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房東天價招租，寧願空置也不願降價，口袋不夠深的品牌很難在此插旗，商圈「國際化、連鎖化、大型化」的趨勢已然成形。而個性化小店，不是轉戰西門町，就是搬進小巷求生。

台灣GDP面臨一％保衛戰，除了出口表現欠佳，占國內經濟總額比重最大的內需市場，也呈現疲弱態勢，連一向被視為全台店面市場一級戰區的東區SOGO商 圈，也掀起房客退租潮，不僅營業三十年的金石堂書店吹熄燈號，「頂好名店城」內的小店鋪也出現大量待租物件，景氣差、消費力不振的衝擊，讓東區SOGO商 圈正上演一場行業淘汰賽。

「現在是一排整齊的牙齒，突然蛀掉好幾顆。」在東區擁有好幾間店面的投資客蕭先生形容，目前東區店面空置情況嚴重，至少有二成以上，包括頂好名店城一樓的 女鞋店Steve Madden今年初退租後，至今仍找不到租客，走進頂好名店城內，隨處可見原本賣服飾、3C配件的小店拉下鐵門貼上招租紅紙條。

房東出價硬

速食店、書店被迫搬家

蕭先生說，現在東區店面一旦退租後，至少要再花好幾個月以上才租得出去，不似過往一釋出立刻就有房客上門洽租；但詭異的是，目前租金仍文風不動，房東仍不 願降租，最主要的原因，是這幾年東區店面售價狂飆，接手的投資客都買在高檔，為了維持二％投報率，房東不得不調高租金，而過高的租金也讓零售業者打退堂 鼓。

這波東區店面淘汰賽最具指標的，就是去年初老牌速食店「頂呱呱」由忠孝東路第一排，退至忠孝東路四段一八一巷內，原址由Swatch錶店以每月一百八十萬元租金進駐。

今年中，近延吉街口的金石堂書店也在租約到期後，不再與房東續租，速食店與書店的退場，也見證東區零售業形態的大幅轉變，「國際化、連鎖化與大型化三大趨勢已成定局，口袋不夠深的品牌很難在東區插旗。 」戴德梁行總經理顏炳立說。

國際化趨勢

月租三千萬 快時尚照買單高力國際總經理劉學龍說，五年前，UNIQLO進駐明曜百貨後，吸引國際快時尚品牌進駐卡位，這些品牌共同特徵是價格在五百元以下，除了少量 多樣因應快時尚機制，平價是吸引年輕人搶購主因，這一波平價時尚價格戰已衝擊到網路平價服飾，甚至年輕人最愛的松山火車站前的五分埔市集業績。

大型快時尚服飾品牌挾規模經濟與低成本優勢進駐東區風潮愈演愈烈，連「韓國UNIQLO」之稱的韓系第一大服裝集團衣戀E-LAND也不缺席，該品牌去年 底租下微風忠孝二館千坪賣場後，旗下兩大主力品牌SPAO、MIXXO，受惠於韓星代言加持，今年中開幕以來，每月營業額高達新台幣一億元，創下國際平價 服飾品牌來台之最，也難怪每月租金高達三千萬元，衣戀集團仍舊付得起。

在快時尚磁吸效應下，首當其衝的，不只包括東區獨立服飾店，連百貨公司都受波及，「近年東區百貨公司要拚業績成長不易，以今年上半年為例，SOGO百貨的 上半年營收也只有成長二％，除非是利基型行業，否則在信義計畫區與西門町兩大商圈夾殺之下，很難突圍。」劉學龍指出。

走進小巷求生

服飾店立足 只剩網拍街

在東區經營服飾店已二十年的林立嫻，早年全盛時期曾在大安路、忠孝東路四段巷內開五家分店，但去年開始，受到網拍服飾與國外連鎖快時尚紛紛進駐東區的衝擊，她已經收掉好幾間，現在只剩一間在經營，生意還是不如以往。

據了解，東區唯一勉強可以撐得下去的服飾店只剩敦化南路一段一六一巷的「網拍街」，女裝網拍業者一方面透過網路大量行銷，實體店面只要設立小型空間讓客戶取貨或試穿，每月租金只要十萬元內，節省龐大成本，包括OB嚴選、小三美日等網路知名商家都選擇在巷內設店。

相較之下，無知名度的服飾店不但沒有快時尚的價格優勢，又受到高租金擠壓獲利，林小姐嘆氣地說，可以感受到台灣景氣明顯轉差，雖然東區逛街人潮看似不少， 但提袋率很低，以前她一間店一個月可以做五十萬元營業額，現在腰斬只剩一半，如果房東再繼續調高租金，不排除把店收掉。

事實上，東區租金飆漲源自六年前中資亨得利鐘錶以每月四百萬元天價租下忠孝東路、敦化南路口的原台灣中小企銀分行，替東區高租金行情起漲揭開序曲，此後就以一年一成的漲幅飆升，帶動周邊店面售價水漲船高。

以忠孝東路四段屈臣氏藥妝店為例，原本月租金約二百八十萬元，一年前房東調高至三百九十萬元，原本H&M有意承租，但該店為屈臣氏全台業績「店王」，最後仍咬牙吃下，為的就是東區無可取代的廣告效益。

不過，並非每間店面命運都如此順利，亨得利鐘錶一○年以九億餘元買下原安泰銀行分行店面，是首家中資在台購買的店面，曾轟動一時，但是在安泰銀行租約到期 後，立刻調高三倍，以每月二百五十萬元對外招租，不過因租金開價過高乏人問津，後來一度淪為寢具短拍賣場，直到去年亨得利將店面轉賣給金生儀鐘錶才解套， 目前該店面分割為二間，其中一間由服飾店承租，另一間仍待租中。

東區店面退租潮儼然已成趨勢，背後的原因也與台北精華商圈悄悄移轉至信義計畫區與西門町有關。

前台灣房屋智庫執行長邱太煊分析，這兩年西門町平價旅館如雨後春筍般開設，不少自由行陸客因為住宿方便性，也直接在西門町逛街，去年東區投資客林世昌就逢高賣出忠孝東路四段的ALDO（加拿大品牌鞋店）店面、頂好名店城店面轉戰西區，顯示東區店面已瀕臨高點。

人多租金合理

小型店鋪 轉戰西門町

邱太煊說，台灣長期以來普遍存在房屋價格上漲速度高過租金漲幅，東區店面目前剛好就卡在房客對租金承受度的臨界點，相較之下，西門町因為人潮多與租金合理，也讓商圈熱度重返往年風光。

「商圈沒有變，是屋主心態改變了。」東區投資客江醫師說，部分忠孝東路四段的店面因空間坪數太小，廣告效益不佳，無法吸引國際品牌進駐，但房東依舊開出每坪三萬元的天價招租，自然吸引不到可以負擔高租金的租客，若短時間景氣復甦力道弱，東區店面空置率還會維持一陣子。

東區店面換手潮肇因

1.租金高漲，租客無力負擔投資客房東買在高點，為維持2％投報率，不會輕易降低租金。

2. 西門町商圈崛起，人潮移轉中國遊客眾多，加上當地租金相對便宜，吸引店家進駐。

3. 店面廣告效益不佳，乏人問津空間坪數太小，無法吸引國際品牌，但小店家又無法承受高租金。

撰文 / 梁任瑋