非但脫手不易，手上物件還有貶值 之虞。對此，劉大仁說：「與其關注景氣，不如關注租金的投資報酬率，只要高於三％以上，景氣不好也值得出手！」「重視短期景氣的一定是投機客，我不是投機 客，所以我比較喜歡在不景氣時出手買進，反而容易揀到便宜貨！」劉大仁舉例，像他在二○○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間買下總價四千萬元的店 面標的，正是市場恐慌的低迷時刻，議價空間也相對較大。

「我印象最深刻的是，當時的賣方，不但戴著口罩來簽約，還一副如釋重負的樣子，彷彿 拋開手上的燙手山芋似的。」沒想到，還不到一年的時間，這間標的就讓劉大仁進帳八百多萬元的獲利。

劉大仁不同於一般拉大槓桿投資的投資客， 他大多以中長期投資的眼光來投資房地產，而且租金投報率一定要三％以上，才願意出手投資。

「對我來說，投資房子，是先求穩再求好，也就是先 求保值再求增值，並且以自用的角度挑選房子。」劉大仁笑著說，他從不碰像是師大夜市小巷小弄的店面，因為在他眼中，那些標的比較像是「投機股」，自己則是 比較從中長線的角度投資持有。

其中最經典的莫過於他去年出脫，持有六年、位於南京東路上的九十坪店面。不但地段佳、位於三角窗位置，一年租 金報酬率近四％，增值空間更是從一億多元攀升到三億多元，獲利至少翻二倍。

「我覺得買房子就是要勇於走出第一步，否則永遠都在觀望，到最後 發現房子越來越貴。」劉大仁分析，對於有自住需求的人來說，要先衡量自己的能力，懂得議價，買到低於市場行情價格的房子才是重點。過分執著房市景氣多空說 法，反而更容易錯失購屋保值、累積財富的好時機。

大部分人買房，不管自住還是投資，對仲介費用斤斤計較。與劉大仁合作近二十年的許孝仁說： 「劉先生買房挑歸挑，卻把我們仲介商視為合作夥伴，而不是胡亂使喚的傭人，而且還不會把仲介費殺到讓人心頭滴血，這點讓人『足感心』。」劉大仁認為，房地 產買賣是很專業的領域，牽涉的層面很廣，需要有經驗，而且夠專業的人士細心地協助。「基本上我把房仲業者視為我的貴人，因為他們不僅幫我解決很多我不懂的 專業問題，把他們當夥伴，有好的物件他們也會優先讓我知道。」「要在房地產領域成功，一定要至少有一個以上房仲業知心的好朋友！」除此之外，劉大仁也不吝 分享自己購屋經驗，甚至自掏腰包協助公司年輕員工買房。三年前，他介紹同事在台北市基隆路靠近臨江街買了一坪三十五萬元的房子，現在一坪七十萬元，當初一 千多萬元的房子，現在都已增值到二千多萬元。

去年，他也曾幫一位從台中上來工作的三十幾歲員工，物色到一戶位在大安區、和平東路三段上的小 套房，這戶鄰近捷運的小套房，一坪六十五萬元、總價七百多萬元的成交價，硬是比當地行情的七十幾萬元來得便宜。為了搶到這個好物件，劉大仁甚至當場簽了支 票，幫員工墊付斡旋金，順利買到這戶在仲介眼中的「秒殺屋」。

對財富的態度決定未來財富的格局劉大仁說：「一個人對財富的態度，會決定自己 未來財富的格局。」雖然現在的他以賓士車代步，但年輕時即使財力已足以買豪華汽車，他卻寧願買差一點的車子，為買好一點的房子儲存財力。

劉 大仁人生第一輛車，是因業務需要所買的裕隆「速利」，是他只花了二萬多元買來的二手車。即使有了房子、經濟稍微寬裕時也只換了一輛國產的福特「全壘打」。 因為他深知只有先把錢花在對的投資身上，累積財富的速度才會快，而「房子」就是他眼中最有價值的收藏。

現在的劉大仁，還是每天早上六點起 床，七點前到公司，一直到晚上七、八點才下班。他早已達到財富自由，每年數次與移民加拿大的家人團聚，是他最快樂的時光。「看到家人幸福快樂，把員工的生 活照顧好，然後做公益讓社會更和諧，我想這是財富為我帶來最大的成就感吧！」他如是說。

劉大仁默默在做的八件事

劉 大仁

出生：1963年

現職：保養品代理商

經歷：保養品業務員

學 歷：大專理工科

1.

把每一塊錢花在刀口上。

2.

不隨市場起舞，懂得過濾媒體資訊。

3.

以 自住的角度更謹慎的買房投資，重視細節。

4.

買租金報酬率至少高於３％的好房子。

5.

堅持低於 市價一成議價法則。

6.

一定要交幾位房地產仲介的好朋友。

7.

寧願買差一點的車子，也要買好一 點的房子。

8.

購屋前至少看過50戶房子，平日持續留意購屋資訊。

劉大仁

的 房地產賺錢智慧

1 .以自住、自己開店的角度挑選房子，並有長期投資與景氣變壞的打算。

2. 假日積極尋找投資標的，常常不是在看房子，就是在看房子的路上。

3. 買前精挑細選，買後無怨無悔，一旦出手投資就有長抱的打算。

4. 投資店面以三角窗、投報率３％以上為主。

一幅外牆，就看穿了發展商的「良心」。標榜「以心建家」的發展商新鴻基地產（16），將手持的大圍金輝花園外牆業權，以一蚊雞「超筍價」，賣予小業主；小業主「開心都嚟唔切」，登！登！登！凳！外牆的強制維修令，即到。其實近年自政府要求強制驗樓後，全港各區開展大型維修行動。多個挑通眼眉的發展商，為卸走分分鐘上千萬至逾億的維修費用，將責任卸得就卸，所用方法光怪陸離。新地已不是最「絕」的一家。新地金輝花園

大圍金輝花園，樓齡已廿七年，由新地發展，住宅及商鋪早已賣散，惟大廈公共部分，如外牆、排球場等業權，一直由新地旗下的Avante Company Limited持有，更擁有外牆獨家使用權，可作廣告之用。一○年四月，新地突以象徵式「一蚊雞」，把外牆業權及使用權等通通出售予業主立案法團，上月部分業主入稟想推翻交易。

新鴻基地產一蚊雞優惠

「呢度已經二、三十年樓齡，維修使費應該唔少啦，點解法團咁得意，要用一蚊買啲『債』返嚟？之後仲要永遠負責喎！」十多年前買下地鋪收租、有份入稟並專做樓契的律師譚日明，不忿地說。根據入稟狀，屋宇署於○九年三月，向新地旗下公司Avante發出修葺令，要求處理鬆脫的石屎及鋼筋。然而，新地在三個月限期內並未有展開相應工程。一○年四月，新地以象徵式一元價錢，將金輝花園公共部分的業權，轉讓予大廈業主立案法團。到同年十月，屋宇署發出新的修葺令，內容與之前的指令一樣，但對象已由新地轉為金輝業主立案法團。法團亦因應維修令展開工程，並向全體業主籌募費用，共五百三十多萬，顧問費額外再付九萬多，一二年七月獲發滿意紙。

然而，當中十五個地鋪的業主，在今年年初才得悉「一蚊交易」，他們聲稱：「不曾被通知轉讓業權一事，當時亦無任何有關業主大會已通過決議的通知，業主們更加沒有授權法團進行交易。公共部分本來帶有修葺令，法團決定交易，實是不合理的做法，更將維修費用轉嫁至業主身上。」故他們入稟控告法團及新地。金輝花園公契註明，新地有獨家權利使用外牆，作廣告用途。而根據《建築物管理條例》，如果業主就大廈任何部分具有獨家擁有權，或使用權，即使公契無訂明，該人也須要將該部分修葺妥善及保持狀況良好。故原告認為新地有責任繳付外牆維修費用。

康業教路促成交易

一蚊交易之關鍵，在於一方肯賣，為何另一方肯買？據金輝小業主透露，原來他們從來只有諮詢性質的「業主委員會」，並無業主立案法團。○九年初，才由管理金輝花園的新地旗下公司康業，積極「協助」居民召開業主大會籌組法團並商討維修安排。據一名擔任首屆法團的前委員指，當時新地、管理公司康業、民政事務署及房協人員皆有列席，商討如何進行維修。「不過，成件事係律師同康業，協助新地去同法團交易囉！」該委員有感而發地說：「會上已有人問過，應該係由新鴻基出錢，唔關小業主事。但康業搵咗律師鍾沛林講解，佢話外牆雖然係大業主新地負責，但係好多案例，都係話大業主無使用過外牆，會歸小業主負責，由小業主俾錢維修。當時有咁多官員，無理由點錯我哋！」只是師奶阿叔的小業主，隨即拉雜成軍，成立法團，準備集資處理維修事項。另一現任法團委員何翠麗則說：「房協當時話小業主想攞房協嘅維修津貼，要買埋業權。」房協的樓宇維修津貼，每戶最多只有三千元。法團最終從新地手上，買入外牆業權。一元買入外牆的結果，是小業主要付日後牽涉的所有維修費。若以業權計算，暫時每戶已「孭飛」維修費兩萬至六萬元不等。而外牆等公共設施業權「賣斷」予小業主，日後費用是無底深潭，總額分分鐘過千萬。

無開會投票

一名前委員指：「係（康業）陳經理帶住我哋去做（交易），佢話新鴻基承諾將業權賣俾我哋，咁會管治得好啲。」法團即召開管委會，決議通過，並張貼告示通知居民。而這決定竟未有召開業主大會投票！該委員指：「交易超過幾多錢要開業主大會，唔超過幾多錢就唔需要，都係康業教的。張貼通告亦係由管理公司負責。」入稟的地鋪業主指，他們本想向法團借用地方召開諮詢會，與居民商討此事，但最終不了了之。入稟的其中十五個地鋪的業主，包括譚日明及買入收租的前藝員陳妙瑛。他們諮詢過律師意見後，於本月初正式入稟控告新地及法團，要求取消該宗交易，並要新地歸還維修費。只可惜，小業主不清楚自己權責，事後追究實已太遲，最終得益的，仍是有龐大律師團的新地。本週一，本刊向涉事公司查詢，新地回覆指，事件已進入司法程序，不作評論。而康業則指自己非興訟的任何一方，不便回應。

恒基合益大廈

恒基發展（12）的元朗合益商業中心及合益樓，最近亦就外牆的使用權，正與小業主「交涉」，仍在拉鋸中。恒基叫價較新地貴得多，要廿蚊！這廿蚊除包外牆使用權，還有丟空多時的鋪位、商場通道等「下欄貨」。在公契內，恒基因有外牆使用權，故過去可一直以外牆大賣廣告收錢。但用到殘，用到盡後，如今竟打算打算趙完鬆。


恒基地產　趙完鬆
合益大廈的地下至三樓是商場，四樓至十二樓則是住宅；恒基旗下公司萬和及福彩，仍持有一樓及二樓商場部分鋪位業權。據公契註明，恒基擁有在外牆賣廣告的「獨家使用權」。由於已近三十年樓齡，兩年前，業主立案法團開始商討進行大維修，恒基這時竟向法團建議，將外牆使用權、連同大廈如通道等的業權，以象徵式「廿蚊」轉讓予法團；並寫到明其中十蚊是賣外牆及通道等業權，另十蚊是賣一個鋪位。法團要確認恒基並無任何未付費用，包括維修費、管理費及大廈集資科款，但日後所有該類費用，都由法團承擔。

不過，恒基拱手相讓的業權，似是「豬頭骨」居多。記者到合益走訪恒基想賣出的「資產」，都是管理處、電梯大堂及商場通道等，甚有「下欄」味道。當中十蚊賣的該個鋪位，只有不足一百呎，內裡還有緊急電梯出口，打開門便是天井，故一直丟空多時，難以找租客。法團已預計，合益單是外牆和冷氣的維修預算費用，已達二千多萬元，若廿蚊交易完成，這筆賬小業主便隨時「硬啃」！

   
恒基提議轉讓的二樓 33號 B鋪（黃框），文件指鋪位內有緊急電梯出口，但法團副主席余忠義指，鋪位是「廢物」，另一端是天井位置，難以租出，早已丟空多時。
 
公契註明，第一業主（即恒基）享有大廈外牆獨家使用權，可用作廣告用途。

恒基友好賣廣告
不過，合益的業主立案法團，不如金輝花園的「易話為」，至今一直未落實轉讓一事，他們不滿恒基有份用，卻把維修責任卸得一乾二淨。曾做法團主席多年、現為合益法團副主席的余忠義指：「○○年至○八年，商場三樓有個租戶『八度空間』網吧，恒基俾佢哋喺外牆裝置招牌。」八度空間的老闆是蕭成財，正是蕭承忠弟弟。蕭承忠有「白鞋蕭」之稱，為恒基收購新界農地及市區舊樓，與四叔關係密切。當中恒基收取多少廣告費，連法團都不知曉，恒基亦未有回應記者的查詢。余忠義說：「有廣告就賺油水，拆咗就俾嚿蘇州屎我哋揹！」

去年底，法團及恒基曾書信往來了四、五次，但恒基回覆語氣強硬，聲稱：「○九年拆卸招牌時已作妥善修補，並無遺下任何應做而未做之破損，責任已完。」恒基聲稱的責任，就只是拆除了掛上的廣告架，並填回當中的釘窿。余忠義說：「我哋一直唔簽名（轉讓），擔心有手尾跟。慷慨俾業權我哋，但其實係搵我哋笨，卸走維修責任！」看來法團和恒基仍有排拗。

   
蕭承忠（左）與李家關係密切，專為恒基在新界收地，是四叔李兆基（右）的御用經紀。蕭承忠的弟弟蕭成財經營的網吧八度空間，則曾在合益的外牆賣廣告，恒基的收益未明。

 
法團副主席余忠義明言，希望恒基負責任繳交相應維修費。

   
恒基於一一年一月，主動向合益商業中心及合益樓法團提議，轉讓六項業權及權益，作價二十大元，更要求對方確認恒基已無任何未付費用。

 
合益商業中心及合益樓地下至三樓是商場，四樓至十二樓則是住宅。○○至○八年間，網吧八度空間在外牆置支架賣廣告。

大廈無法團　業主難自救
現時，政府只行鼓勵措施，並未有規定大廈必須成立業主立案法團。截至一一年七月，全港有超過二萬幢樓宇沒有業主立案法團，它們大多只是按照公契成立的諮詢性業主組織，並無法定權力。未有成立法團的原因眾多，如：業權不清、居民經濟及組織能力有限等，亦因成立法團需要三成業權支持，有屋苑發展商仍持大多數業權份數而不能成事。無「法團」，便難以召集居民投票作出決定。如港鐵將車站、商場等納入業權份數計算，令其於沿線屋苑，如：九龍灣德福花園、荃灣綠楊新邨、坑口蔚藍灣畔及青衣盈翠半島的所佔業權過半，故這類屋苑大多都無法團。面對港鐵過高的管理費，屋苑小業主亦難炒管理公司。

大生　建華大廈  
持有大生銀行的馬氏家族，早年曾以發展商身份興建樓宇，想不到他們「最絕」。在他們發展的天后建華大廈，大生竟將大廈須維修部分的業權，轉至空殼公司。從此，就「無人」需要為維修負上責任。

大新最絕　業權移空殼  

天后建華大廈（黃框）樓齡超過四十年，牆身灰色位置是由屋宇署○七年進行工程時所補的石屎。

天后皇仁書院對面的建華大廈，樓齡已四十二年，外表如一棟普通唐樓，外牆輕微石屎剝落。但記者走進內裡察看，情況卻十分恐怖。大廈內部受外牆滲水影響，天花石屎嚴重鬆脫，抬頭只見鋼筋，滿地碎石。管理員更指兩個月前，升降機曾跌下一塊兩呎乘一呎大的石屎：「好彩無擊中住戶咋。」

建華大廈的發展商是大生馬氏，早在○一年，大生已有「先見之明」，把外牆業權由大生附屬公司大億利轉至另一間公司怡安華，股東仍是大生家族的馬清偉和馬清雯。○三年底，二人把股份轉至兩名不知名人士。翌年十一月，建華大廈因石屎剝落，鋼筋外露，屋宇署發出修葺令，要求怡安華進行工程處理，但一個月後，怡安華的董事和秘書相繼辭職，怡安華頓如空殼公司，修葺令無人理，「外牆」頓成無主孤魂。

恐成土瓜灣翻版  

一一年初，樂信臺正進行維修工程，外牆斑駁，掛上棚架，總維修費用超過一億元。

外牆屬私人財產，即使住在建華的小業主，想維修亦無辦法，該大廈一名小業主說：「幅牆係佢㗎，簡單啲講，我可唔可以私自入你間屋，幫你裝修埋呢？」不過，這幅外牆剝落的情況愈來愈嚴重，問題一拖三年，鑑於公眾安全，政府於○七年迫不得已，以公帑約七十八萬元，替怡安華墊支工程費用，其後曾發出傳票追收款項，不過怡安華一於少理。政府的工程，亦只「攘外」，沒有「安內」，住在中層單位的業主梁小姐指：「外牆有裂縫，我哋內部想做維修都做唔到，做嚟都無用！」她驚呼很擔心樓宇有結構危機：「好似土瓜灣咁冧樓，住得唔安心。大生食老本，根本唔會理，仲覺得你嘅安全關我咩事啫！」她指其單位裝修一年，牆身已滲水，並出現裂痕，她苦惱地說：「如果可以低價買外牆業權，我都制！我唔介意夾錢去維修。」

 
有業主力斥：「大生集團食老本，唔會理，只係搵律師敷衍吓！」大生地產主席馬清偉（左）不時出入 Ball場，曾經離過兩次婚，前妻是薛芷倫，右為現任女友 Winnie。（《忽然 1周》圖片）

然而，建華大廈前法團主席錢藻信表示，業權轉至空殼公司，已不屬於大生地產，他們一直無法聯絡怡安華負責人，洽談購買業權。記者上門找怡安華兩位股東楊偉強及陳培鸞，兩人分別報住觀塘及土瓜灣唐樓，但一個準備拆卸重建，另一個已出租。錢藻信曾向公司註冊處，申請將怡安華除名，但未能成事。據他了解，是屋宇署提出反對，指怡安華持有葵涌勝華大廈，及西環聯華大廈等多幢大廈的外牆及公共空間業權，政府亦曾代為墊支進行工程，涉及金額極大，怡安華除名便會造成巨額撇賬，事件至今依然膠着。記者多次致電大生地產，至截稿前未有回應。

用完即棄
熟悉物業買賣的執業律師鍾卓成解釋，現時問題的出現，在於七、八十年代，香港樓市開始蓬勃發展，發展商為奪取廣告利益，會選擇自行持有外牆業權，或於公契註明有獨家使用權。一般而言，擁有外牆業權或獨家使用權的業主便有責任進行維修。但這批樓宇，現已隨時日老化，加上曾發生添喜大廈冧簷篷等意外引來巨額賠償的個案，而政府又收緊在外牆賣廣告的規條，令收益大減。為免提心吊膽，發展商遂將業權賣走。

「發展商將業權轉入空殼公司，已經算好，如果係轉去海外公司，仲麻煩，連地址都無。如果發展商將旗下公司清盤，到時業主想處理都處理唔到，我哋都處理緊呢啲個案。」鍾卓成說。近年發展商已好「精明」，新建物業大部分已將外牆列入公用範圍，一眾小業主要共同承擔維修費用，小業主買樓前，緊記睇清楚。

   
入住不到一年，建華大廈牆身已發霉現水泡。有業主說：「好肉酸，想再整，但係外牆有裂縫，整咗都無用！」（廖健昌攝）

 
後樓梯滿地石塊，從天花跌下來的石屎頗大，部分更有近半隻腳掌般大，相當危險。（廖健昌攝）

長實樂信臺　幾十萬都慳  

樂信臺位於西半山，三幢共四百多個單位，每戶維修費由十八萬至廿六萬不等。

由長實發展，位於西半山的樂信臺，四年前經業主大會通過，動用逾一億元，進行維修翻新工程。由於長實擁有在外牆及頂樓賣廣告的專利權，而且持有大廈兩層停車場業權，故法團要求長實旗下公司 Thorogood，依其持有的業權份數，按比例繳付約二百三十九萬元維修費。惟原來大廈公契有「玄機」，寫明長實只須負責停車場的維修開支。最終長實認為不應以業權攤分法「攤分」費用，並自行計算停車場的維修費，認為應大幅降低至六十三萬元。

小業主固然不滿，堅持要求長實還一百七十多萬元差價。長實曾提出把金額提升至八十七萬，但要求法團承認以後住宅外牆維修及保養費用，可置身事外。和解不成，小業主向土地註冊處登記押記備忘錄，指長實欠債，把停車場申請釘契；長實其後入稟法庭，要求小業主撤銷欠債指控。去年法庭裁定，長實敗訴；但其後長實上訴得直，小業主除了未能取回維修費外，更要負責約八十萬元堂費。

身為樂信臺業主的執業律師謝天良說：「又唔可以話長實好奸，公契一做定咗，政府當年又批。現時公契都係靠法官去判斷合唔合理，太 vague（含糊）喇！維修費依業權計算會公平啲，唔好話上面還上面（住宅），下面還下面（停車場）咁計啦！」

業主自衞術

第一步：學識睇公契（ Deed of Mutual Covenant）
公契是一份具法律效力的文件，當中記載物業資料，業主、住客、租客及物業管理公司的權責。發展商須依據地政總署的大廈公契指引草擬內容，公契只由發展商與第一位買家簽訂，但對所有業主均有約束力。若遇不公平及不合理條款，業主可以要求取消，但必須獲得全體業主同意。若單位已抵押作按揭，亦要徵求銀行同意。
由於發展商大多擁有零星業權，有能力否決，故成功取消公契條款的機會極微。過往，金鐘力寶中心在早期業主數量不多時，曾經取得所有業主同意修改大廈公契。無論如何，小業主在購買物業前，務必要睇公契或找律師了解業權分布及維修責任。

  第二步：(目及)實法團
大廈業主立案法團是法定組織，由小業主籌組，能夠代表全體作決定。法團委員開會前七天，會先張貼告示，一般容許業主列席。但法團雖受法律監管，通過決議的門檻卻極低，易受操控。因管委會一般由三至九個委員組成，會議只要有一半委員出席，並有過半數票數贊成（即兩票至五票）即可通過決議。業主要話事，就要等到每十二至十五個月召開一次的業主周年大會。若有百分之五的業主同意，亦可要求就特定事宜召開大會。業主大會須有佔總業主數目一成的人出席，同樣票數過半即通過決議。以金輝花園二百一十二戶為例，假設每戶只有一名業主，便只需十一票，即可作出關乎全體業主利益的決定。業主亦有權利翻查會議記錄及財務報表等資料，緊記時刻(目及)實法團運作，不要懶懶閒。

  第三步：認清管理公司
大部分物業管理公司，由發展商開設，如長實有高衞、港基，新地旗下有康業及啟勝，所以業主不能只盡信管理公司提供的意見，應尋求中立的律師或議員協助。如發展商提出任何轉讓要求，業主必先留意權責，甚至要求發展商先履行責任，再作交易。

糾纏六年的天水圍天頌苑管理費爭議，上週三房委會放棄上訴後終於畫上句號，令選擇在土地審裁處自行申辯的小業主莫炎熙，有望為屋苑六千住戶討回七千萬元管理費。高官的欺壓、街坊的嘲諷、家人的冷漠，年近六旬的莫炎熙如今身心俱疲，他卻「感激」運輸及房屋局局長張炳良一番凌辱小市民的說話，令他下定決心與房委會對簿公堂，成就了「雞蛋粉碎高牆」的奇蹟。他呼籲其他受到強權壓迫的小業主，不要甘心繼續做「俯首白羊」，而是「決不退讓」。

單挑房委會、拗贏資深大狀莫樹聯，莫炎熙以房委會違反《建築物管理條例》及大廈公契條款，要求房委會支付交樓前的支出，以及負責未售出物業的管理開支，得到土地審裁處法官裁定勝訴。房委會須繳付的具體金額，有待本月二十八日再開庭釐清。

靠法理戰勝大律師

沒有代表律師、選擇自行出庭的莫炎熙形容，今次是法理的勝利：「如果你話要用我嚟同莫樹聯相比，根本係踩低咗佢。我完全唔係佢嘅層次。佢哋輸，係輸喺法理上面，唔係輸喺我手上，亦唔係輸喺莫樹聯嘅才智上。」有朋友讚他打敗莫樹聯「好叻」，他並不認同。今年三月「兩莫」交鋒，「開庭前，莫樹聯一入嚟，佢就打開文件，之後望一望我就話：『莫生，我又係姓莫。』跟住佢伸手同我握手，我覺得佢好有風度。」三小時的訴訟過程裡，其中半小時是大律師盤問小業主，「好奇怪，當時唔識驚，我真真正正喺法庭面對佢，我就已經驚無可驚，但我覺得佢俾唔到壓力我，可能因為佢問啲好皮毛嘅問題。」對於土審落敗後房委會立即認輸，放棄上訴，莫炎熙批評對方根本心存僥倖，因為房屋署有大量律師，沒可能不知道法理不在己方。「房委會貪婪，其實發現短樁（樓）可以分契，法官都講佢哋有足夠時間分契，但佢哋無做，因為分契佢要孭起曬（空置單位管理費），可能涉及數以億元計，佢哋想天頌苑居民同一般市民一樣怕事，明明蝕底咗唔敢出聲，無膽量挑戰政府。」不過，房委會今次估計錯誤了。

拒接受五百萬賠償

這一個小業主自辯打贏官司的奇蹟，要由○八年五月二十三日說起。當日天頌苑業委會向房委會發出律師信，要求對方負擔屋苑空置單位的管理費。翌年房委會向各業主發放文件，說明業委會將開會決定是否接受房委會五百萬元賠償協議，這份文件促使莫炎熙加入追討行列。「房委會附帶一大堆我認為係無恥嘅條款，我哋收取佢嗰五百幾萬元之後，要答應放棄所有追討有關管理費事宜，包括唔可以追討房委會所有承建商、承建商僱員、管理公司，所有問題都免責。如果兩幢短樁樓出現問題，我哋都無得追。」原本沉默的小業主莫炎熙即時組織居民反對，數月後業主大會推翻了賠償協議。不過，莫炎熙和當時業委會其餘成員，只有短暫的合作關係，主因是雙方對接納房委會的賠償條件存在分歧，部分業主傾向接受房委會其後加碼的千多萬元補償。兩派人馬各自為戰，莫炎熙甚至一度被房屋署質疑其代表性。至一○年中業委會和房屋署召開調解會議，莫炎熙代表業委會提出理據，當時一名高官不吭一聲，便推開椅子離開會場，他形容這是欺凌行為。「你身為一個高官，帶領一班人同我哋談判，係咪應該聽對方講嘢，係咪唔應該我一開始講就離場，直至我講完嘢先返來！」經記者再三追問，他才道出對方是房屋署助理署長梁世智。

房署欲反告小業主

除了擺官威，房委會原來更曾準備反告小業主，本刊取得一份房委會機密文件，發現早於一○年十月十五日資助房屋小組一次會議，房屋署臨場建議房委會控告天頌苑業委會成員，藉此恫嚇小業主放棄興訟。然而，多名小組委員提出反對，本身是地產發展商高層的委員更直指此舉「以大欺小」，最終小組拒絕採納方案。調解失敗，加上曾蔭權政府考慮無限期停售天頌苑貨尾單位，令追討工作陷於膠著狀態，但身兼房委會主席的運輸及房屋局局長張炳良，前年八月三十日宣佈推售天頌苑貨尾的一番話，卻令莫炎熙立定心腸跟房委會對簿公堂。「張炳良話房委會已經同業委會傾完，無乜可以再傾，只有循法律途徑解決。佢講到自己好無辜、好有法理，但實際佢咁講法，令我哋小業主變咗刁民，佢根本係凌辱我！」

土審處入稟門檻低

由於追討期間，莫炎熙經常跟房委會書信往來，對方拋出很多法例條文，解釋不用繳交管理費的理據，例如屋苑「完工紙」未出就毋須繳交，迫使他不斷研究大廈公契及建築物條例引證反擊。「久而久之，我咪對啲條文熟悉。」他漸漸對打官司產生信心，去年初終於決定申請法律援助入稟高院。然而，由於莫炎熙只代表屋苑六千零八十分之一業權，法援署拒絕其申請，大大打擊小業主的鬥志，「當時業委會都貼出通告，宣佈放棄追討。」但他不甘心就此放棄，去年中偶然從互聯網搜尋關於管理費的官司，發現一宗官司在土地審裁處審結，港鐵轄下東涌海堤灣畔兩名小業主促大業主補交管理費，「呢宗官司啟發我，原來唔一定上高等法院，可以經過門檻較低嘅土審處解決。」不用聘請大狀，只須數百元手續費用，終令追討工作出現另一線曙光。

熟讀土審三十案例

由於律師費用高昂，他決定親自上陣。不過，若打輸官司，莫炎熙個人須背上龐大的訟費，故此他熟讀土審處案例，誓言戰勝房委會。「我睇曬土審廿幾三十個關於管理費的案例，連續兩晚無瞓過，我怕輸咗要俾對方嘅訴訟費，淨係對方大狀都可能要過百萬，我賣樓都唔掂。」雖然單拖上庭，但幾名義務律師均有向他提供法律意見，「之前管理公司聘請律師提供意見，加上工聯會、新民黨都有義務律師幫手，自己亦有一個律師行的『師爺』朋友教路，所以我作出一啲決定前，都會問佢哋睇法，如果三個有兩個贊同，我就會付諸實行。」今天的莫炎熙是打贏官司的屋苑英雄，過去卻曾備受千夫所指。「屋苑有好多唔同聲音，有啲支持我，但更多係冷嘲熱諷，話我傻仔，『邊度告得入？』有啲反對派更話我搞『彎』談判，話我追唔到，連房署原本俾嗰千幾萬都無埋。」他更承認，妻子及子女都不支持他的追討行動，「佢哋話追得雞碎咁多，呢幾年搞咁多嘢都係倒貼。」

壓力大食十三種藥

入稟土審處後，莫炎熙的心理壓力不斷增加，每晚睡覺都會扎醒幾次。本來體重逾一百八十磅的他，五年內驟減二十多磅，身體負荷不了，現時每日須服食十三種包括心臟、糖尿及降血壓藥，打官司期間更曾入急症室求醫。「有一次去完土審離開，由樓梯落樓時，覺得心口好似被石頭壓住，感到翳悶，搭車返屋企後覺得暈眩、少許休克。當時太太攙扶我落樓，再搭的士去博愛醫院急症室，嗰次要留醫三日。」賠上健康、犧牲和家人的相處時間，但莫炎熙不言後悔，更叮囑小業主勿輕言放棄。「如果任由高官、政府部門、大財團，因為我哋害怕、嫌麻煩而輕易放過佢哋，佢哋會不斷去蠶食我哋嘅血汗錢。」他發現不少屋苑均發生跟天頌苑相似的問題，但沒有小業主站出來，亦沒有人支持，令很多大財團、政府部門得以剝削基層市民。「我覺得最重要係相信自己、相信法律。」成功追討七千萬管理費，只是小業主贏得的一場小戰役，天頌苑短樁樓的責任問題，才是小業主跟房委會的最大戰爭。莫炎熙表示，希望可以交棒由年輕一代跟進，因恐怕自己熬不下去，「要睇我自己健康，能夠捱得到當然我會繼續，但如果瞓喺張床，起身都起唔到，小便都唔得，點去自辯？」

高院民事案半數人自辯

近年不論高等法院、區域法院無律師代表的民事訴訟人均持續增加，根據司法機構過去非正式統計，單是高院審理的民事個案，大約一半訴訟人選擇無律師代表。法律界估計，這些人因律師費高昂、申請不到法援及不信任律師，因而選擇自辯。大律師陸偉雄指出，每一位訴訟人都有申辯的權利，自辯是他們的選擇，「但同時可能會被控方、對方盤問，不是講自己一套便成。」他稱，不論什麼國籍、操何國方言，甚至是否患有精神病，都享有自辯的權利，「基本上各級法院都會容許，不會剝奪有關權利。我過去也見過蒙古、孟加拉及非洲個別冷門國家（訴訟人），法院都安排適當的翻譯。」政府○三年底成立無律師代表訴訟人資源中心，為已經或準備在高院或區院進行民事訴訟、但無代表律師者提供支援，惟只限於法律程序事宜，中心職員不可向當事人提供任何法律意見，也不會評論案件。（中心電話：2825 9586、網址：http://rcul.judiciary.gov.hk）

入伙十六年的中產屋苑星河明居，近日於當眼處掛出大字報，指控發展商會德豐（20），在屋苑內僭建八百呎巨型管理處，令小業主蒙受被釘契風險。業委會因此號召一眾業主，罷用鄰近由會德豐同系九倉（4）管理的荷里活廣場，雙方陷入拉鋸。

原來這已是小業主挑機會德豐的Round 2，Round 1在兩個月前已展開。當時一道連接星河明居及荷里活廣場的玻璃門，突然倒塌，還壓傷一名屋苑職員。玻璃門在商場範圍，業權由九倉持有，豈知商場反指該玻璃門是讓星河明居居民通過，故要居民承擔維修費。一場「羅生門」惡鬥，由此展開。

Round 1倒塌的玻璃門

該玻璃門位於荷里活廣場三樓育嬰室對出，平日人來人往，是星河明居居民進出商場的主要路徑，亦有守衞在門外站崗。由出事當日照片所見，整道玻璃門爛個粉碎，手柄飛脫。被塌門擊傷頭部的屋苑職員要即時送院縫針，休養了一個月。六月二十日塌門至今，玻璃門仍未修妥，僅以木板封着半個出入口，另外半邊開放予居民使用。事發後一個月，荷里活廣場突然發信予星河明居的管理公司置邦，指由於玻璃門屬屋苑「保安系統」一部分，平日需要住客「拍卡」才可開啟該門，故星河明居居民擁有該門的「控制權」，需要承擔約一萬八千元的重置玻璃門開支。「我哋小業主梗係唔會負責啦！地契上寫明嗰度係商場地方嚟o架嘛，咁大個發展商邊有得抵賴o架！無咗玻璃門已經好易俾閒雜人入嚟，商場自己都走冷氣啦。如果由我哋負責，一陣間李嘉誠行過責到佢，我哋又點賠？」一向關注屋苑權益、住了十多年的小業主楊先生說。的確，根據地契圖則，在商場與屋苑通道中間的玻璃門，是建於商場之內，業權屬九倉所有。居民外聘的管理公司置邦，立即發律師信還擊，重申玻璃門屬九倉所有，故九倉要為該門負責，並指基於保安理由，要求對方於七日內重置玻璃門。後來，九倉願意承擔一萬八千元的維修費，「佢哋話只此一次，新嘅玻璃門再爛就唔關佢事。而家壓傷人嘅保險邊個賠都仲未知！」業主立案法團主席、前會計界立法會議員譚香文說，雙方仍然信來信往，處於拉鋸。

律師解畫權責在居民

熟悉物業權益的鍾卓成律師指：「呢啲個案要睇公契有無寫邊個負責，無寫的話，因為居民推出推入，對道門有控制權（in the control），所以權責的確在居民。」鍾指，既然居民堅持玻璃門屬商場所有，商場又的確有權不重裝新的玻璃門，「當初發展商起樓，起道門分開商場住宅，當時根本唔會計較道門嘅業權。如果商場玩嘢，唔裝玻璃門，任人經商場自由出入屋苑，居民都幾頭痕。」至於保險賠償方面，鍾指：「最後都係講番『控制權』，道門由居民控制，好大機會都要由居民負責。」住在商場連接屋苑的你，切記自己的權責！

Round 2僭建的管理處

星河明居居民與會德豐的另一場恩怨，在於僭建的屋苑管理處。該位於屋苑平台的管理處約八百呎大，有一個接待處及兩間房。由於是全石屎建築，完全不似僭建。原來，這裡本身是有蓋公園，入伙前已被僭建成管理處。「當日呢度直頭係售樓處嚟！」一手業主楊先生說。譚香文指，入伙數年後才有委員無意之中發現這問題，一直有跟會德豐及當日的管理公司、會德豐子公司夏利文管理公司交涉。今年，星河明居業主向會德豐提出兩個方案，「一係佢哋拆咗僭建辦公室，將佢還回原狀，再搵位起番個辦公室；一係佢俾錢我哋，我哋自己搞掂，初步估計要四百五十萬。」譚香文說。後來，會德豐反建議給一百萬立案法團，作為清拆管理處及還原的費用。「我哋當然唔接受，佢完全無講過點重置辦公室！」譚不滿的說。後來，會德豐透過夏利文發信指，發現屋苑有人掛出涉誹謗會德豐的標語，這時會德豐再把建議清拆及重置管理處的金額進一步縮至五十餘萬。其實，會德豐多次在信中強調，重設辦公室會違反批地條款，故不可能合法地在屋苑重設另一個八百呎的管理處。現時，居民間各有訴求，譚說：「一係佢俾錢我哋利用會所活動室，建造管理處。」然而，業主楊先生卻反對：「呢啲係居民活動空間嚟，最好就係『補地價』，將依家呢度合法化。」屋宇署亦知悉僭建，曾派員到場了解，但未有進一步行動。

律師解畫無得解救

鍾卓成律師聽過個案後，直言無解決方法。因為轉換管理公司的關係，夏利文早於○九年把公共空間的業權轉讓予置邦，「會德豐可以完全不用負責，置邦肯接收有僭建嘅公共空間，可能係出於方便管理。業主要求會德豐起番個office就有啲強人所難。」鍾建議，居民面對此情況，要坐低和屋宇署及各方商討解決方法，「由於僭建位置本身有業權，如果屋宇署釘契的話，首先亦會釘呢份業權先。當然，最後都係追究業主，整個屋苑釘契亦有可能，居民為保障自己，要盡快處理！」

樓價愈升愈有，租金連隨上漲，有樓收租的業主理應受惠，卻有讀者遇上以有限公司名義租樓的「租霸」，始知追租收樓較個人租客更加困難。本刊今期請來專家教讀者放租自保方法，以免放租得不償失。

梁小姐七月找到牛頭角一個連租約樓盤單位，價值二百七十二萬元，她有意購入，遂提前到單位視察，並與承租的「豐盛恩典教會」負責人曹牧師及教友見面。當日有教友指教會已覓新址搬遷，希望八月底搬走，九月中正式交回單位。梁當時未看過租約，只知「豐盛恩典」已租用單位近一年，她以為教友指的是一年死約期滿退租，遂口頭答應要求。八月初梁正式成為業主，收到租約後始知原業主與教會成立的公司簽訂了兩年死約，若教會八月底提早退租搬走，須賠償餘下兩年生、兩年死約，租期三十七個月、共三十六萬二千六百元租金。梁於是要求教會依約辦事，教友卻堅稱梁曾口頭承諾「俾我哋走」拒絕賠償，梁感不滿：「我見佢教會實實在在，唔會欠租又有兩年梗約先買，點解租約寫到明都可以唔跟？」梁小姐此後每次登門希望與負責人對話，均被教友包圍，慨嘆「對口單位」太多，難與真正的負責人商討租約問題。

公司代表身份成疑

另一名讀者岑先生亦遇上「公司租霸」，去年他以月租二萬多元出租單位，當時租客以「有限公司」名義簽署租約，為表誠意更預先開出二十四個月租金的支票予業主。惟對方入住後支票無法兌現，更一直欠租半年；業主向有限公司追討，始發現該租客並非公司股東或董事，該公司於公司註冊處申報的辦事處地址，亦非真實地址，業主找不到公司負責人，大感無助。

專家話公司租霸難追究

律師伍家賢表示，若不幸遇到租霸，業主可先向對方發出律師信，並入稟土地審裁處。如果對方在法庭裁決後仍拒絕交樓或賠租，業主可再向法庭申請執法令強制收樓。他又指若租客為有限公司，業主可另外向法庭申請清盤令，着對方償還租金。香港業主會會長佘慶雲則指，一般由發信至收樓的程序需三、四個月，惟以「有限公司」名義租用單位的租客，最後亦有可能逍遙法外：「你只可以告間公司，唔可以告個人，個人仲可以繼續用同樣方法去害其他業主，唔需要上身，亦唔會被人查到。」他續指，向法庭申請租客的公司清盤隨時得不償失：「要申請間公司清盤賠番錢俾業主，隨時要四、五萬蚊，但間公司成立時股本可能只係一蚊，最後清咗盤都追唔到錢。所以除非係租鋪俾人，如果係一般住宅，最好唔好租俾有限公司。」

回應循民事追討

記者及後到「豐盛恩典」的觀塘新會址了解，接見的曹牧師和教友仍指梁小姐曾口頭答應讓他們搬走，又指教會遷出後無法聯絡梁小姐，因此未還門匙，雙方至截稿前仍就租金問題拉鋸，梁則計劃循民事向「豐盛恩典」索償。岑先生的個案則已由土地審裁處審結，岑先生前後花逾半年終成功收回單位。

放租自保攻略

不想費力與惡租霸糾纏，佘慶雲教小業主四招自保：1. 事前起底揀租客若租客以公司名義租樓，應先查核公司註冊處資料確認簽約者身份及其辦公室地址，以免對方欠租時難以追究。索取租客入息證明並了解租客職業，確定對方有穩定收入，亦可查閱香港業主會的「租霸黑名單」自保。2. 設獨立戶口收租業主應收妥按金上期現金後始交鎖匙予租客，並於租約列明開設獨立戶口只供收租，既可避免與其他賬目混淆，亦可根據銀行記錄查證過數日期，以免爭拗，「有啲租客可能拖到月尾先交租，但張支票又寫番月頭交租嗰日，到追究起上嚟話係業主自己遲兌票，咁就口同鼻拗。」3. 租約打釐印水電煤轉名雙方簽署租約後三十日內，須提交予稅務局的印花稅署以加蓋印花「打釐印」，因萬一要循法律途徑追討賠償，法庭未必接納未加蓋印花的租賃文件為證據。出租後應將單位的水、電、煤氣戶口轉到租客名下，萬一租約期滿後對方仍有結欠，亦由對方負責；相反差餉、管理費等無法轉名的項目，則由業主自己負責，以免拖欠。4. 搵管理人收租市面上有不同機構及銀行提供租務管理服務，替業主收租、追租甚至收回物業，收費為租金的百分之三至七不等。（投訴組）

去商場涼冷氣，幾乎是每個香港人認為理所當然的事情，但元朗嘉城廣場卻因為爆出管理糾紛，在剛過去的夏季，不時被斷供冷氣，令商場變蒸爐，最終由原本人流暢旺的「劏場」，變成十室九空的「死場」。顧客受不了又熱又焗，大可以過門而不入，但一眾小業主與小商戶，卻無奈要流着汗死守。本刊追查發現，原來商場的管理糾紛，其實是分契惹的禍，大業主一四年時，把裝有冷氣系統的四樓平台業權賤賣，現時的業權擁有者，幕後股東跟被商場業委會解僱的管理公司，股東竟然是同一人。因分契問題而出事的例子間有所聞，因商場水電開關等所在之處業權落入他人之手，最終小業主要另付「贖金」，而小業主往往翻查地契才發現中招，可惜卻已知得太遲。

九月下旬，香港仍熱氣圍城，室外溫度不時接近攝氏三十度，但元朗「劏場」嘉城廣場卻不能為顧客和商戶帶來一絲涼意，因為自八月下旬開始，該商場已連續二十多天沒有冷氣供應。本刊記者到嘉城廣場視察，發現商場內人流疏落，實情是，商場內環境悶熱如同蒸爐，記者逗留不過十分鐘已汗流浹背。而在一至三樓，多條行人通道位置放置了風機，三樓的風機更是較大的型號，但畢竟不是冷氣機，無助解決環境侷促的問題。如此的商場，「趕客」自是難免。

場內翳焗趕絕小商戶

商場斷冷氣令顧客卻步，首當其衝者當數在此經營的小商戶。記者粗略計算，場內逾半店鋪都已經拉閘，有店鋪甚至貼出告示，指因冷氣問題，已搬到附近商場繼續營業，亦有商戶在商場當眼處貼出大字報，控訴被閂冷氣之苦，甚至以「嘉城需冷氣，尤（猶）如非洲小孩需干（乾）淨水」來作比喻。在嘉城內經營零售女裝的Isabel就透露，原本租下兩個鋪位，但商場冷氣供應連月不穩定，令她萌生去意，其中一個鋪位已準備退租。Isabel又表示，商場現時人流稀疏，擔心積存的夏裝難以散貨，令她不敢再入貨轉季賣秋裝：「你叫我攬住啲衫喺度做咩呢？轉季又轉唔到，想散貨又散唔到""而家個商場係完全冇人流上嚟買嘢，我賣十蚊件、廿蚊件都冇人上嚟。」同樣在嘉城經營時裝店的阿欣也不滿商場冷氣時有時無，「變咗你一開始冇冷氣啦，嚟多幾日係冇冷氣嘅，人哋以為打後都冇，就冇人嚟行。」她續指，商戶一直追問業主何時恢復冷氣，但業主未能解答；又說部分業主願意不收租，但不許退租，令她相當不滿，「合約有寫到話，交咗租、管理費同埋冷氣費，你（業主）收得嘅係咪自然有冷氣提供呢？」

舊管理公司被炒卻賴死

商戶叫苦連天，和舊管理公司周旋的業主其實亦疲於奔命。已退休的蘇太一一年夏天買入嘉城廣場鋪位，之後出任業委會主席至今，她指事件起因，源於一四年時發現嘉城的賬目有問題，一三年商場仍有盈餘二百餘萬元，但一年後竟暴跌至只餘下約二十九萬元；至今年元旦，由前管理公司港藝提供的資產負債表更顯示，嘉城現負債近三十四萬元。而期間港藝在去年二月還繞過業委會，自行大增商場管理費一成六，惟資金最終去向未明。蘇太指，由於不滿港藝的管理，業委會一四年底決議要「全面查賬」，着港藝交出賬單、投標記錄等文件，之後又要港藝撤回加管理費決定，但港藝並無理會；她更指責港藝，相約開會但對方代表未坐定已講明：「我嚟開會只不過係尊重你哋。」港藝一直採取「拖」字訣，至今未交出任何相關文件。最終業委會無計可施，遂於今年一月召開業主大會，以近四成三支持下通過撤換港藝商場管理人身份。不過，港藝本應於四月底離任，但卻沒有交出商場管理權，之後續以商場管理人身份，要求業主繳交管理費，同時開始利用冷氣問題「要脅」業主，並自六月開始，多次關掉冷氣，港藝再開價要求業主每次繳交一萬零五百元冷氣維修費；至七月下旬，業委會已先後九次付費，共涉九萬四千多元，七月中旬更曾有兩日，於一日內要繳費兩次。

索百萬天價冷氣租金

為何港藝可以控制商場的冷氣供應？嘉城廣場前身為嘉城大酒樓，樓高三層，曾是新界最大酒樓，元朗不少鄉紳都當「飯堂」，連已故港督尤德亦曾光顧。○五年六月，九建（34）主席柯為湘兄長柯為雄透過基茂發展有限公司，以三億八千五百萬元買下酒樓業權，隨後把地下至三樓改間成三百多間細鋪出售。據悉，商場小業主多屬元朗街坊，不少更曾是酒樓茶客。資料顯示，原來嘉城四樓平台業權，即商場冷氣系統安裝位置，基茂在一四年九月，以十萬元賤賣予一間叫建富投資的公司。而查冊資料顯示，建富的股東及董事是一名叫張連尊的男子。本刊追查發現，嘉城原管理公司港藝，董事也是張連尊，而股東則是萬佳建築工程，但該公司股東其實正是張連尊，換言之，管理公司老闆同時也是業主，變相因持有冷氣系統位置業權而控制商場命脈。查冊資料又顯示，柯為雄曾全權持有港藝，於一四年三月才把股權轉讓給萬佳，之後再賤賣平台。

業委會其後決定跟對方對簿公堂，蘇太憶述港藝庭上聲稱擁有商場內的冷氣系統時，連法官都「O晒嘴」；法院之後頒令，確認港藝已無權擔任管理工作，再指由業委會委任的新管理公司，可跟對方商討冷氣維持及費用問題。不過，雙方談判破裂，建富再閂冷氣，並於七月下旬向嘉城業主發律師信，「獅子開大口」要求八月開始收取每月四十萬元冷氣「租金」，業主並要在八月中前繳交一百二十萬元冷氣設備租金及按金，方可使用冷氣。最終，業主忍無可忍，於七月底報警求助，雙方一直僵持，至八月三十日，冷氣再度中斷，業委會於是再次入稟高院，要求港藝執行七月時法院判令。業主同時把原先用於支付律師費的款項，臨時在商場內安裝十七部「救命冷氣」，以緩解蒸爐之苦。而高院亦在上月廿三日頒下臨時判令，要求建富立即恢復商場冷氣供應。但案件今年十二月十九日才正式展開審理，萬一業權之爭小業主敗訴，商場恐怕難逃被「焗死」的命運。張連尊就回應，表示認識柯為雄，跟對方過去有生意往來。他反駁指商場管理過去沒有問題，又堅持四樓平台及冷氣業權屬建富持有，認為業委會指控並不合理。

分契業權易惹爭議

嘉城廣場的情況，是典型因分契業權而出現的爭議，類似個案其實屢見不鮮，因業權分散，小業主可能忽略部分公用地方的業權誰屬。其中位於荃灣大河道的地皇廣場，小業主去年陸續接收鋪位後，才發現商場隱藏不少問題，令回報遠遜預期，同時人流稀疏恍如「死場」；而最令業主抱怨，是翻查地契才發現，原來商場地下「大堂」、旁邊樓梯及控制商場水電開關的管理處，業權在大業主手上。投資界亦流傳，有資深投資者曾因不察覺分契問題而在入貨時中招，以為買下整個商場，但在交易完成後才發現商場電錶房被分契，最終跟前業主調解不果，無奈要以每月數萬元租用。

撰文：鄭語霆攝影：翁少陽資料：鄭靜[email protected]