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手握兩百億元現金的「現金王」英 業達會長葉國一，近幾個月在市場求售不動產與物業，根據本刊調查，他投資的不動產，向銀行質押設定金額高達一六二億元，高額數字令人震驚。

撰文‧梁任瑋 研究員‧陳兆芬元月初，不動產仲介市場流傳一份待售物件名冊，記載不少台北市精華地段大樓與土地基本資料與售價，其中赫見台北市林森北路華國飯店、新北三 峽大板根森林溫泉度假村與新北新店大台北華城土地三筆知名標的，據了解，賣方就是近年由科技業轉戰房地產的英業達會長葉國一。

這幾年葉國一陸續投入約兩百億元，掌握土地面積逾五萬坪，儼然成為新地產大戶，前年葉國一曾說，「電子業是『茅山道士』（毛利率僅三％到四％），但土地放 在那卻會幫你『白天也賺錢，晚上也賺錢』，相較之下，房地產太好做了。」這句話言猶在耳，如今葉國一卻計畫大舉出脫房地產，引起外界側目。

除了在市場求售房地產外，手握兩百億元現金的葉國一，真正投入房地產的現金並不多，本刊調查，他投資的不動產向銀行抵押設定一六二．○五億元，實際貸款金 額約一三五億元，高額的數字令人咋舌。

進軍房地產

慣從複雜不良債權下手

攤開葉國一的房地產質押設定狀況，大致分為兩種類型，第一種是借錢給朋友幫忙度過難關的案子，例如，華國飯店與大板根，除了公司本身向銀行聯貸，葉國一本 身也是該公司的債權人，例如華國飯店就向葉國一的國協投資、銓誠資產管理借了二十一億元。

第二種是，葉國一直接買斷土地的案子，包括高雄「國硯」、新店大台北華城土地、松山火車站對面土地、三重太子汽車舊廠等，主要是用他個人名義、投資公司摩 天開發、華國總經理廖裕輝等向銀行借款九十八億餘元，僅「國硯」、「國玉」已進入推案開發階段，待完工後按銷售狀況回收資金。

事實上，葉國一大舉進軍房地產，是在二○○八年的房價高峰以後。打開他的房地產名冊，可以看出他喜歡從複雜的不良債權下手，例如高雄亞太財經廣場，原本是 宏總集團總部，他在法院拍賣過程中，以債權承接標的物，將債權順利轉換為物權，儘管過程冗長，但可以低價取得物美價廉物件。

除亞太財經廣場外，葉國一持有的台南開元段土地，手法如出一轍，先投入約六．三億元買下不良債權，再透過拍賣程序，以十．四四億元拍定價，成為該地所有權 人。此外，葉國一還持有新店五峰國中附近一筆大面積土地的債權，此塊基地打算推出大型別墅案，規模上看一五○億元，可望為他創造不錯的獲利。

葉國一像獵豹瞄準物件，耐心等候時機出手；但計畫趕不上變化，台灣房市景氣反轉，不少建商看壞後市，熟悉葉國一的朋友也說，「最近葉董心情不太好，除了英 業達的事要煩心，尤其去年政府打房後，讓走了好幾年多頭的房地產景氣停滯，也讓葉國一感受到房地產的不確定性增高，因此，只要有人出好價錢，不排除將手上 幾宗房地產案提前『獲利了結』出場。」其實，去年下半年奢侈稅上路後，從葉國一的投資動作即略見端倪，他曾公開表示，「今年只進了一筆土地」、「將放慢房 地產投資腳步」，但葉國一沒有說出口的是，如果有好價錢，不排除處分他名下的房地產。根據了解，葉國一最想處分的是華國飯店、大板根森林溫泉度假村與新店 大台北華城土地這三個物件。

奢侈稅上路

三物件列為處分目標

○八年，葉國一把英業達交棒專業經理人後，認為「有土斯有財」的他，就加碼布局房地產。

○三年，他在英業達股東會後，提到要在台北市士林官邸旁蓋祖厝，當時他斥資八億元陸續買進二千坪土地，重劃後分回六八六坪精華用地，換算每坪成本約一一六 萬元，以目前當地土地行情超過二百萬、周邊豪宅每坪單價也高達一三○至一五○萬元來看，雖然未處分，但葉國一的潛在獲利可觀。

○四年，葉國一砸下二十四億元，接手華國飯店，當時純粹為了幫好友── 華國飯店總經理廖裕輝解決財務危機，目前，華國飯店除了向國泰世華借十九．二億元，也欠葉國一名下的投資公司國協投資、銓誠資產管理二十一億元，這個數字 大約是葉國一買下華國債權的金額，惟葉國一本來就無實際經營華國飯店，因此想處分獲利了結。

「華國飯店的價格一路從三十五億元喊到五十三億元，每坪地價六八八萬元，但買方出價始終無法達到葉國一期望的金額。」一位房地產仲介透露，沒有出價五十億 元以上，應該不會成交。

葉國一另一個想處分的標的，是○九年插股的三峽大板根森林溫泉度假村旁邊的土地。當初大板根面臨法拍，葉國一先買下入口兩千坪土地，並出面向銀行擔保，才 讓大板根免於拍賣命運。

據了解，葉國一想賣大板根，主要是他與大板根董事長蔡春隆理念出現歧見有關。

雖然兩千坪土地就位於大板根門口，但使用分區為森林區，有很多開發限制，且必須與大板根共同開發才有價值，甚至要連大板根一起吃下，才能發揮最大效益，這 也是讓買家興趣缺缺的原因。

毛利勝電子

科技大亨轉當地產大戶

真正讓葉國一在房地產嘗到甜頭，應該是○八年，高雄漢來飯店對面的豪宅案「國硯」。當年，葉國一因幫忙亞力山大健身俱樂部解決資金缺口，亞力山大倒閉後， 葉國一也成為受害者，後來國揚集團創辦人侯西峰建議葉國一買高雄新田路土地，希望兩人可以藉「國硯」推案，把他們在亞力山大虧的錢賺回來。

國硯占地一五二○坪，是國揚○四年底自台肥手中取得，每坪單價僅四十二萬元，之前一直作為漢神百貨停車場；因取得時間早，○八年國揚賣給葉國一，處分利益 高達八．二億元，僅四年時間，光賣土地就獲利近一倍。

國揚為了實現獲利及取得營運資金賣地，與葉國一採「合建分售」方式推出豪宅，總銷金額一百億元，地主葉國一占三成，建方國揚占七成，葉國一可分回的金額至 少有三十億元。

房市走下坡

地產大戶大舉出脫物業

高力國際總經理劉學龍指出，今年住宅銷售率不樂觀、短期內投資客又不會回籠，市場會有不少物件拋售，尤其是兩、三年前買在房價高點的不動產，背負龐大利息 壓力，「再怎麼有錢，也禁不起景氣拖磨。」除了面臨房市下滑壓力，去年初，英業達搶進太陽能廠益通後，原本前景看好的太陽能產業，旋即因供需以及庫存因 素，景氣急轉直下；益通去年元月營收還有十七．六億元，去年十二月營收卻不到億元；益通股價更從每股二十二元，一度跌到九．一一元；太陽能產業不但未照亮 英業達，反而成為營運的不確定因素。這些恐怕都造成葉國一很大的壓力。

葉國一由科技業跨足房地產業的故事，過去幾年屢屢成為業界美談，但房地產業景氣的高度波動性，也著實讓這位科技業大老上了寶貴一課；尤其今年房地產景氣仍 多空未明，葉國一應該也亟欲對外證明，在這波房地產大浪中，仍能平穩掌握自己的船舵。

不動產抵押借款162億

標的物 取得

時間(年)投資金額(億元)設定義務人擔保債權總額(億元)債權人或銀行士林官邸旁祖厝預定地20038王富代

(葉國一妻)

葉力銓

(葉國一長子)

葉力誠

(葉國一次子)無無

華國飯店200424華國大飯店19.2國泰世華銀行*華國大飯店8.4國協投資

*華國大飯店

蔡紹華12.6銓誠資產管理高雄豪宅「國硯」土地200816.7葉國一44.4土地銀行太子汽車三重舊廠土地200828.9 葉國一27.6合作金庫三峽大板根森林溫泉度假村及周邊土地200915.6大板根育樂葉國一20.4國泰世華銀行

大板根育樂

葉國一6元大銀行

*大板根育樂15.6葉國一高雄亞太財經大樓200917.8 銓誠資產管理18合作金庫松山火車站旁土地201015廖裕輝1.75板信商銀摩天開發9.18板信商銀新店大台北華城土地2011 70摩天開發8.97兆豐銀行

4.8兆豐資產管理

1.75板信商銀

合計196 162.05（註）備註：*表債權人為葉國一，扣除葉國一為債權人的金額36.6億元，擔保債權總額合計162.05億元葉國一房地產語錄！

2009/07 經過國硯當「白老鼠」實驗後，確定房地產是一門值得投資的生意。

2009/07 全世界名列前茅的富豪，多數靠房地產致富，一個房地產建案的毛利率，往往是電子代工業的10倍以上。

2010/06 對台灣房地產相當有信心，特別看好都市更新議題和大陸資金來台效應，台灣房市不會出現泡沫化。

2010/12 房地產可以讓人「白天也賺錢，晚上也賺錢」；相較起來，電子業是「茅山道士」（毛利率僅3%到4%），真的頗辛苦。

2011/03 政府祭出奢侈稅打炒房後，市場修正在所難免，但我從不炒作，對台灣房市仍有信心、長期看好，會持續評估、買進不動產。

華國飯店：

把買主找出來再說啦

針對葉國一處分華國飯店，華國飯店回應，「賣掉幹麼？幾年前就有人在傳要賣，都是亂傳的，我們沒有要賣。」華國飯店還對本刊記者說，葉國一不想澄清，因為 覺得「外界太低估他的現金實力了。」據了解，市場有不少傳聞說陸資、港資要買華國飯店，直到上個星期還有人透過關係，要介紹客戶買華國飯店，但華國飯店方 面都說，「把買主找出來再說啦。」也間接證實華國要賣的說法，並非空穴來風。

據了解，高雄國硯豪宅已經銷售70億元，大台北華城國玉六戶結案獲利，之後二期、三期看怎麼推。至於一年多前由廖裕輝掛名的摩天開發公司，買進的新北市新 店區秀岡段15000坪土地，也與寶徠建設簽好合建契約，1月18日才剛送件申請建照，該案將由寶徠主導。