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一幅外牆,就看穿了發展商的「良心」。標榜「以心建家」的發展商新鴻基地產(16),將手持的大圍金輝花園外牆業權,以一蚊雞「超筍價」,賣予小業主;小業主「開心都嚟唔切」,登!登!登!凳!外牆的強制維修令,即到。其實近年自政府要求強制驗樓後,全港各區開展大型維修行動。多個挑通眼眉的發展商,為卸走分分鐘上千萬至逾億的維修費用,將責任卸得就卸,所用方法光怪陸離。新地已不是最「絕」的一家。新地金輝花園 大圍金輝花園,樓齡已廿七年,由新地發展,住宅及商鋪早已賣散,惟大廈公共部分,如外牆、排球場等業權,一直由新地旗下的Avante Company Limited持有,更擁有外牆獨家使用權,可作廣告之用。一○年四月,新地突以象徵式「一蚊雞」,把外牆業權及使用權等通通出售予業主立案法團,上月部分業主入稟想推翻交易。 新鴻基地產一蚊雞優惠 「呢度已經二、三十年樓齡,維修使費應該唔少啦,點解法團咁得意,要用一蚊買啲『債』返嚟?之後仲要永遠負責喎!」十多年前買下地鋪收租、有份入稟並專做樓契的律師譚日明,不忿地說。根據入稟狀,屋宇署於○九年三月,向新地旗下公司Avante發出修葺令,要求處理鬆脫的石屎及鋼筋。然而,新地在三個月限期內並未有展開相應工程。一○年四月,新地以象徵式一元價錢,將金輝花園公共部分的業權,轉讓予大廈業主立案法團。到同年十月,屋宇署發出新的修葺令,內容與之前的指令一樣,但對象已由新地轉為金輝業主立案法團。法團亦因應維修令展開工程,並向全體業主籌募費用,共五百三十多萬,顧問費額外再付九萬多,一二年七月獲發滿意紙。 然而,當中十五個地鋪的業主,在今年年初才得悉「一蚊交易」,他們聲稱:「不曾被通知轉讓業權一事,當時亦無任何有關業主大會已通過決議的通知,業主們更加沒有授權法團進行交易。公共部分本來帶有修葺令,法團決定交易,實是不合理的做法,更將維修費用轉嫁至業主身上。」故他們入稟控告法團及新地。金輝花園公契註明,新地有獨家權利使用外牆,作廣告用途。而根據《建築物管理條例》,如果業主就大廈任何部分具有獨家擁有權,或使用權,即使公契無訂明,該人也須要將該部分修葺妥善及保持狀況良好。故原告認為新地有責任繳付外牆維修費用。 康業教路促成交易 一蚊交易之關鍵,在於一方肯賣,為何另一方肯買?據金輝小業主透露,原來他們從來只有諮詢性質的「業主委員會」,並無業主立案法團。○九年初,才由管理金輝花園的新地旗下公司康業,積極「協助」居民召開業主大會籌組法團並商討維修安排。據一名擔任首屆法團的前委員指,當時新地、管理公司康業、民政事務署及房協人員皆有列席,商討如何進行維修。「不過,成件事係律師同康業,協助新地去同法團交易囉!」該委員有感而發地說:「會上已有人問過,應該係由新鴻基出錢,唔關小業主事。但康業搵咗律師鍾沛林講解,佢話外牆雖然係大業主新地負責,但係好多案例,都係話大業主無使用過外牆,會歸小業主負責,由小業主俾錢維修。當時有咁多官員,無理由點錯我哋!」只是師奶阿叔的小業主,隨即拉雜成軍,成立法團,準備集資處理維修事項。另一現任法團委員何翠麗則說:「房協當時話小業主想攞房協嘅維修津貼,要買埋業權。」房協的樓宇維修津貼,每戶最多只有三千元。法團最終從新地手上,買入外牆業權。一元買入外牆的結果,是小業主要付日後牽涉的所有維修費。若以業權計算,暫時每戶已「孭飛」維修費兩萬至六萬元不等。而外牆等公共設施業權「賣斷」予小業主,日後費用是無底深潭,總額分分鐘過千萬。 無開會投票 一名前委員指:「係(康業)陳經理帶住我哋去做(交易),佢話新鴻基承諾將業權賣俾我哋,咁會管治得好啲。」法團即召開管委會,決議通過,並張貼告示通知居民。而這決定竟未有召開業主大會投票!該委員指:「交易超過幾多錢要開業主大會,唔超過幾多錢就唔需要,都係康業教的。張貼通告亦係由管理公司負責。」入稟的地鋪業主指,他們本想向法團借用地方召開諮詢會,與居民商討此事,但最終不了了之。入稟的其中十五個地鋪的業主,包括譚日明及買入收租的前藝員陳妙瑛。他們諮詢過律師意見後,於本月初正式入稟控告新地及法團,要求取消該宗交易,並要新地歸還維修費。只可惜,小業主不清楚自己權責,事後追究實已太遲,最終得益的,仍是有龐大律師團的新地。本週一,本刊向涉事公司查詢,新地回覆指,事件已進入司法程序,不作評論。而康業則指自己非興訟的任何一方,不便回應。 恒基合益大廈 恒基發展(12)的元朗合益商業中心及合益樓,最近亦就外牆的使用權,正與小業主「交涉」,仍在拉鋸中。恒基叫價較新地貴得多,要廿蚊!這廿蚊除包外牆使用權,還有丟空多時的鋪位、商場通道等「下欄貨」。在公契內,恒基因有外牆使用權,故過去可一直以外牆大賣廣告收錢。但用到殘,用到盡後,如今竟打算打算趙完鬆。 |
紅色資本來勢洶洶,台灣半導體業到底要不要開放陸資?對明年將上任的總統來說,這是一個現在就須具體回應的問題。 莎翁名言「To be or not to be, that is a question.(生存還是毀滅,這是一個必須思考的問題。)」 紅色資本如紫光來襲,台灣半導體產業命脈──IC設計,到底要不要對陸資敞開大門?對總統候選人而言,這是一個現在必須明確表態的時刻。 我們承認,這確實是個難解議題。十一月二十三日,經濟部長鄧振中接受英國《金融時報》訪問時說:「政府正尋求解除中資投資IC設計行業的禁令。」 距離總統大選僅剩一個多月,看守內閣居然做出如此重大決策,本身就極具爭議性。偏偏紫光集團董事長趙偉國又閃電出手,大買矽品和南茂兩家封測大廠,還嗆政府:「看不出台灣相關部門不批准的理由!」 反對輿論延燒,包含中研院前院長李遠哲等三百多人展開反對連署,其中清華大學榮譽教授李家同更以「hostile takeover」 (有敵意的投資)來形容紫光。這導致經濟部又改口,一下子說三案要併案審查,一下子說要開公聽會討論,態度轉為保守。 科技業怕被突襲,又怕變購併孤兒但,台灣科技業者已經回不去了。力成、矽品、南茂已成為第一波賣家。業界除了擔心被突襲購併,更害怕當同業都被買走後,自己變成購併孤兒,可能會被邊緣化,失去翻身機會。這些隱憂,將造成後續的企業出售案件,有增無減。 現在,我們期許準總統必須有所行動:一、說出明確主張,而不是等當選之後。接下來,更多購併案將出現,矽品等公司的臨時股東會,將在明年一月舉辦。但現在,根據經濟部投審會執行秘書張銘斌預估,這些案子的審理,「結果可能在五、六月出爐,時機點有點尷尬(剛好在新總統上任時)。」 探討看守內閣的爭議已經無濟於事。 現在,準總統必須更明確表態,才能讓整個產業更清楚知道後續方向,而不是為了選票,將論述停留在灰色地帶。如蔡英文新聞稿所述,政府不要倉卒行事讓這個案子過關,「務必把社會疑慮釐清,」「沒有釐清前,不覺得有什麼開放的空間。」 但,什麼叫作疑慮?怎樣才算釐清?開放的標準是什麼?比起錯誤的政策,最可怕的是,朝令夕改的規則。 現在,把話說清楚,對整個科技業,甚至是台灣,是非常重要的事。據了解,蔡英文的智庫已針對這波購併潮做出討論。對於封測廠開放,有人主張,封測廠因為業務早都被客戶綁住,受制於人,紫光買封測業,「不准買好像很難。」但若是中資往上游的IC設計買,就有核心技術外流的疑慮,要開放比較困難。 台企若當賣家,要懂得自抬身價 但,這些論述都只是內部意見,從未搬上檯面。 現在,國際化購併列車已啟動,如果未來的新政府仍說不清楚自己的政見方向,只會導致廠商一面揣測新政府的心意,一面繼續一窩蜂衝刺合併案。到最後,如果所有合約,又因為政黨輪替而喊停,這造成的損失,不僅是股東與企業利益,還會賠上台灣的國際信用。 這個作為,需要勇敢承擔,就如同原本是歐洲乞丐,但今年翻身為歐元區成長最快的經濟體愛爾蘭,其翻身關鍵,在於謹守一個原則:維持政策一致性。 二、善用兩手策略。如同這次美光把華亞科買下市,以因應中國紫光的競爭般,台灣科技業的競爭力,在中國與美國眼中,仍屬珍寶。 我們就像是關鍵第三者般,誰買下我們,兩方勢力合併,就可以擁有話語權。如同展訊若跟聯發科合併,在全球3G晶片市場就有六成市占率,超越美國第一大通訊晶片廠高通。 準總統應該在這波全球購買潮中,與產業深層的對話,協助拉抬台灣的價值。適時扮黑臉是一個方法,可以讓中國大買家知道「我自有主張」,而不是任意開價。引進更多國際資金洽談則是另一個選擇,台灣既然賣相佳,自然要學會自抬身價。 現在是台灣的關鍵時刻,我們期待呼聲最高的準總統候選人,用勇氣與智慧,表現出應有的作為。 |
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一定係外星人做
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粒子轉移?
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一定係外星人做
其實係平衡宇宙