快速开发直逼龙头万科 上半年恒大收金超200亿元

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100831/1596544.shtml

　每经记者 朱玲 发自广州
新政调控之下，不少开发商收紧战略，业绩下滑，而上市不足一年的恒大地产（03333，HK）带着一股初生牛犊不 畏虎之势，销售业绩却逆势上扬。8月30日，恒大地产交出了上市后首份中报，在近期已公布中报地产公司中，恒大地产成为首个收入破200亿元的公司，整体 实力直逼龙头万科。
据中报显示，截至2010年6月30日，恒大地产收入飙升至203亿元，较去年同期激增11倍，而公司净利润达23.3亿元，同比翻近两番，相比万科的28亿元仅一步之遥。
收入激增11倍
久经波折，去年11月才赴港上市的恒大地产，在众人的眼中，不再是地产的“新生军”，而是可以与龙头万科抗衡的实力企业。经历了上市的阵痛，今年又遭遇有史以来最严厉的政策调控，上市不足一年的恒大地产，却表现出应变危机的娴熟。
上半年市场正处于政策严调之下，恒大地产率先而动，祭出降价大旗，当月业绩逆势飘红。8月30日，恒大地产更是交出了一份令市场惊叹的靓丽中报，成为上半年首家收入突破200亿元的公司。
截至2010年6月30日，恒大地产营业额创收203亿元，相比去年同期的16.4亿元，涨幅达到11倍，令人惊叹。公司毛利达到49.5亿元，相比去 年同期涨了8倍；而公司的净利润由去年同期的5.2亿元上升为25.0亿元，同比上升380.8%；股东应占利润由去年同期的5.0亿元上升为23.3亿 元，同比上升366.0%。
今年上半年，恒大地产的合约销售额达到209.8亿元，相比去年同期的102.39亿元，同比上升104.9%； 合约销售面积由去年同期的215.9万平方米，上升为333.9万平方米，同比上升54.7%；在销售均价方面，今年公司销售均价相比去年同期提升了 32.5%，达到6282元/平方米，而去年销售均价为4743元/平方米。
记者调查发现，目前在已公布中期业绩的万科、保利、碧桂园、雅居 乐、龙湖等地产公司中，其主营业务收入超过百亿的企业不足十家，分别为万科的167亿元、中海地产的153亿元，碧桂园的117亿元，保利地产的112亿 元、龙湖的104亿元，而恒大地产却逆势成为市场行业领跑者，收金达203亿元。
经过比较，记者注意到，万科今年净利润达28亿元，远远超过 保利的16.27亿元，而恒大地产公司股东应占利润已达了23.2亿元，直逼万科。此外，受新政调控的影响，市场成交萎靡到历史低谷。4月份之后，不少公 司的业绩更是下滑达30%之多，市场形势风声鹤唳，谈“政”色变，开发商、购房者处于胶着状态。
但恒大地产5月率先应变市场危机，全国打出 “85折”的降价大旗，除了2月春节外，记者注意到恒大地产今年上半年每月销售不论是同比，还是环比，均为大型上市房地产企业中唯一实现双增长的开发商； 而今年上半年的合约销售面积超333万平方米，也创下了已公布销售业绩公司中全国第一。
中报会现场，恒大地产主席许家印表示，恒大地产200多亿元的营业额收入，在众多开发商中名列前茅，反映出恒大强大的执行力，实现跨越式的发展，此外主营业务利润为公司核心的盈利能力，为股东带来丰厚的回报。
“在政策调控之下，很难想象上市不久的恒大今年上半年会有这么好的业绩，赶超万科。”一业内资深地产人士如此表示。此外他认为，这无疑与恒大前瞻的销售策略和项目的快速开发策略有关。
绝不囤地
今年以来，中央多次出台政策严厉控制房价快速上涨问题，从信贷金融政策到市场销售，最终将高房价矛头直接指向房价的源头——土地监管。从中央到地方政府，更是多次重拳出击严控开发商囤地行为。
而近期，国土资源部更是联合银监会严查开发商囤地行为，公布了一份全国高达2815宗闲置土地的名单，部分大型房企榜上有名。面临仍未放松的政策调控，闲置黑名单更是将胶着的市场预期推向或将缩紧的趋势。
不少业内人士指出，面临复杂的、还未明朗化的经济环境以及政策，未来市场风险难定，当下不少地产公司收紧战略，拿地方面更是放慢脚步或者停止。
而在土地市场甚为低调的恒大地产，尽管处于“紧张市”，并未少拿地，更是没停止拿地的脚步。“现在市场处于低谷期，土地价格也到了一个低的峰值，正是拿地的好时机。”夏海钧在此前的业绩会上如是说。
就在该公司公布中期业绩的前三天，27日，恒大地产以19亿元的价格收购了佳兆业旗下位于广州珠江新城商业地产项目，占地面积为7106平方米，而现有可售面积9.2万平方米；而在7月6日，恒大地产重金拿下山西太原项目，支付地价达9.15亿元。
中报数据显示，今年上半年恒大地产新购土地26幅，新增土地建筑面积2221万平方米，截至目前恒大地产的土地储备总量达到7238万平方米。
虽然拥有较高的土地储备，但在多次的业绩会上，夏海钧均态度坚决地表示“恒大绝不囤地。”
“尽管恒大有高达7238万平方米的土地储备，但是在建面积达到了2306万平方米，占总土地储备的32%，创下了全国在建面积最大的开发商。”中报业 绩会上，恒大地产集团董事局主席许家印如此表示，而且按目前很大的开工面积计算，目前的土地储备也只能维持3到5年的开发需求。他表示，恒大拿地后就快速 开发，截至6月30日的73个项目有67个已经大规模开工建设，开工项目比例达92%；所有项目均严格按照土地合同在约定期内开发完毕。
同时，他表示，恒大地产土地储备，是为需而备，是企业正常发展而配备的生产资料。恒大的每个项目都是快速开发、大规模开发、快速销售、低价销售。
“恒大上半年交楼均价5192元/平方米；每个项目一年四季都有楼可售，绝不惜售”。许家印说道。
一资深的房地产人士对记者表示，目前国家打击开发商囤地，非常明显就是遏制过快上涨的房价，从供应量上解决房价问题。
该人士指出，所谓囤地，就是囤积居奇，通过囤积土地、等待土地增值来牟取暴利，一般来说，有四种情况，一是拿地不开发或一点一点慢慢开发；二是动工不建但伪造建设假象；三是拿了预售证不卖房；四是即便卖房也以很高的房价捂盘惜售。
快速开发直逼万科
作为在港上市的“新生军”，恒大今年来的表现可谓不俗，以快速开发的模式赢取市场的肯定。
高达203亿元的收入，激增11倍，主营业务利润激增12倍，毛利激增8倍……这是恒大地产上市后首份靓丽中报，多项指标创下新高。而让股东看重的更是恒大地产已达23亿元的净利润，这比万科28亿元相差无几。
“目前不少开发商的新项目资金来源大部分是卖楼资金，其次才是银行信贷以及市场融资方式，特别是目前市场不好的时候，快速开发就是非常适当的策略举 措。”一证券分析师表示，在今年的政策市下，快速开发的房企，业绩一定优于开发缓慢的企业。而在市场形势不明朗的情况下，快速开发将会使公司资金得到及时 回笼，现金流得到稳定的保障。
“通过标准化运营，实现从拿地到销售6~8个月的快速开发模式。”恒大一内部人士如此表示，截至2010年6月30日，恒大地产拥有在建项目67个，在建工程面积为2306万平方米；其中在售项目41个，已取得预售证面积696万平方米。
“市场危机到来时，现金流最重要。”一地产商人士曾对记者如是表示，现金为王就是市场的领导者。
截至2010年6月30日，恒大地产拥有未使用的银行授信额度252.4亿元、尚可收回的合约销售金额57.9亿元人民币，连同期末现金余额，拥有可动用资金495.2亿元人民币；而现金动用余额达211.9亿港币。
“我们实际每月的现金余额都在150亿元港币以上。”恒大地产高层对记者表示，现金流方面，公司一直坚持稳健经营策略，保持充足现金流。年初，公司计划每月现金余额保持在100亿元港币左右。
而今年以来，恒大先后两次成功发债，募集资金达13.5亿美元。1月成功发债7.5亿美元；2010年4月在新政出台前，恒大地产再次成功发债6亿美元。
据悉，尽管恒大拥有7000多万平方米的土地储备，但截至目前总地价款375.6亿元，已付239.4亿元，未付土地款累计为136.2亿元。未付土地款按照协议2010年下半年需付65.4亿元，2011年内需付59.6亿元，2012年内需付约11.2亿元。
做老百姓买得起的住宅
“恒大的利润主要来自于超前的发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴（供应商、建筑商）的让利，恒大要少赚老百姓的钱，要多建老百姓 买得起的精品住宅。”在本次恒大地产中报业绩现场，很少露面的恒大地产主席许家印在业绩会上强调，恒大“民生地产”的理念，是要让利于民。
一直以来，恒大地产将其品牌定位在民生地产，若要让利于民，这必然让恒大需从成本源头控制，而在众多的成本中，土地成本占比较重。许加印认为，恒大利润主要是源头土地成本的把握。据悉，恒大上半年交楼均价5192元/平方米，核心净利润率10%。
今年以来，在上半年取得优异成绩的地产公司中，其二三线城市的项目销售额占比较重，诸如保利、万科等公司其二三线城市为其总业绩提供了有力的支撑。
恒大地产中报显示，恒大二三线城市合约销售占比达90%。进入的36个城市中，89%为省会级城市，且大部分集中在二三线及城乡结合部城市。在这些城市中，恒大地产土地平均成本519元/平方米；新增土地平均成本738元/平方米。
此外，标准化运营与集约化管理，降低了运营成本。据悉，今年上半年恒大地产的销售及行政费用占营业额的比例由去年同期的46.7%，大幅降低至6.6%，下降40.1个百分点。
许家印还表示，除了自身成本控制，还需要战略合作伙伴包括供应商、建筑商让利也必不可少。由于统一的采购、配送，有的原材料采购价是市场价的2~3折，降低了材料成本；工程集中招标，降低了建设成本；恒大目前精品战略联盟伙伴已增加至300多家。

票房大收、埋數蝕本 茶怪老作

http://milkteamonster.blogspot.com/2010/10/blog-post_06.html

時常聽說某部電影的票房收入是多少，遠高於總製作費，直接引申到該部電影大賺。讀過Hollywood Economist一書，發現原來這個邏輯大錯特錯，事實上，絕大部分的電影都錄得虧損。一部電影賺錢與否，無須看票房，早在電影公司和演員簽約的時間， 已決定了，條款辣手一點，回本的機會就更渺茫。據稱，在要求條款上，阿諾舒華辛力加出名辣手。業界流行的一句說話是:「這裡沒有淨數」("There is no net.") -- 收入扣除支出得出的數字是沒有意思的。

首先，票房收入的六成，落了院線和戲院公司的袋。餘下的四成，扣除市場推廣、影片拷貝成本和保險費後，得出一個毛利。到現時為止，票房收入已經被瓜分得七 七八八。僅餘的毛利，其命運就如自助餐上，剛推出的冰鮮生蠔。製片商先佔去三分一，作為分銷費用。即使前頭已收了一筆片酬袋袋平安的大牌的演員和導演，在 合約上指定要在毛利上分花紅。之後，找埋製作費的尾數，錢就此分完。

一些二線演員以及低級的製作人，在簽約時，製片上都承諾給他們花紅，不過，派花紅的次序是在大明星之後，等到所有支出付清得出的所謂淨數(net)，在淨 數中分發。正如上述所言，這裡沒有淨數。就這樣，一部收得的電影，在這個古怪、且不平等的財務安排下，製片商、大明星、大導演可以大賺，但電影本身是蝕 本。

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一財網 劉佳 2015-09-29 16:05:00

一大收獲是360作為中國一家參加中美互聯網安全論壇的安全公司，有很多安全的想法和業界交流；另一大收獲就是自己做了最勤奮的推銷員，在蘋果CEO庫克面前“班門弄斧”推銷奇酷手機。

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