誠哥一年一地？
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GS(14)@2016-09-17 15:19:49【明報專訊】早前李嘉誠（圖）在長實（1113）業績報告指「於目前物業市場周期性階段，物色具合理回報之地產投資項目殊不容易」，未幾卻在上周以19多億元投得九肚山地皮，成交價較巿場預期高出約三成，那是誠哥對後巿看法已改變，還是樓巿真的可看好？
長實土儲遠遜新地
說實在的，早前有中資機構以每呎約7000元投得油塘地皮，那誠哥以每呎8000元買入九肚山地，相比之下，誠哥買的地怎能說「貴」？而根據德銀的統計，長實在各主要地產商之中，其去貨比率（出售單位佔動工地盤的比例）為最高（圖1），其要補充土地儲備的需要也較強，而事實上自2012年投得馬鞍山地皮後，長實2013年沒有在香港買入任何地皮，而在2014年和2015年也只各自投得一幅巿建局和港鐵地皮，而且金額都不大，似乎每年一地便算，算是「應酬」，免得數年之後，可能會出現冇樓賣的情况。
德銀：私宅料供過於求
誠哥每年一地，以至買入九肚山地皮以前，長實在香港的土儲跌至只有700多萬方呎，相對之下，新鴻基地產（0016）在香港的土儲卻接近5000多萬方呎，相差約6倍，大家便可看到兩家發展商對後巿取態的分別！雖然誠哥買地，隨即被代理以之唱好後巿理據，但德銀發表的研究報告，認定香港樓巿長升長有的遊戲已完結，主要原因是由現在至2020年的私人住宅新供應平均可維持在1.8萬個單位以上，而香港過去10年平均每年的吸納量僅約1.1萬多伙，即未來新供應會超出需求六成以上，該行預測香港的私人住宅空置率在2015的3.7%已見底，到了2020年將升至5.6%（圖2），如此樓價焉能不向下調？
人口增長放緩 上車需求減
德銀又指出，香港人口於2006至2015年這10年的平均年增長率為0.8%，現已降至0.7%（圖3），人口增長減少，自會壓抑對住宅的而求。另外，根據德銀的統計，香港在1997年的人口中位年齡不足35歲，現已升至接近45歲（圖4），大家可想想，隨人口年齡老化，香港人買樓上車的需求也會減弱。
最近兩位新當選的立法會議員朱凱迪和姚松炎，都是長期着眼於香港的土地和房屋供應，未知他們成功入局，會否刺激政府加快搵地起樓的動力，若然，或會成為香港未來樓價受壓的一個新因素。
中資買寫字樓 市場主要動力
國際物業顧問萊坊的2017年《全球城市報告》指出，雖然租金回報率低和價格高企，中資機構過去數年於香港購入整座寫字樓的趨勢持續增加。這情况同樣於其他物業價格上升和面對回報率下跌的門戶城市出現，而展望將來，內地中資企業來港進駐將會成為市場需求主要的動力來源。
據萊坊統計，2016年首6個月，內地企業合共投資29億美元於香港購入寫字樓（即約224億港元，佔全港寫字樓投資交易金額64%），該行指受惠深港股票市場交易互聯互通機制、亞洲基礎設施投資銀行的成立和一帶一路等政策，內地資金以香港作為投資首站或投資海外市場之跳板的情况將陸續上升。
憧憬中資客 買大業主股
當然，一般人難以買入整幢寫字樓以待中資客吸納，卻可以考慮買入擁有整幢商廈收租的大業主股票，比如早前傳出獲數百億元洽購的中環中心，其大業主是長實地產。又如「四叔」的恒基地產（0012）亦剛落實向獨立第三方，以43.68億元出售上環金龍中心，物業總建築面積為15.6萬平方呎。集團預計，出售金龍中心交易會在12月1日完成，預期交易會為集團進帳19.96億元盈利。
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1793&issue=20160917