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社會住宅的相關爭議，延燒至今，其實北市府只是點燃「引信」而已，許多民眾可能都好奇：未來全台灣十萬戶社會住宅，會不會在我家旁邊？ 除了台北市長柯文哲大力推廣的聯開宅以外，台北市政府都發局一位官員說，單以台北市而言，目前鎖定興建社會住宅的地理條件，除了公有地優先外，也包括地勢平坦、基地面積六百坪以上、非保育區等條件。 「基本上就是現成、單純、好處理！」住商不動產企研室主任徐佳馨分析，這也是為什麼最近北市府積極規畫將閒置校舍納入選項，一來學校附近多半具備人口稠密、生活機能完整的優勢，二來產權屬於政府，又有現成建築物，就地改建即可。 除了聯開宅外，鄰近閒置公有地或校舍，成為社會住宅鄰居的可能性也相對高。如此一來，就有打算晉升為「有殼族」的民眾疑惑：看房時，是否應將鄰近社會住宅用地的物件，排除在外？已買房的人，一旦發現自己的社區可能成為社會住宅用地，是否該轉手？ 「這時就要看你比較在意生活機能，還是鄰居（是不是社會住宅住戶）？」徐佳馨建議，如果回歸到基本面來看，當地整體環境夠優質，交通便捷，仍有購屋需求，不需要因此失去理性，急著脫手。 不過，如果是當地的包租公，可能又是另一番邏輯。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，若社會住宅的數量夠多，租金上漲空間就有限，「只要（社會住宅）每坪租金比你便宜個一百元就好，就很難（把租金）拉上去。」再加上相關稅費逐年增加，未來又可能面臨升息壓力，此時就可以考慮賣掉房子，獲利了結。 如何避免民眾把社會住宅視為「嫌惡設施」，各界認為解決之道就是規畫與管理。社會住宅推動聯盟副召集人呂秉怡說，適度分散和混居，同時致力於提升建築外觀設計、空間品質，才能融合周圍社區，消除標籤化問題。徐佳馨也認為，雙方混居，社會住宅住戶眼見鄰居擁有自己的房子，心生嚮往，萌生與之看齊、學習的心態，足以形成一股向上帶動的脫貧力量。 呂秉怡也提供另一項建議：社會住宅興建完成後，政府可以將部分房子優先保留給該里或該行政區居民，若能如此規畫，當地民眾接納度一定上升，且自然而然就達到「混居」結果。 做法一：政府積極介入管理從選房客到記點規範，維護住屋品質 當然，這些優點，都必須建立於政府透過公部門的力量，積極介入管理的前提下。這也是為什麼，北市府為了管理公共出租住宅，擬成立「租屋公司」平台。 「在實務上，（政府管理社會住宅）可以做得比現在公寓大廈更好！」OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說，只要想想目前有多少公寓大廈住戶不繳管理費，甚至違規讓陽台外推、打隔間牆，管委會都束手無策，即可知道。 但若有政府介入，就不一樣了，除了設立篩選房客的門檻，更可透過多項規範，管束其行徑，甚至淘汰違規或不適合的住戶，從大龍峒公營住宅、行天宮共構宅實施「記點制度」以來，藉由規定，住戶若違規或妨礙其他人生活品質，按照不同行為，扣取不同點數，只要扣滿三十點，就必須終止合約，請住戶搬出去。 做法二：選交通便捷蛋白區鄰近捷運或高鐵，用通勤換居住成本 倘若說，只要管理得宜，就能解決了大半問題，那就只剩一件事：政府該如何選址，才能將社會住宅的正面效應，發揮到最大？ 多數學者專家皆強調，政府為社會住宅選址時，不一定要坐落於市中心精華地帶，位於所謂「蛋白區」亦可，重點是鄰近捷運，因為年輕人或經濟相對弱勢者勢必要工作，滿足其通勤需求是首要條件。 「蛋黃（區）就要像個蛋黃，不該（拿去）做蛋白區的事情，就像你不會把蛋殼拿來夾麵包當早餐一樣。」太平洋房屋顧問李季鴻如此表示。 再者，若要在蛋黃區建置社會住宅，又牽涉到另一個現實的問題：土地價格高於郊區或邊陲地帶，以當今國庫之困窘，政府難以編列此預算。 徐佳馨也認為，以機會成本而言，將社會住宅興建於市中心，排擠掉其他預算或更有效益的用途，未必理想。大家應該建立的觀念是：社會住宅的位置只要鄰近捷運，即便在郊區，交通便利性高，就足以做為另一個適合居住的選擇，住戶若不願拉長通勤時間，就花多一點租金，賃居於市中心。 以最多人認為適合興建社會住宅的淡水為例，從捷運淡水站搭到台北火車站約三十多分鐘，但若是開車，即使不塞車，可能也要四十分鐘以上。 再舉蘆洲線為例，若從蘆洲站搭捷運到信義計畫區，約莫半小時，與開車的時間也相去不遠。顯見只要靠近捷運站，住在蛋白區通勤上班，時間成本並沒有想像中沉重。 只不過，捷運站附近土地寸土寸金，往往取得不易，社會住宅必須設址在離捷運相對遠一些的地點，可透過適宜的配套措施來解決，呂秉怡就認為，可以透過安排接駁車的方式來彌補，如此一來，腹地的選擇範圍也將會更寬廣。 除了捷運系統外，台大經濟系教授林向愷認為，若能以高鐵為主軸，打造台灣未來產業聚落和「一日生活圈」，等發展到一定程度後，也有潛力成為興建社會住宅的另一個選擇。 所以說，只要靠近主要交通據點，在蛋白區建置社會住宅，已能滿足住戶的需求，同時降低政府購地成本的負擔，可謂「雙贏」局面。 再仔細一想，目前全國的社會住宅戶數，不到一萬戶，若能透過在蛋白區、高鐵帶動的生活圈，達到內政部的十萬戶目標，等於效應放大十倍以上，也實現了民眾渴望擁有的「居住正義」。 做法三：保留戶給當地居民透過「混居」提升接納度、融合社區 即便如此，但房地產專家或社運團體特別強調，設址地點仍不宜太過偏遠，若是超出「蛋白區」範圍，或缺乏主要交通建設，像是三峽、三芝等無捷運、產業聚落不集中、通勤上班需求不強的地方，可能會重蹈一九九四年六月，當時的總統李登輝承諾興建一坪六萬元的勞工住宅，卻因為集中於窮鄉僻壞，最後乏人問津的覆轍。 呂秉怡分享一個故事：北市府準備建置松山區健康公營住宅時，當地居民激憤抗議，某位帶頭抗爭的自治會幹部有一次和都發局官員私下接觸時，不經意問了一句：「我兒子快結婚了，如果（公營住宅）蓋好，可以優先申請嗎？」官員因此嗅到一線生機，雙方溝通協調後，最後決議優先保留一層樓的房子給該行政區居民，最後也順利發包施工，皆大歡喜。如果能做到這樣居民與社區融合，社會住宅的功能才算是圓滿。 【延伸閱讀】5大條件，判斷社會住宅會不會在你家隔壁？—社會住宅政府選址條件 1.閒置公有地、學校理由：所有權屬於政府，可直接利用個案：北市永春陂（舊軍營），北市明倫國小、忠義國小（校舍） 2.基地面積在500坪到600坪以上理由：易於開發、規畫不同設施個案：台北市舊陸軍保養廠（近3萬坪）、台中市大里光正段（近1萬坪） 3.捷運聯合開發住宅理由：有現成宅體，且生活機能佳、交通便捷個案：已選定小碧潭站「美河市」、台北橋站「冠德美麗台北」、港墘站「文心移動光城」等；規畫中的有菜寮站、蘆洲站、世大運選手村機場捷運A9站 4.重大交通建設附近理由：交通便捷，利於通勤個案：桃園航空城、機場捷運沿線 5.人口密度高理由：生活圈已成形，各項生活機能健全個案：台中市大里光正段、雙北市捷運聯合開發住宅 整理：張舒婷 | ||||||