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六成單位開放式廚房　天晉IIIA奇則 罕有包括234伙三房戶

1 : GS(14)@2014-08-20 22:09:40

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140820/18838112\r\n\r\n【本報訊】樓價高企，樓市怪象接踵而來，「奇則」新盤一個接一個。將軍澳首個限量地由新地（016）興建的天晉IIIA大玩奇則，960伙之中竟然有570伙（佔總數約60%）為開放式廚房戶，數量在大型屋苑中甚為少見，其中234伙（約佔總數24%）更加是主攻家庭客的600多方呎細三房單位，於市場上可謂極為罕見。\r\n記者：黃嘉銘　陳家雄\r\n\r\n聲稱最快下周可以開賣的將軍澳天晉IIIA，樓花期長達28個月，發展商隨即於今日下午開放示範單位予傳媒參觀，預計本週內會上載樓書及開價。集團副董事總經理雷霆昨表示，項目剛取得預售樓花同意書，並聲稱間隔「多元化」，相信可以吸納不同類型的用家。\r\n\r\n        \r\n\r\n常見於200呎蚊型戶\r\n\r\n的確，雷霆所指的間隔不單是「多元化」，更可以用神奇來形容。據發展商昨日公開予傳媒參考的資料顯示，項目960個單位中，「無飯」（開放式廚房）單位共有570伙，約佔總數近60%。\r\n事實上，採用開放式廚房於近年新盤而言其實不是罕見，但最神奇的是，一般「無飯」單位只是約200、300方呎的蚊型戶，但是次新地竟然將234伙（約佔總數24%），主攻家庭客的606至673方呎的三房單位，亦設計為「無飯」開放式廚房戶，認真神奇。\r\n有區內街坊隨即質疑，既然有空間建三房出來，沒有理由容不下一個正式的廚房，認為是不可接受，又指煮食的油煙會影響小朋友。\r\n亦有市場人士指出，天晉IIIA為區內首個限量住宅項目，但限量的後遺症，往往就是令到發展商在設計單位時，要設計奇則來配合條款。\r\n\r\n料為限量項目後遺症\r\n\r\n是次新地大玩細則的一房戶，確實是區內罕見，據將軍澳區代理透露，區內可以比較的一房戶二手屋苑就只有位於調景嶺的維景灣畔。現時屋苑只有不足5個一房400多方呎的單位放盤，叫價500萬元起，呎價即大約1.2萬元，業主大多叫價企硬。\r\n此外，同區新都城1期6座高層G室，實用面積363方呎，日前破屋苑呎價新高成交，成交價483萬元，呎價逾1.33萬元，反映區內二手繼續有價有市。\r\n另一方面，新地急急將天晉IIIA推出市場，很大程度上可能是避開與最大對手──奇則先鋒長實（001）的日出康城三期緻藍天正面交鋒，緻藍天提供1,648個單位。\r\n同時，區內申請預售樓花同意書的項目暫已有四個，連同天晉IIIA及緻藍天在內，區內共有4,443伙單位新供應，將掀起一場搶客激戰，預料對區內一、二手樓價都會構成一定壓力。\r\n\r\n【條例冇禁止明火煮食】\r\n\r\n【話你知】\r\n香港工程師學會消防分部前主席陳炎昌表示，現行消防條例沒有列明開放式廚房不准使用明火煮食，因為設計開放式廚房，須考慮多個火警風險因素，並非單一考慮火種原因。\r\n2011年屋宇署已公佈建築物消防安全守則，就開放式廚房設計提供指引，包括大廈及單位裝置消防設備，如花灑、煙霧頭等，以及大廈管理員須接受消防安全知識培訓等，須跟足指引設計，再交由署方審批，事實上，曾有面積約300平方呎的單位，其開放式廚房獲得批准使用明火的案例。

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2 : GS(14)@2014-08-20 22:10:03

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140820/18838114


【專家意見】
樓價越高，市民越住越細。發展商近年推售蚊型單位，當然計過度過，但背後原因，莫過於樓價升幅遠遠拋離市民收入，卻不能賤賣拖冧市場，惟有推售蚊型單位吸引上車客。
兩房戶或不合潮流

有測量師料未來住宅供應趨兩極化，一是針對上車客的蚊型戶，一是針對換樓客的大單位，兩房戶嗎？已不合潮流。
2011年政府推出限呎及限量地皮，三年後出現奇則，業界認為不是單一主要原因。香港測量師學會房屋政策小組主席潘永祥認為，越來越多蚊型戶推出市場，相信發展商是因應市場需要，除了本港人口結構變化，單身人士越來越多，對細單位需求上升。
再者，樓價高令上車難上加難，「現時樓價貴，唔夠錢咪逼住買200零呎囉！」至於大單位供應，主要視乎地區、家庭人數及入息等，以天晉IIIA為例，相信發展商看到該區以上車客及換樓客為主，故集中一房及三房戶，兩房較少。
測量師許偉國指出，未來住宅供應將呈兩極化局面，「一係就一房，有咁細得咁細，吸引首次置業……一係就大單位，吸引換樓客，因為佢哋有足夠負擔能力」。至於兩房單位，他認為這類單位與一房戶的買家沒太大分別，而且涉及稅款，動輒數十萬元，既非首次置業買家可以負擔，而換樓客要換樓亦不會越換越細。他個人認同，「限量」條款令畫則時需要作出遷就。

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3 : GS(14)@2014-08-20 22:10:15

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140820/18838117


【其他新盤】
恒基（012）深水埗福榮街188號曉盈，昨首度開放示範單位，該盤將於日內開價，首批50伙，最快下周開售。項目將提供即供優惠折扣，但詳情將於價單內公布。
曉盈昨日開放的示範單位以32樓A室為藍本，實用面積515方呎，間隔2房2廳連貯物房，露台約22方呎，工作平台約16方呎，樓底高約3.15米。現場所見，兩個面積相同的示範單位，其一連裝修，另一屬交樓標準，前者間隔經過改裝，貯物房與鄰房合併成大房，空間較原則大得多。細房設有衣櫃凹位，餘下空間極之狹小，睡床必須置於窗台上，否則無法容納。
另外，永泰（369）與南豐於2010年以約12億元（人民幣．下同）購入的上海浦東陸家嘴物業，現命名尚濱江，將於今年第四季在港推售。
尚濱江呎價挑戰滬新高

項目提供90個一房至三房標準單位，另有7個特色戶，總樓面近2萬平方米，預期下月底發售，標準單位每平方米12萬元起（約每方呎14,492港元），特色戶將挑戰上海新高，每平方米22萬元以上（約每方呎26,570港元）。全數單位售罄，可套現逾25億元。
尚濱江單位面積由85至336平方米（約915方呎至3,617方呎），銷售對象除用家外，還針對投資者市場，預計租金回報率可達4厘以上。該盤最快下月初開放示範單位，月中開價，月底發售。

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【文化籽】大牌檔之燒鵝奇則

1 : GS(14)@2015-09-22 02:18:03

四位畢業於香港大學建築學系的年輕建築師，於2011年成立「近建築研究舍」，利用公餘時間製作裝置藝術，最新作品「燒鵝」就是用來紀念消失中的大牌檔。



【文化籽：藝文沙龍】這夜，我跟四位年輕建築師杜澄興、楊理崇、葉健倫及蔡偉權，到深水埗耀東街的大牌檔「吹水」。他們說，當建築師的原意是為社會建造一個舒適的生活環境，可惜香港寸金尺土，發展商只想賺到盡。事與願違，惟有在公餘時間發揮專業知識，設計自己喜歡的「建築」作品，最新就有一隻隻充滿本土特色的「燒鵝」。


中國萬里長城、約旦佩特拉古城、巴西里約熱內盧基督像、秘魯馬丘比丘、墨西哥瑪雅遺址奇琴伊察、意大利羅馬鬥獸場及印度泰姬陵，被稱為世界新七大奇蹟。欣賞這些奇蹟當然要走遍全球各地，若是觀看「奇則」，香港則是抬頭便見，尤其是那些剛被重建的舊區。近年，如何「估你唔到」的空間設計也能在新樓找到，如畸形劏房、保齡窗台、斜壆形窗台、「米奇老鼠則」、棺材式工作平台等，着實千奇百趣。葉健倫嘆道：「從前讀建築的初衷，與現實有落差，親友對建築師的理解是替發展商打工，畫一些賺錢的圖則。」既然法例容許合法的發水空間，賺錢為本的發展商自然力求善用，作為專業建築師也得扭盡六壬，不能浪費每分土地，就算連一毫米也不可放過。於是，他們每天進行不設人性底線的設計，那是為了生計，不得不為五斗米折腰，而他們在2011年碩士畢業後成立的組織「近建築研究舍」是僅有的逃生門，名字充滿正能量的楊理崇說：「工作受到限制，只好利用公餘時間施展個人理念，探索與建築有關的藝術裝置，希望作品與觀眾發揮正面關係。」於2012年西九的「自由野」活動及2013年建築雙城雙年展的香港展覽當中，他們均以香港傳統建築特色之一的竹棚工藝為靈感，並運用日常的建築知識來創作，將這種快將失傳的手藝，搭成竹亭般的藝術裝置。最新作品也與正在消失的香港文化有關，蔡偉權說：「香港城市發展急促，太多收購正在發生，可能在十多廿年後，大牌檔這種市井文化將在香港消失，屆時緬懷的方法，可能就是靠一隻燒鵝。」在香港，以燒鵝揚名的食肆必數鏞記，而它也是依靠燒臘排檔發迹。



其中一隻「燒鵝」有1.6米高，以紙為主要材料。

至本周五，於台北松山文創園區舉行的香港建築師學會「築．跡─香港建築展」，「燒鵝」亦是展品之一。



為被忽略的空間提升價值

大牌檔食物具風味兼經濟實惠，曾幾何時是街坊的好朋友，四位年輕建築師認為，在街道衍生的大牌檔，可為被人忽略的空間提升價值。然而，隨着城市發展，現在全港只剩下約20間大牌檔。我們所到的深水埗耀東街蘇記，於七十年代的石硤尾賣燒鴨燒鵝起家，現在轉賣豬扒、公仔麵。吹水期間，蘇記熟客跟第二代負責人王旭輝搭話，說自遠處便看見大牌檔內的「燒鵝」，王旭輝則笑說打算加單，讓每枱也掛起一隻。耀東街更是全港最多鐵皮大牌檔集中的地方，但是1-14號那排逾六十年歷史的四層高唐樓，大部份已被收購，杜澄興看着那排烏黑的平房說：「對於建築師，如果沒有過去、不重視過去，如何走向將來。」至於大牌檔在重建時能否繼續經營，還是未知之數。



「近建築研究舍」作品



他們首個作品名為「水滴論壇」，設於葵芳劇院前廣場，用卡板與人造草皮加建「漣漪」讓人休息。

2012年，西九文化區管理局首次舉辦「自由野」，他們以傳統竹棚手藝為基礎創作「自由鳥」，讓參觀者在「竹亭」下休息。

北角油街的前香港皇家遊艇會會所，現在是二級歷史建築，2013年他們在那創作了「綠息．生活」，響應生活藝術計劃。



在2013年的「建築雙城雙年展」，他們繼續以竹棚為基礎，在觀塘天橋底加建「多形可能」。



部份圖片由受訪者提供



記者：黃碧珊攝影：徐振國編輯：陳國棟美術：楊永昌





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20150921/19300929

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財經評論：奇則更勝百萬廣告

1 : GS(14)@2016-10-20 08:04:36

對上一次有印象的樓盤廣告是甚麼？實在想不出來，反而近期屢創「奇則」的新盤，即使說不出名字，但總會記得「不能坐的馬桶」、「超迷你浴缸」等。傳媒大加鞭撻樓盤荒唐間隔時，其實這些負面報道，猶如另類廣告。在這個不怕「俾人講」，最怕「冇人知」的世代，商家推出新產品時，最重要是有迴響。特別是地產界，一年內數十個新盤應市，很容易被其他行家搶走曝光。地產商設計樓盤時，目標不是要爭取曝光率，單位間隔、呎價等有多離譜也不愁沒買家入場時，無論正面還是負面報道，都是多多益善。粗略統計本報網站內的新盤報道，9、10月之星肯定是恒地（012）。加多利軒洗手間異常地小，9月21日即時新聞3篇相關報道有61萬瀏覽次數。在facebook「蘋果ATM」專頁內上載的影片，更錄得逾100萬人次觀看，分享逾5,500次。恒地另一傑作南昌一號亦不讓姊妹盤專美，在10月5、6日的即時新聞，共有90.79萬瀏覽次數，facebook專頁的影片有2.19萬人次觀看。同期還有自由黨榮譽主席田北俊，旗下萬泰地產在何文田推出樓盤The Argyle，蚊型浴缸成功獲網民關注，曝光率成績不弱，10月6日4篇即時新聞有46.55萬瀏覽次數。反觀其他間隔較正常的新盤，例如南豐的香島，10月7日2篇即時新聞只得1.38萬瀏覽次數。至於帝國集團主席郭炳湘親身上陣推銷的藍塘傲，10月11日6篇即時新聞，僅得16.75萬瀏覽次數，曝光率完全被上述「奇則」新盤遠遠拋離。或許地產商發揮更多「創意」，推出更多奇特設計，比花錢賣廣告，可能更實際。記者：岑梽豪




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161020/19806147

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63 Pokfulam三房奇則迷你房僅33呎

1 : GS(14)@2017-07-07 02:38:35

■63 Pokfulam示範單位為2座18樓E室，實用494方呎，其中一房約33呎。　黎樹雄攝



【本報訊】繼紅磡環海．東岸「劏房之城」後，九建（034）再獻新猷，旗下西營盤單幢新盤63 Pokfulam昨上載樓書兼公開3個全新示範單位，其中三房單位首度曝光，實用面積494方呎，最細一間房僅33方呎，猶如非洲土著茅屋。發展商計劃本周末前開價，首批單位約70伙。記者：陳家雄



九建西營盤新盤63 Pokfulam昨日開放3個全新示範單位，其中1個參考2座18樓E室，實用面積494方呎，間出3個房間，兼兩個廁所，主人房面積80方呎，長形客飯廳還配以開放式廚房。何來空間，原來細房補償。兩間細房，面積分別約39方呎及33方呎。33呎房間細如非洲土著茅屋，據悉納米比亞北部辛巴族（Himba）茅屋就是3至4平方米，約32至43方呎。


用趟門可勉強放床

現場直擊，33呎房雖長約6呎7吋，但闊僅5呎，靠門一邊牆身扣去開門位，僅闊2呎3吋，即70厘米，市面上單人床闊度普遍約100厘米，空間有限遂換上趟門，日後夾硬放床，都可開門跳上床。項目350伙，這類三房奇則就佔25個。不過，始終不及劏房鼻祖恒地（012）李兆基「四叔」，事關四叔多個樓盤神則仍細絕香江，包括「新例後最細睡房」位於元朗尚悅，房間僅27方呎；長沙灣南昌一號實用396方呎竟劏出3間房。若對比二手市場，細三房佼佼者莫過於大角嘴港灣豪庭，該盤2期部份低層三房單位，實用面積484方呎，值得一提，同為四叔作品。對於項目的三房神則，九建市務及銷售部總經理楊聰永回應：「500呎以內開到三房，廳房比例不錯，主人房空間充裕，客廳設計方正，其中一間房相對來說，細少少，但可靈活調配，例如工作間，唔係淨係瞓覺，是不錯的選擇。」根據樓書，項目認可人士是馬梁建築師事務所（香港）有限公司，該公司除了這個項目，近年住宅項目代表作包括長實（1113）、南豐及港鐵（066）合作的將軍澳緻藍天、信和（083）大嶼山Botanica Bay等等。


預留一半單位收租

銷售部署方面，楊聰永表示，項目本周末前公開首批單位價錢，計劃推出70伙。目前計劃預留一半單位作長線收租，保留極高層單位或某座全座，因本港取地困難，尤其是港島區地皮。定價方面，發展商早前已表明參考同系加多近山高層單位呎價，該類單位呎價逾3.5萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170705/20079270

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