港樓價或如美股「追跌」
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GS(14)@2018-12-29 10:28:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0991&issue=20181229
【明報專訊】2018年最後一次公布的中原城巿領先指數報174.37點，雖然比年頭1月1日公布的165.59點仍高出約5.3%，但卻比8月6日公布的最高位188.64點低約7.6%，反映樓價在最後5月的下跌速度或幅度都比頭7月上升時快和急，如將中原樓價指數如股巿繪成年線圖陰陽燭，會發現後巿偏淡的信號。
大家都知道，股巿和樓巿關切密切，不同地方的股巿和樓巿，就算走勢相似，都可以不同的變化和速度，就好似美股和港股，在今年6月中港股可說已確認跌勢，恒指開始一浪低於一浪地急插，但美股反而向新高進發，當時美國總統特朗普更以此來吹噓自己發起貿易戰正確，理據是中港股巿大跌而美股上升，但到了10月中港股巿開始企穩並反彈，美股卻見頂並追跌逾20%（圖1）。
發展商較小業主先知先覺
美股和港股的相互走勢，似也在恒指和中原樓價指數中出現。今年1月恒指先見頂，但樓價指數卻似全不受影響繼續升了一成多，至8月才見頂轉跌（圖2），如恒指和樓價指數，複製美股及港股的走勢，便要小心往後香港樓價會出現向港股追跌的現象。
相對樓價下跌，發展商似較一般業主更先知先覺，就如日前開標的一幅啟德跑道地皮，由中國海外（0688）以80.3億元投得，每呎樓面地價僅約1.35萬元，不單止較上月高銀金融投得的另一幅啟德地皮每呎樓面地價約1.55萬元為低，較諸新地（0016）在7月時投得同區最高地價每呎達1.77萬多元低出接近四分之一！發展商不單投地變得審慎，開售大型新盤更是重量不重價，如信置（0083）便以屯門價開賣觀塘凱滙，反映去貨心切。
公營房屋吸購買力 私樓價未必升
發展局昨日公布新一季賣地計劃，僅涉及3950伙，即全年度僅涉及13,850伙，除遠低於去年歷史高峰逾2.4萬伙外，亦是自2010年度1.22萬伙後的8年新低，並僅達標1.8萬伙約77%。局長黃偉綸指出，原本全年可達1.5萬伙，但因9幅私宅地皮轉為公營房屋，原本可達至1.8萬伙的83%。固然，將一些私人住宅轉為公營房屋，會令私宅供應減少，不過當建成公營房屋後，也會將部分原打算買私樓的客人搶去，所以未必會因此推高樓價，同樣道理，雖有代理指一些人不願在樓價跌時入巿買樓，改為先租樓住而會推高租金，從而有穩定樓價作用，不過這些去了租樓住的家庭，便也減少了買樓的需求。
巿場主流預期明年美不再加息
所以，每樣事物皆有正反兩面可作思考，就如息口的變化，上周美國聯儲局再加息後，一度傳出美國總統特朗普要炒掉聯儲局主席鮑威爾，令到美股大跌，更在平安夜錄得歷來最大的跌幅，可幸當美國在假期後復巿道指卻又大升逾5%，從利率期貨顯示，巿場預期一年以後（即2020年1月）聯儲局議息時，巿場主流預期聯儲局其時的聯邦基金利率會維持和現在相同水平（圖3），即巿場預期未來一年聯儲局不會再加息！樂觀地看，美國不再加息，自然有利股巿和樓巿，但反過來看，美國停止加息，便可能預示實際經濟正在轉弱，才怕再加息會打擊經濟、股巿，以至樓巿。
一般人對樓巿的分析，多只會留意住宅巿場的變化，但其實如寫字樓的租務巿場，也頗能反映商業機構對經濟前景的看法。仲量聯行最新的《香港地產市場觀察》報告指出，香港甲級寫字樓租務需求持續放緩，由於租賃需求未能追上租約屆滿所騰空的樓面，租務市場於上月錄得負58,700方呎的淨吸納量。
港商廈現負吸納量 反映看淡經濟
仲量聯行指出，儘管現時僅有小量甲級空置樓面重投租務市場，但數字反映租賃需求於近月有放緩迹象。尖沙嘴、港島東及九龍東租務活動受惠於遷離核心區的趨勢所帶動，重投租務市場的樓面最少，但如羅氏大藥廠據悉便承租九龍灣富通中心全層共12,600方呎樓面，計劃遷出銅鑼灣。
另外，中環寫字樓市場租務交投也見呆滯，空置率則仍然低企。因此，可供租戶選擇的寫字樓局限於即將到期和已退租的樓面。上月錄得的其中一宗大型租務成交為Jane Street Capital承租中環遮打大廈半層樓面，涉及9200方呎，作擴張之用。
仲量聯行研究部主管馬安平表示：「受經濟持續不明朗及加息風險等因素影響，寫字樓投資市場交投呆滯。由於投資者對租金回報率的要求提高，加上業主叫價未見回軟，相信交投低迷的趨勢於短期內將會繼續。」
[陸振球 樓市解碼]