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巴菲特看多美國房地產市場

http://wallstreetcn.com/node/19627

巴菲特看多美國房地產市場

可能對美國房地產市場最看好的人當屬巴菲特了。這位傳奇的投資者看好房地產市場的復甦，並且已經開始增加房地產經紀業務。現在，他正在與一家加拿大房地產投資商Brookfield資產管理公司合夥，將他的房地產經紀業務擴張至原來的兩倍。

以下是商業週刊的Noah Buhayar提供的細節：

Berkshire的HomeServices of America Inc.將會成為公司裡負責管理一個美國房地產網絡的主要部門。公司計劃從明年開始打造一個新的連鎖品牌Berkshire Hathaway Home Services。之前Brookfield的房產網絡是由Prudential Real Estate 和Real Living Real Estate brands來經營的。

媒體表示，新公司下的經紀業務在2011年完成了720億美元的銷售額。這比Berkshire在除去經紀業務之外的銷售額320億美元的兩倍還多。

來自其他媒體：

Prudential Real Estate 和Real Living Real Estate brands旗下超過53000位經紀商在2011年創造了超過720億美元的房地產銷售額，住房分佈地點超過1700處。

巴菲特表示，Berkshire Hathaway HomeServices是基於Brookfield 和HomeServices的財力和領導力而打造的新的連鎖品牌。「我相信我們的合夥人會為房地產業創造價值，我很高興看到Berkshire Hathaway是新品牌的組成部分。」

Brookfield 的CEO、Bruce Flatt先生表示， 「Berkshire Hathaway的財力與HomeServices的運作能力 以及 Brookfield的連鎖經營，使得Berkshire Hathaway HomeServices^® 成為美國房地產業中擁有卓越的客戶服務與創新力的佼佼者。Brookfield很期待能夠成為美國最好的房地產經紀公司。」

對我國房地產業供需情況的分析 Tess

http://xueqiu.com/6920515637/22701684
目前，國內投資界對房地產業的分析，多基於感覺，而不是依賴於科學數據及相關的經濟學原理。為瞭解決這種狀況，我於三個月前就根據國家統計局的統計年鑑收集了相關統計數據，根據這些統計數據，整理了相關圖標，但是由於懶惰的緣故，未能將分析報告寫出並公佈於眾，近日，決定將此報告寫出並公佈，希望解決國內投資界關於房地產業的爭論局面。

報告分為三個部分，第一部分為供給數據分析，第二部分分為需求數據分析，第三部分為綜合結論。

第一部分，供給數據分析

我國自改革開放以來，建築業從業人數和企業單位數就以極快的速度增長，如下所示：

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由此可見，我國的建築業處於一種迅猛發展的階段，其從業人數處於迅猛膨脹的過程中，建築業從業人數自從2001年到2011年十年間，從業人數增加了116%，如以從業人口占我國總人口的比重裡看，則可以得到下圖

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可見，建築業從人人數佔全國人口的比重已經從2000年的1.57%增長到2005年的2.06又增長到2010年的3.1%。如果以勞動力人口計算，建築業從業人數佔勞動力人口的比重，2000年為2.8%，2005年為3.47%，2010年為5.31%，

我個人認為，上述數據有可能是低估了我國建築業的從業人數，實際上存在著很多的隱性就業情況，就我親眼所見的情況譬如，我所居住地區附近的河流有諸多挖砂場，這些挖砂場是為建築業服務的，但是作為私人企業，自行開採，可能並不會計入建築業，又據我所見的情況，農村幾乎全部的壯勞動力都在從事與建築業有關的工作，認為建築業的從業人數僅佔勞動力的5.31%，是否存在統計上的誤差，尚存疑問，因此我個人認為還是用建築面積衡量更加合適。但是即使認為上述數據縮水了，依然能發現建築業獲得了多麼迅猛的發展。

如果用住宅建築面積來說明我國的建築業興旺發達的情況，則可以得到如下圖表

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可見，我國的住宅施工面積在以指數級增長，由下圖可見

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可見，開工面積增長率越來越快，若是對此圖進行最小二乘法線性模擬，則可以得其公式為增長率=-1914.66561+時間×0.96035，也即，房地產開發增速以每年0.96035的速度增加。也即，應該從1996年的2.19%增加到2010年的15.64%

從開工面積的增長也可見，我國從2000年以來十二年的房價高速增長，並非是由於供應沒有相應快速增長造成的，事實上，從2000年到2010年，我國的住宅建築開工面積從18億平方米增長為49億平方米，後者為前者的2.73倍，年均增長率為10.56%，顯然，這十二年來房價的增長並非是由於房屋的供給沒有增長，而是由於房屋供給的增長仍然沒有跟上房屋需求的增長。

下面我們從一個技術角度來探討一下房屋供給的短週期，即短期供給快速增加的情況。

我們知道，房屋是需要很長時間才能建成的一種產品，建設週期大於一年，如果我們把每年年初在建及開工的住宅建築面積作為開工面積，而把該年竣工的面積作為竣工面積，後者除以前者就得到竣工率，如果該年新開工面積非常大，則該年的竣工率就會很低，因為該年新開工的房屋建築多數不能當年完工，否則如果當年沒有新開工面積，則該年的竣工率就會很高，因為前幾年開工未完工的房屋建築會進入收尾的工作。因此，我們可以得到關於竣工率的下圖。

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可見，我國住宅建築的竣工率逐年下降，已經從1995年的76%下降為2010年的37%下降幅度達到一半之多。由此可見，我國的住宅建築在這幾年新開工面積非常之大，大量建築尚未投放市場。

下面對我國的開工面積及竣工面積的絕對數進行一下分析。

按照2010年的竣工面積計算，假設我國有13.5億人口，則人均劃2.78×0.8=1.36平方米，若假設房地產的使用年限為30年，則若該竣工水平維持，意味著我國人均最終將有1.36×30=40.8平方米的住房，若假設我國居民人均住房面積均衡水平為40平方米，則顯示我國房地產竣工面積剛剛達到供需均衡。這也就難怪，為什麼我國的房地產業此後竟然繼續維持火爆的局面。

但是我國目前的竣工率處於反常的低階段，因為現在竣工的房屋是以前開工的房屋，而現在開工的房屋為以後竣工的房屋。若按照歷史平均竣工率計算，則我國的歷史平均竣工率（算數平均）為62.46476%，按照2010年的開工面積計算，則年均人均竣工住宅面積為492763.6×0.6246476/135000=2.28平方米，若假設房地產的使用年限為30年，則按該水平，意味著我國人均最終將有2.28×30=68.4平方米的住房，若假設我國居民人均均衡住房水平為40平方米，則意味著現有的房地產建設強度應縮減42%，顯然，目前的房地產建設水平已經超過均衡水平，只是由於我國尚處於城市化進程之中，所以暫時尚未達到飽和。

因此，就以上數據而言，我國的房地產業的危機必定會到來的，只是到來的時間則更加具體的研究。

第二部分、需求數據分析

我們無法估計人們具體何時會需求房屋，我們只能分析那些對住在需求影響最大的因素是什麼，目前，對房屋需求最大的因素顯然是城市化的進程，因此，我們就可以通過分析我國的城市人口數量以及農村人口數量來判斷城市化進程的進度以及速度。

下圖是我國城市以及農村人口數量

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可見，我國的城市人口數量不斷增加，特別是1996年以來，增加速度明顯加快。具體如下圖。

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可見，自1980年到1995年，城市人口年均增加1069人，而自1996年到2010年，城市人口年均增加2120人，人口增加數量增長一倍。

城市的人口增長來源於農村人口，那麼農村人口又是如何的呢？

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可見農村人口在以加速度在減少，在1995年以前，農村人口數量還處在微弱的增長之中，但是在1996年以後，農村人口呈加速減少的趨勢，1996年，農村人口降低862萬人，而到了2010年，農村人口降低了1825人。

根據國家統計局《國際統計年鑑》，我們取東亞與我國類似的國家的數據作為我國到達城市化終點的比值。日本2010年城市化人口比重為66.8%，韓國城市化人口比重為81.9%，我們假設我國城市化終點的人口比重為兩者的平均值，則為74.35%。

我們假設從2010年開始，城市人口以自1996年以後的城市人口增加值的平均值為城市人口增加值，假設農村人口自1996年開始加速減少，到2010年之後依然按此趨勢運動，則我國人口數量的變化將為(有人可能注意到在2017年後我國農村人口數量的減少會大於城市人口數量的增加，這並不是什麼不可接受的現象，據統計年鑑，2010年我國的人口自然增長率已經降低到0.5%，在2017年，人口自然增長率降低到零乃至負數並不是不可能的事情。）
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可見，若是達到日韓等國的平均城市化水平，我國從現在開始還需要11年半的時間，也就是到2024年大約六月到達城市化頂點。在此之前，我國的住房剛性需求量仍將保持旺盛。

第三部分，對以上數據的綜合分析

根據以上數據，我們做出如下假設

1，我國的住宅全部供應城市居民

2，我國的住宅建築繼續按照「增長率=-1914.66561+時間×0.96035」增長

3，假設我國城市新增人口為2120萬人。

4，假設我國城市人均需求住房面積為四十平方米

5，2010年我國城市人均住房面積31.6平方米（該數據來自2011年統計年鑑）

6，假設房地產存量每年折舊三十分之一

7，假設開工面積的竣工率為37%（如果住宅建築投資繼續快速增長，則竣工率將得不到提高，反而會繼續降低，此處假設竣工率不變。）

根據以上假設，我們可得如下房地產供需缺口
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可見，照舊有趨勢增長下去，在2014年6月就能達到人均40平方米的水平，在2017年就能達到人均五十平方米的水平，顯然，這種趨勢是不可能持續的。但是如果我們認為先前的開工面積增長速度過快，那麼我們可以認為開工面積會按照2010年的增速維持為15.64%，而不是繼續增加，此外，我們假設竣工率仍然為0.37，那麼我們可以得到如下房地產供需表
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可見，在維持2010年的增長速度的情況下，在2015年就能達到人均四十平方米的水平，在2017年9月達到五十平方米的水平，在2020年達到六十平方米的水平。

如果我們繼續修改假設，假設我國的住宅建築按照自1995年以來的平均水平增長，也即每年8.9%，但是，如果按照這種平均的增速，我們也得假設竣工率將保持62.5%的平均水平，如此，情況將是。
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可見，在維持1995年以來的歷史平均速度，並且竣工率也是歷史平均的情況下，在2013年就能達到人均四十平方米的水平，在2016年就能達到人均五十平方米的水平，在2018年六月就能達到人均六十平方米的水平。

如果我們認為不存在投機現象，每個人都是以擁有自己的住房為滿足(假設此點為人均40平方米），那麼我認為在2013年到2015年之間房地產市場就能達到其頂峰，房價會趨於平穩，並且在此後呈現週期性的漲落，有可能在2024年開始暴跌。

但是如果我們認為房地產市場存在投機現象，有些人在囤積房屋，那麼房屋存量就有可能超過均衡水平一定點才能開始回落，那麼我們不妨假設這個點是人均五十平方米（顯然這是一個比較大的數值，人均五十平方米意味著三口之家擁有一百五十平方米的住宅），而在此情況下，我國的房價將可能在2016年到2020年期間出現暴跌，在此期間囤積的房產有可能將滿足此後我國城市化過程中的全部需要。
原文鏈接
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5809f37301018wsl.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5809f37301018wsq.html

最後對投資研究論文中的假設做一下評論，與本文無關的。很多論文的假設滿天飛，譬如好的情況是上浮10%，差的情況是下浮10%，顯然這就是隨便取了兩個數，實際情況可能是樂觀情況上浮30%，或者5%，悲觀情況下浮30%，或者5%，如果是30%，做的樂觀悲觀就少估計了很多，而如果是5%，那麼作者的情況就誇大了。這樣的估計到底有何預測價值呢？
假設只能建立在對歷史進行了充分研究的基礎上，任何一個假設都必須說明其被採取的原因，這個原因必須具備足夠的科學性，是歷史經驗的總結。因此，本文在最後的房地產供需分析中，採用的都是來自對歷史數據進行分析之後，有可能重複的假設。

吐槽下鵬華美國房地產基金，順帶歡迎新指數化產品 張翼軫

http://xueqiu.com/3559889031/24375825
近期看到廣發基金關於美國房地產指數的發售公告，頓時為國內那些希望投資美國房地產REITS的投資者感到高興——他們終於不再只有鵬華美國房地產這麼一個糟糕的標的可選了，終於有指數化產品了。

作為一個對主動投資相對寬容的指數化投資者，我一般很少對指數化基金冷嘲熱諷。但是鵬華美國房地產這只基金卻幾乎聚集了主動管理基金的所有毛病，堪稱「標本」，讓人實在不能不吐槽下。

鵬華美國房地產基金雖然是一個主動管理基金，不過某種程度上其實是一隻「類指數化」基金，從下面的十大持倉股我們就能看出，和其跟蹤的MSCI美國房地產指數的持倉還是很接近的，10大持倉股中有8個也是指數的十大持倉股，剩下的兩隻也在指數中排12和13。這種被稱為「指數基礎上加加減減幾個點」的類指數投資方法，其表現一般很難創造太多超額收益的，當然一般也不會大幅跑輸。

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當然，我說的是一般。顯然，鵬華美國房地產不是一般的，所以從下面的歷史回報統計我們就可以看出，從基金設立以來，其是大幅跑輸指數的。

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顯然，在2011年末到2012年間，鵬華美國房地產是大幅跑輸指數的，每年都在10%左右。這對於一個類指數化投資的基金而言，也算是比較難做到的「豐功偉績」了。那麼鵬華的美國房地產基金為何會出現這樣的情況呢？再看下面的淨值走勢圖就一目瞭然了：在基金成立的最初四個月中，鵬華美國房地產幾乎是空倉的，就是這段時候恰好錯過了美國房地產基金20%左右的升幅——這可算是國內許多主動管理型基金的毛病，一看跟蹤標的漲得快就想等回調減倉，結果往往錯過行情，輸在起跑線上——不得不承認，看清市場波動做好擇時真不是容易的事情——至少在最初4個月中，鵬華美國房地產沒做對。

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事實上，即使到2013年，鵬華美國房地產依然不是全勤投入，根據持倉表格顯示，其持有的銀行存款比重達到17.9%，快接近20%了。所以鵬華美國房地產在2013年一季度繼續跑輸指數也就不奇怪了，指數上漲7.52%，但基金倉位也就8成出頭，照此推算對應的收益也就6.17%，很不幸即使持倉的部分此基金似乎也沒跑贏，所以實際淨值增長只有5.01%，又跑輸了2.51個百分點。

當然，上述還不是最糟糕的。看看下面的基金費率吧，為了上述如此糟糕的管理，持有人每年竟然需要支付1.5%的管理費和0.3%的託管費，兩者合計可就是1.8%的費率。需知MSCI美國房地產基金過去10年的年化回報也不過是10.9%，給這每年1.8%的費率一扣，可就只剩下9.1%了——前者可以在10年間把1萬元變成2.81萬元，而後者只能變成2.39萬元，當中的0.42萬元大半落入了基金公司的囊中。

是的，鵬華美國房地產基金犯了主動型基金最常見的三個錯誤：(1)高昂的管理費;(2)擇時錯誤導致不該有的空倉期和眼下較高的現金比率導致嚴重滯後基準；(3)類指數化的投資風格。

正因此，如果我們有了新的選擇，對這樣的基金能免則免——尤其是在有了廣發美國房子產指數基金之後。作為指數基金，一個基本的好處就是管理成本下降，廣發收取的是0.8%的管理費+0.3%的託管費，合計1.1%，比鵬華還是要低0.7個百分點的，這意味著10.9%的年化收益只會被削弱到9.8%，10年下來1萬元變成2.55萬元，要多出0.16萬元。

當然，這麼寫絕對不是為廣發美國房子產指數基金打廣告——作為一個可以直接投資美國股市的投資者，廣發這樣的產品對我毫無吸引力。和廣發美國房子產指數基金同樣跟蹤MSCI美國房地產基金指數的先鋒房地產基金ETF(VNQ)，其年管理費你猜是多少？幾乎可以忽略不計的0.1%，這意味著管理費造成的損耗幾乎可以忽略——更難得的是，自2004年9月推出迄今，其通過優秀的管理水平，年化收益是8.92%，反而比指數同期8.85%的收益略高，不但抵消了管理費的不利還產生超額收益，難能可貴啊。

當然，如果說管理費還是中美市場環境不同的無可奈何，那麼廣發基金官網發佈的一篇廣發美國房子產指數基金擬任基金經理邱煒的採訪中透露的建倉策略就讓我捏把汗了：

《中國經營報》：新基金成立後採取的建倉策略是什麼？

邱煒：鑑於目前的市場狀況，由於市場擔憂美聯儲的退出，市場面臨調整，預計發行完畢後，調整將進入尾聲，我們將採取謹慎建倉的策略，根據今後美聯儲的最新策略靈活調整我們的建倉策略。

指數基金還要去擇時還要緩慢建倉，萬一看錯方向，恐怕又要步鵬華美國房地產基金最初四個月慘痛教訓的後塵了吧？

高盛：2015年中國房地產將會企穩

來源: http://wallstreetcn.com/node/212370

高盛發布最新報告對2014年中國的房地產形勢進行了回顧，高盛預計2015年按揭利率將會進一步下降，房地產下行的趨勢將會得到遏制。房地產銷售和房價與2014年大致持平，而且隨著房地產投資的降溫，地產部門對GDP的貢獻將大幅降低。

以下為高盛的分析：

中國房地產現狀

中國房價持續下滑。根據國家統計局12月發布的70個城市房價數據，雖然跌幅有所收窄，但幾乎所有城市11月新房價格都環比下跌。同比來看，平均房價較去年下降了3.6%。

房地產固定投資沒有任何複蘇的跡象。11月房地產開發投資單月同比增長7.6%，創2009年5月以來最低水平。1-11月新開工面積同比降-9%，比1-10月份進一步下滑。而且，1至11月在建面積也從上個月的12.3%降至10.1%。

政府放松按揭貸款利率的努力和意願正在加強。中國央行和銀監會宣布下調放貸利率已有近兩個月，雖然幅度有限，但銀行的按揭發放正在穩步提升，越來越多的銀行開始下調利率。而且，一線城市之外的所有地方政府普遍松綁限購也有效地限制了土地市場的進一步下行。那些取消限購的城市，11月的土地出讓金收入同比僅下跌5%，較10月的下跌17%大為好轉。（那些此前沒有限購的城市的土地市場依然低迷）

整體來看，這些變化顯然有助於提振購房情緒。央行11月21日宣布非對稱降息，房地產交易量隨之一振，11月環比增16%。不過，由於房地產庫存依然很高（我們追蹤的11個城市的平均庫存為18.3個月），房價複蘇依然遙遙無期。

2015年展望

按揭利率將會更低。自明年1月1日其，所有現有的按揭利率都會根據央行11月21日的降息進行下調。在其他條件不變的情況下，高盛預期按揭利率每向下浮動10%，對於購房者的支付能力而言就相當於房價下降1%。

開發商庫存降低，財務壓力減輕。高盛預期固定資產投資增速將進一步放緩，大多數城市的房價將繼續疲軟。到了2015年下半年，高盛研究覆蓋的200多個城市中約有一半城市的庫存壓力將會降低，房價也會隨之企穩。高盛預計2015年房地產銷售和房價與2014年大致持平。

房地產部門對GDP的貢獻降低。雖然政府的扶持政策將會使開發商的現金流壓力減小，高盛仍然認為在高庫存和“影子信貸”萎縮的情況下，房地產建設活動會降溫。廣義房地產對真實GDP增長的貢獻將由2014年的1個百分點降至2015年的0.3個百分點。

下圖為高盛對中國一、二、三線城市今年房價變化和庫存的總結（點擊放大），除了廈門，其他城市的房價均出現不同程度的下跌：

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傳安邦助港商124億購加國房託

1 : GS(14)@2016-05-22 11:52:08

【本報綜合報道】中國保險公司安邦再大舉海外併購，外媒指安邦幕後支持一個港資財團，收購加拿大酒店房地產信託集團InnVest，涉資124億港元。彭博引述消息指，InnVest和Bluesky Hotels& Resorts本月10日簽訂協議，同意以21億加元（約124.4億港元）現金收購。據悉，Bluesky由加拿大地產投資者和港資公司私人持有，主席及行政總裁為安邦前僱員Li Chen，又稱Lydia Chen，她在安邦任職期間專責北京業務。《華爾街日報》則指Bluesky收購加拿大房地產信託集團InnVest涉資9.74億加元（約57.7億港元）。消息稱Bluesky只是一間在加拿大設立的空殼公司，公司資金是來自安邦。此外，安邦斥6億加元收購溫哥華Bentall Centre物業66%股權已獲加拿大聯邦政府批准。安邦近年積極競購海外資產，並以全現金交易。最近較矚目的海外併購是今年4月安邦斥140億美元（約1,085億港元）現金與萬豪爭購喜達屋。安邦出價較萬豪與喜達屋原先簽訂的約122億美元交易價多19.5億美元。但安邦突然宣佈棄購，有消息指交易未能通過中美兩國監管機構審查與批准。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160522/19622204

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