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“滬九條”後上海土地首拍:30多家主流房企搶4塊宅地

來源: http://www.yicai.com/news/5012175.html

雖然一線城市樓市成交有所降溫,但是房企拿地的熱情依然高漲。

5月11日,上海325新政後的首場土地拍賣會上,超過30家房企對上海的4塊土地進行了爭奪,共有4幅經營性用地,其中3幅為純宅地,1幅為商業用地。第一財經記者統計發現,包括南橋新城、中鐵、上海城開、中鐵建、寶業、碧桂園、中南、金地、旭輝、禹洲、新城、卓越、融創、龍湖、綠地、遠洋、正榮、大發、象嶼、金輝、華潤、建發、寶龍、保利、格力、K2等房企都加入了今天的土地角逐。

上海松江泗涇(資料圖)

考慮到上海此前的樓市調控,曾有業內預測土地市場或出現降溫。但是本次的土地拍賣卻讓業內大跌眼鏡:3塊住宅溢價率均超過100%。

房企搶地

記者在采訪中了解到,很多參與本次土地拍賣的房企在今年都有在上海拿地的任務,因此其也“不惜成本”。

從第一塊土地開始拍賣後,現場氣氛就十分激烈,房企舉牌不斷。其中象嶼以21.5億元競得奉賢區南橋新城16單元36-03區域地塊,溢價126.25%,成交樓板價22625元/平方米。

這個價格意味著什麽呢?此前南橋最貴的一幅宅地是去年12月由中鐵集團取得的奉賢區南橋鎮D-01-13區域地塊,總價38億,樓板價19179元/平方米。幾個月後,這里的土地價格每平方米上漲了3000元。

“以樓板價推算未來成本價至少在3.5萬元/平方米以上。而目前調整剛開始,因此未來1年左右市場是否能走出調整有很大不確定性,因此該價格略微偏高。”中原地產市場分析師盧文曦告訴記者。

土地拍賣會最激烈的是松江泗涇的雙子地塊。格力、融創分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區泗涇鎮SJSB0003單元10-05號地塊和12-01號地塊,溢價率分別為109.04%、111.62%,成交樓板價分別為37675元/平方米、38291元/平方米,創下區域單價新高。

事實上,格力拍到的土地差一點也被融創拿到,而融創拍地更是果斷堅決,不到半個小時就再創區域單價新高。按照上述的價格,該土地至少需要打造6萬/平方米的產品才可以回本。

雖然拍到土地的房企表示看好未來的市場,但是有不少開發商也表示了質疑。

一家參與土地拍賣的開發商營銷總監就認為,這個土地拍賣價格完全沒有產品邏輯,大家都在對賭房地產的明天。

雖然業內對於目前土地市場瘋狂表示擔憂,但是這並不妨礙房企大手筆拿地。除開一線城市,二線城市也被房企寄予厚望。

第一財經記者梳理發現,在剛過去的4月份,合肥、廈門、南京、蘇州四個城市土地拍賣平均溢價率均超過100%。合肥4月共12幅土地出讓,拍出的高溢價土地主要集中在瑤海區、肥西縣,其中位於瑤海區新安江路以南的一幅居住用地,溢價率高達380.95%,由上海泰康房地產競得。蘇州共出讓土地29幅,13幅土地溢價率超過100%,其中位於高新區科技城武夷山路北的居住用地溢價率高達318.86%。南京共出讓5幅土地,有2幅地塊溢價率超過160%。

圖/羅韜

價格博弈?

據上海鏈家市場研究部監測數據顯示,4月份,全國300城市土地市場共成交建築用地面積4537萬平方米,環比下降8.7%,但同比仍上升11.3%;出讓金總計1416億元,環比上升20.47%,在成交面積有所下降的情況下,土地出讓金不降反升,目前土地市場高溢價成交頻繁。

房企為何如此“沖動”?

第一財經記者多方采訪發現,房企拿地既有主動也有無奈。在過去一輪房地產調控中,中國樓市出現了很大的分化,其中一二線城市房價不斷上漲,而大部分三四線城市則陷入滯銷。對於主流房企而言,大部分都選擇回歸一二線城市開發。它們的核心戰略城市都是中國的一線城市和核心二線城市,競爭也基本一致。因此,房企為了擴張需要自然要付出更高的成本才能獲取土地。

同時,很多房企也會面臨無奈的拿地情況。由於房地產的生產要素之一就是土地,土地儲備一直是衡量一個房企的發展因素。“即便是要虧本,我們也不得不拿地,那麽大一個公司,沒有項目開發難道要解散嗎?大家到最後就是熬,誰熬到最後就勝利了。”一位房企高管曾告訴記者。

而在之前,也有房企因為錯過了拿地黃金期而在某些城市發展不利。比如在南京,之前龍湖地產一直希望進入擴張,但是由於過於保守預判市場,因此一直未能發展。相反,正榮地產在南京因為之前拿地果斷,後來迅速發展成為當地龍頭。而在武漢,中海地產連續3年未獲得土地,而融創等房企卻紛紛殺入。

因此對於房企而言,更多的是在博弈未來市場的好壞。在一個地產業內討論群里,各家開發商對於松江土地開發就持有不同觀點,有的認為6萬/平方米很容易實現,另外一家開發商就認為這個價格至少需要3年才能實現。

克而瑞分析師楊科偉指出,2015年一、二線重點城市成交面積同比增速接近三成,遠快於全國7%的增速,考慮到日前的政策基調,在一、二線熱點城市將會有一系列地方收緊房地產政策,而目前地價、房價上漲較快的熱點城市將首當其沖。

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