许荣茂涉足南京“地卖卖”疑云
http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-14/161974.html
辛苦买下的房子2002年刚交房入住，2003年小区所在地块就被“打包”卖给了另一个开发商而即将拆迁，为相关事情操心奔波6年多，最终2009年底“拆”字还是刷上了墙，拆迁公告也贴出来了。这样的事情，摊了是谁，估计都难以接受。但这样的事情确实让南京市下关区中山北路张家圩小区的居民郁闷地遇到了，小区所在的地块也因此在网上被称为“地卖卖”，颇受网民关注。现在，张家圩小区的最新情况是，拆迁办已经入驻小区，作为拆迁人的南京市土地储备中心工作人员开始挨家挨户动员，鼓励小区居民搬离建成入住不足8年的家。而 这块土地的买主，正是地产大佬许荣茂旗下世茂集团的上市公司世茂股份（600832.SH）。它正在开发的南京世茂滨江新城，是南京市最有代表性的豪宅项 目之一，销售均价超过20000元/平方米，该项目后续几期即将开发土地中的很大一部分，将需要动迁张家圩小区腾出来。包括张家圩小区土地在内的地块早在2003年就卖给了世茂股份。有业内人士直言，按照闲置土地的定性标准，相关未开建土地早已达到了闲置“标准”。1月11日，在南京市国土局给本报记者书面采访的正式回复中明确：为解决遗留问题，经南京市政府及相关部门多次协商，市土地储备中心也与下关区签订拆迁补充协议，重新启动张家圩小区所在的宝善二期地块的拆迁。张家圩小区居民从小区整体交房第二年开始就担心至今近8年的事情，看来终归要成为现实了。突然而至“拆”张家圩小区位于南京市下关区中山北路603号至607号（单号），是2002年才基本销售完成的正规商品房小区，小区持有《国有土地使用权出让合同》（宗地出让合同，宁国土让合（98）第76号），共有近10幢多层住宅楼，约400户居民。但是，2009年12月25日，小区居民发现楼房墙上都已写上了“拆”字，随后查阅南京市房产管理局网站发现，上面尚未发布小区的拆迁公告。“直到12月26日下午，有小区居民发现有一辆前后无牌照的面包车，在小区外面有2人下车后，张贴了一份东西，拍照后就匆匆离去。张贴的那份《拆迁许可告知书》，通知小区居民5天内填好《听证参加人申请表》并提交，逾期将依法作出行政许可决定。”小区居民李先生说。张 家圩小区突然而至“拆”字，早有注解。2009年6月3日，世茂股份发布公告称，控股子公司南京世茂房地产开发有限公司于2009年5月26日就南京世茂 滨江新城（二期）项目新增开发面积事宜与南京市国土资源局签订了《土地出让合同补充协议》（宁国土资让合[2009]补7号）。根据该协议，该公司开发的 南京世茂滨江新城项目（二期）将新增开发面积48.3万平方米，相应需缴纳土地出让金17.2亿元。在南京市国土局给本报记者的正式回复中也确认，宝善二期地块位于南京市下关区，长江以东、中山北路以南、惠民大道以西、秦淮河以北，土地总面积约59.4万平方米，包括下关区张家圩小区。张 家圩小区居民质疑的是，为何一个建成入住不足10年的商品房小区要因为一个地块的商品房开发而拆迁？在整个事件中，“社会公共利益”体现在哪里？地块 2003年出让，6年之后再次通过“补充协议”的方式，向土地受让人新增供应与原出让面积相当的土地开发量从何而来，出让金如何确定？对此，南京市国土局回复，“该地块属于南京市环境综合整治的重点片区，于2003年委托下关区实施拆迁，同年挂牌出让，世茂公司以18亿元摘牌，地块出让面积约48.5万平方米。”卖地“蹊跷” 备受争议许荣茂拿地6年之后，在价格飞涨、竞争激烈的南京市场，又通过“补充协议”，还能以17.2亿元获得48.3万平方米新增开发面积，其背后的巨大空间，让张家圩小区居民和业内人士一片哗然。南 京市国土局对此的解释则是，2009年5月26日，根据市政府办公厅2009年第31号会议纪要及规划局批准的方案，该地块建筑面积增加了48.3万平方 米，按规定应补交土地出让金，市国土局与该公司签订《土地出让合同补充协议》（宁国土资让合[2009]补7号），此协议为容积率增加而签订的补充协议， 并非协议出让。“48.3万平方米系指建筑面积，并非土地面积，该地块土地面积不变。是由于对地块的容积率进行了调整而新增的建筑面积。” 南京市国土局办公室人士表示。“下关区张家圩小区本来就位于宝善小区地块出让范围中，当时的土地受让人即为世茂公司。为了推进该地块运作，签订了土地出让 合同补充协议，土地受让人仍为世茂公司，因此不存在将该地块‘再次’卖给开发商”。“经过长期的奔波，我们认为，是地方政府借棚户区综合改造之名，为实现充分体现地块的开发价值和对开发商的允诺，张家圩小区才被‘顺便’一起拆迁。”张家圩小区的居民说出了他们认为的真相。上海跃平律师事务所主任杜跃平告诉本报记者，公共利益的标准一直存在争议，在一些城市拆迁案例中，一般因公共利益进行的拆迁，主要是市政道路、重点公共配套工程等情况，张家圩小区建成时间如此之短，却因开发商的整体开发而进行拆迁，并不多见。谁是最大受益者？本报记者从南京世茂滨江新城销售中心最新获悉，目前在售项目为一期房源，2009年4月入市，在售均价20000元/平方米。一 位项目销售人员告诉本报记者，南京世茂滨江共分三期开发，总建筑面积150万平方米。一期占地约20万平方米，总建筑面积40多万平方米，二期、三期建筑 面积总量将超过100万平方米，目前二期项目土地已完成拆迁，预计2010年底预售，而三期土地目前尚未完成拆迁，入市时间未定。粗略算来，世茂股份从拿地到首批房源入市，一共花了近6年时间。后两期土地则出让后长期没有实质性开发动作。这期间，最不为人知的是通过规划调整大幅提升的容积率。世茂股份2009年的新增开发面积公告中，只字未提容积率，以至于包括张家圩小区居民及外界人士一直误认为是“世茂在此地又通过协议获得了大量新的土地”。公开信息显示，许荣茂当初花18亿拿下了48.5万平方米土地，容积率为2.2，则总建筑面积106.7万平方米，目前150万平方米的总建筑面自然得益于拿地后容积率的提升。李先生对此表示难以理解，“政府规划确定的容积率（原先≤2.2）竟然可以随意调整，最终实现新增与最初出让土地面积相当的建筑量48.3万平方米？”许荣茂2009年中签约获得的新增开发面积的楼板价仅约为3500元/平方米。而据南京业内人士透露，该市类似地段2009年的土地楼板市场价格应该在万元上下。对此，南京市国土局人士回应，是根据当初与开发商的协议约定。“如果拆迁，货币或实物均可，但货币补偿约是7500元/平方米，但周边房价基本都接近2万元/平方米了，如果选择实物，就要搬到偏远的区域了。”张家圩小区均近日从拆迁咨询会上获悉。“下关区被称为是南京市最穷的区，拆迁补偿不高。”李先生无奈表示，如果没有妥善安排和合理补偿，他和不少居民绝对不拆迁。南京市国土局在回复中郑重声明：根据委托拆迁协议，下关区将严格按有关拆迁政策公平、合理地实施拆迁工作、对被拆迁人进行补偿。
記者觀察：一畝地賣百萬元 中國農村土地漲價了?
在城鄉土地二元制的背景下，多年來中國農村的土地並不值錢，但也有例外。
國土資源部部長姜大明近期曾在《人民日報》發文稱，要審慎穩妥開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點，激發農村活力。三項試點工作於2015年啟動，目前進展總體順利。截至今年4月底，共有97宗約1277畝農村集體經營性建設用地入市，總價款達15.7億元。
這里面透露了一個重要信息，就是農村集體經營性建設土地的價格，1277畝地15.7億元，折合下來大約123萬元一畝。
姜大明稱，入市改革提高了農村建設用地節約集約利用水平，豐富了集體土地所有權實現形式，增強了農民集體和農民群眾的獲得感。
筆者並不太清楚這里的“獲得感”應該如何理解，是指農民收入增加嗎?可能不會這麽簡單。
這個過百萬元的價格確實比以往增長了很多，雖然遠不能與國有土地出讓的天價相比，但與較低的征地補償相比，終歸是“漲價”了。
不過上述試點僅僅限於少數幾個地區，全國大部分農村土地的價格實現方式仍然沒有發生太多變化。
話說回來，中國的農村土地到底值多少錢?要想說清這個問題並不簡單，中國的土地制度其實很複雜，按所有制來分，有國有土地和集體土地，按土地用途分又有建設用地和農業用地等。這樣組合下來就會出現國有建設用地和集體建設用地，國有農業用地和集體農業用地等多種類型的土地，而每一類土地的價格也會大不相同。
加之中國幅員遼闊，經濟發達程度不一，天南海北的土地價格也會差別很大，一般而言，像北京上海廣州深圳等發達地區的土地，無論什麽類別，大概都會比西部貧困地區的土地貴上一些。
當然，這種差別也是容易被理解的，也是容易被外界所接受的。就像人雖然不言貴賤，但出生的家庭條件總有差別。舉個例子，北京的一塊國有建設用地賣出了天價，青海的農民們也不會眼紅，他們並不會因此而期望自己的農田能多賣幾個錢。
但總有不好理解，甚至可怕的情況出現。
如一個東部大城市的郊區，相鄰的兩塊集體農用地，其中一塊被政府征用變成國有建設用地，這里政府征用征收的價格會變成一畝數萬元或者更多。此後，這塊地又被政府出讓給房地產開發商，價格又會可能變成數百萬元。
註意這里的演變過程：農用地——被征收(數萬元)——政府出讓(數百萬元)，這里的價格是兩個數量級的變化。
此外還有一個重要的問題是，這兩筆錢會歸誰所有?
先說數百萬元那個錢，由於農用地被征收後就變成了國有土地，既然是國有，出讓所獲得的資金是不是也是國有?現實是，這個錢除了一部分稅金需要上繳國家外，大部分歸地方政府所有。像北京上海深圳這種大城市，近幾年的土地出讓收入一般會在數百億元的級別上，甚至超過千億元。
再說那個數萬元會分給誰?一般認為會全部給那塊地的經營者——某農民，但實際上情況呢?
因為這塊地原本是集體農用地，也就是集體所有，農民不過是這塊土地經營權的承包者，政府想征地的話，征地款項會經由集體賬戶再分發給農戶，這個過程中，難免會出現村集體或者鄉集體截留的情況。
2010年，國土部曾下發《關於進一步做好征地管理工作的通知》，特別強調
征地批後實施時，市縣國土資源部門要按照確定的征地補償安置方案，及時足額支付補償安置費用;應支付給被征地農民的，要直接支付給農民個人，防止和及時糾正截留、挪用征地補償安置費的問題。
政府文件雖然有，但近些年地方上還是經常出現村集體截留征地款的情況，為此而出現的上訪事情也時有發生。
不過，上訪管用嗎，難說。
不管過程如何，上述這塊集體農用地在征用過程中最終獲得了一個數萬元的價格體現，但與其相鄰的那塊農用地，因為並不在征收的範圍內，它應該值多少錢?
我們並不知道。因為它不能買賣，只能自用或轉租，且轉租後也只能用作農業使用(不能蓋房子銷售)，東部地區這樣的農地轉租費用大概會在一畝地一年幾百元到千元左右。
轉租也會有風險，筆者所在的地區就有農戶的農地轉租，但由於承租人經營不善，已經數年沒有支付承租費用。
由此來看，差不多的兩塊地，一塊被征用，農戶變現數萬元，另一塊不能買賣只能自用或轉租年收千元。兩者差距還是比較大。
這就是現實，國有土地可以在土地出讓過程由交易雙方進行定價，而農村土地的價格誰來決定?會是農民嗎。
(本文僅代表個人觀點)
一畝地賣百萬元 中國農村土地漲價了?
在城鄉土地二元制的背景下，多年來中國農村的土地並不值錢，但也有例外。
國土資源部部長姜大明近期曾在《人民日報》發文稱，要審慎穩妥開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點，激發農村活力。三項試點工作於2015年啟動，目前進展總體順利。截至今年4月底，共有97宗約1277畝農村集體經營性建設用地入市，總價款達15.7億元。
這里面透露了一個重要信息，就是農村集體經營性建設土地的價格，1277畝地15.7億元，折合下來大約123萬元一畝。
姜大明稱，入市改革提高了農村建設用地節約集約利用水平，豐富了集體土地所有權實現形式，增強了農民集體和農民群眾的獲得感。
筆者並不太清楚這里的“獲得感”應該如何理解，是指農民收入增加嗎?可能不會這麽簡單。
這個過百萬元的價格確實比以往增長了很多，雖然遠不能與國有土地出讓的天價相比，但與較低的征地補償相比，終歸是“漲價”了。
不過上述試點僅僅限於少數幾個地區，全國大部分農村土地的價格實現方式仍然沒有發生太多變化。
話說回來，中國的農村土地到底值多少錢?要想說清這個問題並不簡單，中國的土地制度其實很複雜，按所有制來分，有國有土地和集體土地，按土地用途分又有建設用地和農業用地等。這樣組合下來就會出現國有建設用地和集體建設用地，國有農業用地和集體農業用地等多種類型的土地，而每一類土地的價格也會大不相同。
加之中國幅員遼闊，經濟發達程度不一，天南海北的土地價格也會差別很大，一般而言，像北京上海廣州深圳等發達地區的土地，無論什麽類別，大概都會比西部貧困地區的土地貴上一些。
當然，這種差別也是容易被理解的，也是容易被外界所接受的。就像人雖然不言貴賤，但出生的家庭條件總有差別。舉個例子，北京的一塊國有建設用地賣出了天價，青海的農民們也不會眼紅，他們並不會因此而期望自己的農田能多賣幾個錢。
但總有不好理解，甚至可怕的情況出現。
如一個東部大城市的郊區，相鄰的兩塊集體農用地，其中一塊被政府征用變成國有建設用地，這里政府征用征收的價格會變成一畝數萬元或者更多。此後，這塊地又被政府出讓給房地產開發商，價格又會可能變成數百萬元。
註意這里的演變過程：農用地——被征收(數萬元)——政府出讓(數百萬元)，這里的價格是兩個數量級的變化。
此外還有一個重要的問題是，這兩筆錢會歸誰所有?
先說數百萬元那個錢，由於農用地被征收後就變成了國有土地，既然是國有，出讓所獲得的資金是不是也是國有?現實是，這個錢除了一部分稅金需要上繳國家外，大部分歸地方政府所有。像北京上海深圳這種大城市，近幾年的土地出讓收入一般會在數百億元的級別上，甚至超過千億元。
再說那個數萬元會分給誰?一般認為會全部給那塊地的經營者——某農民，但實際上情況呢?
因為這塊地原本是集體農用地，也就是集體所有，農民不過是這塊土地經營權的承包者，政府想征地的話，征地款項會經由集體賬戶再分發給農戶，這個過程中，難免會出現村集體或者鄉集體截留的情況。
2010年，國土部曾下發《關於進一步做好征地管理工作的通知》，特別強調
征地批後實施時，市縣國土資源部門要按照確定的征地補償安置方案，及時足額支付補償安置費用;應支付給被征地農民的，要直接支付給農民個人，防止和及時糾正截留、挪用征地補償安置費的問題。
政府文件雖然有，但近些年地方上還是經常出現村集體截留征地款的情況，為此而出現的上訪事情也時有發生。
不過，上訪管用嗎，難說。
不管過程如何，上述這塊集體農用地在征用過程中最終獲得了一個數萬元的價格體現，但與其相鄰的那塊農用地，因為並不在征收的範圍內，它應該值多少錢?
我們並不知道。因為它不能買賣，只能自用或轉租，且轉租後也只能用作農業使用(不能蓋房子銷售)，東部地區這樣的農地轉租費用大概會在一畝地一年幾百元到千元左右。
轉租也會有風險，筆者所在的地區就有農戶的農地轉租，但由於承租人經營不善，已經數年沒有支付承租費用。
由此來看，差不多的兩塊地，一塊被征用，農戶變現數萬元，另一塊不能買賣只能自用或轉租年收千元。兩者差距還是比較大。
這就是現實，國有土地可以在土地出讓過程由交易雙方進行定價，而農村土地的價格誰來決定?會是農民嗎。
(本文僅代表個人觀點)
LittleMissMatched：谁说袜子一定得成双地卖
1 :
GS(14)@2010-09-05 20:41:45http://www.cb.com.cn/1634427/20100831/146820.html
誰說襪子一定得成雙成對地賣?襪子論只賣，也可以賣到1年30萬隻，開了600多家專賣店，風靡全美國的美少女。
近日，美國一家靠賣錯襪搭配的網上服裝連鎖公司LittleMissMatched.com(搭配小姑娘)引起了越來越多人的注意，有人士認為這可能是繼網上鞋店zappos後又一個成功的垂直B2C公司。
據瞭解，LittleMissMatched.com通過在網上銷售襪子起家，依靠獨特的錯位搭配設計，五彩斑斕的色彩，抓住了無數少女和老太太的眼 球，一些明星如小甜甜布蘭妮等也是其忠實FANS。短短2年間，LittleMissMatched.com就賣出了60萬隻襪子，擁有600多家專賣 店，公司資產價值達到1億美元。
誰說襪子一定得成雙成對地賣?
誰說襪子一定得成雙成對地賣?襪子論只賣，也可以賣到1年30萬隻，開了600多家專賣店，風靡全美國的美少女。
每個人一輩子裡發生過最百思不得其解的事，其中有一件是，究竟那只丟掉的襪子跑哪裡去了?西方的諺語裡就有好幾種關於襪子不見的說法，有的說被洗衣機吃掉了，有的揣摩著是襪子仙女貪靚，把其中一隻拐帶走了。
為了解決這個問題(更準確來說，應該是為了好玩)，幾個美國年青人專門出售不成對的襪子，款式、顏色隨意搭配，只要不是一對就成。為了保證每只襪子都是 “獨立”的，襪子均為奇數包裝出售(“奇數捆綁銷售”)，三隻或七隻一套。公司取名“LittleMissMatched”，是個卡通小女孩的名字，意思 是“搭配小姑娘”。“LittleMissMatched”在人們心目中成了一種生活方式：打破條框，不循規蹈矩，每個美眉都能自訂時尚法則。
彩襪混搭，永葆青春
“搭配小姑娘”初期的銷售對象定位為8～12歲的少女，她們本身就是經常丟襪子的“主力軍”。賣混搭襪子本身就像某種惡作劇，為了滿足人們買襪子時抱的幽默感心理，所以定下來襪子要用明亮輕快的顏色，迎合那個年齡群的少女的審美愛好。
在美國，“8～12歲是很關鍵的年齡段，她們骨子裡還是小女孩，而市場賣給她們的設計是‘性感過頭’，那些適合年齡更大的女孩。8～12歲少女愛玩鬧，她們更喜歡可愛風。我們賣的襪子無關乎性感，不想把8歲的女孩穿成像18歲。”
最後他們制定出“賣襪4大任務”：1，解決襪子經常“孤單只影”的“古老”問題;2，把襪子變成衣服漂亮的裝飾品;3，讓年青人通過混搭自由地表達自我;4，讓女孩們想當女孩多久，就當多久。
湊齊一套134只襪子，能產生8911種搭配
LittleMissMatched每只襪子的設計都採用一種經典圖案，波爾卡圓點、條紋、心型、花朵或波浪，有4個系列：“傳統系列”、“驚豔系列”、“前衛系列”和“幽默系列”。
設計者在用色與圖案上選用經典搭配，所以整體效果還不錯，錯配卻和諧，而且什麼時候穿都不會過時。
另外，每只襪子都有一個特別編號，比如“驚豔4號”，或者“前衛25號”，這樣便於收藏襪子，就像收藏棒球卡、麥當勞的小玩具，促使人們越買越想買。如 果湊齊一整套134只襪子，就能產生8911種搭配。想像一下以下的情景——足夠一個人連續穿24年，每天都是不重複的搭配;還可以連續穿67天，不用洗 襪子。
襪子出來後，不僅風靡了美國少女，而且得到所有年齡層的女性的歡迎，有些祖母來為孫女買襪子，後來反而買給自己。而且，他們發 現，擺在兒童架上最大碼的襪子很快就賣光了。“因為所有女性都有‘女孩情結’，她們希望再當一回小女孩，尤其是和女兒、孫女一起穿的感覺，更是奇妙。
2年間賣出60萬隻襪子
LittleMissMatched的創新經營，在每年60億美元的襪子市場裡，為自己分到一塊肥豬肉。從2003年，到2005年11月，他們已經成功售出了60萬隻襪子(我們是以只為單位的)，在全美國擁有600多家專賣店，公司資產價值達到1億美元。
在賣襪子這個少有變化的傳統行當裡，因為別人不創新，而你創新了，所以你就贏了。這個公司目前已經不滿足于只做少女市場和襪子市場，他們已經開始銷 售適合不同年齡的錯配襪子，從男孩、嬰兒，到成熟女性，甚至成年男性，甚至已經更進一步從襪子單一商品拓展到書籍、拖鞋、床上用品、睡衣和其他衣物服飾， 目前他們的床上用品也是一大賣點。“就像星巴克，他們一開始只賣咖啡，後來不也什麼都賣?
其實從 LittleMissMatched.com的崛起、以及CROCS涼鞋，UGG皮靴創造的一個個市場奇跡來看，他們都有一個共性，有時候，最一成不變、 一潭死水的傳統行業，更容易找到創新突破口，也更容易找到商機。這個案例也許能給我們這些在傳統的互聯網市場上天天喊創新的企業們一個很好的啟發。
創新很難嗎?很難，他需要藝術家的敏銳觸覺，需要戰略家對時機的把握能力。“搭配小姑娘”實際上就是用襪子這樣一個看似平淡無奇，人們常常視而不見的產品通過銷售方式和設計搭配的創新滿足了人們獵奇，表達個性的潛在需求。
人是慣性思維的動物，在創新的時候，往往總結不出目標使用者群的慣性認識特徵在哪些方面。通過這個案例，我們發現人們對襪子的慣性認識一直是顏色呆板，款 式單一，穿著方式固定，與成衣，皮鞋，包等外用商品相比完全不具備表達個性，體現情緒的能力，更加不具備搭配和提升品位的能力，而這種慣性認知或叫大眾認 知越趨於平淡的產品，其實越接近可創新的臨界點，當你選擇一個恰當的時機用一種恰當的手法去打破它的時候，它所帶來的視覺，感官，情緒的張力就越強，因為 他能像病毒一樣迅速的調動大眾認知的自處理系統，從而暫態造成一個具有震撼力的反差效果，這種創新手法其實在蘋果電腦身上也體現的淋漓盡致。
創新很難嗎? 不難，只要你常常細緻觀察生活，觀察人們的行為，觀察社會的情緒，你一定能找到和別人不一樣的東西，因為大部分人常常都在慣性中。
上半年新地賣樓188億稱王
1 :
GS(14)@2016-07-15 04:44:36【明報專訊】近期樓市回暖，一手市場擺脫低位，並大幅反彈。中原地產研究部統計，今年上半年登記金額較大的項目包括新地（0016）何文田天鑄2期，涉93.21億元排首位；其次同為新地旗下將軍澳海天晉，涉43.91億元；及太古地產（1972）西半山殷然，涉39.8億元。
今年上半年以發展商銷售金額統計，金額最高為新地，以11個主要項目涉187.99億元稱王；恒地（0012）以31個主要項目涉91.4億元排第二；第三為信置（0083），涉11個主要項目共62.94億元；新世界（0017）則涉11個主要項目共36.8億元；及長實地產（1113）涉5個主要項目共33.5億元。
次季一手私宅登記飈兩倍
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，今年次季一手私宅買賣合約登記涉4233宗，總值502億元，是有紀錄以來按季第3高，僅次於2014年第三季（611億元）及第四季（539億元），亦較上季的1261宗及166億元，分別增加2.36倍及2.03倍。
黃良昇又預期，隨着市况轉旺，發展商積極推盤，今年餘下兩季的一手私宅買賣合約登記，每季均可高企5000宗及500億元上下的水平。至於今年上半年一手私宅買賣登記，共5494宗涉668億元，黃良昇料今年全年可達1.5萬宗，即涉1500億元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8036&issue=20160715
長地賣資產的猜想 盧志威
1 :
GS(14)@2016-09-07 22:31:002016-08-23 HJ
傳聞有財團洽購中環中心75%業權，洽購價由最初傳出的200億元，勁升至最新傳聞348億元，這個意向價較兩個月前升七成，如果以這個作價反推租金回報率，已經低至2.5厘。
目前中環中心頂層市價為每平方呎3.78萬，今次平均價只為2.85萬，加上擁有406個車位，如果散賣作價肯定更高，尤其是全棟75%業權一併賣出，作為標誌性物業，應該要加上溢價，所以筆者認為長地(1113)接受348億作價的機會不高。
成功賣出可能派特別
簡單用計數機一算，55.5元股價的長和市值約2,130億元，如果真以天價成交，筆者認為應該達400億以上才叫靚價，到時約可回籠市值18至19%現金。最近評級機構穆迪就發表研究報告指，長地的最新業績反映其謹慎財政紀律，債務槓桿偏低，現金流強勁，比同級的公司更佳，所以有機會上調長地評級。
筆者預計，如果成功賣出物業，長地可能把其中三分一至二分一派特別股息，其餘資金用來尋找新投資機會，部分資金會跟隨長和(001)、長建(1038)買入公用事業。作為小股東，一年內可能收取6至9%特別股息，加上原本2.5厘股息，就算股價不大升，單計收息的回報已經很不錯。
如果再有投資者想收購1881 Heritage、黃埔花園的商舖及停車場等，就更有派特別股息的潛力。至於將來派息後，可視乎情況評估，如果嫌長地定位不清，收息後可再考慮換馬至長和或長建。
本人客戶持有長地（1113）
盧志威（逢周二見報）豐盛資產管理組合交易經理
六大發展商賣樓吸金1558億 佔大市七成 新地賣3400伙套530億 膺今年雙料冠軍
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GS(14)@2018-12-31 15:41:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3067&issue=20181231
【明報專訊】2018年即將結束，樓市雖於10月、11月遇冷鋒，但首3季市况理想，加上12月開售的觀塘凱滙紅盤高開，估計今年全年新盤總體銷售額高達2250億元，料為歷史次高；全年售出一手單位總數估計約1.58萬個，按年跌約15%。本報統計，六大發展商今年合共售約1.02萬個單位，估計共吸金1558億元，分別佔市場整體一手成交量和銷售總額的65%和69%，當中新地（0016）年內累售約3400伙、套現530億元，成為2018年賣樓和套現額「雙冠軍」。
明報記者 林可為、林尚民
10月、11月樓市遇冷鋒，多個新推樓盤如馬鞍山泓碧、青山公路青龍頭逸璟‧龍灣和屯門菁雋，首輪銷情均未如理想。綜合市場資訊，全年一手銷情估計錄約1.58萬宗，較去年全年1.85萬宗跌15%。多個樓價指數雖於第四季呈下跌勢頭，但整體樓價仍處高水平，估計今年一手銷售總額高見2250億元，相對去年錄得的歷史高峰逾2428億元，雖按年跌178億元或7%，但仍屬歷史第二高。
全年一手1.58萬宗 按年跌15%
據本報統計，六大發展商新地、新世界（0017）、會德豐（0020）、信置（0083）、恒地（0012）、長實（1113）仍主導大市去向，旗下樓盤估計年內合共售約1.02萬個單位，總套現額達1558億元，相關數字均佔市場整體數字逾六成至近七成。
若以個別發展商計，新地累售約3400伙、總吸金約530億元最勁。特首林鄭月娥6月底宣布向發展商開徵一手物業空置稅後，新地旗下多個現樓項目如元朗Grand YOHO 2期、南昌站匯璽，以至何文田天鑄及山頂TWELVE PEAKS等貴價豪宅均積極清貨，令新地今年達到價量兼備的佳績。
長實主力賣餘貨 僅推一全新盤
至於2017年在港銷售金額達500億元、創集團高峰的另一龍頭發展商長實，今年可謂「韜光養晦」，僅推南區淺水灣道90號一個全新項目，年內以銷售紅磡維港‧星岸、荃灣海之戀‧愛炫美、馬鞍山星漣海等樓盤餘貨為主。據統計，長實今年估計售逾500伙，套現約135億元，在六大發展商中售出單位和套現額最少。
長實執行董事趙國雄早前表示，集團早已看到中美貿易戰對經濟的負面影響，而且只會愈來愈嚴峻，所以於去年已經大量沽出旗下住宅單位，並認為明年經濟會更差，小型單位樓價2019年甚至有機會大跌30%。
信置開賣凱滙「食尾糊」
今年一手市場誕生4個吸金總額逾百億元的全新盤；當中於首3季內只推售規模較小、位於深水埗的一號九龍道的信置，於12月「食尾糊」，推出觀塘凱滙1、2期均大收旺場，開賣半個月已累售約1390伙，套現逾168億元，令信置全年套現總額增至逾182億元，躋身今年發展商吸金王第四位。
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GS(14)@2018-12-31 15:42:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5017&issue=20181231
【明報專訊】雖然近月樓市回落，不過上半年樓市暢旺，中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，截至12月26日，2018年全年樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商物業）共錄得78,760宗買賣登記，共涉資約7250.6億元，估計全年可錄得約7.93萬宗登記，料總涉資約7300億元，按年分別下跌5.4%及上升0.5%，相關金額將創有紀錄以來的次高，僅低於1997年錄得的8680億元。
全年登記料跌5%至7.9萬宗
至於按月方面，12月份暫錄2605宗登記及涉資267.18億元（具體反映11月市况），料全月將錄3100宗及涉資315億元，較11月錄得3953宗及涉資433.3億元，分別下跌21.6%及27.3%。
凱滙銷情料推升1月數據
黃良昇表示，11月市况轉為淡靜，發展商暫停推出新盤，加上12月適逢聖誕節長假期，工作日數減少，導致數字明顯回落，而近期觀塘凱滙熱賣，相信有助刺激整體市場，預料1月份登記數字將會回升。
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