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經濟良好開局給樓市調控更寬裕空間 銷售數據仍處歷史高位

在樓市調控不斷升級之後,房地產銷售數據漲幅繼續回落,但依然是歷史同期最高位。

國家統計局17日公布的數據顯示,1-3月份,商品房銷售面積29035萬平方米,同比增長19.5%,增速比1-2月份回落5.6個百分點。商品房銷售額23182億元,增長25.1%,增速回落0.9個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析,從增幅的曲線看,開始有所回落,說明3月份市場交易受到了影響。這和城市結構有關系,對於一二線城市來說,既面臨政策持續收緊,又面臨房源不足的風險,所以市場交易上升的動力不足。

相比之下,三線城市市場交易處於歷史高位,尤其是一些大城市周邊的三線城市,因為擔心政策收緊,所以購房積極性總體較高。因此,盡管房地產銷售數據漲幅繼續回落,但依然是歷史同期最高位。

在銷售火熱的情況下,庫存也不斷走低。統計局數據顯示,2015 年10月末,商品房待售面積68632萬平方米,2017年3月庫存數據68810萬平方米,庫存數據跌到最近17個月的最低值。

在房地產開發投資方面,1-3月份,全國房地產開發投資19292億元,同比名義增長9.1%,增速比1-2月份提高0.2個百分點。其中,住宅投資12981億元,增長11.2%,增速提高2.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.3%。

1-3月份,東部地區房地產開發投資11373億元,同比增長7.9%,增速比1-2月份提高0.1個百分點;中部地區投資3914億元,增長14.7%,增速提高1個百分點;西部地區投資4005億元,增長7.5%,增速回落0.3個百分點。

嚴躍進說,開發投資增幅達到9.1%的水平,超過市場預期,說明房企正積極拿地和新開工,所以開發投資數據表現較好。另外對於此類城市數據來說,投資數據的正面效應預計在下半年會形成,即下半年供求不平衡的問題可以得到較好的緩解,大城市房源不足的現象預計會得到改變。

從開發投資的區域市場來看,中部城市依然表現不錯,這和中部城市房地產市場基本面持續改善有關,雖然中部城市也面臨各類購房政策調控,但中部城市潛在的拿地成本相對低於東部,而且人口較多,經濟發展快,面臨著快速城鎮化的過程,很多房企會加快進入中部城市進行拿地。

在土地購置方面,1-3月份,房地產開發企業土地購置面積3782萬平方米,同比增長5.7%,增速比1-2月份回落0.5個百分點;土地成交價款1359億元,增長16.7%,增速提高4個百分點。這也說明土地價格上漲幅度仍比較大。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析,在2016年收獲歷史上銷售面積與銷售金額最大年份後,房企補充土地的積極性明顯較高。標桿房企對熱點城市、熱點地塊拼搶積極。特別是武漢、南京、蘇州、合肥等城市。房企依然積極布局,即使在地方政府設置了多重調控約束政策後,部分住宅屬性地塊依然多家企業以突破上限的價格拼搶。

展望後市,張大偉分析,從去庫存政策看,預期2017年整體三四線樓市政策將依然寬松。但一二線城市已經基本完成了去庫存任務,預計後續政策有可能會在經濟企穩的情況下,房地產調控持續加碼。

尤其是,一季度國內生產總值180683億元,按可比價格計算,同比增長6.9%。張大偉認為,良好的經濟開局,給了樓市調控比較寬裕的空間。這也是從3月開始全國超過40個城市再起房地產新一輪調控的重要原因。預計在嚴格的調控下,二季度房地產市場將回歸平穩。

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