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傅育寧版華潤新故事

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/0607/156368.shtml

傅育寧版華潤新故事
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傅育寧版華潤新故事

在“誰的萬科”這場枝節橫生的折子戲中,華潤的突變令人驚異。其實這並非是一個獨立事件,而是傅育寧上任後,華潤新發展戰略的一部分。

商業場上,沒有永遠的朋友,只有永遠的利益。

今年3月,萬科臨時股東大會後,一直是鐵桿支持萬科的老大哥華潤集團(下稱“華潤”)雖在會上投了贊成票,卻在會後突然公開質疑萬科情投深圳地鐵集團的程序合法性。

華潤一向處事低調,即使在去年萬寶之爭深水期,在外界看來,華潤只發布寥寥幾句象征性表態便繼續靜悄悄扮演財務投資角色——誰要想從華潤挖點什麽,碰到的常常只有銅墻鐵壁。

而這次對媒體主動餵料的華潤“太主動,太高調,太不央企了”,很多人表示“從沒見過華潤這樣”。對此,香頌資本執行董事沈萌曾稱,萬科引入深圳地鐵,華潤話語權被大幅“稀釋”,沒有形成眾贏格局。

就在人人關心“誰的萬科”博弈戰中,華潤將怎樣重新定位的時候,卻鮮有人發現,華潤旗下的地產平臺華潤置地有限公司(下稱“華潤置地”,01109.HK)將成為今年最有希望進入千億軍團的第8位成員。華潤新掌舵人傅育寧上任後,華潤整體戰略也在悄然發生改變,其中重要的一環,就是華潤置地權重和地位的重估。

等待“千億”

5月10日下午,華潤置地交出了今年前4個月的成績單:前4個月公司合同銷售總金額為347.1億元(除非特別標註,以下幣種皆為人民幣),合同銷售建築面積約59.93萬平方米,投資物業租金收入約港幣5.93億元(約合人民幣4.98億元)。

上述銷售金額已完成全年960億目標的36%,有望提前完成目標並沖刺千億銷售額。華潤置地2013年-2015年的銷售額分別為663億元、692億元、851.5億元。

麥格理證券報告指出,華潤置地是市場上少數多年毛利率仍然能維持在30%以上的房企,這主要受惠於其更嚴謹的成本控制,產品組合改善,以及更多一二線城市項目入賬。

回顧2015年,華潤置地實現簽約額851.5億元,簽約面積675.9萬平方米,同比分別增長23%和2.4%,完成了對外宣稱目標的109%,排名萬科、綠地、恒大等7位千億軍團之後(萬科 2614億元,萬達1640.8億元)。2015年華潤置地歸屬普通股東的凈利潤達146.03億元,接近萬科181.19億元的凈利潤。此外,華潤置地的凈負債率已經降至23%,融資成本為4.63%,總負債金額為761.5億元。

值得一提的是,2013年華潤置地內部曾制定未來兩年的銷售目標,即在2014年實現800億-900億元的銷售金額,2015年正式破千億。可惜造化弄人,由於在城市布局上曾有過短暫的戰略失誤,華潤的千億之旅相比快周轉的其他上市企業要費一些周章,而緊隨其後的融創中國(734.6億元)和華夏幸福(723.5億元),與它的差距越來越小。

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2010年,一二線城市樓市過熱引來調控重拳打壓,華潤置地與同期不少房企一樣,將戰線下沈至三四線。由此帶來的影響很快就反映在年報上,2010年,公司銷售面積只有218萬平方米,同比2009年只上漲1.3%。銷售金額只有222.6億元,同比下降了11.3%。當時,管理層總結的原因是二三線項目的比重上升較快。

雖然銷售業績出現下滑,但華潤置地依然大手筆斥資190億元,增加揚州、唐山、長春、萬寧等9個均位於三線城市、約660萬平方米土地儲備。2011年華潤置地繼續攻城略地,公司在8個三四線城市攬入942萬平方米的新增土儲。

城市數量大幅上升,但並不給力。2011年開始,華潤置地開始重點強調周轉率,把大部分項目的周轉期控制在一年以內,試圖拉動ROE,彌補逐漸下降的毛利缺口。

至2012年,兩年前在三四線拿下的項目集中進入結算期。住宅開發業務營收為385億港元,然而三四線城市所貢獻業績不足10%。華潤置地毛利率出現了自2007年上市後的首次下降,從2011年的39.6%降至2012年的37.6%。

在2010-2014年的4年間,華潤置地一直在圍繞毛利率戰鬥。並在認清形勢後,迅速調頭回歸一二線。此時的華潤動作很快,2015年全年華潤置地拿地金額占據銷售額的68%——公司年內以總地價592.1億元在北京、上海和供求關系健康的二線城市購入18宗地,計容建築面積為511萬平方米。

至此,華潤置地已布局53個城市,總土地儲備面積達4126萬平方米。其中 85%的土地位於一二線城市,基本正式完成從三四線城市回歸一二線城市的戰略轉變。穩住了陣腳的2015年,華潤置地扣除投資物業評估增值後利潤為142.1億港元,毛利潤率為31.2%,同比2014年的30.6%有所改善。

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今年公司高層在業績會上透露,可售貨源為1108億元,而華潤置地今年的銷售目標是960億元。

經過戰略糾錯,2015年年報顯示,深圳大區貢獻率27%,上海大區10.2%,北京大區9.3%,北京和上海的比例仍然有待提高。 

為提升毛利率,公司擴大銷售規模而重返核心城市,為重返核心城市而頻繁拿地,同時為拿地又頻繁融資。與此同時,華潤置地向華潤集團請求資源註入以孵化更多優質項目,華潤置地力爭盡快實現期待已久的“千億”目標。

“買買買”

“買買買”一直是華潤置地從去年到今年不可間斷的動作。

“2015年我們整個投資策略還是比較成功的。全公司也沒有買一塊貴得離譜的地。”在業績發布會上,華潤置地董事會副主席、總經理唐勇很自信地如上表述。

但2015年前8個月華潤置地連奪四大“階段性”地王也被很多投資者質疑。1月份,聯合首開、平安競得北京豐臺區花鄉白盆窯村地塊, 86.25億元;3月和6月,聯合華發競得上海閘北區姊妹地塊,分別為70.52億元和87.95億元;8月,競得武漢光谷地塊,47.2億元刷新武昌單價地王紀錄。華潤置地高層曾對此回應“總價高,單價合理。”

長期以來,華潤置地位居房企銷售榜第二梯隊,業績增速平穩,規模擴張緩慢,在拿地方面也鮮有大手筆。2014年中傅育寧上任後,華潤置地土地投資策略明顯轉變,也有聲音認為這是“激進派”華潤置地執行董事吳向東風格的延續,不管怎樣,華潤步子邁得兇猛確是事實。 

2015年成為華潤的“購地年”。公司在一二線城市砸下293.6億元(權益部分,地塊出讓金總額為592.1億)增持18宗土地,較2014年增長了96%,若加上購買集團土地註資花費的186.4億港元,合計金額更是達748億元。與此對照的是2013-2014年間,華潤置地新增土地建築面積持續下降,從1010萬平方米減少至510.6萬平方米,地塊數量也從34幅下降至18幅。

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2016年,華潤拿地勢頭未減。2016年前4個月,公司又在南昌、上海、成都、珠海、佛山、沈陽、海口等11個城市完成11宗土地收購,建築面積共計440萬平方米(權益面積240萬平方米),地塊總出讓金共計250.51億元(權益出讓金141.93億元)。

其間,11塊土地中僅有上海靜安蘇河灣項目位於一線城市,其余均為二線城市地塊。招商證券高級分析師蘇淳德表示,這並非是華潤今年重二線而輕一線,這與一二線城市供地節奏有直接關系。“一線從嚴調控,這也影響到土地供應情況,由於土地有限,地方政府更加傾向於舊改”。

與規模接近的房企對比,華潤2015的新增土儲均價在TOP20房企中居首(除融創未公布),明顯高於同樣定位中高端的世茂、綠城和龍湖。

但時間回放至2013-2015年,據CRIC報告顯示,華潤在上海、北京和深圳這三座城市的土儲還是有所增長,合計占比從24.4%上升至32.6%,其中在北上主要靠招拍掛,深圳則舊改居多,並由集團註入了大沖村項目。相對一線城市,華潤置地在某些二線城市如沈陽土儲下降幅度最大,達4.2%,海南區域也未有新地塊補充。

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一線面粉價格高漲,但華潤置地高總價地塊仍集中在核心位置,未來必然要打造高端項目;另一方面,華潤置地的合作項目明顯增加,通過與華發、九龍倉、華僑城、平安等“合體”減輕資金承壓。

力推“輕資產”

2014年4月,傅育寧臨危受命,從招商局集團董事長任上空降華潤集團。

傅育寧是標準的“下過鄉、留過洋”的央企掌門人。1975年,在河北省插隊當知青,1986年,在英國布魯諾爾大學獲海洋工程學博士學位,1988年回國。任招商局集團董事長期間,傅育寧協助招商局走出了1998年的亞洲金融風暴,也扛住了2008年全球金融危機沖擊。2013年,招商局利潤總額268.66億元,在各央企中排名第10位。

媒體曾用“學者型商人”來形容他,稱他“內斂深靜”、“淵博儒雅”。在赴任之後的20多天時間內,傅育寧走遍華潤集團旗下醫藥、地產、金融、消費、電力、水泥、燃氣七大戰略業務及相關企業。

在上任後香港首次召開的集團大會上,傅育寧特別提出,“希望華潤敢打敢拼敢沖的商業文化不要改變”。

盡管華潤集團旗下有金融板塊,但規模小,與房地產的結合甚少。有著多年招商集團背景的傅育寧,深諳“地產+金融”模式能帶來的利好。在其治下的招商局集團,金融作為業務重要支撐,貢獻了集團近過半利潤。

因此,傅育寧為華潤帶來產融結合的新戰略布局。4月初,傅育寧在集團內部講話中提出,將加快建立產業基金:“決定組建大健康、商業地產、華創消費品、能源、微電子等9個產業基金。”

早在今年2月,華潤置地深圳公司便與華潤信托等成立基金,並簽訂了合作協議,這是華潤置地首次在商業地產開發中引入基金。基金先由新豐樂旗下之SPV作為普通合夥人出資1億元,LP份額的初始募集總規模預計為47.98億元。募集資金將用於華潤置地在珠海橫琴自貿區的國際化商貿綜合體“萬象世界”,總建築面積100萬平方米,預計總投資額超過170億元。按照規定,該基金不會作為公司的子公司而納入華潤置地合並會計報表的合並範圍。

空降華潤後,傅育寧愈發看重金融和互聯網業務發展。有業內人士表示,華潤置地旗下多個商業項目未來有做成資產包上市或向證券化方向發展的可能。

數據顯示,2015年華潤的購物中心收入42.33億元,同比增長29.9%,占營收的4.09%;同時,華潤投資物業的毛利率達59.6%,拉高了公司整體盈利水平。

截至2015年年末,華潤置地運營的商業面積達492.2萬平方米,包括21個購物中心。從物業銷售及商業運營兩個口徑評價,華潤在國內處於第一陣營,擁有著名的萬象城、五彩城,其品牌優勢,國內無出其右。

截至去年年末,華潤置地在營業的投資物業總建築面積為491.2萬平方米。其中已開業的萬象城11個,新增體量約160萬平方米,其間五彩城/萬象匯7個,其他購物中心兩個, 2016 年和 2017 年將分別再有兩個和 5 個開業。

華潤公司內部認為,持有型物業將是華潤置地抵抗行業風險的重要資產,未來3至5年內,發展商業物業仍是公司重心之一。預計,2018年華潤將持有38個購物中心,總建築面積880萬平方米。到2017年和2018年,華潤置地將迎來其商業項目開業高峰期。

唐勇曾表態,到2017年,華潤置地的商業地產單獨剝離後的估值相當於一家市值1000億元的上市公司。但大量自持商業為華潤置地帶來了長期的資金沈澱,如何讓不動產動起來,松綁華潤沈澱的資金,新掌門人傅育寧治下的華潤未來走向資產證券化等輕資產路徑或成大概率事件。

整合中的輾轉與騰挪

據悉,傅育寧在招商局工作期間,表現出強大的管理功力,同時對資本市場非常了解,對集團多元化發展也頗有心得。這也恰好適用於旗下產業跨度大、關聯度低(包括零售、啤酒、食品、飲料、電力、地產、水泥、燃氣、醫藥、金融等,下屬公司超過2000家),且前期大量的並購產業難以消化的華潤集團。

“空降”至華潤僅一年,傅育寧便果斷對消費和醫療板塊上市平臺“大開刀”。據相關報道,“華潤創業”剝離了麾下零售飲品等業務僅保留啤酒業務,並從百威英博回購了華潤雪花啤酒49%股權,叫停了主營西藥的“華潤雙鶴”對主營中藥“華潤三九”的整合,轉而並購主營化學處方藥的華潤塞科;同時華潤醫療板塊借殼鳳凰醫療上市。

2015年,華潤集團實現銷售收入4729.2億元,利潤總額440.3億元,資產總額9994.8億元。而華潤置地營收和利潤占比分別為18.3%和26.8%,是貢獻集團利潤功臣之一。

背靠大樹,華潤置地的房地產業務可與集團金融板塊中的銀行、信托、基金等板塊產生協同。不少其他房企的項目中均閃現過華潤信托的身影。

事實上,從2014年起,華潤置地不斷撬動財務杠桿,融資近230億元。2015年,為增加土地儲備,公司先後通過配股、發債、票據兌現、出售股票、短期融資等手段,在資本市場融資超過270億元。

2015年5月12日,華潤置地通過“先舊後新”的方式,以每股25.25港元的價格配售4億股股票,成功籌集股權資本101億港元,成為華潤集團系內規模最大的一次新股配售,也是2015年香港房地產上市公司規模最大配售交易。本次配售可謂對公司資本結構優化梳理,並為華潤置地未來實現更快更有質量的增長鳴鑼開道。

CRIC分析師傅一辰總結歸納出傅育寧整合思路:果斷剝離盈利性弱業務,縮小產業跨度,集中發力盈利強、前景好板塊;加大整合業務間的協同關聯性;最終借力資本市場實現證券化,使“大象”變輕。

分析師進一步預測,華潤置地拿地力度的加大表明傅看好房地產板塊,未來“不排除大刀闊斧並購和改革可能”,而這或影響寶萬之爭棋局的最終走向。

事實上,身為國企,華潤置地獨特的運作讓人羨慕不已。華潤置地會在項目產生明確盈利預期前,先在集團公司孵化(上市公司母公司),等盈利預期明確即安排資產註入相應上市公司。

2015年年初,華潤置地以總代價186.4億港元,從集團收購深圳大沖村、深圳三九銀湖、深圳帝王居、濟南興隆和濟南檔案館共5個項目。此次註資交易於2014年5月正式啟動,是集團對華潤置地的第9次註資,也是歷年來規模最大、資產最優、過程最長、交易結構最複雜,被稱為“四最”的一次註資。該類靈活做法,極大支持了華潤置地開發周期長開發難度大如舊城改造等項目,為職業經理人做出精品提供了緩沖期與可能性。

在各大開發商擠破腦袋在公開市場搶 “面粉”的時候,華潤置地的土地儲備竟然接近一半是通過集團資產收購得來。

遊於寶萬漩渦

2016年6月18日是萬科臨時股東大會上決定的最晚複牌日,58歲的傅育寧被看做萬科謎團中的關鍵先生。

萬科聯姻深圳地鐵最終能否成功,很大程度上取決於華潤、寶能、萬科管理層的談判結果。雖然萬科與深圳地鐵重組尚未真正完成,寶能雖是大股東,卻無權限參加董事會,董事會中華潤還占有3-4席,有很大控制力。但時移事易,此時華潤、萬科都陷入被動境地卻是真的,反倒寶能系顯得進退自如。 

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從2000年華潤集團入股萬科,華潤置地就頗顯尷尬。嚴格地說,它並非集團地產板塊“獨生子”,資源難免被分走一杯,此外也少不了被拿來與萬科比較挑剔的壓力。

萬科深鐵牽手成功,華潤面臨的尷尬有五方面:其一,深鐵為第一大股東,或參與萬科經營決策,華潤或淪話語權為第三,整合萬科難上加難;其二,增發攤薄股東權益,華潤利益將受損;其三,萬科深圳版圖擴大,與華潤置地形成同業競爭;其四,與地方企業掰手腕,敗下陣來,面子不好看;其五,華潤若想繼續保持第一股權地位,手頭現金未必充足。

不管結局如何,都很難想象被稱為“救火隊長”的傅育寧這次會讓自己接手後的華潤趨於平庸。更多人想看到答案——默默演進的華潤系戰略變革,與即將塵埃落定的寶萬之戰,會產生何種關聯效應?不過可以肯定,“誰的萬科”,這個迷案的終局,註定會是傅育寧版華潤新故事的宏大開篇。

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