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潘石屹为什么抢不着土地?


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-7-23/HTML_9U4L225W7HC4_1.html


如果余秋雨能称得上是文学界的大师,那么,潘石屹绝对是房地产界的大师——而且是公认的营销大师。假如老潘不愿意并列,后一句结论也完全成立。证明就不需要了吧?举个例子就可以了。他的中关村SOHO是从其他企业手里收购过来的一个项目,别人卖得艰难,他接过来,加价并不少,开盘一周就卖得没剩几套了。

但 鲜为人知的是,潘石屹还是房地产界典型的保守主义者。当然,他也是SOHO中国的保守派。早在2003年前后他就因为谨慎、保守,而被他自己公司的年轻同 事们腹诽。其时,他先是由于国土资源部取消土地协议出让、实行公开招拍挂,而称之为一场新的土地革命,静候着中央的进一步指示,而耽误了近一年的拿地良机 (同行们都以最后的疯狂在拼命抢地);接着,又由于当前的“非典”而悲观地认为房地产的大调整来了,也不敢去拿地,没想到当年下半年房地产就全面转暖。

这一次楼市调整,老潘又失算了。如你所知,宏观调控没多久,潘石屹就发出了“百日剧变”的预测,而事实上,不仅“百日”没有发生剧变,“三百日”也没有发生剧变,却迎来了令所有人惊诧的小阳春以及随后的房价暴涨。而去年一年直至今年一季度,老潘在做什么呢?

在 等着收购可能发生剧变的开发商,知名开发商。老潘有的是钱,2007年上市融来的100多亿根本没有花掉,原本准备收购前门项目后来也黄了。再加上去年三 里屯SOHO大卖,潘石屹手里差不多有接近200亿的现金,是所有上市公司里现金最充裕的地产商之一了。但他就是不去公开市场买地,而是等着收购那些撑不 住的地产商,尤其是少数扩张太快、被区域地王压得喘不过气来的知名开发商,他们手里有的是土地,而且为了变现,肯定会像当年四大国有商业银行处置不良资产一样打二三折。所以,去年年底、今年年初,当我委婉地建议老潘可以拿几块土的时候,他不置可否。

潘 石屹喜欢北京、上海这种城市的中心地块。像广渠路10号地和15号地,他是喜欢的。但富力争抢广渠路10号地的时候,SOHO中国甚至没有参与最后的竞 价。到15号地竞拍前夕,醒过味来的SOHO中国,又是发债28亿港币,又去拿来招行北京分行的100亿元授信,一副志在必夺的样子,到了最后关头,却停 了下来。因为老潘还是觉得地价太高,拿地的企业太不理性,太疯狂。

到目前为止,潘石屹还没有从公开市场竞得一幅土地。有些时候,老潘也买了标书,甚至也到了现场,甚至还参与了竞价,但结果仍然是,空手而归。

潘石屹错了么?古谚说:小心驶得万年船。从做百年企业的长时期来看,谨慎、小心甚至保守,其生命力往往要超过激进、张扬。因此,从这个角度说,潘石屹的保守、谨慎,没有任何错。

但从企业发展的层面看,潘石屹又错了。错在他失去了一些可以让企业加速的时机。譬如,老潘将停止土地协议出让、实行招拍挂,视为一种新的土地革命,而静观其变,但其他企业却趁机大肆囤积土地,当然是以协议方式。这个时候,他将政府部门的号令看得过于乐观了。

同 样,2007年底以来的房地产宏观调控,潘石屹以为会有几家地产商死掉,而且有的烂企业也该死掉。他不仅发出“百日剧变”的预言,而且言行一致,储备一大 笔钱准备来低价收购这些可能倒下的企业的项目。但没想到楼市突然全面回暖,拯救了一批濒临死亡的地产商。没能收购到其他地产商,只好去公开市场拿地,但以 老潘的性格,测算了一遍又一遍,他也绝不会想到广渠路15号地的房价明年能涨到3万元,所以只有及时止步。

潘石屹曾将2007年大批上市公司肆意融资圈地的行为称为土地泡沫,如今,来势更猛、资金似乎也更多的国企加入了抢夺行列,不知他该如何形容这种现象?我在想,如果中石油、中石化两大集团哪天也成立了房地产公司,中国房地产界就更热闹了。

倘若非要我说一句结论作为收尾,那就是:潘石屹的谨慎、保守本没有错,错的是这个市场,有时候它基本就是疯狂。
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协议出让土地广东回潮?


http://business.caing.com/2010-02-20/100117997.html


 已消失多年的协议出让土地方式即将重现广东。

  日前,广东计划在“三旧”改造中尝试突破现有的“招拍挂”模式,允许对部分国有土地豁免土地收储和“招拍挂”程序,而采取协议方式出让。

 “三旧”改造,意指对旧城镇、旧厂房和旧村庄进行改造。其主要目的在于通过对存量建设用地和低效用地的“二次开发”,拓宽土地供应,缓解供需矛盾,作为广东省实施扩大内需战略的一项重要内容,“三旧”改造被写入2010年的《广东省政府工作报告》。

  早在2009年8月,广东省下发《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》(下称78号文件),启动“三旧”改造。78号文件显示,广东 省政府鼓励各地探索利用社会资金开展“三旧”改造,鼓励土地权利人自行改造。这份文件也首次出现了有关“经营性土地使用权可采取协议方式出让”的字样。

  作为广东此轮“三旧”改造的先行城市,佛山在2009年10月26日出台的《关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意 见》(下称佛山261号文件)中进一步明确,要“因地制宜,采用多种运作方式进行‘三旧’改造”。其中包括,“鼓励原土地使用权人自行进行改造,其涉及的 划拨土地使用权和改变土地用途以及延长土地使用年限的,可免土地收购储备和公开交易,采取协议出让方式出让”。

  这意味着,中国各级政府开始反思自2002年以来确立的国有土地“招拍挂”模式。

  2002年中国出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第11号),自此,政府治下对经营性土地使用权的出让,除了经由国有土地“招拍挂”(即招标、拍卖、挂牌),几无他途。

  此外,根据中国《物权法》和国土资源部2007年第39号令的规定,自2007年11月1日起,工业用地(包括仓储用地)的使用权出让,也应采用“招拍挂”的方式出让。

  根据广东省省长黄华华在广东省委十届六次全会上的说法,广东“三旧”改造的突破政策,乃广东省委书记汪洋向国家国土资源部积极争取,为广东谋得 的“先行先试”机会,政策试点期限仅三年。广东省国土资源厅厅长招玉芳在今年广东“两会”期间,引述国土资源部部长徐绍史的话称,广东省“三旧”改造经验 将为全国提供政策储备。

  广东试点是否意味着协议转让方式将大规模卷土重来?国土资源部一位官员表示,现行的“招拍挂”制度在经营性土地领域没有“活口”,所以,政府希望用试点的方式对特殊问题特殊处理。但应该将这种特殊的模式限制于“三旧”改造领域,不能拓宽。■

  (详见2月22日出版的2010年第8期《新世纪》周刊报道“‘招拍挂’收放轮回”)



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海南土地出让重新开闸 大开发商冷眼旁观


http://www.yicai.com/news/2010/04/334792.html

4月1日,海南中部地区琼中县的两宗土地出让公告,揭开了海南重启商业用地出让的序幕。多个地市也相继推出土地出让计划。出人意料的是,此前市场预期 的开发商抢地热潮并未出现,部分地块甚至遭受冷遇。
海南省国土环境资源厅有关官员在接受《第一财经日报》采访时表示,这表明海南房地产市场虚热已经过去,开发商正趋于理性。而为了确保土地供应和出让 价格合理平稳过渡,此前该厅一度派出2个工作组深入市县逐一指导,一方面是为了防止出现“地王”,另一方面更要防止出现土地流拍。

多市县挂牌出让土地

琼中县国土环境资源局公告称,出让该县两块分别为12385.55平方米的旅游用地和10100平方米的商业用地,面积分别折合为18.58亩和 15.15亩,出让参考价格分别为每亩9万元和21.7万元。

海口也挂出了东营灵山2宗国有建设用地出让公告。一块位于琼山东营粮所,面积为250平方米,土地使用性质为城镇住宅用地,使用年限70年,起始价 为468.39元/平方米。 另一块位于灵山镇新市墟,面积为242.99平方米,不过该宗地土地使用性质为教育用地,起始价为257元/平方米。

相比之下,三亚亚龙湾推出的1宗旅游综合用地相对抢眼。这幅位于亚龙湾国家旅游度假区的7.2125公顷国有建设用地,公开拍卖起始价为93万元/ 亩,使用年限40年,竞买保证金人民币10061万元。

本报记者从海南省国土环境资源厅获悉,目前多个市县都在上交4月份商业用地出让计划和土地拍卖方案,包括海口、三亚、昌江、琼海、琼中、澄迈、乐东 7市县共有13宗地开始挂牌公开出让。

这并非是海南4月份商业用地出让的全部数量,海南省国土环境资源厅有关官员透露:“接下来海南还会有一些公开出让的土地将陆续推出,但也不会太多, 我们是根据需要进行适量供地,而不是为了供地而供地。”

值得关注的是,上述公告的土地出让参考价都是按照各市新的基准地价,相比之下地价有所抬升。此前2008年,海南对基准地价进行了调整,去年以来各 市县在出让土地时既执行新的基准地价标准,又参考市场行情综合定价,土地出让溢价情况明显。以海口市为例,去年9月1日施行的住宅用地新基准地价较旧基准 地价上调了111.78%。

意外的是,此前市场预期的开发商抢地热潮并未出现,部分地块甚至遇冷。

本报记者从三亚市国土环境资源局获悉,三亚亚龙湾土地出让竞买报名截止时间到4月23日,“目前有一些人前来咨询,但报名的开发商暂时不多,更没有 大的开发商出现,最终的竞买情况还需要进一步等待”。

而海口市国土资源局则向本报表示:“海口这次推出的2宗地块面积较小,问的人非常少,暂时更没有大的开发商前来报名。”琼海市土地储备整理交易中心 也表示,目前咨询和报名的情况也不太理想。

大开发商反应冷淡

从目前来看,面对海南商业性开发土地出让和新房地产开发项目审批的重新开闸,开发商更多的是在选择持币观望。一方面海南目前推出的土地相对零散,且 位置多以二、三线城市为主。另一方面海南楼市回调让开发商普遍趋于理性。

海南旅控会展公司策划经理李东绪向本报表示,由于此前土地出让暂停两个多月,总体上目前海南推出的土地数量并不算多,除了部分小开发商对这些地块有 些兴趣外,大开发商反应并不积极,与此前开发商到处找地买地的疯狂势头相差甚远。

多位受访的开发商表现出冷静的态度。海南置地实业有限公司总经理姚惠芬说:“合适的地块肯定有人要,但现在大家都理性了很多,不会像以前那样盲 动。”海南雅居乐房地产开发有限公司有关负责人认为,海南房地产市场很难再度疯狂。

对于已进驻海南并完成战略布局的开发商来说,他们并不缺乏土地以供开发,这也是大开发商反应平静的一个深层次原因。根据海南省国土环境资源厅的统 计,目前海南企业手中掌握的存量建设用地大约多达13万亩,理论上最少可建设8666万平方米的商品房,而目前海南每年销售的商品住宅是300万~600 万平方米。也就是说,仅仅这些企业手中的存量建设用地就足以开发15年左右。

在这种情况下,一些大的外来开发商更多是倾向于通过与海南土地储备多但开发经验不足的央企或土地一级开发商合作,以此实现曲线拿地。有媒体报道称, 万科、华侨城等开发商已经私下与海南的“地主”进行接触,以了解海南土地情况及探讨联合开发的可能性。

此前3月份,佳兆业已经携手海南最大的“地主”海航置业,共同开拓海南房地产市场。佳兆业集团主席郭英成在公司业绩发布会上公开表示,之所以通过与 海航置业合作进入海南,除了对海南国际旅游岛概念的未来发展持正面看好的预期外,以这种方式获得土地开发的成本也会比通过招拍挂的成本更低。

海南省国土环境资源厅上述接受采访的官员说:“经过两个月的暂停,开发商趋于理性,我们判断不会出现土地过热局面和新地王。”而在未来,海南将严控 低端地产开发用地供应。

海南楼市在热潮退却之后进入持续成交低迷,这迫使开发商变得更加理性。根据中 国指数研究院的数据,3 月份全国绝大部分城市成交面积环比上涨,总涨幅约90.04%,但三亚楼市成交面积却逆势环比下跌3.88%,且成交均价居跌幅榜榜首,环比下跌 26.34%。海口的楼市成交均价也环比下跌了4.93%。海南楼市高位回调态势已经毫无悬念。



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中国土地的一本帐 Barrons


http://blog.caing.com/article/5265/

中国土地的一本帐


     数据来源:       http://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengshuju/201004/t20100413_286852.html

爭300億土地 國泰蔡辰男大勝長億集團

2010-06-10  TNM





國泰信託集團理事主席蔡辰男,和 長億集團總裁楊天生,為了新店大台北華城的一塊土地,撕破臉對簿公堂。台灣高等法院日前宣判,蔡辰男勝訴,此地開發有300億元價值,拿到此地,蔡辰男事 業版圖將擴大;而楊天生要藉此地翻身,恐怕無望!

蔡辰男 小檔案

年齡 70歲

家庭 國泰集團創辦人蔡萬春長子,妻陳保枝,育1子5女

學歷 中興大學經濟系畢、美國紐約大學商業管理研究院

經歷 中國文化學院副教授、企管系系主任、企管所所長、國泰塑膠經理、國泰信託常務董事

現職 國泰信託理事集團主席

特殊經歷 1985年因「十信案」負債百億元,10年後東山再起,事業涵蓋房地產、餐飲等橫跨兩岸三地。

六月一日,台灣高等法院民事庭,針對國泰信託 集團理事主席蔡辰男,跟長億集團的土地糾紛,做出二審宣判,位於台北縣新店市的大台北華城,一萬四千多坪土地的「周邊土地自由通行地役權」,法官判決還給 國泰蔡辰男;另外判決也認定,蔡辰男與長億集團間的土地買賣契約已經終止。也就是說,蔡辰男下一步將可以拿回該筆土地,一旦開發完成,土地價值高達三百億 元。

景觀別墅 名人群聚

大台北華城屬於水源低密度住宅區,裡面八個社區,清一色都是別墅,再加上山上空氣清新,景觀 極佳,還可以看到雲海,成為許多政商名人的最愛。前行政院副院長林信義、知名藝人張宇,還有老牌武打明星王羽,都曾在這裡置產。

去年房地產 大熱,英業達集團會長葉國一也看上這裡,投入數十億元資金,買下四、五萬坪土地,打算開發成豪宅。知名的「營建股王」華固建設,從前年五月起就陸續投入大 批資金,在這裡買地布局。一時間,大台北華城土地價值翻漲好幾倍。

一名當地房地產業者就說:「目前在華城的新建案,沒有任何裝潢的『裸 屋』,每坪就喊到六十萬元,連屋齡三十年的中古屋,每坪也要三、四十萬元。像之前,武打明星王羽的千坪二層別墅,就以三億六千萬元賣出,地皮每坪在十一萬 元以上。」

也因為大台北華城土地一夕爆紅,房地產價格飆漲,讓最近幾年淡出台灣商界的蔡辰男看到商機,把腦筋動到十二年前,他跟長億集團交 易的「華城二段」一萬多坪土地上面。

財務危機 未付尾款

一九九八年七月,當時叱吒台灣商場的長億集團,看中蔡辰男的 這塊土地有開發價值,交涉後,雙方以新台幣九億三千六百萬元成交,蔡家同意長億開發此筆土地。當時,長億集團先向慶豐銀行貸款四億四千六百多萬元,支付給 蔡辰男。

雙方約定,長億集團取得建築執照後,就會把剩下來的四億八千九百多萬元尾款,付給蔡家。長億集團、蔡辰男跟慶豐銀行,三方簽訂合約 之後,蔡辰男就把這塊土地的所有權,以及土地周邊的自由通行地役權,移轉登記給了長億集團。

後來,長億集團爆發財務危機,再加上長億方面認 為,蔡辰男沒有積極協助解決五大開發障礙,包括所有權移轉不全、都市計畫樁位錯誤、第三人土地使用不明等,因此遲遲未履約,雙方爆發買賣糾紛。

之 後因長億無法繳交向銀行貸款的利息,被銀行解除貸款合約;只拿到一半錢的蔡辰男,一直沒採取積極的法律行動,一直到大台北華城房地產價格開始升溫後,蔡辰 男才在前年及去年一月,連續二次發出存證信函給長億集團,要求解除買賣契約,準備拿回該筆土地。

法官判定 契約解除

蔡 辰男要拿回土地,第一步就先打了「地役權」官司,針對這塊土地周邊的道路及通行權,從長億名下先拿回自己手中。一名法界人士說:「蔡辰男這一招非常狠,明 明雙方爭的是這塊土地,但他看準四周都是蔡家的土地,沒有借道從蔡家土地進去,根本不可能開發。就算拿到裡面的地,沒有蔡家同意放行,也是白忙一場!」

對 於蔡辰男的大動作,長億集團無法接受。長億人士表示:「蔡辰男片面解除買賣契約,還把我們支付的四億四千六百多萬元『沒收』,實在是莫名奇妙。要解除契約 可以,但蔡辰男要先『回復原狀』,也就是把十二年前收下的錢,退還給長億,否則就是不合法的片面解約,我們一定會上訴到底,爭取長億的最大利益。」

雙 方爭的你死我活,最後由法官決定。高院法官認定,長億和銀行的貸款合約,已合法解除,表示開發案已無疾而終,當初為了開發才設定的地役權,自然也就沒有繼 續存在的必要,因此判決蔡辰男勝訴。法官認定,蔡辰男因為長億集團沒有支付剩下的尾款,所以解除土地買賣契約,並且沒收長億先付的四億四千六百多萬元,是 依照契約,並無不法。長億集團說,蔡辰男沒有協助他們排除開發障礙,取得建照,沒有盡到義務,但都無法提出明確事證。

老李相挺 雄霸中部

雖然台灣司法是採三級三審制度,二連敗的長億集團,還可以上訴三審,不過,由於最高法院是所謂的「法律審」,並非一、二審的 「事實審」,除非適用法律有誤,否則一、二審調查事實後,都認定蔡辰男有理,長億要翻案,幾乎不可能。

蔡辰男拿回了地役權官司,下一步再取 得這塊土地的所有權就十拿九穩。到時候,原本有機會靠這塊土地翻身的長億集團,就只能乾瞪眼,看著到嘴的肥肉落入他人手中。

營建起家的長億 集團,在八○年代,發展如日中天。總裁楊天生,跟當時的總統李登輝交情匪淺,長子楊文欣,還曾經是最年輕的省議會副議長。楊家強有力的政商關係,讓楊天生 被稱為「中霸天」。

為了擴展事業版圖,長億集團向銀行融資,投資跨足各種產業,包括泛亞銀行、長生電廠、月眉遊樂區、機場捷運BOT案,甚 至是職棒興農牛隊,都有長億的身影。不過,多角化經營的結果,是背負多達三、四百億元的債務。二○○七年,是長億集團最慘的一年。長億不但是當時國內銀行 呆帳大戶第一名,還因為機場捷運BOT案被檢調搜索、約談,長億也從此一蹶不振,連機場捷運BOT案最後也被政府收回自建。

淡出台灣 大連稱王

反觀蔡辰男,是國泰人壽創辦人蔡萬春的長子。一九七七年開始,就代替中風臥病的父親,掌管國泰信託以及國泰人壽,是當時台灣最 大的民營公司。二年之後,蔡萬春跟弟弟蔡萬霖、蔡萬才分家,蔡萬春家族的蔡辰男、蔡辰洲,分到國泰信託,以及第十信用合作社。

一九八五年, 發生「十信風暴」,蔡辰洲遭到收押,最後病死。蔡辰男受到波及,也背負上百億元的債務。近幾年,他靠房地產開發以及經營飯店、餐廳,從谷底翻身,並逐步把 事業重心,轉移到中國,發展得很不錯,還被稱為「大連王」。

近年來淡出台灣商界的蔡辰男,這一次主動出擊,透過法律途徑,希望搶回他十二年 前賣出的土地。目前看起來,蔡辰男勝券在握;而想要藉此地翻身的長億楊天生,要重振事業版圖,可能要另謀他途了!




临湘千亩土地“出逃”太子奶 花旗追债遭遇李途纯“完美算计”


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100702/997995.shtml


 每经记者 夏子航 发自临湘、岳阳
有些人说了谎言。
“即日起李途纯本人及太子奶集团对21亿元债务终身负责,确保一分不少地归 还。”太子奶集团创始人李途纯在集团4月发表的声明中做过这番承诺。
但不为人知的是,李途纯以“涉嫌非法吸收公众存款罪”被株洲市警方“采取 了刑事强制措施”之前,他却已经实现了对太子奶集团逾20亿元债务的“逃离”。
《每日经济新闻》记者掌握的《自然人保证合同》显示,李途纯与 太子奶集团的债权银行曾签订多份“连带责任担保”,其中尤以李途纯对花旗银行5亿元贷款的连带担保金额最为庞大。
当太子奶集团身陷资不抵债、 破产重组泥沼之时,李途纯注定选择“金蝉脱壳”来保住他最后的资产。
“花旗银行从2009年开始,雇佣一家香港调查机构的侦探跟踪调查李途纯 一年之久,由此发现了李途纯在太子奶集团危急之下转移资产的4项手段,最后形成的报告被转交给了株洲市政府。”株洲方面曾见过此报告的一名权威人士透露, “李途纯名下资产已经微乎其微,这是真的。”
记者辗转株洲、临湘等地展开调查,发现李途纯这4项涉嫌资产转移的问题包括:临湘五尖山千亩土地 自太子奶集团转移至湖南五仙山旅游度假开发有限公司 (以下简称五仙山公司)、株洲市芦淞区土地问题、北京太子奶生物科技发展有限责任公司 (以下简称北京太子奶)所在的金隆基大厦被卖予方正集团中的部分自然人、李途纯个人资产被转移至亲属名下。
太子奶集团一核心人士知悉后此事后 表示,“像李途纯和方正集团中自然人的交易,这在太子奶集团最多也就只有5个人知道,而且基本都是李氏家族成员。但这些都做得很干净,显然,太子奶的律师 团早已预估了所有法律风险。”
7月1日,与太子奶集团掌控中总计2000亩土地上的沉寂景象截然相反的是,临湘五尖山上千亩土地的开发在烈日 下正如火如荼进行,“有6个施工队同时进场。”而按照“工程项目建设招标公告”,上述开发的总投资将达到20亿元。
李途纯被抓后,其前妻王依 兰在临湘掌管起了李途纯老家里的“新生帝国”。
多个施工队同时开进五尖山
湖南临湘五尖山的千亩土地一直笼罩着一层神秘的色彩。在太子 奶集团濒临破产的情况下,这千亩土地给李氏家族保留了一片“根据地”。
在107国道与京珠高速的临湘交汇处,路边有座“五尖山森林公园”的牌 坊,其下有路蜿蜒通向48000亩的国家森林公园。当地人称,若遇小雨,山上常有仙气环绕。
就在牌坊的东边,是五仙山公司7层的办公楼房和一 栋6层高的“旺铺营销中心”。而在牌坊以西,一片庞大的工地正在107国道旁热火朝天般动工。可以发现,工地上并没有“太子奶”的标记。
而五 尖山国家森林公园办公室主任余志星在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,“那片工地就是太子奶搞的旅游度假区。当时临湘市把森林公园山麓处的千亩土地给了太子奶,此后就不归我们管了。”
记者在工地上看到,正面的围墙宽约数百米,“不花钱租两年”、“首付2.8万即刻赚到42.8万”、“你买铺我包租”、“长安国际商城再现大唐盛世”、 “顶级别墅百栋百祥”和“拥有100个项目的儿童游乐城”等横幅布满了围墙表面。
“进场施工的有五六家公司,都是在为太子奶做旅游度假项目建 设。”承建五仙山别墅的临湘市鹏翔建筑安装有限责任公司工程项目部一人士向记者透露,他们是在2009年末进场的,进场晚的则是在今年上半年。
根据“工程概况牌”显示,临湘市鹏翔公司还负责3层高的五仙山旅游度假村一号会所施工,将于2010年10月竣工,而建设单位正是五仙山公司。
除了鹏翔公司以外,工地上还有湖南广金建筑装饰工程有限公司、广东开平建安集团有限公司、湖南界华建筑工程有限责任公司等施工单位。
昨日, 记者于16时40分从工地正门进入后径直往里走,走到无路可走之境时已是17时15分,沿路林地皆已被毁,但间或仍可见溪流间蜻蜓飞舞的景象,可闻鸟鸣山 涧之声。
“一期中,沿街建造的分别是商业城A、B栋,往里则是中心广场、会所、人工湖和高尔夫球场,靠近森林公园深处的是别墅,一期将有30 栋落成。”前述鹏翔公司工程项目部人士介绍指出。
据“湖南五仙山旅游度假山庄工程项目建设招标公告”显示,项目由五仙山公司 (注册资本6000万元)和湖南恒麟房地产有限公司(注册资本1000万元)合作开发。“征地数千亩,已完成拆迁、道路管网水电基础设施七通一平,总设计 总立项全部完成。”“招标公告”还显示,此处旅游度假区总投资约20亿元,分为国际商城、别墅群、高尔夫球场、公馆区、商住楼、瑶池温泉、水上乐园、儿童 游乐城、高尔夫会所和超五星级森林度假酒店等10大项目。
五仙山公司招商代表曾桂芳向记者表示,国际商城、一期30栋别墅、高尔夫球场和会所 将在今年10月落成。据“招标公告”和曾桂芳介绍,国际商城分为两栋,每栋18000平方米,每栋投资约3000万元;100栋别墅占地600亩,每幢别 墅面积约为400~1200平方米,总投资2亿元;而高尔夫球场一期总投资3000万元,按18洞标准杆设计,第二期将再增加9洞;高尔夫会所总投资也在 600万元以上。
“瑶池温泉也已开挖,并已挖到35摄氏度的温泉,以后还将建设总建筑面积10万平方米的商住楼。”曾桂芳表示。按照“招标公 告”,上述商住楼总投资1.5亿元,将回收3.5亿元。
若一切成真,按照五仙山公司的预估,“建成后土地以及60万平方米的别墅、商铺、宾馆 等每平方米的评估价值将超1万元,即60亿元。”
千亩土地出逃太子奶?
王依兰至今同李途纯仍保留着同样的手机尾号——“8501”。 除此以外,抹不去的还有五仙山公司与李途纯、太子奶集团的关系。
工商登记信息显示,五仙山公司成立于2005年11月24日,注册资本为 6000万元,而总出资的100%都是土地使用权出资。其中,湖南太子奶生物科技股份有限公司 (以下简称湖南太子奶)以出资5400万元,控股90%;北京太子童装有限公司以出资余下600万元,持股10%。此时,公司的法人代表为李舒谦,李舒谦 曾任太子奶集团副总裁,“与李途纯的利益关联十分紧密。”但五仙山公司一人士告诉记者,公司的实际控制人仍是王依兰。
《每日经济新闻》记者掌 握的一份有李途纯批示的 “关于五仙山公司目前征用土地的情况汇报”显示,湖南太子奶是在2004年时“与临湘市政府签订了800万元办理800亩建设性土地的协议”。值得注意的 是,上述土地使用权出让价格颇低,而且也并非一次性出让,而是分批次出让的。例如一份合同编号为“(2004)3-27”的“国有土地使用权出让合同”显 示,湖南太子奶与临湘市国土资源局于2004年8月6日签订“出让合同”,一宗总面积为67979平方米(约100亩)临湘五尖山土地被出让给湖南太子 奶,该宗地的土地使用权出让金总额为108.75万元;另一宗总面积达到128260平方米 (约200亩)的五尖山土地则以205.18万元转让给湖南太子奶。
前述提及的 “关于五仙山公司目前征用土地的情况汇报”也写明,“目前(指2008年时)实际只办理了200多亩建设用地和401亩林地……剩下100多亩只能作林地 发给我公司,手续在临湘国土局已经办理好了,国土局出示了复印件,但要拿回该100多亩林地证,根据现行相关国土政策,涉及到1134.73万元土地出让 金的问题。”
对此,一位注册会计师在详细查看上述 “国有土地使用权出让合同”和“关于五仙山公司目前征用土地的情况汇报”后向记者表示,“这表明临湘市方面有明显的寅吃卯粮行为,800亩的土地使用权出 让计划实际上要在此后几年中陆续报批,而此后由于土地出让金的水涨船高,单单其中100多亩的林地使用权出让金在2008年就要1134.73万元,比 2004年800亩土地使用权出让金的总额还多出300多万元。”
前文提到的情况汇报还写明:在国土政策和国土稽查趋紧的情况下,“临湘方面 还是保证不多收一分钱,但要求我公司拿100万元到临湘财政上转账11次,待转满后,临湘财政马上开具1134.73万元出让金票,该出让金票到国土局 后,国土局马上将100多亩林地证的原件给我公司,100万元同时返还。”
对此,五仙山公司的实际控制人王依兰在2008年4月24日批示 “转李途纯董事长”,李途纯则在2008年4月25日批示“同意,请陈春莲拨200万速办。”
蕴含更多悬念的是,前述土地使用权出让合同中临 湘国土局的签字人为李治保。据临湘市国土资源局代局长葛建6月28日接受记者采访时确认,五尖山大约千亩土地正是在前任局长李治保任上被出让给湖南太子奶 的。
“李治保是与李途纯私交最密切的临湘官员之一。在太子奶集团未起时,李治保就与李途纯结识。”一当地人士指出。
就在李治保于 2004年8月将五尖山土地出让给湖南太子奶后,他旋即于2005年下马接受调查,之后他又加盟成都太子奶任销售经理。如今,李治保在临湘市国土资源局大 楼的地下一层经营岳阳正阳房产土地评估咨询有限公司。
记者曾于6月28日晚间辗转约李治保到茶馆喝茶,但他拒绝对当年与李途纯的交情作出评 价。李治保向记者表示,自己并不担心遭调查的可能,“我很清楚当初李途纯办理土地证的过程,在法律上是没有问题的。”
在李治保之后,临湘市国 土资源局继任局长李志宏于2010年初被调离临湘市国土资源局,转任岳阳市国土资源局执法大队长。此外,临湘市纪委还向记者证实,纪委在6月带走一位临湘 市国土资源局俞姓副局长进行调查。
据五仙山公司的章程显示,2006年后,湖南太子奶的5400万元土地使用权作价出资已经转为李舒谦名下, 北京太子童装有限公司仍然持股10%。另据调查,注册资金为1800万元的北京太子童装有限公司100%股权也已由李途纯全部转让给李舒谦。
“挂 往来”的4亿资产隐形转移
五仙山公司为将五尖山地块用作抵押贷款,于2006年委托湖南万源评估咨询有限公司对部分地块做了土地估价,《每日 经济新闻》记者获得了该份土地估价报告书。“估价结果”显示,五仙山公司位于五尖山两宗国有出让土地,总面积为196239平方米(约300亩),在估价 基准日2006年8月30日,“土地总价为9792.32万元。”
这表明,即使保守地估计,2006年时五仙山公司所有的至少800亩国有土 地使用权价值也在2.6亿元之上。
“这块地现今的价值远不止5亿元了。”前述当地的注册会计师表示。但目前这部分土地已在自然人李舒谦控制之 下。7月1日,太子奶集团一核心人士向记者详细解释了这背后的奥秘。
“2006年以前,李舒谦不持有任何公司的股份。而在2006年之后,李 途纯将非奶业资产陆续全部转让到了李舒谦名下。实际上,当时就设计好了一切,要将这部分资产在法律上与太子奶完全脱钩。”
在这一过程中,李途 纯儿子李帅控制的湖南红胜火投资管理有限公司(以下简称红胜火投资)则要担当“过桥”的作用。
“太子奶、红胜火投资和李舒谦之间签订了一系列 的三方协议——红胜火投资先收购太子奶上述资产,随后再将上述资产转让给李舒谦。”该核心人士指出,“在收购资金上,所有的收购都是‘挂往来’的,在账面 上以太子奶对红胜火投资的应收款形式体现,红胜火欠着太子奶股权转让款;而在红胜火投资的账目中,李舒谦又欠红胜火投资股权转让款。”
之所以 如此设计,是太子奶集团律师团和财务负责团队经过深思熟虑作出的选择。“李舒谦是太子奶首任财务总监、董事会办公室主任兼董事会秘书,此后一直担任高管, 他以自然人身份出现在太子奶的巨额应收款账目中,这不现实,所以转由红胜火投资‘过桥’。”上述太子奶集团核心人士还指出,实际上,在李舒谦接纳诸多资产 的过程中,“充当‘过桥’的不仅仅是红胜火投资,还包括湖南辣翻天食品有限责任公司等,但主要的‘挂往来’集中在红胜火投资之下。”
那么,这 一笔资产规模到底有多大?根据记者调查掌握的太子奶集团2009年末应收款账目显示,红胜火投资对太子奶集团的欠款约为4亿元,这笔款项实际上就是高盛、 英联和摩根士丹利在2008年逼迫李途纯退位时要求他承担的4亿元个人债务,“但李最后没有退位,太子奶这部分应收款也就一直保留了下来。一旦太子奶破产 重组,红胜火投资也会因偿付不了太子奶4亿元欠款而一同破产,但李氏家族仍然可以通过对李舒谦的债权控制,从太子奶集团中‘出逃’4亿元资产。”上述人士 表示。
花旗调查遭遇“完美设计”
在太子奶集团的设计下,花旗银行吃了最大的亏。
李途纯4月15日借助相关渠道表示,花旗 银行当时的5亿元贷款是主动要求给予太子奶集团的,并提出了5大优惠条件:保证不要抵押品、保证不要任何担保、保证国内利息最低、保证贷款时间最长。但在 太子奶获得贷款3个月后,花旗就马上 “变脸”,“花旗银行紧接着又提出了增加担保,要求太子奶旗下7个子公司相互为这笔贷款担保,在太子奶办理了担保手续后又马上提出了土地和厂房的抵押。” 李途纯曾表示。
花旗银行在海外破产诉讼中要求太子奶集团若无力偿还债务,将对其土地抵押物进行清算,这块土地正是五仙山公司在临湘当地所拥有 的五尖山地块。太子奶集团旋即称在湖南临湘市法院对花旗银行提起了诉讼,要求撤销花旗银行的抵押权,并宣布土地抵押无效。
李途纯借相关渠道表 示,花旗银行在取得上述土地抵押物时,采取了欺诈的手段。
五仙山公司提供的花旗银行无效证据主要包括6个方面:1,抵押合同并无五仙山项目法 人授权签字,属于无效合同。2,临湘市国土资源局在办理土地抵押登记、颁发他项权利证书时,没有答辩人法定代表人的授权委托书和代理人身份证明。3,国土 局办理的使用证是找国土局人员私自取得的,不是五仙山公司提供的。4,法人代表身份证明和复印件是通过其他渠道取得,非正常途径。5,办理抵押登记的巨额 费用支付和抵押物价值确认亦为花旗单方行为。6,私自扣押受理通知书,受理通知书上只有花旗一方签字。
“其实很简单,花旗银行拿到的五尖山地 块抵押合同是李途纯签的字,而不是李舒谦,这是李途纯故意设下的套。当然,太子奶很可能收买了花旗银行的经办人,花旗银行这下败得很惨。”李途纯身边人士 告诉《每日经济新闻》记者。
花旗银行委托香港调查机构调查李途纯资产转移的第一项就直指这块伤心地——五尖山地块。
“临湘土地问 题,的确与五尖山地块有关。”株洲市方面一知情人士表示,调查报告中指出,五尖山地块纷繁复杂的国有土地使用权变更存在问题,“按道理,该证是极难更改 的。”
上述人士还表示,调查报告还显示,金隆基大厦被转移给了方正集团中的部分自然人,这也是方正集团缘何在2009年末期受李途纯邀请参与 竞购太子奶集团的原因。
太子奶集团前述核心人士证实了该笔交易。“金隆基大厦2006年也到了红胜火投资名下,但由于银行贷款在2009年仍 未还完,在银行即将起诉追索之下,红胜火投资和方正集团的一些自然人同银行一道签订了三方协议,方正集团的人代还了银行贷款,李途纯也获得了一笔钱。因 此,尽管方正集团的人的确是以低价获得了上述资产,但这笔交易仍是在法律允许的空间下进行的。”
至于株洲芦淞区土地和李途纯转移财产至其亲属 名下的问题,记者未能获得经证实的更多细节。
“即使事情已基本弄清,但花旗的调查也没有任何作用,太子奶律师团在2006年就把所有可能发生 的法律风险都考虑到了,当时的手续就十分完善。这实际上是高盛等投行进来前逼太子奶做的。”太子奶集团人士认为,在太子奶集团,前任总裁谭孝傲、原党委书 记兼副总裁现任总裁韩月平、法务总监侯廉裕、李途纯秘书陈青松等皆出身法律界,“可以说,五尖山土地等资产与太子奶都做了完美的切割,花旗是追索不出法律 问题的。”
记者手记
悲情李途纯的真实与谎言
每经记者 夏子航 发自临湘、岳阳
临湘市上庄一胡同里,李家宅院的前后大 门如今已紧闭。
靠一段一米来高的水泥墙隔开南边的邻居家,李家宅院南院的墙边生长着6棵10多年历史的杉树,东南角落有一废弃的水缸,花坛已 有多时未有人料理,一颗巨大、沾满黄土的树根瘫倒在南院不大的水泥坪上。
1958年10月5日,李途纯就出生在这里,而直到他被抓前,他的老 母亲也仍然居住在此。但在6月29日,邻居告诉《每日经济新闻》记者,李途纯家人这些天已经不在这里居住。
临湘是座小城,地处湖南省北部,是 岳阳市下辖的县级市之一,当地人对李途纯和李氏家族充满着关注与叹息。“他是个敢做大事的人,举手投足中有着大人物的气息,但更重要的是,他是个相当孝 顺、重亲情的人。”2003年,李的父亲病重,李途纯在长沙湘雅医院连着陪护了几天几夜。
那段时间,正是45岁上下的李途纯同湖南卫视前主持 人金晓琳谈恋爱的时期。在做太子奶集团前,李途纯已经同前妻王依兰离婚,他们的儿子李帅此后曾执掌北京太子奶。
李途纯是家中老大,他有一个弟 弟和三个妹妹,除最小的妹妹李晶晶外,李途纯把几个弟妹都带进了太子奶集团,弟弟李亚军曾任太子奶集团副总裁。
临湘市当地有一处AAA级风景 区、国家森林公园——五尖山森林公园。记者调查获悉,李途纯依托五尖山森林公园旅游资源,成立了五仙山公司,法人代表曾由其前妻王依兰担任。
根据李途纯撰写的五仙山公司的介绍:“这里隐居着一支李世民第46代的后裔,有长安河、长安桥、长安村、长安镇、长安门为证,居民中60%为李姓人口。” 李途纯身边人士称,他自认为是个“皇族”,而他也一直像管理一个家一般管理着太子奶集团。当然,他是其中的“帝王”。对他忠心、善于说他爱听的话,是太子 奶集团各层人们升迁的法宝。
“有一个人从常德师院一毕业就开始给李途纯提包,后来这个人把加盟太子奶集团的原蒙牛7大创业元老之一的刘军给挤 了下去,无非是话说得李途纯爱听。”李途纯身边一名人士把这称为 “奇迹”,“太子奶的人事也在那之后开始大乱,集团中高层的贪婪最终葬送了整个集团,资金链断裂其实只是个表面问题。”
在李途纯被高盛、英联 和摩根士丹利“逼位”、太子奶集团行将就木时,李途纯却无人帮忙。“10大元老在最后关头有6个倒戈。李途纯很悲情,他此前生活在周围人编织的、最后生活 在自己编织的谎言当中。”
李途纯被株洲警方带走后,太子奶集团总裁韩月平至今留守,“他忙着扑各处的火,可以说韩是太子奶高层中为数不多的好 领导之一,但现在他也没有办法了,太子奶情况好时他也未得到重用。”


印刷難賺 秋雨打算賺土地開發財

2010-7-26 TCM





台灣營業規模前三大印刷廠秋雨印刷,自四年前爆發財務風波後,股價始終在五元上下載浮載沉,營收也不見起色;但今年六月下旬起,一度站上五‧五元,並爆出單日近三千張交易大量,市場盛傳該公司將轉型做土地開發,吸引法人與散戶加碼。

負債五億元 精湛建設總座伸援手

此消息很快獲得證實。六月十五日,該公司股東會決議更名為秋雨創新,營業項目新增特定專業區開發業、投資興建公共建設業、新市鎮、新社區開發業、區段徵收及市地重劃代辦業與都市更新重建業等七項與房地產相關業務。

秋 雨自二○○六年開始爆發一連串負面新聞,先是公司不當貸放資金,替董事長林秋雨之子、時任總經理的林耕然償還五千六百萬元私人借款,違反證券交易法,被打 入全額交割股;接著,檢調又發現林耕然曾向中華商銀貸款,被要求購買力霸公司債,但卻違法轉讓,林耕然違反證券交易法被起訴,秋雨的企業形象跌落谷底,直 到林耕然主動請辭下台,才平息風波。

二○○六年開始,秋雨將《國家地理雜誌》中文版代理權及台北市近八百坪辦公室,以近三億元賣給晶華酒店董事長潘思亮的哥哥潘思源,但負債仍高達五億元,此時,長年熟識林秋雨家族的台中精湛建設總經理陳志聲伸出援手,秋雨印刷股權結構開始產生變化。

陳志聲原本只有兩百張秋雨股票,二○○八年改選時成為秋雨董事,後來持續提高持股,目前其個人與旗下精湛投資,合計擁有約一萬張秋雨,持股近一成,是秋雨大股東。

陳志聲是誰?今年四十七歲的他,十四年前,由科技業轉跑道至房地產業,最早與精銳建設相互投資,當外界都不看好台中市七期重劃區時,就敢在七期重劃區推總價近兩千萬元的別墅。

三、四年前,他與精銳建設拆夥後,又整合前中央貿開董事長丁善理家族在大度山的土地,推出每戶一億元透天別墅;之後與鞋業大廠寶成集團結合,開發台中市「單元一」土地。

雖然,他在營建業資歷不深,卻屢屢有驚人之舉。「為了一圓成為上市公司老闆的夢想,陳志聲入主秋雨的事,已在台中建商圈傳半年了,大家都不驚訝。」一位台中建商如此表示。

印刷量萎縮 為開源做不動產開發

針對投資秋雨,陳志聲表示,與林董認識十五年,擔任秋雨股東兩年多,身為董事會成員,「如果我使得上力,更不能作壁上觀,但未來秋雨不是轉型為建設公司,而是增加土地開發業務,以與我經營的精湛建設有所區隔。」

目前秋雨在台灣有一百多位員工,最大客戶是《壹週刊》、南一書局教科書,陳志聲認為,未來印刷仍是秋雨創新的核心業務,但台灣雜誌業受限市場規模小,印量逐漸萎縮是事實,印刷產業要再像二、三十年前那般大幅成長不容易,未來要開源,朝不動產開發是一條可行之路。

土地資產豐 林口廠市值四億多元

陳志聲表示,二○○七年他與寶成集團共同成立寶慶開發,他擔任董事與總經理,合作開發土地;林秋雨也希望循此模式,找他來整合土地。

「外面說我借秋雨的殼上市,九五%說的都是錯的!」陳志聲強調,他與秋雨的關係是策略聯盟,目前他已經幫秋雨整合北部、中部幾塊土地,做為未來營收來源。

「蓋房子、賣房子的事情保留在精湛就好,秋雨只單純做土地開發買賣比較單純。」他分析,秋雨的土地資產相當多,林口廠三千七百坪、台南廠一千七百坪、上海廠一萬二千坪,這些土地取得時間早,土地成本低,他將規畫讓這些資產價值極大化。

例如,秋雨林口廠位於文化一路,正前方就是機場捷運線,雖然是工業區土地,但他認為,若該土地能發揮更大開發價值,秋雨不排除遷廠至地價較低的區域。

戴德梁行不動產估價師事務所長楊長達說,目前林口工業區土地每坪約十一至十三萬元,秋雨林口廠臨大馬路邊,市值應有四億多元。

至於位於安平工業區的秋雨台南廠,目前區域行情每坪約四至五萬元,不算特別高。

陳志聲說,兩岸簽訂ECFA後,會有台商產業回流,對工業區土地的需求大增,過去五、六年,他的重心放在工業區與住宅區土地,他也正協助秋雨開發類似土地,收購零散土地整合為大面積基地,再釋出給台商,賺土地開發財。

秋雨印刷總經理特助蔡鴻榮證實,公司相當信任陳志聲進行土地開發業務,為符合法令規定,才會在今年股東會通過更名為秋雨創新。

蔡鴻榮透露,目前林耕然在公司掛名特別顧問,創辦人兼董事長林秋雨雖然年屆九十,但身體相當硬朗,每日照常去台南工廠上班。

值得注意的是,明年六月秋雨董事會即將改選,陳志聲不否認有意取得經營權,加上今年股東會也通過要辦理私募,並限期一年內辦理,陳志聲未來勢必會有大動作,隨著股權結構消長,林秋雨家族能否持續掌權?很快就會有答案。




TCL发力工业地产:依托万通新创实现土地增值


http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-5/yNMDAwMDE5MDUyNg.html


三年的运筹帏幄,万通实业的工业地产“蓝图”终于拉开了序幕。

7月30日,万通实业与TCL集团共同签署了《进 一步推进工业地产领域合作之框架协议》,根据协议,TCL集团将陆续向双方合资的万通新创工业资源投资公司(以下简称万通新创)注入旗下优质工业物业,万 通实业也将提供种子资金发起基金,为万通新创提供充足资金,而双方将力推万通新创上市或发起REITs。

据了解,万通实业与TCL集团早在2008年初就分别出资55%、45%,共计2.5亿元注册了万通新创公司。

TCL土储注入万通新创

2008年,位于无锡工业园的TCL工厂的招牌悄然被“万通工社”所替代,万通新创公司成为这里的主人。“万通工社”是以工业生产为主,综合研发、娱乐、学习、餐饮、购物等一系列配套设施的综合性工业社区。

对此,TCL集团董事长李东生与万通实业董事长冯仑看来,“万通工社”为工业地产开发开辟一个全新的方向与模式。

“万通工社建设之前,TCL的厂房使用率仅为60%,这也是中国众多制造业厂房所面临的普遍的资源浪费问题,而专业地产公司更懂得如何利用土地。”李东生说。

李 东生表示,此举主要为盘活土地,降低固定资产持有比例,通过对非盈利资产、固定资产的优化组合完成从制造型企业到创造型企业的转型,并通过整合和发挥旗下 丰富的工业土地储备,借助万通实业的专业化能力,进一步提高其工业地产的使用效率和增值空间,实现轻资产化运作,从而提升TCL集团整体运营效率。

对于万通实业来说,可以通过此举,充分发挥其专业化投资和地产开发的优势,实现企业快速增长并成为行业领先者的目标。

据了解,TCL集团旗下的土地储备将逐步注入万通新创公司,而经过近30年发展,TCL集团在广州、内蒙古、成都、武汉、无锡等地设立了众多生产加工基地,全国土地储备超过百万平方米。

此 外,面对媒体提出的万通与TCL的合作是否只是“圈地行为”,冯仑指出,不会改变万通工社的土地用途打政策“擦边球”,炒高工业用地地价,转商业用地。万 通和TCL的合作并非短期行为或是炒地皮。“工业企业正面临制造向创造转变,无论地产公司还是制造企业都不会甘愿做圈地公司。”

面对外界关于TCL集团主营业务受阻、寻求地产突破的说法,李东生也回应称,TCL不打算转战地产。TCL未来将逐渐减持在万通新创的股份,主业仍然专注制造业,特别是液晶研发和生产。

据了解,经万通新创收购后,后期运营采取售后回租模式,TCL集团对其中58%面积进行回租。目前,包括索尼等大型企业已进驻工社,出租率近90%。

冯仑的算盘

然而,据记者了解,万通实业工业地产的野心远不止于此。

冯仑表示,在欧美成熟市场中,工业地产是收益型房地产(或称商用地产)中的重要分支之一,发展前景非常广阔。与住宅地产、商业地产相比,工业地产不受政策调控影响,波动相对较小,偿债能力强,资产周转率高,而且会产生土地增值带来的资产溢价,收益稳定可靠。

据了解,未来拟把万通新创打造成中国第一家工业地产上市公司,除了TCL集团以外,未来也不排除和其他公司用其他方式合作的可能性。

同 时,冯仑透露,万通新创正在积极筹措REITs产品,目前已经和农业银行“2.77-1.07%”、兴业银行“27.51-0.90%”、北方信托、嘉实 基金等多家投资机构进行沟通。未来,将选定有意向的两三家共同合作。而万通实业方面未来3年将通过不断提供种子基金,增持万通新创。

冯仑表示,国外REITs已十分成熟,通过“售后回租”模式可确保物业收益率。万通新创总经理武伟东则表示,目前万通新创项目的净运营收益率在8%。

此外,万通实业还致力于基金管理,目前直接管理和合作管理的基金规模已经达到15亿美元,

冯仑认为,万通实业的新目标是成为类似新加坡凯德置地一样的地产投资者,万通新创则渴望5~10年内在工业地产领域成为绝对领先者。





建业牵头国内最大地产联合体 图谋河南新区土地整理

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-19/wMMDAwMDE5MjkwMw.html'

国内首期注册资本金最大的地产联合体即将启幕。

“8月22日,河南地产商会投资股份有限公司将正式挂牌,这对于河南房地产行业是一件大事。”8月16日,该合资公司董事长、河南建业地产(000832.HK)董事长胡葆森在接受本报记者采访时透露。

该合资公司由包括建业地产在内的河南16家本土房企共同出资12亿元成立,未来公司年投资规模将达到150亿元以上。“主要投资方向是参与整个河南省地区的新区建设和旧城改造。”

据了解,作为香港上市公司的建业地产已于7月4日发布前期相关公告,7月28日,合资公司刚刚取得工商营业执照。

“合纵”

谈及“合资”的背景,合资公司总经理、河南房地产商会秘书长赵进京一语概之:积极参与中原经济区的建设。但据记者了解,“合资”更多的是“合纵”之意。

“随着中原经济区的提出以及河南城市化的加速,河南房地产正在受到众多投资的密切关注。”胡葆森判断,未来10年将是河南房地产的黄金时期,但河南房企与全国一流房企相比还比较薄弱。

据记者了解,河南房地产缺少属于自己的“巨无霸”,而现实却越来越紧迫,包括华润置业、恒大地产、万达集团、绿城集团、绿地集团等外地房企已纷纷进入郑州,采取“合纵”的方式,或许能让河南房企在未来的黄金机遇面前更具竞争力。

河南地产商会投资股份有限公司因此而生。“我们采取的是公司型的产业基金模式。”赵进京透露,该合资公司的门槛为5000万元。

据 了解,16家公司中,建业地产与河南正商置业出资额度最高,均为2亿元,持股比例均为16.7%。河南天伦与河南东方各出资1.2亿元和1亿元,持股比例 分别为10%与8.3%。其余12家企业分别出资0.5亿元,所持股权均为4.17%。上述注资最迟在2015年5月20日前完成。16家企业占有河南房 地产市场份额已超过30%,去年共在河南的投资额达129亿元,销售额约180亿元,目前在建项目1180万平方米。

赵进京还表示,虽然,合资公司的首期注册资金为12个亿,但其投资能力远远大于此。

胡葆森也透露,合资公司12亿元的资本金意味着百亿元左右的投资规模,不少投资机构都从中嗅到了商机。目前不少银行和信托机构找到董事会,希望洽谈投资等事宜。

胡葆森希望,合资公司在运作2-3年后,可以将商会中的更多成员吸引过来。“我们初步设定合资成员将达到50家左右。”

意在土地整理

虽然该合资公司称它的重点在郑汴新区和其它17个地级城市的城市重点发展区域从事开发和投资业务,但据记者了解,该公司的首要目的却是省域内新区的土地整理以及成片的旧城开发。

“合资公司的确更看重成片土地的一级开发,希望实现城市规划、土地整理以及帮助政府融资等一系列有助于城市建设的各项业务。”赵进京认为,合资公司可以为16家企业搭建一个资金平台,有利于在河南本土取得大面积的土地,且联盟企业之间的资金还可以相互调配。

胡葆森也向本报记者透露,合资公司刚刚成立,今年还没有一个整体的计划以及项目出炉,但是包括郑东新区、郑州新区、郑汴新区、新乡平原新区等在内的多个新区建设已进入合资公司视线。“今年年底前的任务就是做新区的市场调研,并与17个地级市进行充分沟通。”

据了解,郑东新区规划总面积达150平方公里,郑州新区则达到了2000平方公里,新乡的平原新区也有30平方公里。

胡葆森指出,未来,合资公司还将进入一些有特殊资源的县级新区开发。“只有这样,河南的房企实力才不会被边缘化。”胡葆森认为。



地方政府眼中的土地清查:姿态大于效果?

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-26/wMMDAwMDE5NDMwMw.html

在一些地方政府看来,国土资源部正在展开的土地清查行动,很可能只是一种高调的姿态。

最近两个月,山东某县级市官员李祥跟随他的市长不停地奔走于国内各大城市进行宣传推广,意在引进更多的开发商。但这场土地清查行动让他们的“招商”行动变得步履维艰。

一场处理闲置土地的“战争”,挑战了太多地方政府的利益。中国人民大学教授严金明认为,闲置土地背后隐藏着复杂的利益链条,永远都不能期望一个文件、公布一次名单就解决问题。

在上周五举行的一次地产商夜宴上,一家房地产公司分管拿地的负责人王先生委婉拒绝了来自西南某城市的诚意邀请,尽管上述西南城市给出的优惠条件颇多。

王先生委婉拒绝上述城市邀请的原因很简单,就是之前一天国土部宣布在10月底前清理2815宗闲置土地。而上述王先生所在公司位于北京的多幅地块在国土资源部公布的名单之列。公司的拿地策略转变为“可以短期开发、短期销售的小地块”。

李祥与他的市长也屡屡碰壁。尽管已经举办了五场招商会,但仍未谈妥一家开发商,主要障碍就是遇到了土地清查运动。

尽管如此,在李祥看来,这一次土地督察的结果也可能是雷声大雨点小。“在我记忆中,从1995年开始,这已经是第四次土地调控,无须大惊小怪。”

据 李祥介绍,地方政府应付国土部一向都是“上有政策,下有对策”。例如,通常国土部给地方的指标都不够,但地方政府总有办法卖给开发商大面积的土地。“一般 像山东一个县一年的用地指标才四五百亩,可能一个项目就用光了。很多地方都在大量透支着未来的用地指标。这种情况造成的土地问题有人能查得清?”

一位资深房地人士喜欢把政府与开发商解释为“地产商”与“房产商”。他认为,开发商的利益得不到保证就等于地方政府的利益缺失。

“山东各市尤其是沿海城市,地方政府70%左右的财政来源是依靠土地财政。这一现实在10年内甚至20年内都改变不了。”李祥认为,地方政府过度依赖土地财政使得不会有人真正去动“土地”这根弦。

土 地财政已经成为全国的普遍现实。相关数据显示,北京2009年土地出让收入达到了财政收入的46%。杭州2009年土地出让收入1200亿元,而其同年财 政收入为2219.43亿元。上海2009年土地出让收入达到了1043亿元,政府财政收入才2540.3亿元,土地收入相当于财政收入的41%。

“地方政府应对清查总会有办法。开发商与政府的关系错综复杂,每块土地闲置背后的原因也相当复杂。没有人会真正能承担起闲置土地的责任,尤其是历史遗留问题。”李祥说,除非是有国务院领导签字,强制地方政府去执行。

“无偿收回土地,谈何容易。以前政府卖地的钱已经花出去了,这笔债难道让现在的政府去承担?一幅土地动辄千万甚至上亿,牵扯的利益盘根错节。”李祥过激的态度背后显示着处理闲置土地的包袱难度极大。

任 志强的一句话似乎道破天机。“从国土部已公布的数据以及这些闲置土地中的地方政府的原因占大头,就可以看出,为什么作为土地出让合同责任一方的地方政府不 去承担法律赋予他们责任的清查工作,而要由中央政府主管部门去干这件非直接合同一方的监督责任工作。这难道不是博弈吗?”

任志强认为,当一些非发达城市政府用优惠政策以及成片的土地来吸引开发商时,是靠开发成果改善城市的面貌,提升土地的价值。当政府拥有的土地能获得更多的升值时,又怎么会在乎开发商少量土地的闲置升值?这些所谓的闲置也许是吸引投资的鱼钩。

上述资深房地产人士问,“国土部为什么不公布这些闲置土地哪些是831大限前,哪些是831大限之后闲置的?为什么不公布每一宗闲置土地背后的具体原因是什么?为什么不公布实行招拍挂制度之后开发商故意闲置的土地占比多少?”

他认为,这是因为这些问题谁也解决不了,尤其是责任在地方政府导致的闲置。“那些因为地方政府换届引发的规划调整问题,显然是地方政府违规在先。

克 尔瑞公司最近的一份土地调查报告显示,72.77%的闲置土地集中在华南和西部两大区域。华南区域因为容易受政策调控影响,土地市场波动明显。从闲置地块 合同签订时间来看,57.9%的闲置地块是在2004年8月31日前成交的。2004年8月31日之前,各地方政府土地出让多采取协议方式,拆迁多由开发 商自行负责,而随着各地房地产市场的逐步发展,土地存在较多的规划变更问题,这是造成土地闲置的最重要原因。

“国土部把解决如上等等问题的包袱扔给了地方政府,现在就看地方政府怎么做了。”全国经理人联盟秘书长杨乐渝认为,没有改变利益机制的政策,最终可能也难以改变什么。

据透露,李祥所在的小县城,正为了吸引开发商进驻,近期将在北京十家媒体推出城市宣传广告。

任 志强的一句话似乎道破天机。“从国土部已公布的数据以及这些闲置土地中的地方政府的原因占大头,就可以看出,为什么作为土地出让合同责任一方的地方政府不 去承担法律赋予他们责任的清查工作,而要由中央政府主管部门去干这件非直接合同一方的监督责任工作。这难道不是博弈吗?”

任志强认为,当一些非发达城市政府用优惠政策以及成片的土地来吸引开发商时,是靠开发成果改善城市的面貌,提升土地的价值。当政府拥有的土地能获得更多的升值时,又怎么会在乎开发商少量土地的闲置升值?这些所谓的闲置也许是吸引投资的鱼钩。

上述资深房地产人士问,“国土部为什么不公布这些闲置土地哪些是831大限前,哪些是831大限之后闲置的?为什么不公布每一宗闲置土地背后的具体原因是什么?为什么不公布实行招拍挂制度之后开发商故意闲置的土地占比多少?”

他认为,这是因为这些问题谁也解决不了,尤其是责任在地方政府导致的闲置。“那些因为地方政府换届引发的规划调整问题,显然是地方政府违规在先。

克 尔瑞公司最近的一份土地调查报告显示,72.77%的闲置土地集中在华南和西部两大区域。华南区域因为容易受政策调控影响,土地市场波动明显。从闲置地块 合同签订时间来看,57.9%的闲置地块是在2004年8月31日前成交的。2004年8月31日之前,各地方政府土地出让多采取协议方式,拆迁多由开发 商自行负责,而随着各地房地产市场的逐步发展,土地存在较多的规划变更问题,这是造成土地闲置的最重要原因。

“国土部把解决如上等等问题的包袱扔给了地方政府,现在就看地方政府怎么做了。”全国经理人联盟秘书长杨乐渝认为,没有改变利益机制的政策,最终可能也难以改变什么。

据透露,李祥所在的小县城,正为了吸引开发商进驻,近期将在北京十家媒体推出城市宣传广告。



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