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香港一屋難求，連劏房新盤都爭崩頭。有新界地霸看中買家為求上樓的「盲目」心態，奇招百出。早前賣個滿堂紅的元朗洋房屋苑「世外桃源」，被踢爆在農地非法起屋，最終遭政府收回土地，小業主變苦主，隨時「渣都無」。「世外桃源」只是冰山一角。最近，本刊收到新界居民報料，指錦田大江埔村，有地霸劏農地，建屋出售。記者深入調查，發現大江埔村不少農地，已變成一幢幢別墅及平房。所謂地霸，原來都是附近的地產經紀行老闆，他們更自度一套買地送屋的「甩身」大法；聽落「極筍」，其實將法律責任一併「賣予」小業主。新「玩法」正風行新界大小村落，本刊逐一將幕後地霸起底，踢爆如何利用「一條龍服務」氹小業主上鈎，以及瞞騙地政等蠱惑招。 錦田大江埔村位置偏僻，由元朗市中心搭小巴入來，班次疏落，車程約半小時。這裡曾以養雞聞名，雞棚處處，禽流感肆虐後，雞欄丟空，村落變得破舊。直至年初，因附近高鐵工程出現延誤，才再次被關注。不過，真正為該村帶來變化的，並非高鐵，而是農地發展。如今的大江埔村，破爛的雞棚、豬欄、寮屋，已改建成一幢幢別墅、平房，背後原來有多個地霸橫行，炮製新玩法。 牌照屋變豪宅 近月在大江埔村內突然出現了兩幢灰色外牆的「豪宅」，由長條木板及水泥牆圍起，中間的黑色大閘長及闊各兩米，襯托金色巨型把手，甚有大戶氣派。記者到訪時，聽到門內有水聲及狗吠，透過門縫，看見一男子在內洗地。該名不肯透露姓名的男子見有陌生人出現，戒心甚高，只表示自己於半年前買入此地，並建屋自住，對於是否合法、向誰人購買、買入價等，都三緘其口。 一條龍買地送屋 翻查土地註冊處資料，上址連同附近六個地段，共一萬二千多呎地皮俱為農地，由公司「雲帆一葉」於一二年以二百萬元購入，並在去年三月將地皮分割兼分契，現售出六個地段，套現六百八十五萬，賬面計，已大賺兩倍半。其中已建成兩幢兩層高「豪宅」的地皮，售價分別為一百七十萬及二百萬元，呎價千二至千四元。而旁邊兩座舊式寮屋仍未「變身」，但都裝上冷氣，相信是讓地盤工人休息所用。據知，大業主為逃避法律責任，度出新招，買入農地後劏細出售，再以買地送屋為招徠，吸引買家。「送屋其實都係將建築費加喺地價入面。另外買家可以揀齋買地，再加錢幫你起屋。」知情人士透露。如此一來，交易記錄只是一般合法的農地買賣。大業主及地產代理甩身，法律責任卻轉移至小業主身上。 起高牆耍地政 地皮大業主還有一套氹小業主入局的方法。本刊調查發現，上述地皮業主「雲帆一葉」的公司秘書陳玉河，及地皮劏細後第一個買家林海權是生意拍檔，記者到二人均曾報用的錦上路上村找陳、林兩人，發現該處為「龍軒地產」，職員承認兩人是「老闆」，但甚少落鋪。龍軒地產經常在報章雜誌賣廣告，買賣村屋及農地。之後，另一記者以投資者身份到龍軒地產，指要投資大江埔村一帶的農地，並詢問有關法律問題，楊姓經紀直認買農地起屋屬法律「灰色地帶」，「有啲地上面有牌照屋，係俾工人、俾雞或豬住，一般係唔可以拆，而家買家多數係成個拆咗再重建起高。地政署問起，你話係裝修緊牌照屋就得啦。」「牌照屋」意指有地政署發出牌照的屋宇，一般是豬欄、雞棚及放農具的小屋，有的容許住人。但牌照屋一經當局發牌及登記，不能轉讓及出售他人，也不得改建。而各牌照屋的具體資料，地政署並沒有公開。楊大派定心丸：「拆屋重建，多數會收到地政署警告，勒令拆遷僭建物，但若無其他居民投訴，地政署多數唔會有下一步行動。」見記者猶豫，他再教路，指地主只要在起屋前，興建石牆圍起土地，就神不知，鬼不覺。因為政府人員沒有權力進入圍牆內的私人地方量度建築物，所以難以追查。「進入私人地方嘅通行令由法庭頒佈，好多時係涉及刑事，但呢啲（農地起屋）唔係，所以地政都無辦法，呢個係法律罅。」楊笑說，圍起農地，起屋再出售的玩法，近幾年才興起，「本身啲地主都唔識，賣塊地俾人搞就算，但見啲經紀因而豬籠入水，所以依家搞埋一份。」他指，農地屋太搶手，整個大江埔村的地已售罄，暫時沒有「放盤」。 雞棚建屋苑 經紀行變地霸，一山還有一山高。本刊月初收到一封投訴信，正是衝著曾任新界地產代理商聯會副主席的鈞寶地產老闆娘莊寶端而來。指她在大江埔村買入農地，先割細，再美化農舍轉售。信中所指的地盤，就在「雲帆一葉」的地盤對面。莊寶端及另一人張安華於去年四月以八百萬元買入農地，面積達萬六呎，並火速割成十五塊地，預計可建九間寮屋，是村內最大的項目。 兩百萬有地有屋 至今，莊氏已賣出九塊地，合共套現九百萬元。現場所見，已建好五間平房，大多是一層高平房，當中兩間屋的地皮仍未賣出。最顯眼的一幢兩層高橙色「洋屋」，由木板及水泥牆圍起，由木門縫可看到裡面擺放了建築物料，並有工人在施工。記者上門找業主，有工人指業主身在內地，該屋為半年前買入，估計是自住。講到買農地建屋，工人爆出一句：「呢度好多農地有屋，一兩百萬就有啦，其實就咁買地再自己起屋都得，建築費都係幾十萬。」附近屋苑的居民指，地盤前身是雞棚，現非法改建為住宅，他表示：「一層高嗰啲，我聽啲街坊講，係準備出租俾南亞人士。」莊寶端於元朗馬田村開設鈞寶地產，記者以買家身份到訪，鋪內只有莊寶端及一名秘書。記者問及大江埔村一帶的農地買賣時，聲線低沉的莊，即時提高防備，推得一乾二淨：「嗰度淨係可以買賣土地，唔可以起屋改建，如果唔係就犯法。」該地盤內現有五個地段收到地政發出勸諭信，但繼續「你有你勸，我有我起」。 「池畔」大宅 外人食「大茶飯」，村內居民亦「不執輸」。在大江埔村村口附近，有一水池，地政總署於水潭前豎立通告牌，警告「切勿非法蓋搭或購買寮屋」。但諷刺的是，就在此牌旁，一幢豪華白色平房正在興建中，而且接近完工。屋內不見工人，但一起風，就聞到水潭飄來的惡臭。根據資料，該地地主為羅玉基，去年以二百萬買入此臭水潭地段，他報住在大江埔村內，記者兩次上門，都無人應門。白色平房旁，還有一地盤正動工，面積甚大，已可看到兩幢平房的雛形。該處地盤工人指業主有機會是放租，惟各部門均未見有其入則紀錄，該土地現由兩名鄧姓人士持有。 僭建偷雞遍地開花 大江埔村如此猖狂，而非法改建、僭建，亦早於整個新界遍地開花。去年被宣佈剔出新界東北發展計劃的坪輋，亦是非法使用農地的黑點。記者走入坪洋村，發現最少三個地盤被密不透風的鐵板包圍，十分神秘。其中一個地盤，包括一間一九七四年落成的寮屋。記者指想投資附近農地，地主鄧樹倫即帶記者入內參觀。自稱做裝修工程生意的鄧，在寮屋外僭建了約四百呎的玻璃屋，放滿建築材料。鄧樹倫指兩年前以約四百萬元，買下此處六千呎地皮，由於是農地無法套丁，不能起屋買賣。他表示：「牌照屋唔郁得，但就可以內部任意改裝。」之後更漏口風指，玻璃屋都是僭建，「早前收過地政嘅通知，除非再有人投訴，否則佢哋（地政）唔會理，官地會緊張啲，私人地唔理o架。」更大膽謂：「呢度除咗放嘢，想住都得，裝修嚇就得，用嚟養老都唔錯，你老闆係咪有興趣？一千萬賣俾佢！」至於另外兩個地盤，都涉嫌違規將農地當倉地用，當中一個使用者更是承建商龍頭金門建築。地政總署規定，將農地當作倉地使用，均是要向地政署申請，批准後還要補地價，但資料顯示，兩個地盤均沒有入紙申請。 地政變無牙老虎 對於新界愈來愈多地主違規，甚至變身發展商再大玩買地送屋，本身是新界原居民的律師林國昌提醒，買家要有孭上責任的準備，「地上嘅嘢都係業主嘅，不過，近年多了人願意賭一鋪，搏地政多嘢做，唔得閒，咁住多幾年，就當成事實，就算真係被拆咪當交租囉。」第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國亦認同，「近一、兩年，係多咗好多割細農地個案，以前投資者買農地係搏被發展商收購，但近年有不少是做埋發展商，起埋僭建物，搏唔會有事，亦因此連以前無人理、位置較遠離大路嘅農地，都由幾百蚊一呎，炒到依家過千元一呎！」陳超國指，二手農地價會否繼續炒上，要視乎政府的行動，「如果對僭建違規視而不見，即係鼓勵人哋繼續。」事實上，地政署作為執法機關，但其處理投訴個案的速度，經常為人詬病。是次調查期間，記者多次以市民身份致電元朗地政署，往往未能直接聯繫負責職員，到回覆電話時又要求記者提供僭建物所處的地段號碼。根據程序，地政接到投訴後，地區主任會到涉事地段觀察求證，再發警告信要求地主更正違規建築。不過究竟發多少次信，每次等候更正時間有多長，都沒有規定。以大江埔村為例，曾有居民將豬欄改作劏房出租，兩年前已收到地政的警告信，但至今該處仍住滿劏房戶。手腳慢與人手緊絀或有關，原來上年度執行契約條款工作的地政職員只有八十一人。而有常與地政專員打交道的經紀透露，負責每個分區的地政專員，與區內地產經紀、鄉紳、村長等關係千絲萬縷，他透露：「專員呢個位每兩三年換一次，我哋會搞歡送會、迎新會，大家坐低食飯聯誼嚇、認識瞭解嚇，以後有咩項目、行動都算打好咗招呼嘛。」 地霸搵銀絕橋 寮屋劏房煉獄 唔好以為住新界，就可以住平啲，住大啲，出名多劏房的上天平山村亦一房難求。記者上週四於村內見有寮屋閘外掛上紙皮，寫明一房一廳月租二千五，隔天記者致電業主沈小姐，她承認剛改建寮屋，劏出兩個單位，分別是一房一廳及兩房一廳，月租二千五到三千五不等，廚房、廁所要共用，不過已全數租出。新界區經紀蔡生指，因新移民數量龐大，不少寮屋已出租，他帶記者到上水與粉嶺之間的雞嶺，看租金約二千的「示範單位」，走過蚊蟲滋生的草叢和臭水渠，到達埋在草堆中的鐵皮屋。屋內被一開二，業主武先生指，其中一間已租予一家三口，空置的一間屬「一房一廳」。所謂的廳其實是一條長窄的彎曲走廊，盡頭突然有一個兒童版蹲廁，整個單位滿地沙塵，「裝個冷氣就住得，最多送你兩把風扇！」武先生說。之後他又帶記者前往雞嶺另一間約二百呎的劏房，由鐵皮砌成，烈日當空單位儼如火爐，而唯一的窗，對著另一劏房的「廳」，無風亦不見天日。 | ||||||