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發改委：不再搞大拆大建的城鎮化

高房價留人難 深圳要用PPP模式大建人才住房

處於高位過坎階段的深圳，正在花大力氣留住人才，一大”武器“就是人才住房。

近日，深圳市委書記馬興瑞表示，深圳要成立一個1000億元資本金的人才安居公司，爭取以市場承租價的一半為人才提供租房。同時，深圳也在加大人才住房的建設力度，提出鼓勵社會力量參與人才住房建設運營。

當地部分高新技術企業主告訴第一財經記者，如果能順利申請到上述人才租住房，員工留下來的可能性會增加，企業幫員工支付住房租金的壓力也會減輕。

人才住房的建設量將高於商品房

自去年3月底以來，深圳的房價一路走高，當年部分片區的漲幅甚至高達一倍。到2016年，房價仍居高不下，未見頹勢。深圳中原研究院數據顯示，今年8月深圳二手樓盤均價為56788元/㎡，環比增加2.85%。

9月20日，在深圳市政協召開的六屆十七次主席會議上，馬興瑞針對房價太高的問題表示，將低價提供人才住房：“估計一百平方米的租金一萬，可能不用，(那就)8千元。那麽我們用市場價的一半，4千元給人才專家租房。那麽一年4萬8的租金，他就可以生存下去。”人才安居公司負責深圳人才住房的建設籌集、投融資和運營管理等業務。

面對居高不下的房價，企事業單位引進和留住人才的壓力正與日俱增。此前，深圳有多家企業主對第一財經記者表示，不少跟了五六年甚至十年的核心員工，一到談婚論嫁的年紀，就準備回到家鄉。

當地政府已經在積極應對。根據深圳市的住房規劃，“十三五”期間，深圳市新籌集建設保障性住房和人才住房40萬套，幾乎相當於深圳特區成立30多年以來建設的政策性住房總和，也超出了“十二五”期間全市開工的商品房數量35.7萬套。40萬套住房中，人才住房將不少於30萬套。

根據深圳市住建局給出的數字，預計在“十三五”期間，全市人才對住房的需求將高達51萬套，供需矛盾十分突出。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁告訴第一財經記者，未來五年，每年籌建的人才住房的數量達到六七萬套，這個數字非常高。最近幾年，深圳每年推出的商品房也不過三五萬套而已。

企業和人才為政策點贊

深圳一家通訊企業的技術人員告訴記者：“如果租金只有市場價的一半，那麽租房肯定比買房劃算啊。好歹我可以慢慢攢錢，有了買房的機會。” 這兩年，他的工資蹭蹭往上走，月薪已經翻了一倍，從1萬元漲到2萬多了。

童鷹是深圳一家高新技術企業深圳市視晶無線技術有限公司的負責人，他告訴記者，上述措施除了有利於穩定員工，還能幫企業減負。“我們公司有七八十人，老員工的住房問題不怎麽需要我頭疼，他們來深圳早，大多已經買了房子。但是，新員工幾乎都是在外租房。”

深圳市視晶無線技術有限公司位於寶安中心區。據記者了解，周邊商品房的租金，以兩室一廳約80平米的房子為例，大約是5000元—6000元/月。童鷹說：“人員穩定性太重要了，尤其是研發人員。要想留住他們，就得幫他們租房，公司至少得承擔50%以上的租金。”

不過，這些員工和企業主最關心的是，人才具體如何認定?怎麽樣才能申請上人才住房？人才房的地段在哪兒？上班是否方便？目前，深圳的人才認定主體、安居政策實施主體比較單一，人才認定的細則有待出臺。

鼓勵企業參與人才住房建設

面對龐大的人才住房任務，深圳住建局表示，將多渠道開展人才住房籌集建設，包括：全面確立人才住房用地優先供給原則，盡快落實人才住房用地專項整備計劃;嚴格執行城市更新、棚戶區改造、商品房配建人才住房的各項比例;系統解決存量住房納入人才住房的各類政策問題，加大存量住房的籌集力度等。

此外，深圳也將研究制定鼓勵社會力量參與人才住房建設運營的各項政策，創新運用PPP模式建設籌集人才住房，同時通過流程優化、土地讓利等多種方式切實提高社會積極性。

宋丁說，深圳也需要提前做一些制度上的安排，不然吸引不了社會資本進入。即便進入，也可能存在操作性問題。“人才住房利潤空間有限，獲利空間不大，政府可能需要在其他方面給予回報，雙方還需要談判。”

當地一位熟悉保障房建設的人士告訴第一財經記者，PPP模式也鼓勵一些有地但是沒有房產開發能力的企事業單位參與進來，或者是鼓勵企業將自有的商業和辦公用房等改造成人才租賃住房。但具體怎麽操作，還有待細化。

不大拆大建不貪大求怪 成都城市改造延伸城市記憶

“家家流水，戶戶垂楊”的盛景，即將在成都重現。

　　12月5日，成都市建委正式公布了 “宜居水岸”工程市級示範項目——西郊河綜合改造示範工程的總體方案。根據方案，這條串聯了杜甫草堂、浣花溪、文化公園、寬窄巷子等成都著名景點的河道，將通過系統性改造凸顯出成都古城格局和歷史文化，打造成集生態休閑、景觀展示、市民遊憩於一體的古城水文化體驗長廊。

　　不久之前，全國百余名古都學專家在成都達成共識：將成都與北京、西安、南京、洛陽等一起，列為中國十大古都；而正在規劃打造的“成都中心”，除局部恢複隋唐摩訶池盛景外，或將在區域內適中位置複建明遠樓，重塑成都另一段塵封的歷史記憶。

　　保護這座城市強大的生命力和深厚的文化底蘊，成都以實際行動昭示理念：在新一輪城市改造中，不大拆大建，不貪大求怪，推動城市改造有機更新，彰顯城市文化底蘊，傳承歷史記憶。

　　時代之巔與返璞歸真

　　為了給成都城市音樂廳確定一個完美的方案，成都市相關部門幾乎走遍了全球所有頂級音樂廳。“完美”的內涵耐人尋味——城市音樂廳“既要處於時代之巔，又要返璞歸真”。

　　10月開工的成都城市音樂廳，由歌劇院、音樂廳、戲曲廳及小型室內樂演奏廳組成。造型設計上，除以大面積的花崗石外墻與玻璃幕墻形成虛實對比、搭配經典的柱廊空間之外，還專門在主體建築的上層空間，融入了竹編和川西民居出檐的造型，凸顯“成都元素”。

　　成都與音樂，自古就有不解之緣。成都博物館展出的永陵出土的二十四樂伎石刻，展示了五代時成都地區歌樂宴飲之風，“村落閭巷之間，弦管歌聲，合筵社會，晝夜相接”，後人稱成都為“音樂名都會”。

　　而城市音樂廳所在的川音片區，歷來就是成都最具“文藝氣質”的區域之一。以成都城市音樂廳為“心”，在周邊1.2平方公里土地上，成都將同步建設音樂產業集聚片區、音樂特色街等，總體形成一座“音樂坊”。

　　在成都，“歷史文化是一座城市永遠搬不走的‘不動產’”，已經成為決策層的共識，並融入到城市規劃、建設等各個層面。

　　“成都中心”，就是這一思路的又一體現。根據規劃，未來成都將在最核心的天府廣場後子門片區打造一個上千畝集文化中心、城市遺址、中央公園和產業高地為一體的國際一流新地標。“歷史上，這片區域就是成都的核心，不僅是城市的地理中心也是政治、文化和教育中心。”成都市規劃局相關負責人表示，秉著“複興歷史文化、重構城市中心”的思路，在“成都中心”的打造中，將會把成都歷史上的各種文化因素系統展現。

　　從建築到道路，再到河流、植物，歷史的年輪，將深深刻在城市的每個角落。全長23.2公里的城市中軸線，在原有的銀杏、法國梧桐之外，海棠將成為這條路上的“新主角”。在人民北路植入八棱海棠、在人民中路植入貼梗海棠、垂絲海棠，在人民南路植入西府海棠……“其淵源，在於‘成都海棠十萬株，繁華盛麗天下無’的詩句。”成都市林園局相關負責人說。

　　城市更新與精細打磨

　　當一輪又一輪的城市建設在挖掘機、塔吊的轟鳴聲中滾滾前進時，面對過去和未來，我們不得不回答一個問題：城市建設到底應該遵循什麽樣的規律？

　　對於這個疑問，美國社會哲學家路易斯·芒福德給出的答案是：城市建設必須與地區歷史文化協調一致，城市化不能遠離歷史傳統。偏離它，就會直接導致大都市規模失控、結構失衡與功能失調。

　　按照芒福德的城市理論，人類理想的城市不是當今的紐約、東京、倫敦或巴黎，而是挪威、冰島等小國家的城市。

　　事實上，近年來在城市化進程中，隨著各種城市功能在中心區的集聚進一步加速，不僅造成“大城市病”難以治理，城市以往的整體之美也變成了當下的殘缺之憾。比如，在歷史文化城區內不斷修寬大的馬路，建高大的建築，致使街巷肌理受到嚴重破壞，造成“規劃性破壞”；而隨著在歷史文化城區實施大規模的“危舊房改造”，街道、小巷大量消亡，又造成了“建設性破壞”。

　　這一點，成都早已意識到。以有機方式來推動城市更新，成都意在更大層面有所作為。

　　攤開兩份地圖，不禁發現成都這座城市的兩種模樣：10年前，以天府廣場為中心，城市一圈圈向外拓展，狀似一張“大餅”；今天，城市向南，天府新區核心區幢幢高樓拔地而起，與中心城區交相輝映，形成一個“啞鈴”。不僅如此，成都以“產城一體”理念，在周邊又全面推進了7個衛星城市的規劃建設。作為一種積極的城市規劃理念，大成都的整體城市格局，開始逐漸向“雙核共興、一城多市”的網絡城市群發展。

　　然而骨架立起，城市內部尚需精細打磨。

　　今年初，成都將全市九大片區劃定為小街區規制示範區。其中，與寬窄巷子一街之隔的少城片區頗具特色：街巷縱橫，屋宇錯落。成都市規劃局相關負責人表示，這里的街道格局自清代延續至今，一直沒有大的變動，這是一種獨特的城市年輪，改造會盡量保留這一原有形態，只是根據城市需要進一步優化路網，增加更多公共服務配套等。

　　摒棄“大馬路、大住宅區”等不合理的現狀，在保護和修補城市歷史遺跡、修繕傳統水系格局等同時，通過維護宜人的街道空間歷史文脈、構建科學合理的城市格局……帶著“城市年輪”的印記，成都正在有機更新。

王石：城中村不應大拆大建，萬科要對它們系統改造運營

王石歸來。

4月22日，萬科創始人、萬科董事會名譽主席王石現身深圳城市共創大會活動現場作演講致辭，回顧深圳經濟特區和萬科的發展。

一些歷史已是耳熟能詳，新穎的是王石首次對外詳細介紹萬科的“萬村計劃”。

王石表示，對於“萬村計劃”，“我理解的是萬科啟動的、與政府和村委會村民一起參與的城中村改造計劃”。

2017年7月5日，深圳萬科出資1000萬成立專門的運營公司深圳市萬村發展有限公司，隨後，與深圳玉田村、新圍仔等城中村簽約，介入深圳城中村的改造運營。

據萬科《2017年企業社會責任報告》數據，截止至2017年底，萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等7個片區拓展33個城中村，並與南山區簽訂戰略合作框架協議，其中10個村已開啟整租及改造運營工作。

如何讓人才在城市中落腳，是每個大型城市逃不過的命題，尤其是城市面積僅約為北京的1/8、上海和廣州的1/3的深圳市。

王石表示，經過40年的開發，深圳可用的土地只剩下20平方公里左右，每年新增用地不足2平方公里，城市進一步發展的空間嚴重受損。

因而，利用好城中村何其重要。王石說，“深圳1044個城中村里居住了60%的城市人口，這些村落在全市轄區範圍內均勻分布，為四面八方來到深圳追求夢想的人提供了第一落腳點，他們是特區活力與競爭力的基石。”

王石認為，城中村曾長期遭到人們的誤解，甚至被誤認為是城市發展的毒瘤。“出於城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對於城中村不能采取大拆大建的方式，必須找到綜合整治提效的新模式。在此背景下，萬科開創了一項城中村改造計劃，叫’萬村計劃’。”

“萬村計劃”以城中村綜合整治＋引進物資營管＋城市化商業運營的模式開展工作。

用萬科自身的說法，萬科是以集約化整體租賃的形式，將村民自建物業進行專業化改造，並通過商業團隊進行商業配套、生活內容、產業配套的植入，為城中村帶來都市霓虹和綠色配套，推動城市另一極的教育文化與產業創新發展。

“萬村計劃”也是萬科的住房租賃業務即長租公寓擴張的主要途徑之一。萬科進村，升級城 中村公共設施配套，在城中村嘗試將部分舊樓改造為長租公寓，提供租賃服務。

2017年，萬科長租公寓業務平臺泊寓已覆蓋北京、上海、深圳、廣州、杭州、廈門、西安、重慶、蘇州等29個城市，保有量超過10萬間，已開業3萬間。

按照萬科的計劃，2018年計劃新獲取10萬間以上租賃住宅，新開業5萬間以上，在租賃住房需求巨大的城市加大投資力度。而萬村業務也將覆蓋深圳各個行政區域，進入更多城中村。

目前市場主要關註長租公寓的經濟賬如何算、如何盈利。對於“萬村計劃”，盈利問題也是討論焦點。

由於萬科並無公布進入城中村項目的租賃價格，只有改造後長租公寓產品的市場租金，因而成本與盈利不可考。

對此，第一財經采訪過深圳萬科執行合夥人、萬科泊寓租賃服務有限公司總經理袁軍，他表示“萬科不是做單棟的業務，我們的目標是做綜合整治。在項目收樓到一定規模後，會引入商業、教育等配套。光看租金大家看來可能算不過賬，覺得企業不好盈利，但現在未引進配套之前，我們的成本也能打平。”

城市共創大會的一位嘉賓，深圳市規劃學會常務理事、住建部城市設計專家委員會委員張宇星提出了“空間免費”的觀點，恰好解釋了“萬村計劃”的邏輯。

張宇星表示，“我們一旦在空間里創造了更多的社會服務價值，這些價值超越於空間的租金、空間交易的成本之後，可以免費使用。比如互聯網，它是免費的。面向未來的空間經濟價值，必然是走向空間的免費。這種免費是我們每個人都期待的，我們現在的空間被收費束縛了。面向未來空間的社會價值就是空間自由。”