📖 ZKIZ Archives

多地加入樓市限售行列，至少30城應加大土地供應

在限購限貸之後，限售也成為了樓市新一輪調控升級的必要手段。

自廈門在兩周前開啟了樓市限制交易的先例後，有不少城市陸續加入了這一限售隊伍。在這個周末（4月8日、9日），珠三角的珠海和惠州也先後加入。

限售隊伍不斷壯大

4月8日，珠海印發《珠海市人民政府辦公室關於進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》，珠海限購範圍升級至“全市”及“所有戶型”，非本市居民購房從需要1年個稅或社保改為5年。

與以往不同，珠海此次除加強限購外，還出臺“限售”政策。其中，通過贈與方式轉讓住房後，須滿3年之後方可以再次購買住房；接受贈與的，必須符合本市的現行限購政策。而居民家庭和企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，則須在取得不動產權證滿3年之後才能上市交易或轉讓。

惠州緊隨其後，在8日晚發布《關於進一步完善我市房地產市場監督管理工作的通知》，9日起在惠州新購買的商品住房(含新建商品住房和二手住房)須取得不動產權證滿3年方可轉讓。

區別於以前的限購限貸，限制交易轉讓可謂是本輪調控中的一大特色。3月24日，二線城市中房價最高的廈門發布了樓市調控新舉措，在嚴格執行2016年10月5日住房限購政策基礎上，廈門市本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房；通過贈與方式轉讓住房後，再次購買住房需滿3年；新購住房需取得產權證後滿2年方可上市交易。

“兩年內不準交易，這也是首次出現。”中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，廈門出臺這樣的限制交易舉措，有利於遏制炒房行為。

在廈門之後，短短兩周時間內，先後有福州、青島、杭州、廣州等城市加入到限售隊伍行列。例如，3月30日廣州出臺新政規定，居民家庭新購買的住房，須取得不動產證滿2年後方可轉讓或辦理析產手續;企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產證滿3年後方可轉讓。

限制交易對市場的影響顯而易見。在最早實施此類措施的廈門，第一財經記者在近期時走訪發現，新政出臺後不久，一批急降價房源湧入市場，房價降幅普遍多達幾十萬元。廈門一位中介人士告訴記者，新政出臺後，他的一位朋友原先報價600萬元的房子，現在降價幾十萬元出售都乏人問津。

廈門當地一位企業家告訴第一財經，“新政的出臺很有必要。因為廈門這兩年已經成了全民炒房，搞得大家都不安心做實業，希望這些舉措可以讓這種風氣降降溫。”

業內人士認為，一些手握大量房源的投資客，迫於樓市風險和資金壓力，不得不重新評估自己的承受能力，回吐溢價回籠部分資金。

至少30城應加大土地供應

不過，堵住炒房客、抑制投機需求是一方面，另一方面，如何切實增加土地供應亦十分關鍵。

廈門市房地產中介行業協會副會長王崎分析，廈門房價高企的一大原因在於，這幾年廈門的土地供應一直嚴重不足，在信貸寬松的情況下，房價高漲。因此在收緊調控的同時，還是應該增加有效供應，滿足市場需求。

4月6日，住房和城鄉建設部與國土資源部發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》(下稱《通知》)，提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，強化住宅用地供應“五類”調控目標管理。

根據《通知》，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模。去庫存任務重的城市要減少乃至暫停住宅用地供應。各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地規模等，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

張大偉認為，供給側改革的精神體現在土地供應方面，在庫存壓力比較大的地區，要嚴格控制土地的供應，減少甚至停止供應。因為不少三四線城市，即使現在不再新增土地供應，現有的存量多年都不能消化完。而在庫存壓力比較小的城市，尤其是一線城市和二線核心城市要增加供給量，以及中小戶型的供給。

尤其是，由於房地產開發投資占固定資產投資的比重較大，還能拉動上下遊的鋼筋、水泥、建材等行業，因此房地產開發投資對當前我國經濟穩增長仍十分關鍵。只有保持一定的經濟發展增速，才能為經濟轉型和結構調整贏得空間。在供不應求的一二線城市增加土地供應，不僅不會新增庫存壓力，而且能滿足市場需求，還能可以拉動房地產開發投資、拉動宏觀經濟的發展。

張大偉分析，過去也提及過去庫存壓力大區域要減少土地供應，但本次明確了消化周期的概念，用消化周期明確了市場土地供應的節奏。即超過36個月的停止供應，6個月以內的要加速供應。

按照這個規定，有哪些熱點城市需要增加土地供應？業內人士分析認為，主要還是集中在一些樓市需求旺盛、供應緊缺的一二線城市及環一線城市周邊地區。

易居研究院的統計顯示，南京、杭州、合肥、南昌、鄭州、惠州等6個城市在過去六個月的平均去庫存周期都在6個月以下，必須顯著增加供地且加快節奏。

從目前樓市的總體表現來看，一些房價需求旺盛、上漲壓力較大的城市應當加大供應力度、加快供應的節奏。根據第一財經記者統計，這些城市至少有30個，包括北上廣深這四大一線城市，以及廈門、合肥、南京、蘇州、福州、杭州、天津、武漢、鄭州、石家莊、濟南、青島、長沙、成都、東莞、佛山、重慶、西安、無錫、南昌等二線城市；以及廊坊、保定、嘉興、南通、惠州、珠海等環一線城市地區。