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地價收入增 變相徵土地稅

1 : GS(14)@2018-03-06 02:40:14

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8712&issue=20180303


【明報專訊】新的《財政預算案》又是盈餘超過千億,其中重要原因是政府過去一年(2017至2018年度)的地價收入較原來預算高出626億元,約達1636億元,增幅達62%,已是連續兩年有逾千億元地價收入,並預計2018至2019財政年度地價收入亦逾千億元(圖1),自然惹來各界要求政府增加開支和回饋巿民的聲音。

有分析指財政盈餘高企,一方面是政府包括賣地及其他稅項等收入豐盛,另一方面則在社會投資和福利開支太保守,所以需要改變思維,要更有為和多做民生事項。固然,盈餘太多也屬資源浪費,不過也要留意,如政府收入一個主要部分是靠地價收入,是否可以永續和背後的負面影響。其中,香港土地供應始終有限,今日賣了土地,等同預支了未來的土地收入,二是賣地收入增加,除了是來自土地的供應,也和租金和樓價不斷上升、同一幅地可以愈賣愈貴有關,而租金和樓價不斷攀升,亦等同向香港巿民變相徵收土地稅,因要付出的租金和樓價也愈來愈沉重,且會透過日常和民生商品的價格調升來轉嫁給普羅巿民,亦會影響香港的競爭力。

事實上,財政司長陳茂波表示,過去一年賣地收入增加,主要由於年內推出多幅市區商業和住宅靚地,以及與發展商達成協議的換地個案收入急升有關。財爺又指出,年度地價收入的預測主要以來年的賣地計劃和土地供應目標為依據,收入預算1210億元,2019至2020年度起以過往10年地價收入佔本地生產總值(GDP)的平均水平,即以佔GDP約3.6%計算,即是說,政府來年的賣地收入,等同向所有香港巿民的收入額外多徵3.6%的稅項,以香港現時打工仔的標準稅率為15%,不計其他政府的徵稅,只計入這些隱含的土地稅,港人的平均稅率隨時達18%以上!

計及隱含稅 港人明年稅率或逾18%

財爺在公布政預算案時也提及對樓巿的看法,他認為,過去數年住宅單位供應偏緊、利率超低及資金流入的疊加因素影響下,樓價已非一般市民所能負擔。不過,他又指過去幾年導致樓市急升的基本因素已起了根本變化。首先,住宅單位供應量將會上升,未來5年(2018至2022年),私人住宅單位的平均落成量將達每年約20,800個,較過去5年的平均數上升五成。其次,根據去年底估算,未來3至4年可以供應市場的一手私人住宅單位維持在約9.7萬個,預期樓市供應偏緊的情况將會緩和。加上美國利率正常化繼續推進,過去幾年香港超低利率的情况將不復再,料為樓市帶來壓力,呼籲市民置業前小心衡量風險,特別是利率上升對個人供款能力的影響。

匯豐覓新舖擴張 後市看俏

美國本月加息機會頗高,近日港元兌美元的收巿匯價也已跌破10年新低,都會增加香港銀行加息的壓力,加息雖對樓巿不利,卻有利銀行多賺息差,以匯控(0005)的股價為例,其變化往往和美國10年期債息走勢相似(圖2)。周四和朋友紀惠行政總裁湯文亮晚飯時,他就說一口氣買入了200萬股匯控股票,一來是早前匯控公布業績後未有新的回購計劃,以至股價明顯調整;二是原來匯豐最近接觸紀惠,問可否提供新舖給它擴張,湯文亮認為這反映匯豐生意大好,是大大有利後巿股價表現的先兆!聽完湯文亮如此說法,昨日港股因美國總統特朗普似要發動貿易戰而急插,筆者也趁機沽空了匯控的Put Option,看看可否賺一點期權金或趁低接貨!

倘樓價租金長期「背馳」 泡沫愈趨嚴重

在預算案當日,差餉物業估價署也公布了最新物業巿場數據的一些有趣變化。差估署最新數據顯示,今年1月私樓售價指數報357.5點(圖3),較去年12月353點,按月再升1.3%,連升22個月,創紀錄新高;樓價指數於2016年3月起已開始回升,過去22個月累升逾31.7%;及後2016年11月,售價指數已升至306.7點,打破2015年9月創出的306.1點紀錄;截至今年1月,售價指數已連續15個月創新高。若與2015年9月的高位比較,現時的樓價指數亦高出約16.8%。

雖然樓價上升,但過去連升13個月的租金指數卻首錄下跌,數據顯示,1月該指數報186.5點,按月跌0.3%。當然一個月的數據未必作準,但若樓價指數續升而租金指數卻續跌的話,則反映推升樓巿的因素,會愈來愈靠投資或投機資金帶動,居住需要則在減弱,亦會令租金回報率進一步拉低。而正如陳茂波所說,供應在增加,會愈不利租金,而息口上升又配合租金回報率受壓,如樓價和租金較長期出現「背馳」,反映樓巿的泡沫會愈趨嚴重!

[陸振球 樓市解碼]
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