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$華南城(01668)$   亞妮兒

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從本質上說,典型的華南城並不僅僅是一個規模更大的房地產開發項目,而是在竣工後將為製造商、貿易公司、經銷商、零售商和買家提供一個可以購買材料、銷售產品、分銷貨物和推廣品牌的大規模綜合平台,融合創造出大量商業機會。就目前而言,在其運營區域內,沒有可以相提並論的直接競爭對手(五洲國際、毅德控股、卓爾發展等新貴亦不敢直攖其鋒芒,轉而尋求差異化生存)。
  而且,華南城項目大規模集中處理貨物和信息的能力,以及全面覆蓋不同行業的特點十分符合快速增長的電商業務對高效的線下基地的迫切需求。由於電商時代的快速崛起,其與騰訊合作所可能產生的協同效應和更多潛在機會,也許會超乎很多人的想像。
  對競爭者的致命優勢——龐大的土地儲備和低廉的土地成本
  這兩者可以說是華南城最核心、最無敵的殺手鐧,什麼高毛利率、什麼業績高增長、什麼市值吸引、什麼前景可觀,離開這兩個優勢全都要煙消云散。
  截至2014年1月,華南城全國7個項目已獲得土地使用權的總建築面積達到2230萬平方米。最新簽署的兩個項目,重慶華南城的總建築面積將達到1350萬平方米,廣州華南城的總監部面積將達到1000萬平方米。此外,根據與地方政府之間的協議,在南寧、西安、哈爾濱、鄭州和合肥還有總規劃建築面積達到4300 萬平方米的土地可供未來開發。
  粗略計算,華南城的總土地儲備面積(部分未確權)將超過8800萬平方米,相當恐怖,即使放到中國所有房地產開發商中,估計也絕對是TOP5之列了。
  更要命的是,相比其他房地產開發商,華南城在土地成本方面的優勢更加明顯。通常,國內房企的平均土地成本介於低端的1000元/平方米到高端的7000元/平方米之間。華南城呢?278 元/平方米!(華南城各地拿地成本不同,最高的哈爾濱項目也僅有430 元/平方米,鄭州項目土地價格僅為90元/平方米)這一土地成本僅是低端水平的30%,如果加上政府的各類補貼、返還,搞不好都是負地價,真是要活活氣煞傳統房企了。
  相比合同銷售的平均售價,華南城的土地成本僅佔銷售均價的3.9%。在深圳和鄭州項目中,這一比例僅為1.0%和1.4%,幾乎可以忽略不計。而對於大多數住宅開發商而言,土地成本通常佔銷售均價的20%~40%。
  不過,正如我們在《工業用地長出湖北首富卓爾閻志的造富神話》一文中指出的,華南城模式同樣也有一個無法逃避的硬傷,那就是在工業、倉儲、物流用地上做商貿批發市場,而且還是分割的商舖,這是一個明顯違規且對於其他開發者不公平的手段。當然,個中細節我們在那篇文章中已有詳述,華南城也同樣適用。
  此外,往往由於大面積拿地,少不了因土地指標跟不上、土地尚未拿到就無證提前開工,以及各類代理銷售、VIP誠意金、售後包租之類的「擦邊球」事件,這也是各種商貿物流商舖司空見慣之事,就暫不在本文的討論之列了。
華南城
  為什麼能持續獲得50%以上的毛利率?
  其實從上面這兩個優勢中已經基本可以回答這個問題,包括卓爾發展和毅德控股往往也都是如此。在之前面對我們的採訪時,一家商貿物流城上市公司的負責人十分擔心我們揭穿他們的高毛利率和高ROE,生怕其他地方政府看到了不再給他們這麼便宜的地塊。其實大可不必這個遮遮掩掩,如果覺得這是一種見不得光的優勢,那持這種心態的企業就很難做大了。
  華南城12/13 財年綜合毛利為56%,典型房企平均為34.6%。土地價格不再低廉,成為地產行業暴利走向終結的制約因素。而華南城能獲得如此高毛利率的原因,大致可以分為3點,其實也就是3個組成部分:
  1、土地成本低。與其他同業不同,華南城不需要參加激烈的土地競拍,所有的土地都是通過與當地政府協商,在各項主要條件已達成意向後購得。由於此細分市場中缺乏競爭,公司不僅能獲得較低的地價,還能得到有利政策的支持。
  2、商業物業附加值高。華南城本質上仍是一家商業物業開發商,住宅物業在項目中的佔比平均不足四分之一。一般情況下,同一地區商業物業(如交易中心、寫字樓)的平均售價高於住宅物業,毛利率也更高。
  3、均價不斷提高。華南城項目規模普遍較大,因此會分多期開發。通常來說,較早階段的售價會定在具有吸引力的水平,以避免開發風險,同時快速實現盈虧平衡。而隨後前期物業的交付會推動後期售價的普遍提升。此外,這些中心城市地價和房價的持續上漲也會催升項目售價。
  盈利模式:一體兩翼之「商貿物流城+配套商業+住宅」
  其實,華南城自身也確實有著比較清晰而務實的盈利模式。
  華南城一直堅持並發展其「一體兩翼」的商業模式,即主體業務為建立大型綜合商貿物流及商品交易中心,輔以配套商業設施及住宅物業,使所涵蓋的五項配套服務支柱能全面配合其開發及經營商品交易中心的核心業務。
  從這方面來講,很多產業地產商也都是這個路子,比如張江高科、光谷聯合、天安數碼城、毅德控股等等,體者,都是其最核心的如廠房、寫字樓、辦公區、批發市場等,具體的兩翼則各有差別。
  約50%的總建面為交易中心,用於出租和出售,現金流入為交易中心的銷售收入和租金收入;
  超過20%的總建面為住宅配套,全部用於出售(深圳華南城的配套住宅因土地屬性為商業用地,屬於小產權房,只租不售,住宅配套僅佔總建面的5%,其它各地華南城配套住宅均為普通住宅性質),現金流入為配套住宅的銷售收入;
  另外20%多的總建面為商業配套,用於出租,現金流入為租金收入和物業管理收入。
  其中,交易中心的出售比例,原則上不超過交易中心總體量的50%,具體比例由各地項目自行決定,基本原則是出售1/3 至1/2 回收投資成本,其它部分公司自己持有等待物業升值及穩定的租金收入。此外,公司也通過運營和管理其他商務設施收取管理費。
  從其2013年中期業績來看,來自商舖和住宅銷售的收入佔絕對大頭,在總收入25.27億港元中,物業銷售收入達到23.62億港元,佔比93.47%。
  華南城的業態和比例,決定了華南城建造週期快、入賬速度也較快。
  09/10年財年,華南城全部收入均來自深圳華南城,而12/13財年合約銷售佔比僅為18.5%;南寧華南城一期於2009年10月動工,11/12、12/13財年合約銷售佔比分別為7.1%和9.9%;南昌華南城2010 年1月動工,11/12、12/13 財年合約銷售佔比分別為43.1%和28.1%;西安華南城是集團總建面最大的項目,預計2014年10月一期能夠投入運營,11/12、12/13財年合約銷售佔比分別為16%和24%;鄭州僅成立8個月,目前僅建成一座交易中心,但招商、建設勢頭迅猛,截至12/13 財年度僅成立4個月就貢獻了合約銷售的16.5%。
  「三位一體」的項目實體
  華南城「一體兩翼」的盈利模式,表現在項目實體上,即商品展覽展示交易區(主體)、綜合商務區及倉儲配送區(商業配套)、住宅配套區。
  這些所展示出來的繁榮局面,以及這些實體承載的交易量、稅收值、GDP和就業,對於地方政府可就是無法抗拒的誘惑了。
  華南城的商品交易中心,即各類專業市場的交易鋪面,面積大小主要根據各交易中心的商品屬性而定,多為20~60 平方米,總價不高,商舖主要承接者的定位較廣。
  深圳項目初始劃分為紡織服裝、皮革皮具、電子原材料及成品、印刷紙品包裝及五金化工塑料,其中由於香港對紡織服裝輔料、皮革皮具的需求較為旺盛,這兩類交易中心經營的最為成功,後引進茶葉交易中心、奧特萊斯等主題交易中心。
  其它各地項目均根據各地專業市場的需求情況做了調整,例如製造業較為發達的西安,其交易中心近一半規劃為五金交易中心,目前招商較為順利,五金交易中心AB 均已順利出售,五金交易中心C也已經有95%的商舖預付定金。鄭州項目則根據實地需求增加了汽配交易中心。
  可以說,華南城確實抓住了當地經濟發展帶來的專業市場的強勁需求,抓住了商貿物流的「剛需牌」。
  華南城商業配套主要為綜合商務區和倉儲配送區。以深圳華南城為例,其綜合商務區含商務中心、政府辦公大樓、酒店娛樂配套等,倉儲配送區主要為華南城入駐商戶服務,其倉儲配送服務對交易展示商家來講也幾乎為剛性需求。
  住宅配套目前成為華南城重要的物業支柱。除深圳華南城以外,其它各地項目住宅配套均為普通住宅性質,全部用於銷售,因此為公司帶來了規模不菲的銷售收入。
  在華南城12/13 財年82億港幣的合約銷售中,有26.9%來自住宅銷售收入,佔據三分天下。
  由於目前各地華南城招商均處於初始階段,配套尚未形成,不利於住宅銷售,同時商舖的建造、回款週期及毛利均優於住宅,因此各地項目優先銷售商舖而推遲住宅銷售。按照分析者的預計,如果未來2~3 年各地項目招商運營進行順利,加之附近地鐵等交通配套的到位,住宅銷售可能會為華南城貢獻豐厚的利潤。
  五項配套服務支柱可算是華南城的一項比較成熟的競爭優勢,分別為一站式物流服務、電子商務平台、會議和展示服務、奧特萊斯商場經營管理和物業管理,用於全面配合其商舖運營的核心業務。
  公司的電子商務平台華南城網,由深圳華南城2009 年引進,主要為華南城入駐商戶服務,首創了「實體+網絡立體電子商務」新模式,但目前看起來經營得較為平淡,實際利用率較低。或許隨著騰訊的進入,這棵電商「老樹」能夠發出新芽並更加活泛。
  奧特萊斯2011 年4月在深圳華南城二期開業,引入150 多個國際品牌,對人流量有較大拉動作用,目前經營得較為成功——在靠近香港的深圳居然能夠把奧特萊斯運作得風生水起,確實有些門道,當然這是另一個研究課題,有待於進一步深挖。
  奧特萊斯對經營者的渠道管理能力具有較高的要求,華盛商業作為公司的全資子公司,有能力在其它地區複製其深圳奧特萊斯的運營,預計2014年以後將進入西南、南寧、西安、重慶和廣州等項目。
  強大的政策綠色通道
  所謂造勢不如趁勢,做過產業地產的人對此當深有體悟。華南城就是一個典型的趁勢者,深圳華南城的起家,不是因為其高瞻遠矚或產品優秀,而恰恰在於把握住深圳2000年以後城市更新產業升級,大量建材批發市場外遷的機遇而在平湖一炮走紅的。
  因此,其它各地的華南城項目也基本上是深圳華南城的複製改良版,華南城的選址主要僅考慮地區中心城市。事實上,深圳以外的所有項目均位於省會。這些城市在其所屬省份內都是最大的城市,也是毫無爭議的工商業和交通中心。這些城市均有城區專業交易市場外遷計劃,尤其是鄭州和西安,政府已明確出文要將三環和二環內的專業交易市場外遷,華南城所建交易市場剛好承接了此類需求。
  因此,專業交易市場外遷是華南城得以進入新區域的重要機遇,也是公司考察選址的關鍵因素。新建項目之前,華南城都要經歷長時間的考察,目前在建項目所在地均有城區專業交易市場拆遷計劃,保障了新建項目的市場需求。華南城商舖目前的租金僅為城區租金的20%,經濟下行會迫使商家重新衡量經營成本,專業交易市場外遷幾乎是大勢所趨,便利的交通只是催化劑。
  除深圳華南城,其它各地華南城項目,均為政府邀請其去本地建設經營,因而容易取得各項優惠政策,其中最大的優惠項目為土地,前文已有敘述。此外,如鄭州將華南城項目列為「商貿一號項目」(「工業一號項目」自然是富士康了),不僅在土地政策方面極為優惠,且配合華南城建設積極推進城區市場外遷,甚至在項目落地後,緊鄰華南城新建了鄭州最大的新型會展中心以拉動人氣。西安、鄭州、南昌等地未來均有地鐵通往華南城項目,極大提升了交通便利度,降低了項目運營風險。內地華南城項目由於扶持力度和計劃配套交通均優於深圳華南城,內地項目大有後來居上之勢。
  華南城的大部分項目需要5~7年的培育期,期間享受政府配套設施建設所帶來的土地溢價收入。深圳華南城雖然目前實際有效月出租率不超過50%,但由於低廉的土地成本和相對較高的商舖售價,華南城一期不超過3 年即收回了項目投資成本,二期不超過4 年也收回了投資成本,經營壓力不大。
  與騰訊合作能夠給華南城帶來什麼?
  融入了騰訊的「空中城鎮化」大生態圈,華南城得到的好處可不是一星半點。
  提高華南城已竣工的交易中心和倉庫的出租率。很多與騰訊相關聯的公司可能將選擇華南城的線下設施和服務。雖然租金收入目前仍佔較小的收入比重,早期階段新租戶的租金也相對較低,但是較高的出租率,尤其是對於華南城的新項目,將為其未來租金收入和銷售增長打下堅實基礎。
  加快現有項目的開發進度。與騰訊合作,華南城新項目對於電子商務參與者的吸引力將會得到全面加強,租戶和物流需求的增速將高於原計劃。這樣,華南城大型項目的開發進度勢必將加快。雖然華南城的每個項目均針對省級市場、而非小型地區市場,但是一些投資者存在這些項目似乎過分龐大的疑慮。與將來物流需求巨大的互聯網巨頭騰訊合作,有助於減少這方面的質疑。
  在新地區土地收購方面獲得更高的談判和議價能力。與互聯網巨頭騰訊合作加上額外的電子商務概念,華南城的商業模式對於亟需推動地方經濟的地方政府而言將更具吸引力。這能夠幫助在更好的地段以更低的土地成本獲取新項目,並從地方政府獲得更為優惠的政策。
  帶來更強的融資能力。宣佈與騰訊合作後,投資者和銀行對公司的信心大幅提升。在宣佈合作之後華南城隨即發行的5 年期優先票據的年利率僅為8.5%,而公司於2011 和2012 年發行5 年期優先票據的年利率達到13.5%。
  利用騰訊卓越的在線平台進一步加強其與現有和潛在客戶之間的關係和信息網絡。目前,華南城擁有自己的電子商務平台「CSC86.com」,為其客戶提供供求信息,並結合了實體店和虛擬店的資源。截至2013 年3 月31 日,華南城深圳共有超過4750 家線上商店,註冊用戶超過195000 名,但這一規模仍然相對較小。
  在與騰訊的大規模線上資源整合之後,華南城的客戶在線上推廣和信息交換、線上採購、在線支付等方面有可能享受更多的增值服務,將使華南城作為交易中心開發商和運營商的吸引力更大,促進其銷售和租賃業務的發展。
  華南城覆蓋多個省份的龐大基礎設施可以在這方面提供幫助。此外,華南城還運營著一家綜合現代化物流公司,乾龍物流,公司總部位於深圳。該公司在深圳運營著倉儲和貨代市場,也提供倉儲管理服務並安排現場第三方配送分銷服務。從深圳起步,該物流公司正逐步在南寧、南昌和西安等地建立了分支機構,並且計劃拓展其業務範圍,建立具有全國貨品和物流網絡的交換中心,以便為客戶提供一站式物流服務。
  除了華南城的物流服務以外,其包括供應商、製造商、面對終端客戶的經銷商的巨大客戶群、對於中國商品市場的深入參與、廣泛的產品覆蓋以及直接連接零售客戶的奧特萊斯的成功運營都可為騰訊的電子商務業務帶來協同幫助。
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