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寸土寸金還要有綠水青山 深圳是如何做到的？

深圳市大鵬新區大澳灣保護良好的海濱環境。攝影/章軻

36年間，深圳從一個南海小漁村變成中國經濟中心城市，經濟總量長期位列中國大陸城市第四位，僅次於上海、北京和廣州。在英國《經濟學人》2012年“全球最具經濟競爭力城市”榜單上，深圳位居第二。

中國社會科學院《城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告No.13》稱，2014年，深圳的城市競爭力首超香港，是全國單位面積經濟產出最高的城市，萬元GDP水耗、能耗最低的城市，創新創業能力最強的城市。

就在這個“寸土寸金”地方，2005年，深圳在國內率先劃定基本生態控制線，將全市近一半(974平方公里)的土地劃進生態保護範圍，給生態留地。

如今，深圳既是金山銀山，又有綠水青山，是全國副省級城市中生態環境最好的城市。2015年，深圳PM2.5濃度29.8微克/立方米，空氣質量居國家74個重點監測城市前列，灰霾天數35天，為近23年最少。“深圳藍”成為深圳的一張新“名片”。

用經濟手段調節利益關系

7月22日上午，深圳東南部的大鵬半島，遊人們在被譽為“中國最美八大海岸之一”的西湧海灘戲水;在較場尾特色民宿集聚區，店家生意紅火，一間特色客房的住宿價格已經直逼大城市五星級酒店的房價。

在大澳灣，民間組織“潛愛大鵬”的一位誌願者對記者說，由於持續開展海底珊瑚保育，大鵬半島海域珊瑚群落覆蓋率已經達到50%。

海拔869米的七娘山下，碧洲村原村民們已經住上了統建房，老屋被保留下來，或自己改建或出租外人，成了遊人們休閑、度假的場所。碧洲村原村民戴劍光告訴記者，“政府給每人每月1000元補償，全家5口人，一年有6萬元的收入。”

“當然，錢不是白拿的。”戴劍光說：“原來，村民隨便到山上開墾種果樹，都開到半山腰了，生態環境破壞嚴重。實施生態控制線和生態補償政策後，沒人上山開墾了。村民們有保護環境的義務，誰違反了生態保護政策，補貼就沒了。所以，村民們自發成立了巡護隊，每個角落都會去查。”

戴劍光所說的政策，是2007年深圳在全國率先實施的針對大鵬半島原村民的生態補償政策。

21日下午，在深圳市人居環境委員會的一間會議室里，深圳市人居委副主任李永生解釋說，大鵬新區地處深圳東南部的大鵬半島，是深圳市生態保護面積最大、生態環境最好的區域，被譽為深圳的“生態基石”。改革開放30多年來，深圳一直對大鵬半島實施嚴格的生態保護政策，嚴格限制這一區域的開發建設。

“長期以來，生態控制線範圍內的原居民從大局出發，為保護生態環境犧牲了部分利益，原農村集體土地和山林限制開發，集體經濟難以發展。原村民無法享受到改革開放後深圳高速發展應有的成果。”李永生說。

正是出於這種考慮，從2007年起，深圳市決定在大鵬半島開展生態保護專項補助的試點，通過轉移支付方式，對大鵬半島原村民發放生態保護專項基本生活補助，每人每月500元。2011年1月1日起，補助標準提高到每人每月1000元。9年來，已累計發放補助資金13.5億元，直接受惠原村民16652人。

“生態補償是用經濟手段調節市民利益關系的創新性制度安排。實施生態補償政策體現了深圳作為改革開放試驗田的擔當，也體現了對大鵬半島原村民平等發展權益的保障。”大鵬新區黨工委書記王京東對記者說。

大鵬新區生態保護和城市建設局副調研員曹其捷介紹，《大鵬半島生態保護專項補助考核和實施細則(試行)》對享受生態補助的人員需履行的責任和義務作明確規定：對破壞生態環境(如毀林、引發森林火災、破壞海洋生態、汙染環境等)的;汙染環境(如偷排、漏排、超標排放汙染物，以及產生較大環境影響事件)的;違法搶建搶種(包括在海域非法養殖)的;不配合政府進行公益項目、重大項目開發建設的;不配合政府主導的搬遷、拆遷、土地整備及附著物征收的，按相關主管部門制定的具體考核裁量標準，停發或扣減相關責任人生態保護專項補助。

2011年至2015年間，大鵬半島共有586名原村民因未履行好保護生態的責任和義務，而被相應扣減或停發了生態補助金。

生態補償政策的實施，促使大鵬半島生態環境質量持續優化。當地環保部門的監測數據顯示，2015年，大鵬半島空氣質量優良率達到99%，較新區成立時的90.2%提高了8.8個百分點;PM2.5平均濃度為22微克，較新區成立時的34微克下降了35.3%;新區近岸海域6個監測點水質也全面提升到國家一類標準。

2015年，大鵬半島共接待遊客首次超千萬人次，實現旅遊營業收入44.67億元，較新區成立之初翻了近一番。

深圳市基本生態控制線範圍圖(2005)

深圳市基本生態控制線範圍圖(2013)

王京東告訴記者，除了生態補償，2011年底，深圳市委市政府還決定設立大鵬新區，提出了“保護優先、科學發展、精細管理、提升水平”的發展方針，明確了新區建設“三島一區”(生態島、生物島、生命島、世界級濱海生態旅遊度假區)的發展定位，並將大鵬新區確定為全市唯一不考核GDP的區。

“這些都體現了市委市政府持續保護好大鵬半島生態環境，並不斷提高保護水平的戰略意圖和堅定決心。”王京東說。

補償政策將涉及社區集體

在接受《第一財經日報》記者獨家采訪時，王京東說，“大鵬半島的生態環境對深圳市的影響巨大。可以這麽說，如果這里的生態環境被破壞了，深圳離建成國際一流生態城市的目標就會變得非常遙遠。”

數據顯示，大鵬新區陸域面積302平方公里(約占深圳市的1/6)，海域面積305平方公里(約占深圳市的1/4)，海岸線長133.22公里(約占深圳市的1/2)。全區陸域的73.5%即222平方公里土地被劃入深圳市生態控制線範圍，生態控制面積接近深圳市的1/4。

王京東告訴記者，今年上半年，大鵬新區空氣優良率達到99.4%，PM2.5濃度平均值同比下降18.5%，達到22微克/立方米;空氣質量綜合指數保持全市第一;近岸海域水質保持國家一類標準，“大鵬半島已經成為深圳名副其實的‘綠肺’和‘後花園’。”

曹其捷介紹，生態補償政策的實施，直接提高了原村民生活水平。“這個效果是立竿見影的，因為生態補償是直接補到原村民個人，使原村民個人年收入直接增加了1.2萬元，生活水平可以得到較大改善。”

他舉例說，生態補償政策也增強了百姓生態環保意識。實施生態補償以來，新區老百姓參與違法建設的少了、自覺抵制違建的多了，使得大鵬新區違法占有國有土地率和違法建築率始終保持深圳市最低。

此外，大鵬新區目前已有各類環保誌願者隊伍112支，特別是由當地居民自發組織的“潛愛大鵬”珊瑚保育誌願者聯合會，已經發展成為國內最大的珊瑚保育誌願者組織，目前在冊義工超過千人，核心潛水員義工超過200人，還有一些來自澳大利亞、印尼、馬來西亞等國家和地區的外籍義工。

王京東對記者說，雖然大鵬半島生態補償政策發揮了巨大作用，取得了突出成效，但也有需要不斷完善之處。他說，一是現行生態補償政策只針對原村民個人，尚未考慮到社區集體在生態環境保護工作中應發揮的作用;二是現行生態補償標準缺乏動態調整機制，考核方式也相對粗放，需要探索建立更加科學的評估機制;三是現行的生態補償依據的是市區兩級政府有關文件，缺乏更為剛性的法律法規作為長期實施的保障。

“如果要問我們最大的訴求是什麽，那就是希望生態補償政策能夠延續下去。”戴劍光對《第一財經日報》記者說，“1000元對政府來說可能是一個小數字，但對原村民們來說，卻是一個大數字。”他告訴記者，像碧洲村這樣的偏僻村落，由於基礎設施落後，要發展旅遊文化產業仍面臨許多困難。

“我們每年6萬元的生態補償，約占全家全年收入的一半。”戴劍光說：“兒子在深圳打工，年收入也就2萬元左右。我自己沒正式工作，想跑運輸，但也很難，運輸市場已經飽和了。”

《第一財經日報》記者註意到，根據《大鵬半島生態文明體制改革總體方案(2015-2020)》，將“完善大鵬半島原村民生態補償機制，在自然資源資產確權基礎上，建立生態管護績效評估制度，強化社區的生態監管責任，調動社區和原村民參與生態文明建設的積極性;創新生態補償模式，根據生態文明建設考核結果，動態調整大鵬半島轄區財政轉移支付資金，探索通過產業扶持、人才培訓等方式實施補償;建立獨立公正的生態環境損害評估制度。”

王京東告訴記者，大鵬新區正探索將社區集體納入生態補償範圍。在對原村民個人實施生態補償的基礎上，增加對社區集體的生態補償，同時建立針對個人和社區集體並與補償金額掛鉤的生態管護績效考核體系，以充分發揮社區在生態保護和監管工作中的基層組織作用。同時加快生態資產核算和生態補償標準體系研究，建立科學的生態補償績效考核機制和補償標準動態調整機制。

王京東說，大鵬半島自然資源資產核算體系和負債表研究已取得實質性突破，林地、城市綠地、濕地、沙灘、近岸海域、河流、水庫、大氣環境、珍稀頻危物種、古樹名木、礦產等11項主要資產指標結果年內就能測算出來。而最早測算出的大鵬半島林業價值高達712.9億元，其中森林總涵養水源相當於一座近20億方水庫提供的水量。

“自然資源資產負債表將成為領導幹部自然資源資產離任審計的基礎和依據，這也是有效破除地方唯GDP論的一個重要措施。”王京東說。

深圳市大鵬新區，遊客們在海邊遊玩。攝影/章軻

深圳市大鵬新區新大社區原住民的樓房。攝影/章軻

深圳市大鵬新區新大社區原住民統建房。攝影/章軻

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深圳市常務副市長張虎：生態補償不是“一補了之”

記者 章軻 發自深圳

深圳土地面積只有1997平方公里，比香港土地面積(1104.43平方公里)略多，但2015年GDP達1.75萬億元。深圳市委書記馬興瑞表示，2016年，深圳經濟增長預期目標為8%-8.5%。如能順利達成此目標，以近年香港經濟增長不高於3%的增速推算，2016年深圳GDP將超過香港。

在GDP直追香港的同時，深圳市的生態環境並沒有惡化。環境保護部歷次公布的全國空氣質量相對較好的前十位城市中，深圳總是榜上有名。深圳市生態環境的持續優良，得益於堅持不懈的環境保護努力，也得力於在全國率先開展的生態補償探索。7月22日上午，在深圳市市民中心大樓的花園式平臺上，深圳市委常委、常務副市長張虎就生態補償問題，接受了記者們的集體采訪。

記者：深圳市為什麽要實施生態補償?

張虎：實施生態補償是深圳踐行五大發展理念特別是綠色發展理念，推進生態文明建設的具體舉措，也是深圳發展的現實需要。深圳是經濟大市、人口大市，同時也是環境容量小市，土地面積只有1997平方公里，人口超過1500萬，經濟總量超過1.75萬億元。只有保持良好的生態環境，才能實現長遠的可持續發展。

實施生態補償，是找準堅守生態紅線與共享發展有機結合、實現生態保護與民生改善“雙贏”的實踐創新。綠色發展、始於足下，保護生態、人人有責。實施生態補償，既可以調動市民更好地保護生態環境，又可以讓生態控制線內市民、原住民分享城市發展成果。

記者：深圳市的生態補償具體是如何實施的?

張虎：深圳始終堅持在保護中發展、發展中保護，堅持保護環境就是保護生產力的理念，2005年在國內率先制定《基本生態控制線管理規定》，將全市近一半(974平方公里)的土地面積劃為基本生態控制線內並立法保護，從制度上有效保護了城市生態環境。

以大鵬新區為例，深圳於2007年出臺了《關於大鵬半島保護與開發綜合補償辦法》，明確通過轉移支付方式，對大鵬半島原村民發放生態保護專項基本生活補助，每人每月補助500元。2011年，補助標準提高至每人每月1000元。近9年來，已累計向1.6萬原村民發放補助資金13.5億元。

生態補償不是“一補了之”，而是權力與義務的有機統一。深圳市明確規定了受補助人員的責任和義務，對破壞生態環境的、在海域非法養殖的行為，將停發或扣減相關責任人生態補償。通過系列的措施，大鵬半島原村民人均年收入增加了1.2萬元，生活水平得到較大改善，生態保護的責任感和積極性得到明顯提升，形成了共建生態文明的強大合力。

記者：在環境保護和生態補償方面，深圳市下一步有何考慮?

張虎：目前大鵬新區森林覆蓋率達到76%，PM2.5年平均濃度22微克/立方米，環境空氣質量綜合指數列居全市第一，近海水質優於國家二類海水水質標準，成為深圳環境質量最好的區域。

深圳市基本生態控制區範圍較廣、情況複雜，包括水源保護區、自然保護區、基本農田保護區等。深圳將加強基本生態控制線管理，劃定生態保護紅線，確保生態安全。同時繼續探索完善生態補償政策，對補償對象、補償方式、補償標準進行深入研究，制定公開透明、操作性強的生態補償具體政策。強化績效考核和責任追究，為生態保護工作提供體制機制保障，改善原居民的生活環境和生活水平，推動美麗深圳建設。

深圳市委常委、常務副市長張虎。攝影/章軻

寸土寸金的紐約曼哈頓高端地產遇冷 地產商對未來不確定

上周，美國商務部公布美國7月新屋銷售環比增長12.4%，遠超預期的下降2%。7月新屋銷售年化總數65.4萬戶，創2007年來新高，高於預期的58萬戶。全美不動產協會(NAR)上周公布，美國7月成屋銷售環比下跌3.2%，達到年化539萬戶的水平，低於預期的539萬戶。美國7月成屋銷售下降的降幅超預期，結束了之前四個月連漲的態勢。

全美不動產協會的首席經濟學家勞倫斯.尹(Lawrence Yun)表示：“庫存嚴重短缺，進而影響到買家對房價的承受力，這是上月全國成屋銷售大幅下滑的罪魁禍首。”不過，7月美國市場上的待售房屋數量增加0.9%，至213萬戶。只是相對於去年同期，供應下降了5.8%。以7月的銷量計算，需要4.7個月的時間來消化現有房屋庫存，高於6月份的4.5個月。經濟學家一般認為，六個月的去庫存周期才是良性的樓市供需平衡狀態。

與此同時，買家對房價的承受力在曼哈頓的高端房產卻已經顯現出來，而且實際情況比數字顯示的還不樂觀。曼哈頓房產對於美國房市不僅僅是最抗跌的資產，而且因為同時具有自住和投資相當的有代表性。雖然曼哈頓房市依舊火熱，但是持續幾年的牛市逐漸出現了一些降溫的跡象。對未來房市預期最為敏感的房產開發商們卻開始變得保守起來。根據中介機構Ariel Property Advisors的統計，今年上半年，曼哈頓土地交易總共48筆，而去年同期為79筆，前年同期為73筆。大幅下降的土地交易，反映了地產商對今後兩三年的曼哈頓房市的不確定。

高端房產遇冷

“曼哈頓的豪華公寓市場從2014年秋天開始逐步轉冷。目前市場上新造的和正在建造的樓很多。過去幾年新建的公寓樓大都瞄準了豪華公寓市場，目前豪華公寓指的是500萬美元以上的公寓，存量供應相當於4到5年的銷量。” 房產研究機構米勒·塞繆爾房地產評估公司主席米勒(Jonathan J.Miller)告訴第一財經記者。

當然地產商只造豪華公寓並不是市場定位失誤而是高地價的結果。Ariel Property Advisors統計，2016年上半年，平均每平方英尺的可建造面積價格是618美元。曼哈頓為了控制過度密集的人口和高樓對市政基礎設施和地基的挑戰，對樓房的高度也有限制。每一塊土地上允許修建的樓高因為歷史和現實的原因都有不同的限制，造成每塊地上可以建造的平方數也不同。

有的情況下，建造高樓可以向周圍的土地擁有者購買他們不打算使用的樓高限制。所以曼哈頓的地價並不是以每平方英尺土地的價格來比較，而是以土地上能建造最大面積價格來比較。建築商買了地之後還要承擔拆除舊屋成本。如果僅僅建造普通公寓，在今天平均每平方英尺價格不超過2千美元的市場上很難盈利。高地價促使地產商一窩蜂地湧入豪華公寓市場。

而今地產商已經有了4到5年的存貨，因此也就不急著出手購買土地新建住宅，而土地擁有者也待價而沽，所以曼哈頓上半年的土地交易量也就腰斬了。

統計數字滯後

米勒稱：“豪華公寓銷售變冷，還不能看到具體的統計數據。目前的統計數據還不錯，但是反映的是幾年前簽署的預售合同。那些合同在今年開始逐步正式生效。房屋交易按照交易正式完成的日期才會登入地產統計。”

全美不動產協會(NAR)公布的美國7月成屋銷售環比下跌，也是按照在7月完成交易的成屋銷售而不是在7月簽署購買協議的數目計算的。通常從簽署協議到完成銷售需要2個月的時間延遲。而曼哈頓的豪宅交易由於有大量的預售案，一延遲就超過一年時間了。

此外，高房價也使得房屋銷售從簽約到完成的時間更加延長。“過去一年，估值相關的合約問題明顯增加，這是過去三個月房屋交割被推遲的根本原因。” 全美不動產協會總裁Tom Salomone說。買家簽署購房合同之後如果要取得銀行貸款，必須通過銀行的價格評估。如果銀行認為交易價格過高，在未來可能下跌低過實際房貸價格，銀行就會與貸款人協商，要求增加首付數額，或者增加抵押物。一旦進入此類協商，售房交易的時間就會大大的延長了。

按照米勒的解釋，曼哈頓豪華公寓樓市遇冷的情況將在未來幾個月公布的數據中逐步顯示出來。而按照一般專家的意見，土地交易是房市的前瞻性指標，能夠最快速的反應市場的變化，而房屋銷售數據則是最終的確定指標，雖然有時間上的滯後。

低價市場依舊火爆

紐約房產經紀人陳莉今年做了680萬美元的生意，都是在曼哈頓。今年7月份剛賣出一個價格的曼哈頓中城的期房，預計今年年末交房。房價約為150萬，面積為900多平方英尺的帶陽臺的一室一廳。

“目前中國買家的趨勢還是以曼哈頓為主。但是這幾年曼哈頓房價上漲，他們的預算以前能買到曼哈頓的房子，現在只能買到布魯克林、皇後區的房子；或者，以前能夠在曼哈頓買兩室一廳，現在只能買一室一廳。但是大部分客戶還是希望在曼哈頓買房。” 陳莉對一財記者說，“在高房價面前並不是說望而卻步。但是下降要求。客戶總體的預算金額沒有下降，可能還有提升。預算範圍一般在100萬到200萬美元之間。2015年有很多新房出來，但是2016年卻沒有這樣，期房也很少。特別有亮點的房子也減少了很多。”

米勒說：“500萬以上的房子遇冷，但是在300萬以下的房子還是熱門而且價格上也很堅挺。”根據米勒的統計，今年第二季度，曼哈頓總共完成銷售了2735間公寓，銷量比第一季度下降4.9%。中位價格為110萬美元，環比下降2.5%。公寓的存貨為6352間正在積極銷售的公寓，環比上升15.4%。高房價也推動了租房市場的擠出效應。在第二季度，曼哈頓的平均房租環比上升0.9%達到每月3450美元，創8年來新高。同時住宅空置率也上升到2.49%，創9年來的新高。

浙江義烏：“寸土寸金”之地上建起的森林城市

“前兩天，幾位也門的外商和我們一起吃飯，說起義烏的變化時，他們不停地稱贊變化太大了，城市變綠了，看出去和上海、杭州差不多!”10月12日傍晚，義烏國際商貿城的一位老板傅妙玲對記者說。

傅妙玲在義烏做木工藝品生意。她告訴記者，自己的產品在國內外都有銷售，銷往國際市場的量更大。原料主要來自浙江等地。這幾年的生意越做越大。

義烏市地處浙江中部，歷史悠久，是享譽海內外的全球最大的小商品集散中心，被譽為“小商品海洋，購物者天堂”，也是新絲綢之路的重要起點。

當日，《第一財經日報》記者在義烏市林業部門人員的帶領下，參觀了義烏市風江濱綠廊、四海大道、江濱主題公園、福田公園(國際雕塑公園)等地，所到之處，林木茂密，滿目蒼翠。

義烏市城市建成區綠化覆蓋率達到40.68%。攝影/章軻

“義烏把創森作為城市轉型升級、提升城市品位、建設品質城市的重要載體和手段，一手抓小商品市場的發展，一手抓生活品質的提升。”12日，義烏市委常委、副市長周麗水對《第一財經日報》記者說。

義烏市委常委、副市長周麗水。攝影/章軻

2008年，義烏成為浙江省首批兩個省級森林城市之一。2015年被國家林業局正式授予“國家森林城市”稱號。

自2012年以來，義烏市通過實施城市綠肺、森林通道、森林河道、森林村莊、森林田園、森林產業等造林綠化工程，全市新造林面積2276公頃。城市建成區綠化覆蓋率從2011年的37.04%增加到目前的40.68%，建成區人均公園綠地面積從9.69平方米增加到12.03平方米。2012年以來，義烏市共投入森林城市建設資金20.4億元。

目前，義烏市內各種道路綠化里程共計523.312公里，道路綠化率達到91.45%。義烏還結合“萬里清水河道”治理、“五水共治”行動，按照“林水相依、水清岸綠”的理念，采用近自然的水岸綠化模式，以義烏江、大陳江、洪巡溪及其主要支流兩岸綠化為重點，建設兩岸水源保護林和風景帶。新完成綠化及改造長度183.44公里，全市水岸綠化率達到92.25%。

義烏內外貿網商密度分別居全國第一和第二。義烏市利用這一優勢，培育了一批年銷售千萬、上億的森林電商創客。義烏商人劉鵬飛用竹子和紙制作孔明燈，年銷售超3億元，帶動上萬農民減貧。目前，義烏有家具、工藝品、相框等優勢竹木加工業800余家，總產值20多億元。年年紅、華鴻等成為國內外知名的森林產品加工企業。

義烏建設森林通道註重與周邊自然、人文景觀的結合與協調，堅持“綠隨路建”。攝影/章軻

周麗水介紹，響應國家建設絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路的戰略布局，順應新型城市化發展方向，義烏正在打造絲路新區、陸港新區和科創新區。

絲路新區位於義烏城市的東北部，整合提升了國際商貿城、金融商務區、國際文化中心、會展中心等功能，承載改革試點和“一帶一路”國家戰略項目，培育數據信息、國際商務、貿易金融、文化服務等產業;

陸港新區位於義烏市域中部，規劃面積40多平方公里，是內陸地區具有沿海港口功能的現代物流中心，既是國際陸港，也是物流新城。集中布局國內物流、智能倉儲、快遞物流、鐵路物流、空港物流和綜合保稅等功能區塊，重點培育現代物流以及與之相關聯的電子商務、金融、保險和信息等服務產業;

科創新區位於義烏市城北區塊，規劃範圍48平方公里。由高教區、技術研發區、生態總部區、孵化加速區、產業發展區、生態休閑區、配套服務區等七個功能區組成。

但就是在這些寸土寸金之地，義烏都規劃建設了環境優美的濕地公園、生態林蔭環道等，並保留了原生態連片山體、低丘緩坡。

下個月初，當“中歐班列”滿載著來自歐洲的葡萄酒、橄欖油等農林產品駛回義烏，第9屆中國義烏國際森林產品博覽會也將精彩呈現。

2008年森博會首次在義烏舉辦，累計有40多個國家和地區的1.02萬家企業參展，累計實現成交額297.01億元。周麗水對記者表示，森博會在開拓林產品國際國內大市場，推進林業產業國際化進程方面起到了十分重要的作用。

據《第一財經日報》記者了解，義烏多年積攢的商貿優勢，正在引領林業現代服務業“加速跑”。自2012年以來，義烏林業產業產值連續多年超百億元。據統計，在國際商貿城7.5萬個商位中，有近1/4商位經營與森林有關的各類產品，涉及商品30多萬種。

此外，義烏還擁有家具市場、家居城、副食品市場、木材市場等大型林業產品專業市場，經營面積50余萬平方米，商位3400余個。全國各地的森林產品在義烏集聚，並由義烏走向全球。據保守估計，義烏林產品年貿易額超過200億元，具有強勁市場輻射力，已成為我國重要的國際性林產品流通中心之一。

義烏國際商貿城吸引全球140多個國家和地區的1.3萬余名外商常駐。攝影/章軻

義烏國際商貿城是國內現代化、國際化水平最高的綜合性批發市場。攝影/章軻

陸振球：寸土寸金 非港人之福

1 : GS(14)@2018-02-25 02:16:06

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2723&issue=20180224
報章內容 地產

陸振球：寸土寸金 非港人之福
文章日期：2018年2月24日 Share  
圖4之1
【明報專訊】本欄狗年第一次和讀者見面，新春之際，自不免要說一些和新年有關的趣事。初二鄉議局主席劉業強在車公廟為香港求籤出現「烏龍籤」事件，事緣劉業強本求得41籤，主持和遞籤人員卻將之與沙田鄉委會求得的21籤調亂了，其中21籤的籤文﹕「頃畝之田歲月深，祖宗創積到于今，勸君勿論多和少，寸土原來一寸金」，當中的「寸土原來一寸金」，所說的土和金，似和樓巿和金巿有一定關係。

中國人一向有「寸金尺土」的概念，不過似乎在香港，樓價之高以「寸土原來一寸金」來形容可能更適切，進一步來說，香港土地供應有限，已到了不利經濟的發展，如社會和政治人物仍對各種增加土地供應的方案諸多反對，拖拖拉拉，將來樓價更可能變成「尺金寸土」，絕非港人之福！

港土地問題 不利經濟發展

對於投資者來說，買金好，還是投資物業好？這要看用那個時間點作比較，固然，黃金在2011年見頂後，到了2016年才反彈，近年香港樓價卻是愈升愈有，至少近7至8年，在香港買樓似勝買金。不過，若作更長時間的觀察，比如由中原樓價指數約在1994年開始計算至今，迄今黃金的累積升幅卻明顯拋離香港整體樓價的升幅（圖1），當然，也要留意買金沒有息收，買樓卻可以收租。

說到收租，當然也要和息口比較。美國10年期債息在聯儲局最新的議息紀錄公布後一度見2.95厘，也明顯拋離香港B類型中型住宅的約2.5厘租金回報率，美國10年債息在投資界一向被視作為無風險投資工具的息口比較指標，當其愈來愈高，人們便會對其他投資工具，包括住宅租金回報率的要求提高，一旦租金跟不上，便唯有透過樓價調整來拉近兩者的差距。

美債息較港租金回報高1厘 樓價或跌

事實上香港大學曾以過去數十年的統計得出，當美國10年期債息高過香港住宅租金回報接近1厘，之後香港樓價往往會大跌，以現在香港中型住宅租金回報率約2.5厘，美國10期債息已逼近3厘，若稍後美國再加3次息，每次加0.25厘，香港的住宅租金回報率未有調升的話，則這1厘的差距便將會達標，甚至超標！

港元逼近低位 加快港銀加息步伐

另外，雖然近日香港的銀行同業拆息仍未見跟隨美息調升，但近日港元偏軟，港元兌美元周四一度跌至7.825水平，直逼去年底的低位（圖2），就算香港銀行暫不加息，在聯繫匯率制度下，相信金管局很快也要被迫挾高港息，加快銀行加息步伐。

雖然客觀的數據包括息口上升，供應在增加等，都為樓巿發出一些警示，不過投資巿場有趣的地方是，大部分參與者做出投資決策時，最影響他們的反而是眼前看到的巿場表現，如巿場是熱烘烘，便多會繼續看好，相反價格大跌時，卻是最多人看淡！

樓價高企 99%沽樓個案皆獲利

根據利嘉閣一項研究指出，樓價連月破頂，沽樓平均賺幅同樣拾級而升，綜合土地註冊處資料，2018年1月份全港3028宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共2996宗，佔比達98.9%，較去年12月份的98.6%再升0.3個百分點（圖3）。至於每宗私宅轉手的平均賺幅近月亦持續上升，1月份按月再升1.3個百分點，高見85.7%，創27個月新高，亦為2006年有統計以來的次高水平（圖4）。

當樓巿轉售個案近99%是賺錢，平均賺幅超過八成半，自然大多數投資者都屬看好後巿，不過股神巴菲特便曾表示，投資真正要賺大錢和避開蝕大錢之道，則是「人人貪婪時要恐懼，人人恐懼時要貪婪」！

■與陸東品酒論投資

古有煮酒論英雄，今有品酒論投資。《明報》與香港奧國經濟學院將於3月2日晚上合辦「美酒‧佳餚‧高手論投資」晚宴，請來獲獎無數的星級分析員和知名基金經理陸東先生，與大家邊嘗美酒佳餚，邊暢論政經投資，豈能錯過？詳情及報名：http://link.mingpao.com/53297.htm

[陸振球 樓市解碼]

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