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北京通州的商住房也限購了？ 開發商回應文件還沒下發

來源: http://www.yicai.com/news/5006445.html

通州的商住房也要限購了?在去年8月出臺“史上最嚴”的住宅限購政策後，北京通州區商住房也將限購的消息，近日被廣泛傳播。4月21日，人民網援引北京市政府部門知情人士提供的消息稱，通州區商住項目限購政策，將於本周五正式發文實施，政策內容覆蓋的是商業、辦公和公寓類物業，但政策集中針對的是通州區的商住項目。對於限購內容，上述報道稱，與目前盛傳的限購政策內容基本一致，主要集中在信貸政策、購房資格認定以及銷售方式等3個方面予以進一步限制。不過截至第一財經記者發稿時，政策尚未下發。

商住房如何限購?此前，市場中的傳言是，通州的商住限購後，目前執行的50%的首付比例或將提高;此前，通州收緊的限購政策只針對住宅產品，而限購擴展到商住項目後，對商住房購房者的資格審查也將趨向嚴格。

去年，在“副都”傳聞下，通州商品房成交量一度明顯上漲，限購新政隨之而來。北京我愛我家市場研究中心的統計數據顯示，2015年4月，北京樓市迅速回暖，通州交易上漲更為明顯，從原來的月度600套～700套，增長至2000套以上，在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。隨後的8月14日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，該通知明確要求，已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭，將無法購買通州區商品房。

商住限購被認為是住宅限購的延續和升級。從數據上看，在樓市回溫明顯的北京，商住房目前已經成為了成交主體。來自房地產研究機構亞豪君嶽會的數據顯示，2016年一季度，北京商品住宅的成交均價高達33271元/平方米，同比漲幅高達25.7%，今年3月，北京住宅市場當中商住產品共實現成交4656套，創下有史以來的月度銷量新高，占到當月全部商品住宅成交量的比重高達51%，這是商住產品的成交量首次超過住宅類產品，並因此成為北京樓市的主角。

商住熱銷，與純商品住宅供給不足有關。亞豪君嶽會統計顯示，從供需結構看，2016年一季度，北京純商品住宅的供需比低至1:3，供應遠遠不足以滿足購房需求，加之北京執行的嚴格限購，促使部分剛需及剛改購房客群轉而選擇商住產品，商住產品成交量不斷上升，並占到市場交易的主體。

“除了臺湖等區域，通州新增住宅供給量不大，尤其是城市中心區住宅供給十分有限，在首都副中心的利好下，通州成交上漲，一度供不應求。”一位開發商負責人對《第一財經日報》記者分析，在通州住宅限購後，一些投機需求湧向了商住市場，帶動了商住房成交，因此通州商住的限購也在意料之中。

本報記者隨後從另一位通州開發商人士處了解到，早在去年9月，通州商住限購的消息就在業內不脛而走，他最新了解到的消息是，商住限購有可能落地，但具體時間未定。至於限購方式，他的預計是，首套房首付比例可能繼續維持50%，買第三套則可能要全款購買。在他看來，限購限制的是投機需求，“就是以前買商住一買就買一層的那種人”。

關於通州商住限購的時間，一種說法是上述報道中提到的本周五，另一種說法是“五一”前後。但22日下午記者走訪發現，目前通州樓盤還未對此大面積做出應對。某南方上市公司在通州開發的樓盤銷售小趙22日下午告訴本報記者，他所在的項目是50年產權的商住房，雖然聽說要限購，但目前還在正常排卡銷售，成交情況暫時沒有明顯變化。

通州限購擴至商住房 北京地價高企或助房價上攻

來源: http://www.yicai.com/news/5010413.html

市場猜測了近一個月的通州商住房限購令靴子落下。5月5日深夜，北京市住建委、通州區人民政府聯合發布《關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》(下稱《通知》)，暫停向三類家庭出售商務型公寓，並要求新建商業、辦公項目只能出售給企事業單位、社會組織等。這意味著北京通州區的限購政策進一步升級，由此，通州也成了全國首個同時對住宅和商住房進行限購的區域。

將影響60%~80%的成交?

5日晚上7點過後，通州某商住樓盤銷售員張欣(化名)撥通了客戶的電話，稱項目馬上要開盤，排卡即將結束，催促還在猶豫的客戶趕緊下單。幾個小時後，通州商住項目的限購《通知》就在網上傳播開來。

《通知》要求，通州區商務型公寓暫停向以下三類家庭出售：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。《通知》明確，購買通州區商務型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。《通知》還要求，通州區新建商業、辦公項目應當按照規劃用途銷售，只能出售給企事業單位、社會組織等，且上述單位購買後再出售時，仍須出售給企事業單位、社會組織等。

張欣打電話的有意向的客戶，屬於“已擁有1套住房的本市戶籍單身人士”，並不在可銷售的範圍內，所以即便是去排卡，也不能通過審核。如此新政，顯然縮小了可售的客群範圍，這無疑將對通州商住項目的銷售帶來壓力。對此，亞豪機構市場總監郭毅分析，通州商住限購出臺，短期內對通州市場會有明顯的影響，對投資需求的擠壓會有明顯的收效，尤其是選擇在晚上十點頒布政策而且第二天就立即執行，並沒有給開發商留出時間差去聯系客戶簽約，對區域成交量下壓作用會非常明顯。但她同時認為，從三類產品商住、辦公、商業的限購政策，也可以看出通州政府希望能夠把特定產品賣給特定的人群，從而實現產業、城市資源的導流，打造城市副中心良好發展。

中原地產首席分析師張大偉則分析稱，《通知》說明政府避免通州利好成為房價爆發上漲的借口，政策力度非常大。他預計，通州限購的再次升級，將抑制市場的公寓成交。早前，2015年8月通州住宅限購後，北京通州住宅成交從之前的單月1000~2000套，下調到了500套上下，跌幅一半。在他看來，通州庫存的商改住項目數量在6000套左右，潛在供應大約在1~2萬套，整體來說，此次升級版的通州商住限購，這些項目將受到影響，因為要求企業購買，將影響60%~80%的成交。

去年8月，通州曾出臺“史上最嚴”的住宅限購政策。去年8月14日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，該通知明確要求，已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭，將無法購買通州區商品房。限購一步步升級，與通州房價變化有關。去年，在“副都”傳聞下，通州商品房成交量一度明顯上漲。以去年4月為例，根據北京我愛我家市場研究中心統計的數據，北京樓市迅速回暖，通州交易上漲更為明顯，從原來的月度600套～700套，增長至2000套以上，在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。

北京地價仍瘋狂

剛過去的兩年間，多省市限購陸續出現松動，北京上海等一線城市限購則毫無松動，且城市周邊、環北京區域，今年在樓市回溫、投機性需求卷土重來的市場背景下，限購範圍呈擴大之勢。一線城市房價是否會持續上漲?中國社會科學院城市發展與環境研究所5月5日發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13(2016)》指出，在全面寬松的宏觀經濟政策刺激下，2016年一線和部分二線城市房價仍將持續上漲，但隨著政策的不斷收緊，明年下半年房地產或將重回全面下滑通道。

然而，預測房價明年下半年下行的同時，明年可能入市的住宅項目，拍出的地價卻居高不下。同樣在5月5日，北京土地市場在寂莫了68天之後，再度迎來了3宗地塊的拍賣，拍賣現場競爭激烈，3宗土地均有超過10家企業參與競爭，成交地價全面上漲，合計成交金額為95.35億。其中有兩宗住宅地塊均位於昌平區南邵鎮，雖然要求“除建設保障性住房外的剩余居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”，但最終，其中的0302-57地塊以仍31.95億元的土地價格，配建及競建57500平方米公租房的代價，被招商和嘉銘聯合體競得。據亞豪君嶽會測算，該地塊綜合樓面價格為3.4萬元/平方米。另外一宗位於大興區黃村鎮的地塊，性質為商業金融服務業用地，經61輪的競拍，被首創以總價33.4億，樓面價超過3.5萬元/平方米的代價競得。

對於北京地價不斷走高的現象，郭毅分析，北京土地資源不可能無序擴張，土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因，樓市供不應求推升房價上漲，基於對北京樓市的樂觀預期，開發商又雲集北京重金加碼土地，地價因此不斷攀升。在她看來，地價變化折射出房價走勢，房價漲跌則反映出供需結構的狀態，供需失衡則體現出人口、資源過度集中的結果。在北京聚集國內優質資源的現狀之下，仍將對外來人口形成巨大吸引，雖然近年來政府一直在加強控制增量人口，但目前來看，人口的流向仍是北京樓市以及土地市場保持較高熱度的核心原因。

市區土地稀缺，供不應求，推高了地價，帶動入市新房價格定價走高。這看似是最簡單的供求邏輯，但這樣的瘋狂背後，泡沫和風險也在堆積。對於5日成交的地價，一位業內人士感慨道：“黃村樓面價超過3.5萬元/平方米，意味著未來房價要超過7萬元/平方米，昌平地塊在北六環，綜合樓面價格達到3.4萬元/平方米，意味著未來這里90平米的剛需房要賣到單價7萬/平方米、總價600萬以上，這個區域的洋房成交價才3萬元/平方米，太瘋狂了。”

上海商住房暫停網簽，買房打不了“擦邊球”了！

來源: http://www.infzm.com/content/122226

這是上海市普陀區一處住宅區（2016年10月12日攝）。（新華社記者 裴鑫/圖）

 購買商住房不受戶籍和貸款限制，因此成了不少人規避限購的購房渠道。繼北京之後，市場火爆的上海也對商住房展開清理核查，並很可能進一步限購。

2017年1月7日，上海市住房和城鄉建設管理委員會在其官網發布消息，為集中清理商業辦公項目，即日起核查清理期間，暫停這類項目網上簽約。

實際上在1月6日夜間，上海市住房交易信息網站“網上房地產”已顯示，上海多個中小戶型辦公產品暫停網簽。南方周末記者查詢“辦公”項下的一手房，大量酒店式公寓類產品的狀態均顯示為“暫停銷售”，覆蓋上海各個區縣項目。

上海住建委解釋稱，近期關於商業辦公項目違規銷售、擅自改建的投訴大量增加。經調查發現，上海市部分商業辦公項目“存在較為嚴重的擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃氣管道等改變房屋使用性質情況，使得房屋結構、消防等存在安全隱患”。同時，一些項目還在銷售中進行虛假宣傳，嚴重誤導購房人。

接下來，上海市住建委將會同相關部門對商業辦公項目進行集中清理核查，並在此期間暫停此類項目的網上簽約。

上述違規的“商業辦公項目”，也就是市場上通常所說的“商住房”。

目前上海的土地出讓分類，主要包括住宅、商業、辦公等類型，並不存在“商住用地”供應。但一些開發商通過改小、分割辦公或物業面積的方式，將商用物業變成類住宅，從而達到規避限購政策的目的。換句話說，這類商住房實際上打了政策的“擦邊球”。

此次暫停商住房的簽售，也被市場看作是針對此類產品限購的前兆。

“將商業辦公樓當作住宅使用，目前這種現象在市場上比較普遍。由於購買商住房目前不受戶籍和貸款限制，因此變成了不少人規避限購的渠道，現在這個（暫停銷售）有可能是限購的信號。”上海師範大學金融學院副教授黃建中向南方周末記者表示。

與一般住宅產品不同，商住房的購房要求較高，首付比率最低為房價的50%，貸款期限最長為10年，貸款利率在基準利率的基礎上還需上浮10%。但由於商住房目前不受限購政策的影響，且在上海購買商住房無需滿足“社保連續繳滿5年”的住宅限購要求，因此成為不少人進行房產投資的一大渠道。

2016年起，在全國住宅供應量整體收緊的情況下，多個城市的商住房成交量出現了明顯提升。以北京為例，據中原地產統計，截至8月17日，北京當年的商住公寓共成交42030套，超出過去兩年的總和，合計簽約金額達到783億。而同期的北京新房住宅也僅成交3萬套。

2016年5月起，北京市通州區對商住項目實施限購，非京籍購房者的門檻為“5年納稅或社保證明”，且僅能購買一套。隨後，市場又傳出北京商住限購範圍將擴大至其它區縣的消息，由此商住房成交量突升。

2016年8月末，北京市政府對商住類產品進行清查，並在此後的土地供應出讓條件中明確：掛牌商辦類土地，特別規定該地塊不得設計成為類居住類產品。

上海同樣出現了商住房銷售暴增。數據顯示，截至2016年12月27日，上海公寓式辦公樓2016年全年成交201萬平方米，同比增加76%；成交均價23404元/平方米，同比漲幅12.4%。

一位地產業資深人士也向南方周末記者指出，對於商住房的管控，與當下各地政府開始進行的以控制房價為目的的樓市調控關系不大。由於商住房並不納入住宅計算體系，所以其價格或成交數量等在統計上不會對住宅統計造成影響。

 

北京“商住房”全面限購：在建在售商辦項目不得賣給個人

3月26日消息，根據北京衛視報道，為進一步規範本市商業、辦公類項目管理，促進房地產市場平穩健康發展，北京市發布《 關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》 。其中公告要求，開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平米；開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。

另外，公告中特別強調，本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：名下在京無住房和商辦類房產記錄的；在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

附《 關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告 》原文如下：

為進一步規範本市商業、辦公類項目管理，促進房地產市場平穩健康發展，現公告如下

一、商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。

二、開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平米;不符合要求的，規劃部門不予批準。

三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批準的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。

四、開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

五、本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。

2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

六、對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法註銷機構備案，直至吊銷營業執照。

七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

八、本公告發布之日起，開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

九、開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。

本公告自發布之日起執行，與本公告不符的，按本公告執行。

商住房長期處於灰色地帶 專家：必須對其痛下殺手

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-04-08/1092341.html

3月份以來，全國範圍內，房地產調控層層加碼，特別是北京“商住房”市場遭到了“3·26新政”的強力調控後，炒房者感受到了前所未有的寒意。隨之而來的思考是：全國範圍內的“商住房”政策、價格和市場前景如何？

“商住房”長期處於政策和法律的“灰色地帶”

要討論“商住房”前景，首先需要從“商住房”的法律地位和發展歷史說起。按照1990年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，我國城鎮土地使用權出讓最高年限按用途確定：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。由此可以看出，法律界定十分清晰，法律意義上的“商住房”的土地使用性質並不存在，這也是本文和大多數分析文章在“商住房”上加上雙引號的原因。

然而，在北京、上海等一線城市，由於常住人口居住需求巨大，2000年以來，一些以商業、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產權，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，改變商業立項的使用屬性，將“類住宅”作為賣點，少數項目還“擦邊球”式地引入了民水、民電甚至民用天然氣，個別項目甚至還可以落戶。

從需求層面來看，2010年以來，北京、上海等一線城市出臺嚴格的住宅限購政策，但是，“商住房”由於不限購而變得更加搶手。特別是在房價一路上漲的大環境下，“商住房”也成為無購房資格家庭的過渡之選，同時也不可避免地成為炒房者的天堂。

對於“商住房”的風險，決策部門早有提示。2007年，北京市住建委就曾針對“商住房”項目發出風險提示，強調這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中的相關規定，應謹慎投資。2011年，北京市下發相關通知，要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。

然而，出於利益驅動和迅速回款的需求，再加上有關部門審批和後續驗收環節把關不嚴，大量開發商將商業、辦公項目改為類住宅產品銷售，相關風險被各方選擇性忽視了。

三方面原因

必須對“商住房”痛下殺手

2017年3月26日，“3·26新政”對北京“商住房”市場堪稱“核彈式打擊”，個人購買“商住房”的空間和意願幾乎完全消失。那麽，北京為何會對“商住房”痛下殺手，“3·26新政”出臺的原因和動機又有哪些？

首先，“商住房”已占據北京新房市場的半壁江山。根據亞豪機構統計，北京“商住房”成交套數從2010年的19077套，上漲到2016年的67609套，漲幅為254%，成交均價從22959元/平方米，上漲到30069元/平方米，到“3·26新政”時，已漲至44663元/平方米。2016年，“商住房”成交量占北京新房總成交量的比重為58.7%。“商住房”市場規模和價格的一路狂飆，已嚴重影響到北京房地產市場的長期健康發展。

其次，“商住房”已成為炒房者和投機客的天堂。不可否認，在無資格或無能力購買住宅情況下，許多剛需家庭選擇“商住房”作為過渡性階段和“上車”的選擇。然而，在天量交易規模下，由於不受限購政策影響，“商住房”市場中的投資需求和炒房者比重大幅高於住宅市場。特別是在被譽為“北京樓市風向標”的通州樓市，投資客和炒房者一人購買數套甚至數十套“商住房”的現象並不鮮見。因此，過去近十年針對住宅市場的調控效果，都被龐大的“商住房”市場所沖抵或削弱了，也成為房地產調控被戲稱為“空調”的原因之一。

最後，“商住房”大發展與北京疏解低端產業的方向不符。按照最新發布的《北京城市總體規劃（2016年-2030年）》（草案），至2030年北京市人口將控制在2300萬以內。因此，疏解非首都功能和低端產業，將成為未來北京市城市發展的既定方向。“商住房”土地作為商業用地，本來是用於建設高端寫字樓、商業中心來吸引高端產業，卻被改造成為低端產業和群體相對集中的區域，這顯然與北京產業轉型升級的要求不符。

全國“商住房”市場將發生哪些變化？

“商住房”作為住房市場的灰色地帶，其合規化將是大勢所趨，在合規過程中，“商住房”的價格、市場格局也將發生深刻變化。

首先，全國“商住房”合規化將是大勢所趨。如前文所述，“商住房”在土地性質上屬於商業地產，作為普通住房出售始終處於政策灰色地帶。雖然目前筆者無法斷定還會有哪些城市會跟進實施北京“商住房”新政，但從北京今年以來封堵“假離婚”、虛假收入證明等政策漏洞的方向看，全國範圍內“商住房”合規化將是大勢所趨，這也是構建房地產健康發展長效機制的重要組成部分。對於普通投資者而言，“商住房”合規的利劍將始終高懸，何時落地要看政策的需要。如今年以來，上海市已經暫停了“商住房”的網簽，停止了“商住房”的上下水、用電等配套設施，由此可見，上海跟進實施北京“商住房”新政的可能性不小。

其次，“商住房”持有者將以企業和機構為主。近年來，決策部門發展房屋租賃市場的決心越來越明確，思路也越來越清晰。今年的中央經濟工作會議特別強調“要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。”2016年6月國務院出臺了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，該文件強調“充分發揮市場作用，調動企業積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平”，以此作為“培育租賃住房供應主體”的首要舉措，同時還制定了一系列發展住房租賃企業的支持政策。因此，開發商在建和未售出的“商住房”出路將是：由房企自持，或出售給住房租賃企業；同樣，一部分個人持有的“商住房”將以合適的價格出售給住房租賃企業，或者自住和出租。

最後，一線城市“商住房”價格下調的底線為50%左右。之所以做出這一判斷，有兩方面的原因：一是“商住房”的貸款比例為50%，一旦價格下調幅度超過50%，將觸及商業銀行的邊際安全線，增加金融機構的房貸風險，這是決策部門所不能容忍的；二是從投資價值看，經過過去一年多的價格飆升，北京、上海等一線城市“商住房”的租金回報率僅為1.5%-2%，如果價格出現50%左右的下降，“商住房”的租金回報率將上升到3%-4%，接近銀行長期存款的利率水平，一部分已持有“商住房”的個人投資者將出現“炒房”向“租房”的轉變，也能吸引萬科這類有意進入長期租賃市場的房地產企業資金進入，以獲取長期穩定的投資收益。

一線城市商住房走向終點

來源: http://www.infzm.com/content/124464

至2017年4月，北京、上海、廣州三大一線城市已全部出臺對商住房進行限制的政策。（視覺中國/圖）

（本文首發於2017年5月4日《南方周末》）

商住房露頭於1990年代末，近20年來，它的起落經常與限購限貸的房地產政策相伴而行。

簡單的幾百個字代表著調控的邏輯變了。過去是抑制房價過快上漲，但這次政策出來針對的不是價格，而是人口疏解。

一線城市叫停商住房

2017年4月，在一線城市暗自繁榮近20年的“商住房”，即將告別歷史舞臺。

3月26日，北京市出臺《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。這份公告僅有667字，卻在各個角度限制了商住房的生存空間：針對開發商，商業、辦公類項目不得擅自變為居住用途，且最小分隔單元不得低於500平方米；針對個人，購買商住房需要名下在京無房，連續繳納5年社保或個稅，且銀行暫停對商辦類項目的個人購房貸款。也就是說，個人買商住房須全款交易。

接著，4月18日、19日，北京又連續發布了兩個通知，對此前的公告進行補充。

隨北京之後，3月30日，上海和廣州同日發布對商住房的限制措施。

上海發布《關於加強本市經營性用地出讓管理的若幹規定》，規定從4月10日起，出讓合同中明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。同時提出，出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。

廣州發布了《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，要求商業辦公類項目不得改變用途，新項目最小分隔單元不小於300平方米。房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。也就是說，個人買家不得購買商住房。

這一系列規定，從“建”和“買”兩端，限制了商住房的生存空間。

“商住房”，是將商業、辦公的規劃性質用地改建成住宅形式的房屋，它不是一個產權概念，而是使用用途概念。在法律界定上，中國並不存在商住房對應的土地使用性質。

中國城鎮土地使用權出讓最高年限按用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

與普通住宅相比，商住房有一系列的限制：40年或50年後產權到期；不能落戶，不能使用學區等住宅配套；首付50%，最多貸款10年，用不了公積金；水電氣費貴，稅高。

但另一面，它因為不受限購限貸的政策限制，價格也低於同地段的住宅價格，受到很多購房資格受限或難以支付住宅類房款的購房者青睞。

政策夾縫中的產物

實際上，商住房就是存活於政策夾縫中的產物。

“商住房本來就是一個違規的東西，現在這個政策就是把原來政策管理方面的漏洞補上了。”易居研究院副院長楊紅旭對南方周末記者說，中國的土地用地性質劃分很明確，包括住宅、商業、辦公、工業用地等等，其中沒有“商住”這個種類。用地規劃決定著建築規劃，雖然用地規劃沒有這個類型，但過去很多年，很多開發商做出了違規的建築規劃。

他認為，商住房存在的原因有三：一是政府監管不到位，從開發商的角度講，做商業、辦公用地利用率和需求沒有住宅那麽高，所以寧願違規也要改成住宅；從市場需求來看，大都市確實有一部分需求，他們暫時買不起或買不了一般住宅，這種商住房價格偏低，又是小戶型，最關鍵是部分城市不限購，所以導致部分人去買商住房。

根據中原地產研究中心的統計數據顯示，從北京2016年來的市場情況看，普通住宅平均單套總價467萬，商住公寓平均202萬。也就是說，商住房的價格大約是同地段普通住宅的一半。

北京從2016年1月1日至2017年3月23日的所有居住功能屬性物業看，合計成交90112套，其中商住類公寓接近5萬套，占比大約為54.7%。商住房占據了北京房地產交易市場的半壁江山。

上海中原地產市場分析師盧文曦說，從上海房地產市場的整體來看，它的占比並沒有北京多，按照套數來看，占住宅交易的一成左右。

“本來細水長流，日子蠻好過的。這樣一改，沒有長期穩定的收入了，是不合算的。”盧文曦說，住宅和辦公的土地差價大約是一倍多，做成商住房賣的單價可以拉高一點，但這樣其實大部分利潤都被開發商賺取了，“本來商業用地本來就相對便宜，現在稅收也沒有，大部分利潤還給開發商拿去了”。

如今，面臨房地產市場的系統性調控，商住房更順理成章成了首先調控的對象。

“之所以在目前的時點開始整頓，跟過去一段時間大城市房地產市場調控升級的壓力很大有關系。”楊紅旭對南方周末記者說，因為北上廣對住宅有限購、限貸、限價等措施，但如果不抑制商住房，就會有需求湧入這個板塊，顯然不利於房價穩定。

“從長期來看，這個口子一旦收緊了，就不太可能再次放開，因為它本來就是違規的。”他說。

與限購政策相伴而行

商住房露頭於1990年代末，近20年來，它的起落經常與限購限貸的房地產政策相伴而行。

盧文曦對南方周末記者梳理了上海商住房的歷史：大概在2000年前後，剛剛經歷了1990年代末的樓市金融危機，市場上有很多爛尾樓，經濟回暖後有人收購了這些爛尾樓，改成很小面積、有配套服務的酒店式公寓。房間小、服務好、租金高，一時間成為房地產市場新寵。那時候甚至有拿到住宅用地的開發商，看到商住房賣得那麽好，也把房子隔成小房間，對外宣傳是酒店式公寓。

後來隨著住宅用地的紅火，面積小、水電氣成本高的商住房又不溫不火，甚至銷聲匿跡了。直到2010年之後，上海出現限購限貸政策，很多人不能買房了，商住房又突然被人們惦記起來，紅火了一陣子。2013年，隨著住宅房的回暖，再度冷清下去。

2016年，限購限貸政策升級，商住房再度進入了人們的視野。根據盧文曦提供的數據，2016年上海商住房的交易量是207萬平方米，比2015年增加了67%。

“限購限貸升級一次，商住房就有短期的脈沖式上行，但過段時間又不行了。”盧文曦說。

但是，反複了幾次之後，市場上知道這種產品的交易風險，所以商住房的交易以新建的為主，二手的商住房交易量很小，遠不是市場主流。

北京的商住房市場也是如此。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在一次采訪中給出過一組數據：北京的酒店式公寓在2008年供應套數為11511套，到了2009年就上升到了22349套。經歷了2011年限購政策調整、2012年普通住宅市場的複蘇，到了2013年開始呈現出供應套數逐年攀升的態勢，說明限購政策下此類產品潛在的投資價值增加。

商住房供應從2015年的29547套增加到2016年的41739套，創下歷史新高。拐點出現在2016年下半年，北京對商住房的購房政策和供地政策都開始收緊，此類政策的效應在2017年初就得到了體現，1月、2月供應總套數僅為770套，跟半年前完全不是一個數量級。

其實在過去的這些年，政府對商住房也有過警示。2007年，北京市住建委就曾針對“商住房”項目發出風險提示。2011年，北京市下發相關通知，要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。

然而，這些警告都被開發商和購房者選擇性忽視了。

“調控的邏輯變了”

2017年1月，上海開始對“類住宅”進行整頓，大量的商住類項目被停止網簽。據界面報道，對於現有商住項目的整頓以閔行區和嘉定區為試點展開，要求試點項目“拆墻、拆煤氣、拆上下水”以恢複其商辦功能。

2016年10月剛剛搬入上海市閔行區浦江鎮“綠地峰尚匯”購買了一套商住兩用房的陳師傅在一次采訪中對記者申訴，2017年1月小區門口貼出《業主告知書》，要求15日內恢複商辦用途，拆除具有居住功能的插層、隔墻、上下水和燃氣管線等設施。他和新搬入的四五百戶業主一樣，新年過後就陷入房子設施被拆的噩夢中。

“購買商住房的業主多是限購對象，退房就代表沒房住。並且上海近兩年的房價漲了太多，就算退款，我們也買不起房子，這中間的損失誰來承擔？”一位業主代表說。

結果此後兩個月，上海關於商住房的“紅頭文件”正式推出，控制了商住房的增量，限制了它“滾雪球”式的發展。盧文曦認為，這個文件是定性定調了，接下來應該會有針對商住房存量的政策出臺，治理現有的商住房。

“相比北京、廣州來說，上海政策出得比較晚，但規定得還更細。”他說。

這一輪調控，北上廣都動了真格的，市場反應也很迅速。

根據中原地產研究中心數據顯示，北京“3·26”新政後接近一個月的時間里，北京商住房市場徹底冰凍——實際市場成交跌幅99.9%，市場接近0成交。

具體來看，新政後的三天，整個北京商住房網簽量僅為個位數。只有位於通州的個別項目企業簽約5套，另外門頭溝和豐臺各有一宗企業購買，其他北京所有項目一夜之間消失了。

中原地產首席分析師張大偉告訴南方周末記者，在過去幾個月，北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，但預計在二季度可能快速跌到500套以內。過去商辦類物業中90%都是個人購買，未來政策將全面改變，遊戲規則完全變化。

“‘3·26’新政的內容條款很新穎，文字很少，簡單的幾百個字代表著調控的邏輯變了。過去是抑制房價過快上漲，但這次政策出來針對的不是價格，而是人了，要人口疏解了。所以以後分析樓市政策都要轉變思路了。北京只是開始，上海、深圳都難免。”他說。

近日，根據央視財經頻道的一則報道，與住宅房的自動續期不同，商住房產權到期後須主動申請續期，且有可能被駁回。北京市不動產法研究會副會長尹飛在媒體采訪中說，由於“商住房”本身並非住宅性質，按照物權法相關規定，住宅性質的住房土地在70年產權到期後自動續期，而商業供地或工業用地不僅土地使用期只有40年或50年，而且到期後需要主動申請續期，續期也有可能被駁回。如果沒有主動續期或申請續期被駁回，不僅土地產權要被國家收回，連房子也可能會被國家無償收回。

針對商住房的這組重拳，對於購買商住房的投機客們來說無疑是一大打擊。

“買房是投資，貶值多少要看買入的位置，但是商住房的調控如果一直嚴格，那麽貶值幅度肯定不小。”張大偉對南方周末記者說。

已購商住房未來怎麽辦？北京住建委：可保持現狀

據央視新聞消息，3月26日，北京市住建委等5部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。但由於近期部分媒體對該公告的解釋不準確，今天北京市住建委明確就政策執行口徑及商住相關處理政策做出說明：

一，在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施;已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。

二，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象;也可銷售，但購房人應符合政策要求。即如出售給個人，個人購買應當符合兩個條件：1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

三，中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。

專家認為，此次明確說明執行口徑，意味著商辦類房屋如果是用來住的，那麽沒有問題，還可以繼續住。但如果是拿來投資炒房的，再出售則必須要符合限購政策。這就將購買商辦是解決購房人自身問題，和去投資炒房這兩種情況區分開，合理的需求政府予以照顧;投資投機、要靠倒商辦來賺錢的堅決遏制。

規避限購令 商住房炒起 上海200呎「劏房盤」受追捧

1 : GS(14)@2016-05-17 03:37:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160516/news/ec_eca1.htm




【明報專訊】上海發出最嚴政策限購普通住宅後，不限購的商業住宅成為投資客新獵物，酒店式公寓樓價隨即炒起，其中與香港200方呎「劏房盤」面積相若的迷你公寓尤其受到追捧，單價已跟普通住宅看齊。分析認為，商住樓盤炒風將持續，但上海此類項目存貨較多，市場不會過熱，料上海政府限購商業項目機會不大。

明報記者 武君

內地商業住宅項目產權只有40至50年，較普通住宅的70年為短，物業和水電費用不會有政府優惠，各種交易稅費遠高於住宅，從來只是買家置業選擇的「後備」。不過3月上海出台限購新政後，商住樓盤卻「翻身」，成為被擋在購房門檻之外買家的選擇。如嘉定湖畔名邸的商住房去年全年僅售出10餘伙，新政後1個月內成交逾百伙，目前已售罄。上海鏈家市場研究部數據顯示，3月25日新政後至5月3日，上海商住公寓總成交伙數和面積，和新政前40日相比，漲幅分別達46％和55％。

新政後成交量飈近五成

商住樓盤價格亦水漲船高，和去年底相比至均漲幅為30％，4月按月升幅遠遠跑贏同區住宅。如萬科MIXTOWN去年還屢次下調售價，但新政後隨即價格急漲，3月每平方米售價上升至1.15萬元(人民幣‧下同)，4月再升至1.5萬元，按月漲幅30％，遠超上海4月平均0.92％。

一些酒店式公寓項目尤其是超小戶型，單價已經向精裝修住宅看齊，如景瑞地產(1862)4月下旬在上海寶山推出的迷你公寓遇道，戶型小至20平方米，每平方米售價達5萬元，附近精裝修高層住宅泰禾紅御售價約5.5萬元。因遇道總價約100萬元，受到買家追捧，不到1個月，200伙已經售出約150伙。

酒店式公寓單價貼住宅

上海商住項目銷情火熱，惟日前北京通州區一紙商務公寓限購令，打破內地商業項目不限購的慣例，亦令人關注上海會否推出類似措施。同策諮詢研究總監張宏偉表示，上海仿效的可能性不大，第一是不存在通州因成為北京副中心而帶來的市場需求變化；第二是上海商業辦公存量仍較大，有去庫存壓力，目前還不構成酒店式公寓或商住項目炒作過熱的情况。

京限購商務公寓 分析：不跟隨

克而瑞信息集團研究總監洪聖奇表示，內地商業項目回報較低，若能改造成住宅提升回報，也可促進銷售，符合去庫存戰略，當然存在灰色地帶，但相信政府仍然會抱持支持態度，不會禁止。

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2 : GS(14)@2016-05-17 03:37:51

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160516/news/ec_eca2.htm



【明報專訊】商住項目為促進銷售有奇招。景瑞迷你公寓遇道採用比較少見的承諾租金包租形式，即買家購房後，可由第三方寓見資產管理公司代為出租10年，每月承諾給買家固定租金收入，首3年月租為3200元(人民幣‧下同)，之後依年遞增，若實際租金未到承諾水平，由寓見補足。

回報4厘 勝過大戶住宅

遇道營銷經理董之荊表示，固定租金水平較附近二手房目前租金略高，租金回報率約4厘，省卻自行出租的麻煩和中介佣金，有九成買家選擇由寓見代租。上海本地買家王先生稱自己購兩伙收租，投資額不到200萬元，租金收入每月6400元，相當於回報率近4厘，勝過花400萬元買大戶型住宅的租金。

中原地產中國大陸區總裁賴國強表示，開發商請第三方代業主出租的情况不罕見，不過多數不會承諾租金，用包租合約是為打消買家疑慮，更快達成銷售，這種協議樓價相應更高。克而瑞研究總監洪聖奇表示，購買商務公寓出租和理財產品沒有分別，內地租金回報率普遍偏低，P2P理財產品回報動輒10厘，門檻較買樓收租低得多，這種招數能否有效吸引買家仍待商榷。

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內地商住房零按揭 發展商平價求售

1 : GS(14)@2017-10-15 13:50:46

【明報專訊】近年一線城市樓市火熱，衍生出商住、商辦房等「類住宅」細額戶吸引投資客。當局明確調控商住房後，本報記者在黃金周檔期到訪廣州一樓盤現場，原本「不限購、不限貸」 的項目，銷售人員已表明商住房只做「全款客」，難做按揭，變相由以往可借盡五成，變成需一筆過付款。

以往商住房深受投資者歡迎，全因不受限購、限貸影響，加上戶型細及「買一層送一層」（因樓底較高可加建閣樓），投資額變相控制在數十萬至百萬元（人民幣‧下同），有發展商更推出僅百餘方呎的「劏房盤」。

今年3月底中國多城推出針對商住房政策，包括廣州明確要求商服類項目禁向個人發售，只能向法人（即公司客）出售，令商住房銷情遇冷。不過，記者到訪新盤「遠洋天驕廣場」，該盤為北方龍頭遠洋集團（3377）廣州首個落地樓盤，現場銷售人員向記者教路指「（中介）可幫你，幾千元開家公司，之後每年付2000元報稅，第一年大概7000元」，需開家空殼公司即可繞過限購。

廣州商住房限售公司客 經紀教開空殼公司

現場所見，銷售人員較少提及「商住房」，主力推銷住宅。商住房樓價亦一改以往追貼住宅價的情况，最細單位51平方米（約549方呎）要價約154萬元；較住宅單位最細48平方米（約517方呎）戶型，要價約220萬至230萬元，明顯低走。

自年初內地傳出銀行不再承做或將商住房首期提高至六成以上，按購買「住宅」首期只要三成，上述48平方米住宅單位首期約70萬元，與以往購買商住房可借盡五成按揭，即購買上述154萬元的51平方米單位可借約77萬元相若，惟現時購買要一筆過付154萬元，對投資客並不吸引。

銷售人員現場亦罕見不推銷商住單位，指商住房通常產權較短，即使租售同權打破「學區房」界限，但無戶籍者仍要向教育局申請；買家入住商住房後「旁邊可能是寫字樓」引起生活不便等。該名曾提醒記者趁早決定的銷售人員，次日發微信訊息指「有商業筍貨推出」，該盤「特批10個珍貴名額可享受靈活付款方式優惠，名額有限，先到先得」，反映號稱只能「付全款」的商住房亦可以特別付款方式購買，並「擠牙膏」式吸引買家。

地方政府減批住宅地 發展商改建綜合項目

值得留意的是，不少地方政府近年減少批住宅地，改為發展產業地產，故開發商為拿地亦將項目打造成綜合體，遠洋天驕同樣以此模式發展，當中約四成為商業面積。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3983&issue=20171009

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