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神祕的觀光飯店業者李銘松，二十 三年前曾赴中國投資，卻接連四次失利，他不畏挫折反而赴當地求學，終靠投資上海店面大賺。二十年前開始參加投資考察團的李銘松，多年來在台灣北、中、南獵 地，因為懂得在失敗中努力學習，讓他成為百億元身價的富豪、台灣新飯店大亨。

撰文‧周岐原、梁任瑋

「你就去談 談看，（價錢）不要超過。」一列高速奔馳的「和諧號」列車，正由重慶駛向成都。車廂裡，坐著許多財金文化的考察團員。其中，一位穿西裝的中年人正透過電 話，指揮一樁房地產買賣的談判細節。談了許久之後，這通電話才掛斷。從外表看起來，這人中等身材，一頭銀灰色頭髮，儘管戴著眼鏡，他的眼神依然銳利。這個 人的名字叫作李銘松。

李銘松是誰？去年六月中旬，新光人壽標售北市寶慶路土地，最後富邦建設等十二組人馬全數失利，由市場十分陌生的皇家季 節酒店得標，每坪得標金額換算逾五百萬元；在幕後操刀這樁交易的主導者，就是皇家季節酒店的創辦人兼總裁李銘松。他在接受《今周刊》獨家專訪時，頗具信心 地表示，準備將西門町的土地，用來興建地上十九層的五星級飯店，以擴充台北市的經營版圖。

此外，在台中、高雄市中心，他也各準備至少三個地 點，將用來興建高級觀光飯店。待工程陸續完成後，皇家季節酒店將在北、中、南三大都會區，擁有十棟四星或五星級飯店，成為爭奪台灣觀光市場的一股龐大勢 力。李銘松本人，更會成為國內的新飯店大亨！

據統計，外國觀光客由○六年的三五一萬人，增加到去年的五五六萬人，在短短五年間，來台人數成 長率逼近六成；連國際飯店的平均房價，也已逐步逼近○六年的歷史高點。巧的是，李銘松旗下的飯店，正好就是從○六年開始營運，順利搭上這波觀光業起飛的大 商機。目前，由皇家季節酒店營運的飯店，包括南京西路的一館、二館，及位在北投的溫泉旅館，房間總數約一四○間。儘管數量還不多，但未來新飯店陸續加入營 運陣容，將使得李銘松的飯店版圖更加可觀。

得標西門町的角地，讓以往極為低調的李銘松，一下子成為市場焦點。當大家都在追問「誰是李銘 松？」參與投資考察團的團員都知道，他就是那位頭髮銀白、笑口常開的成員。也知道早在九○年代初期，︽財訊︾創辦人邱永漢帶團參訪中國考察時，李銘松已是 參與其中的第一代團員。但是在浮上台面之前，李銘松和觀光產業全無淵源，只是一位擅長投資房地產的會計師。

出身宜蘭頭城的李銘松，祖、父二 代靠投資經營遠洋漁業和養殖漁業起家，並在迪化街從事銷售貿易生意。由於這層地緣關係，李銘松由台北商專（現改制為台北商業技術學院︶畢業後不久，就創辦 了松哲會計師事務所，專門將目標客戶鎖定在迪化街的公司，為他們處理帳務相關事宜。大膽創業這一年，李銘松年僅二十五歲。

青年創業 積極標會買樓、換屋李銘松創業初期，正好碰上台灣經濟大幅成長的年代，會計師事務所的事業，很快進入軌道；甚至因為事務所的生意興隆，他還有「迪化街大帳 房」的封號。然而跑遍各大公司的查帳過程，卻是他最難忘的經驗。李銘松回憶，在最高峰時期，松哲曾為一千多家客戶提供稅務及會計服務，儘管員工多達上百 人，但要查核一千家客戶的帳目，仍然十分辛苦。「扣掉假日，三六五天每天拚命查，（帳務）還是查不完。」李銘松說。

至於李銘松最重要的致富 管道—— 房地產，則是在他創立會計師事務所的隔年，才開始投資。當時，忠孝東路四段的現代大廈剛剛完工，一坪要價四萬元。透過朋友擔任銷售業務的關係，李銘松以少 許折讓的一○八萬元，買下一戶二十八坪的房子。李銘松承認，當時資金並不充足，還是回老家標了一個會，才湊足自備款。他自嘲說：「我大概是『頭殼尖 尖』（意指財運不佳），但是自備款夠了就敢買房子。」二十五歲創業、用標會籌措買房的自備款，可以看出李銘松行事的積極作風。

開始買房地產 時，李銘松剛結婚不久。他回憶，為了換空間較大的房子，全家人曾每隔三年就搬一次家。為何如此勞師動眾？原來李銘松為了避免購屋造成太大的資金壓力，他決 定在換屋時，先搬到市郊的大房子，直到經濟能力穩定，再搬回市區，找同樣大小但價錢略高的房子。雖然搬家過程辛苦，但如此一來卻能趁房價波動，達到換住好 房子的目的。

創業期間長年查帳的經驗，加上用心觀察房地產市場變化，讓李銘松練出極為敏銳的房價嗅覺。像是在考察大陸期間，每參觀一個建 案，李銘松往往會走上樓、從陽台向外眺望，仔細觀察建案周邊的市區建設和交通動線，藉此了解發展潛力。

舉例來說，在參觀幾處重慶的建案時， 李銘松就發現部分建築本身即使位在市區，但周邊的建設進度還不到位，現階段若出手購買，價格將不容易有明顯上漲。可見投資不動產數十年的他，認為房地產的 區位還是最重要的選擇指標。

他經常掛在嘴邊的話是：「只要是經濟維持成長趨勢的地方，就不用擔心買來的房子價格不漲，只會有快漲或慢漲的區 別。」之所以有這層體悟，是李銘松花十年考察中國各地的心得。在這十年間，李銘松雖然靠投資中國獲利甚豐，但成果卻是用多次挫折換來的。

投 資中國四次失利 為人脈赴當地讀書李銘松回憶，一九八八年他首次到中國觀光，由北京一路南下到江蘇，當時中國的投資環境仍相當原始，但潛力已讓李銘松留下深刻印象。回台灣 之後，他積極找管道進軍中國投資。第一站，就選在國民政府的舊都南京。

當時，李銘松請友人協助，以近人民幣八百萬元的代價，在南京市郊景點 湯山溫泉買了兩百畝地（約四萬坪）使用權。不料繳款後數個月，還是無法取得國土使用證，取得執照又發現，買的地竟縮水到八十畝。原來官員並沒有告知，一條 規畫中的高速公路剛好經過這塊土地，在重大建設優先使用的情況下，土地於是縮水。幾經折衝之後，李銘松總算拿回當初的投資款項，精明如他，也終於嘗到吃悶 虧的滋味。「一堆經驗，白忙一場」，李銘松感嘆。

這次投資失利，不僅沒有打消李銘松布局的念頭，反而讓他更積極地想切入南京的消費市場。原 因是一次逛街時，李銘松發現當地的麵包售價相當高，「兩種都是麵粉做的，包子一顆只賣三毛，麵包卻賣八毛至一塊」，這讓李銘松興起在當地賣麵包的念頭。於 是他決定與家人合夥，在南京市區連租了二十個店面，打算一口氣衝高規模，拉抬經營聲勢。想不到第二次又遇上同樣的產權問題；明明已經付出人民幣兩百萬元拆 遷費，但幾個店面的使用證一直無法取得。幾經等待，李銘松只好再次決定放棄投資，當作花錢買教訓。

仍不放棄的李銘松，後來曾嘗試經營南京一 家飯店，以及承作當地人民大會堂的餐廳生意，但兩者雙雙因勞工問題而碰壁。一再被人治問題困擾的李銘松，終於決定暫停在中國的經營腳步，檢討自己的布局。 他得到的結論是：做生意，不僅要有當地人脈，還要具備在地思惟才能成功。於是，李銘松做了一個讓眾人驚訝不已的決定：到南京讀碩士。

「九三 年起，我每周五去南京，周一回來。這樣一趟來回，一周交通時間就超過七小時，連續上了二年課」，李銘松笑說，他以四十歲「高齡」到南京大學念碩士課程時， 是全班唯一的台灣學生。當時還沒有兩岸直航，到南京必須先到香港轉機，過程十分辛苦；但李銘松一心想要了解當地商界人士的經營思惟，因此絲毫不以為意，反 而上得十分勤快。

前後為學業飛了八十多趟南京，經過兩年，李銘松終於拿到碩士學位。他回憶，當年擔任指導教授的老師，如今都已是大學校長、 書記等重要人物，為他提供更多的經營訊息，李銘松這步棋，終於是走對了。

歷經多次失敗，李銘松在中國的事業終於有了大翻身的機會。一九九七 年起，李銘松將事業布局轉往上海，在古北新區的一條商店街收購了三十間店面。當時，店面每坪售價只有七千五百元新台幣，他將店面出租，租金的年化報酬率估 計高達四成。不過二○○○年時，中國改革房屋政策、終止原來的「福利分房」措施，大批民眾直接買屋，使得租金報酬率大減，一下子降到只剩五％。有鑑於收益 下滑，隔年開始，李銘松就陸續將這些店面賣出。

鮭魚返鄉 經營觀光飯店獲利豐厚將這批房地產出清後，讓李銘松獲利最大的除了價差，還有一項無形影響因素：新台幣匯率。他回憶，最初將投資款項匯出台灣時，新台幣兌 美元是一比二十六，但是○一年他將資金收回時，匯率已經貶到一比三十七．五，這一來一往，等於讓李銘松又多賺了四成。李銘松這次投資上海店面的獲利，估計 有好幾倍。

事業中心調回台灣後，李銘松仍未改變「店面優於住宅」的投資原則，趁著當時銀行承作的貸款成數高，李銘松陸續收購不少位在台北市 忠孝東路與敦化南路周邊的辦公室。包括葉財記世貿大樓、中鼎大樓、十信大樓等辦公室，李銘松均一層層加以收購，並且持有不賣。直到○六年開始，他發現房價 的漲幅開始超越土地，也就是麵包（房屋）比麵粉（土地）還貴的異常情況。隨著房價走高，他將這些商辦陸續出脫，結果這批商辦，又為他賺進約三倍的豐厚獲 利。

至於經營觀光飯店，李銘松笑說：「完全是無心插柳，我大概是最不務正業的會計師！」原來在ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）疫情期間， 李銘松決定讓房客退租、將位在南京西路的大樓重新整修。原因是他偶然讀到一則新聞，指出一旦國內開放大陸遊客來台，高級觀光飯店將供不應求。生意頭腦靈光 的李銘松，立刻決定將這二棟改作飯店用。這位旅遊業的門外漢，就這樣一頭栽進飯店事業。

「當時全台總共二萬多個房間，觀光局估計若全面開放 陸客，至少要八萬個房間，還差很多。我的邏輯一想，這就有投資的空間，」李銘松說，「飯店不是能賺暴利的行業，但它可以永續經營，只要守得好，留給下一代 也不錯」。

由於創始的一、二號館，地點位在台北市鬧區外圍的南京西路，一開始規畫時，李銘松就強調須凸顯差異化的品牌價值。而全面使用歐舒 丹作為房間沐浴用品，就是該飯店的創舉。

經過數年籌備，陸客即將開放自由行，李銘松終於等到開放陸客自由行的活水，現在，他要全面衝刺旗下 的飯店事業，與加入戰局的國際品牌一較高下。他私下坦承，只要飯店事業經營得當，不排除將公司掛牌上市櫃。這位神祕的地產大亨，過去靠著不動產賺得可觀身 家，但他卻將精力和公司的重心，全都押寶在觀光飯店產業上。

從一位會計師到身價上百億元的飯店大亨，李銘松靠的是他比別人更強的成功企圖 心，不認輸，以及敏銳的觀察力與執行力，成就他今日的身家。

李銘松

出生：1952年

現 職：皇家季節酒店總裁

經歷：松哲會計師事務所創辦人學歷：南京大學國際經濟研究所碩士

李銘松的投資態度：

1. 專注投資熟悉的房地產，陌生的商品一律不碰。

2. 在中國投資失敗４次不氣餒，反而赴當地求學，長期耕耘人脈，重新學習。

3. 經營事業需要的不動產一律購買，不採租賃。

4. 寧可投資土地、蓋飯店，賺長期經營的「慢錢」，不急著投資金融商品來短期獲利。

李 銘松的投資心法

1. 投資任何地區都只買交通動線良好、周邊建設已經到位的房子。

2. 只要確認當地經濟成長趨勢，就不必擔心房價不漲，只有快漲、慢漲的區別。

3. 當價格便宜時，優先購買市中心的商辦產品。

4. 每坪房價水準比土地價格還高時，就會陸續賣出。

三月二十八日晚上九點多，位在松壽路上的中信金控依舊燈火通明；三個小時前，中信金總經理吳一揆和大都會人壽亞太區董事總經理施沛德才一起召開記者會，宣布中信金以一．八億美元購併大都會人壽。

記者會結束，中信金隨即在總部大樓樓上席開五桌，除吳一揆外，保險事業群執行長凌氤寶也共同出席，雙方高層一起開心為這門親事舉行晚宴，觥籌交錯中，氣氛融洽。

第 二天一早，雙方隨即南北兩地展開員工說明會，向大都會的員工說明這次購併案的影響。眼尖的員工立刻發現，凌氤寶很眼熟！原來，半年多前，當時身為國票金顧 問的凌氤寶，也曾陪同大都會的準前買主國票金高層和員工見面，後來因故未能順利成交；但有趣的是，凌氤寶在國票金購併受挫後，很快轉戰中信金，繞了一大 圈，這樁「親事」還是由他撮合成功，也因此凌氤寶被外界視為未來董事長的不二人選。

儘管外界一直把大都會當成是前中信金副董事長辜仲諒幕後操盤、重出江湖的第一戰，但中信金堅稱：不可能。畢竟，大都會購併才剛剛要送金管會審核，千萬不能節外生枝，所有與辜仲諒有關的話題，都要高度警戒、謹慎為上。

（林筱庭、劉俞青）