2010-02-11 AD
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劉鑾雄「大劉」舊年豪擲億八銀,喺山頂歌賦山里買咗間獨立大屋,呢間屋經過一輪悉心裝修後,終於喺幾個月前搞掂,此刻又到大劉重整其他物業項目嘅時候。 話說甘比(陳凱韻)自從幫大劉生咗幼女劉秀樺(Josephine),得寵指數節節上升,舊年底就一家大細搬咗去山頂住,而佢之前住開嘅中半山梅道一號The Mayfair,已聽聞喺市場上放售。 內地商家接貨買埋下層 噚日華華就聽到消息,話大劉揸住嘅The Mayfair高層單位,俾一個內地商人睇中,用咗8800萬港銀買咗;呢個單位有成2918方呎,計落每呎成三萬銀,雖然同o依家啲新晉豪宅郁啲都話四萬五萬蚊有段距離,但已經係The Mayfair嘅紀錄新高呎價。 出名有投資眼光嘅大劉,02年用3005萬蚊買入呢個單位,今次賣出,賺咗成半億有多,睇嚟甘比都好旺佢,除咗生女,仲帶挈埋大劉賺錢!一般打工仔可能打一世工都未必賺到呢個價錢喇。聽講話,個內地商人唔止買咗大劉個單位,仲買埋佢樓下個單位,認真豪氣! 李華華 [email protected] |
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樓價高企,加上政府推出額外印花 稅條例,現時入市炒樓,已無肉食。不過在息口仍然低水下,投資者要為資金尋求出路。近日位於天水圍的新北江商場,趁機分拆出售,平均呎價達五萬多元!「媲 美」山頂獨立屋,竟然吸引不少師奶阿叔蜂擁入市。商場大業主是有「拆鋪大王」之稱的尹柏權,以往每每遇到鋪市高峰,他便拆鋪套現,但業主收樓後總遇上貨不 對辦、鋪位滯租等問題,甚至要打官司收場。 走入嘉湖山莊內的新北江商場,通道錯綜複雜,猶如迷宮。這裡是出名的雜貨攤,乃不理質素只要平價的天水圍師奶阿叔掃貨的好去處。商場的業主尹柏權,透過中 原地產把商場分拆出售,同樣吸引了不少師奶阿叔。他是次賣鋪沿用發展商賣樓的手法,收夠七成票(即夠七成商鋪簽了臨時買賣合約),才向律師樓申請「劏 契」,正式發售。為了吸引更多街坊入市,他向天水圍街坊買家派八萬元現金大利是,區外客則回贈鋪價百分之三。為了一鋪清貨,經紀佣金還由百分之一「大提 高」至百分之六,經紀自然分外落力,除在商場內搭建了臨時辦公室,更派十多名年輕經紀在商場內游走撈客。開賣一個月已收夠票,甚至已傳出有摸貨成交。 經紀落力推銷 以四百八十萬買入一個建築面積一百四十呎鋪位,即平均呎價高達三萬多元的徐先生,上週專程到該辦公室追問經紀:「我俾咗一成訂金喇,下一步做咩?」經紀着 他回去等電話,他無奈離去。記者隨後問徐先生為什麼要買商場鋪,家住元朗的他說:「買唔到街鋪,商場鋪都好,我幾年前開始睇樓,樓價就愈來愈貴,四百幾萬 買咩樓呀?收租都唔夠供款啦!」徐先生對樓市似乎並不了解,但他滿有信心說:「呢度就唔同,天水圍人口咁多,但得兩個商場,鋪實有需求,經紀話個鋪出租有 四釐息o架,唔錯啦係咪?」但當記者問到日後維修費誰來負責,誰負責搵租客,及加租幅度等,他均支吾以對地回答:「經紀話第日有仲量聯行做管理喎!」 同層商鋪 十室九空 新北江商場環境擠迫,經紀不時踢住地上垃圾向街坊吹噓道:「唔好睇呢個位四十幾呎,而家每個月租緊八千蚊,下年可以加到一萬蚊o架!」然而記者問過不少現 任租客,都表明加租即走。租戶陳小姐說:「我而家喺大陸攞鞋賣,搵份糧咋,加租我咪走囉。」除了賣平衫平鞋,整個商場最多的商店是四十元一位的剪髮鋪。於 一樓租了一百呎鋪的Win姐指:「呢度啲人四十蚊剪髮都話貴,咁多年嚟業主每年都係加租最多百分之十,五年前七千蚊,今年加到一萬蚊。」這與經紀指一年後 有兩成五升幅不符;相比街鋪租金最少三、四成增長,新北江更顯得無肉食。有鋪位經紀還踢爆,往往商場拆售前,都會把剩餘的吉鋪以平價出租,粉飾櫥窗,做成 百分百的出租率。表面看,新北江出租率奇高,但卻講明九月簽正式買賣合約時,部分鋪位是交吉出售,管理公司仲量聯行不包宣傳招租,找租客要由新業主自理。 是次分拆出售的是二樓被稱為新天地的一大批鋪位,共拆出一百四十個鋪,入場費二百多萬元,但大部分鋪位實用面積只有四十五點五呎,即平均呎價高達五萬元。 事實上,同層的原宿地帶亦曾屬於尹柏權。他於九三年以二點六億向長實買入,並於九七年前把部分分拆出售。分拆後無宣傳無管理,空置率甚高。十多年過去,現 時原宿地帶除了有水電供應可賣小食的幾個鋪位,以二萬多元出租外,其餘數十呎的鋪位,市值租金只有二、三千元,但仍然十室九空,部分已出租的,也是簽短期 租約。 拆鋪貨不對辨 翻開尹柏權的往績,有「拆鋪大王」之稱的他分別於○五年及○七年樓市高峰,把本來是酒樓的深水埗深之都商場及銅鑼灣糖街的銅鑼廣場分拆出售,一樣找來中原 地產代理,但最終因貨不對辦、回報率低及管理問題等,投訴纍纍。為了掩飾尹柏權的「往績」,是次出售新北江,經紀只向買家指大業主是「外國基金」。尹柏權 永遠都是把電話飛到call台,上週記者在上環無限極廣場(前稱維德廣場)找到他,一見攝影師,他立即掩面,「唔好影我呀,我真係好怕傳媒,咩都唔會 講。」然後急急步跑回辦公室。記者找到深之都和銅鑼廣場的業主,他們一聽到尹柏權這三個字便一肚火。○五年,徐先生以六十八萬元買入深之都三樓一個鋪位, 「我成日都要去黃金商場,知道深之都比黃金商場近地鐵站,所以都有興趣。而經紀俾份商場圖則我睇,畫得好靚o架,點知一收鋪就嬲,商場大門口改到好細,行 過咗都唔覺,買之前經紀話我個鋪面積會有四十幾呎,點知買咗並拆場後,先知我間鋪實用面積只有十九點九呎。」最令徐先生激氣的是負責管理的仲量聯行,每個 商鋪收取每呎十多元管理費,卻做得極少,「無人租鋪,叫佢做宣傳,負責人話我哋唔做喎。叫佢俾條數嚟睇吓,問咗好耐先願俾條大數,細數又話唔使話俾我哋 知。」最後徐先生聯同其他業主成立委員會,投票決定改聘另一間管理公司。怎料,尹柏權卻入稟法院控告他們違反買賣合約。此時一眾業主才知道,原來買賣合約 中有一項魔鬼細節,「只要佢(尹柏權)仲持有商場一份業權,都唔可以炒仲量聯行。」因為要上庭,他們才知道聘用仲量聯行的老闆並非他們這班小業主,而是由 尹柏權持有的龍亞行有限公司。徐先生指官司開始後,尹柏權一方才要求庭外和解, 並承諾讓小業主撤換管理公司,官司才告一段落。 買鋪抽獎不了了之 但仍持有這鋪的徐先生卻進退兩難:「個鋪無人買,好彩而家租得出做貨倉,不過租金得八百蚊,但要交三百蚊管理費!」扣除管理費後,徐先生的租金回報不足一 釐。而銅鑼廣場業主Brenda亦認為大業主搵笨,她以三百多萬買入一百呎鋪位,「業主搞買家大抽獎,大獎係Benz一架,點知最後不了了之。」當時尹柏 權還以「保證首年七釐回報」,即收不足七釐租金由他補貼來作綽頭,她說,「第一年幾好o架,空置咗都俾番錢你,不過之後就打回原形,無人幫你招租宣傳,想 賣走又賣唔出,而家收四千幾蚊租。有啲人收緊二千幾咋,扣埋千幾蚊管理費,真係無肉食,連政府都覺得我哋嗰度無市值,免咗我哋差餉。我哋有搵過大業主出嚟 傾,不過中原經紀話佢係新加坡人,唔喺香港喎。」 被稅局指不可信 一直在港活動的尹柏權,在九十年代曾替粵海企業旗下的新北江企業擔任董事,負責投資香港物業。九二年,新北江買入灣仔莊士敦道慎遠樓,數月間賺千多萬,最 後新北江被稅局追收一百三十萬元稅,向法院上訴,指物業乃公司資產,並非投資。翻看判辭,當時作為董事的尹柏權被稅局指不可信,口供含糊其辭,上訴失敗。 九三年,他自立門戶,同年買入了嘉湖山莊商場,改名新北江商場。有認識他的經紀說:「佢唔同其他資深投資者,佢屬於投機派,炒賣為主。」翻看其投資紀錄, 炒賣豪宅、商鋪、寫字樓都有,不過持有時間十分短,如○八年,以二點四億買入皇后大道中九號十八樓全層,四月後賺取四千萬賣出。現時,他手頭上除了該三個 商場部分商鋪外,還有五個禮頓山、鴨脷洲南灣及名門等豪宅單位,市值三億元。上過其辦公室的經紀都知道他喜歡閱讀,辦公室內有很多不同種類的書籍,最近他 夫子自道,拿了個哈爾濱大學學位。他平日愛請經紀試食米芝蓮美食,最喜歡到四季酒店的龍景軒歎茶,閒時到日本走一轉,生活優游,難為了向他買入商鋪的小業 主,每月還要為收取一千幾百元租金而大費周章。 |
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不過是半年前,樓盤開價「萬萬聲」大家已嘩聲四起,嫌貴又嫌唔值。不過今時今日,幾萬蚊一呎已屬平常。上週三,發展商恒基宣布位於西半山干德道的豪宅天匯,其中一個複式單位,以每呎七萬元成交,成交價四億三,成為全球最貴分層單位,震懾全港。 對於這個天匯買家的身份,眾說紛紜,市場透露買家是將項目六成權益賣予李兆基,自己保留天匯四成權益的「收樓天王」楊世杭的相關人士。 在現今香港樓市,「造價造市」在法例上「無王管」,加上銀行水浸、息口偏低及大陸人狂掃貨;撥一撥火,就能創造天價成交,令絕大部分的香港人,都已經買不起香港樓。 天匯這個呎價七萬一千多元的六十八樓A室複式單位,有六千一百多呎,以四億三千多萬元成交。樓盤只是位處西半山干德道,但呎價比位於山頂的倚巒獨立洋房每呎五萬二,或天比高每呎四萬多元更貴。 這個呎價,已打破英國倫敦One Hyde Park紀錄,成為全球最貴的分層住宅單位。按此計,單位內一個冷氣機房,已值一千一百萬元。四億,甚至可以買起「一整棟」天水圍嘉湖山莊單位。若天匯的新業主付三成首期,以年息二點五釐,分十五年攤還計,每個月就要供二百萬元,即每個月可以買入一個嘉湖山莊或沙田第一城單位「儲貨」。若單位拿來收租,要有三釐的租金回報,租金叫價要高達一百萬元,是不少人的畢生積蓄。種種比較都在說明,此天價在一般香港人眼中,實在太誇! 行家質疑成交 無論如何,天匯成交新聞一出,附近業主的心態已「不平衡」。居於天匯附近的聯邦花園、七十歲退休人士曹先生聽到消息後,興奮得不得了,立即把自住單位加價「封盤」,他指手畫腳地表示:「嗰日有幾個代理打電話叫我放盤,我個單位千一呎,由一千一百二十萬,叫價提高到千二萬,但我都係唔放住啦,我俾多十萬裝修到佢靚靚仔仔,遲啲叫到二千萬都仲得!」 天匯這個「表面」樓高八十八層的樓盤,由於風水理由,不好意頭的四及七字尾單位通通沒有,故「樓層」只是一個稱號,「八十八樓」實質只得三十三層。雖然樓盤前無高樓,高層單位可望維港海景,但附近十多年樓齡的殷樺花園及三十多年樓齡的聯邦花園等,坐擁的景觀大同小異,呎價只是一萬元。 就連其他地產商如恒隆集團主席陳啟宗,本週二亦公開表示豪宅價錢「信唔晒」,「買得起豪宅不是傻仔,有何理由隔籬賣一元,呢度賣兩元,你估我哋係細路仔!」 買家身份揭秘 對於該個萬眾矚目的買家身份,恒基營業部總經理林達民說得隱隱晦晦:「佢講廣東話嘅,有濃烈的普通話口音,應該學緊普通話啩!」在場記者聽罷亦不明所以。發展商又對外放風,買家是內地超級富豪,愛該盤私隱度高,有獨立升降機。 據市場中人透露,此買家其實與「收樓天王」楊世杭關係密切。而天匯原址樂基山莊,就是由楊世杭逐家逐戶拍門收購得來的,其後楊將項目六成權益售予李兆基,其餘四成留下自己持有,李再賣自己權益予恒基,故這個盤由恒基與楊世杭拍檔。「個買家直接同發展商傾,好少人知佢身份。恒基同經紀講呢個單位售價係六萬八千元一呎,但賣出來竟然係七萬一,買家唔講價反而加價,我哋都覺得奇怪。而且據知呢個買家亦有用低價買咗樓盤低層其他單位,拉上補下。」一名知情人士說。 有「山東李嘉誠」稱號的楊世杭,一直是恒基御用的收樓專家,亦是全港最大的收樓財團。班底十多二十人,而且十分低調,無人得知他們的身份。他們過往收樓的招數已層出不窮,如會用人頭買入欲收購的樓盤單位;加入業主立案法團,在業主間周旋;又以神秘買家身份買入單位落釘等,作風一向神秘「踩界」。數年前本刊向李兆基查詢,提起楊世杭他已笑到見牙唔見眼:「佢好叻仔,做得幾好!」 而天匯這個盤,總共六十六個單位中,已經預留二十五個,平均呎價四萬元。但實情是,「預留」並非真成交,無論日後是否真有成交,發展商亦不須交代澄清。 法例上無王管 對於造出全球最高呎價的天匯六十八樓A單位,是否由佔天匯四成股權的收樓天王楊世杭親友或相關人士購入,恒基公關部職員未有正面回應,只不斷推說:「林生(恒基營業部總經理林達民)之前咪講咗囉!」來回應。 若楊世杭親友或相關人士買入他自己有股權的樓盤,這種做法在股市,會被指為造價造市,構成關連交易。而現時這做法如無欺詐成分,以吸引買家入市,則不是犯法。而且地產建設商會只建議地產商遵守賣樓守則,地監局只管地產代理,證監會亦無權干預,黃國桐律師指:「樓市講demand同supply,係自由市場。現時根本無一條法例監管發展商。證監會只管上市公司股票嘅內幕交易,但管唔到商品(住宅)的內幕交易。如果有人因為聽發展商話預留咗幾多而買入,只可以話佢蠢。不過,如果發展商進行一個好大scale嘅虛假交易,例如一棟樓有七成單位都係自己人買入,而且用呢一點作為宣傳,誤導後面買家因為咁而入市,可能構成deception(欺詐),有關人等會被檢控,而買家亦可以申請合約無效。」 事實上,過往有發展商見樓盤未有聲勢,曾以BVI公司購入部分單位,然後再在市旺時把以BVI公司購入的單位在二手市場上放售。還有的絕招是,樓盤開賣前,同區樓盤或附近樓盤往往都會有個別單位出現「非理性」的新高成交,而此乃是發展商以BVI公司二手掃入造勢,令買家以為樓市氣氛良好,如這樣做,則有欺詐成分。 扭曲價錢觀念 在發展商刻意經營下,買家對呎價的概念亦愈來愈模糊。一手樓的價錢是否合理,一般都以附近的同區二手盤作比較。不過,近年開的新盤,如將軍澳的日出康城,經紀把它比喻為「太古城翻版」,就教買家以太古城的呎價做比較;而大圍站上蓋名城,長實則表示參考九龍塘豪宅。以往大型屋苑叫價五、六千元已經叫貴。現在新盤開價萬多元是合理,只要平過一萬元,已經有買家覺得便宜,扭曲了一般人對住宅價錢的合理預計及期望。 新地於上週六開售位於牛池灣但被歸類為「飛鵝山」山腳的峻弦,連日來便吸引了數萬本地及內地人到國際金融中心參觀其示範單位。峻弦平均每呎九千二百元,同區樓盤平均呎價只介乎四千五百至五千元;而位於彩虹港鐵站上蓋的清水灣道八號,其二手呎價亦只需六千五百元,足足比峻弦平近三成。其實,這個宣稱位於飛鵝山的豪宅,其確實地址為牛池灣豐盛街,距離彩虹港鐵站的步程需要廿五分鐘,若乘坐公共交通工具離開峻弦,也只有一架要行經三個屋苑及商場的16A小巴循環線,有車也未必有位上,但開售兩日間已出售了逾一百二十伙單位。購入一個三房單位的蔡先生說:「我實地視察過,覺得環境好。」 內地人入侵 能夠讓發展商「搭」出高昂呎價的,是一批批來自內地的生力軍。峻弦開售時,「風馬牛不相及」的移民顧問關景鴻,竟帶着一行三十個內地人到場參觀示範單位,其中四人落實購買,涉資四千多萬元。關景鴻表示:「由於申請嚟香港嘅投資移民,一定要喺香港有最少六百五十萬投資,所以佢哋好多會揀買樓。」發展商新鴻基及恒基亦看中這一點,故與關景鴻合作,「我同呢兩間公司好好朋友,所以佢哋有新樓盤啱我嘅客人時,我就會帶佢哋嚟參觀。若果客人成功買樓,佢哋嘅移民顧問費用就由發展商俾。」關景鴻指:「之前天璽開賣時,我特意安排佢哋同雷生(新地代理執行董事雷霆)見面同握手,有啲移民客原本只諗住買一間屋,因此最後就買咗兩間!」 本刊亦把過去一年,「撩」高樓價的一些新高造價豪宅買家大起底,結果發現大部分都是內地人,當中竟然還包括國家領導人、國家副主席習近平親戚。今年初,成交價高達一億五千萬元的港島南區麗景道四至十號B屋,單位面積逾五千呎,另加三千呎花園的獨立屋。資料顯示,買家叫張燕南,其拍檔鄧家貴,銜頭是北京地產商中民信的總經理,但二人的另一身份更矚目。鄧的妻子齊橋橋,是中民信的董事長,而且是國務院前副總理習仲勛的大女兒,習近平胞姊,隨母姓齊,而張燕南則為習仲勛外孫,亦即是國家副主席習近平的外甥女,項目以現金一筆過付款。 「呢單交易曝光,令習總好麻煩;中央覺得佢身為國家領導人,親屬以咁多錢去香港買豪宅,不能接受,對佢有啲微言,難免影響仕途。」知情人士說。習近平早已千叮萬囑,叫張燕南以BVI公司名義買樓,但有人貪方便登記自己名字「闖禍」。而根據土地註冊處記錄,張燕南及另一些親屬早於九十年代已活躍香港樓市,最主要投資灣仔會景閣,現在該盤持有三個單位,涉資五千萬元。 無獨有偶,今年八月成交的東頭灣道三十五號獨立屋,成交價同為一億五千萬,買家弘康置業的股東兼董事為洪宏,市場指洪與習近平亦有親戚關係。過去數年,洪宏炒賣香港物業,獲利逾五千萬。如今,洪宏手中仍持有兩個會景閣單位、兩個嘉亨灣單位及舂磡角道四十二號紫荊園獨立屋等,總值過億元。 樓市兩極化 香港豪宅的內地買家,買樓原因都是貪香港政策較內地穩定,或是買一個投資移民的身份。據經紀指,他們買入豪宅後,並不會把單位出租或放售,閒時會來度假,有的甚至當是放置名貴古董的陳列室。如最受一般內地買家歡迎的九龍站,該區經紀說:「君臨天下同凱旋門啲高層或者特色單位,都是無人住的。講真,個單位咁貴,佢哋又唔捨得租俾人住,咪擺喺度囉。」 故此豪宅的空置率較一般住宅物業為高,乾炒成分甚高,而樓市升得急,亦跌得快。有本地銀行高層表示,豪宅泡沫顯而易見,普通住宅市場仍呆呆滯滯。截至本週二為止,十月份的二手屋苑交投量只有三十宗,成交宗數只及九月交投量一半。「豪宅咁癲,冇錯係好多內地人來買,但大家睇報紙都知,佢哋三更窮五更富,一唔小心豪宅變成銀主盤,銀行要孭上身,所以我哋寧願做較穩定、風險低的用家市場。」 另一方面,中國去年亦推出四萬億刺激經濟方案,有廠家表示銀行貸款明顯放寬。「唔少行家借咗錢,但就走去炒內地樓或A股,當中部分亦來香港買豪宅、股票等。」但該廠家指最近有感內地銀行借貸開始收緊。而中央人民銀行九月底時,表示要引導貨幣信貸「合理適度」的增長,市場解讀內地銀行銀根政策「明鬆暗緊」。 現時,本港息口仍然低企,如渣打為吸引買樓客推出的以香港同業拆息(HIBOR)為基準的按揭計劃。根據現時的拆息率,利息只約一釐,而上限是二點五釐,看似很抵;滙豐十一月亦會跟隨推出;但只要息口一加,這股豪宅的泡沫便輕易爆破。就如○五年,香港跟隨美國進入加息周期,一年內,銀行七度調高最優惠利率至七釐半及八釐,至第四季,銀行加息幅度甚至高於美國,出現追加息現象,令樓價應聲下挫兩、三成,樓市隨即進入「小寒冬」。各位,前車可鑑。 發展商賤招賣樓十式 發展商為求催谷樓市氣氛,近年賣樓花招多多。由於地監局只管地產代理,地產建設商會只會建議地產商守規則,證監會又只監管證券,發展商賣樓可謂「無王管」。以下十招屬「基本功」: |
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從不同的資料顯示,現時的樓價整體而言已超越九七年的高峰水平,問題是超越幅度有多少。市場人士一般採用三個不同的指標去量度樓價升跌,最常用的是中原城市領先指數。這個指數在每星期五公布,反映5至11日前預計簽署正式買賣合約時段的大型私人屋苑二手樓價(以建築面積計算)。一般而言,買賣雙方會在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。若以最新的中原指數116.07點計算,樓價便較1997年10月的高位102.93點,高出13%。 另一個常用的樓價升跌指標,就是美聯樓價走勢。這個指標是根據2008年之後全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案,去計算出平均呎價(以建築面積作準)。1995至2007年則以50個屋苑計算。今年十月,二手樓平均呎價是$6,667,較1997年8月的高位$6,170高出8%。第三個計算樓價升跌的指標就是差餉物業估價署提供的數字。差估署把私人住宅單位按照實用面積分為五類(A至E類),再以樓宇交易資料計算出每呎(實用面積)的平均售價。買賣日期以簽署正式買賣合約(或轉讓契)的日期為準,首次買賣及非交吉的單位不會用作計算樓價。根據差估署的資料,截至今年九月,私人住宅單位的平均呎價已較1997年10月的高位超出26%。實用面積小於430平方呎的小型單位,以及大於1,076呎的大型單位的呎價升幅,更超出33-36%。差估署的數字與中原及美聯所提供的數字,明顯出現很大差距。造成這差距主要有兩個原因。首先,差估署的數據不計算新樓首次買賣,但之後的買賣交易都會計算。而中原及美聯是計算指定大型屋苑的成交記錄,定期才會作出檢討,加入一些新落成的屋苑。美聯的數字只包括中小型屋苑,未計算一些豪宅的成交個案,以致拖低了平均樓價升幅。 另一個原因是過去十多年新樓的發水情況十分嚴重,實用率只得七成左右,故此差估署以實用面積計算樓價,自然計算得較高的樓價升幅。此外,我們若考慮到九七年前落成的二手樓,現時樓齡已增加15年,實際的樓價(包括樓宇折舊)升幅便不是兩、三成,而是四成或以上!過去15年,大型和小型單位供應不足,令樓價有較大的升幅。根據差估署數字,港島區的小型單位呎價,由1997年的平均6,800元一呎(實用面積計),升至今年九月超過10,700元一呎,升幅接近60%。港島區大型單位的平均呎價升幅,更達到一倍以上。去年底全港111萬個私人住宅單位中,只有21.6萬個實用面積大於753平方呎,而公屋單位一般小於753平方呎。去年人口普查顯示,全港共有237萬個住戶,換言之全港不足10%的住戶可以享用大於753平方呎的居所。由此可見,港人的居住空間實在與香港的經濟發展完全脫節。過去幾年政府為了壓抑樓價上升,要求發展商多建小型單位。若要改善港人的居住環境,政府實應多批土地興建較大面積的單位,令樓價回落,讓中產人士在住屋方面向上流動。這便可以騰出較多中小型單位給首次置業的年輕人,藉此改善全港市民的居住環境。 林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com |
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發展商恒基的九龍城單幢樓曉薈,推出呎價二萬多元、但實用面積僅一百八十餘呎的劏房式豪宅,令全城嘩然。樓價狂飆,市區地少,讓這類劏房式豪宅早已滲入近年新落成的樓盤中,呎價分分鐘見兩萬元,竟然還搶手非常!本刊記者睇了多個實用面積僅得三百多呎或以下的已入伙新盤,發現這些豪宅價劏房,沒有最細,只有更細。其中,有比日本部屋更迷你的港式部屋;有要跨過睡床才可進入廚房的「騎呢」三角形屋;亦有爐頭併着床頭,可以「瞓住睇火」的「貼身」單位。間間畫出的則都屬「殿堂級」;這五大劏房式豪宅,進一步暴露香港樓市的畸形生態。最細港式部屋御悅 位於紅磡殯儀館旁的信置「牙籤樓」御悅,主打細單位,是名副其實的「劏房盤」,其中實用面積約一百八十呎的C室,呎價一萬一千多,是劏房式豪宅中面積最小的。大部分業主都是買來放租,地產經紀指該盤租盤已全數租出,十分搶手。日本人松田憲明,去年七月以月租九千元,租住最小的C單位,他是日本會議場地租用公司TKP香港分店的總經理。這個總經理的「家」,凌亂不堪,雜物堆滿一室,廳裡除了床,幾乎沒有傢俬、「衣櫃」就是放在床頭的行李喼,牆上黏着釦子便成為衣架。「單位很小,只放得下單人床,如果日本朋友來香港探望我,我不能接待,甚至不能請他們過來談天。」松田無奈笑道,床邊的通道只能容下松田和記者,攝影師要站在走廊或露台才能拍照。松田在東京亦是租住部屋,但香港「部屋」比日本更迷你,「廚房太小了,只能煮意粉或是泡麵等簡單食物。」單位有一個廿二呎的露台,屬全屋最寬闊位,但落地玻璃窗卻長期關着,他皺着眉解釋:「附近殯儀館燒冥鏹,空氣太多懸浮粒子,叫人不舒服。」但為「慳錢」,惟有忍受。「我的辦公室在灣仔,來香港是為開拓生意,不一定成功,唯有在開支最大的租金方面節省一點。反正我也只是回來睡覺,跟酒店差不多。」松田摸着下巴說。 中層C室實用面積185呎 樓盤名稱:御悅發展商:信置及市建局單位總數:68個富貴劏房數目:68個實用面積(呎數):160-252呎價:$12,270月租:$9,000起管理費(呎價):$2.69則師樓(建築師):周古梁建築工程師(梁幗平) 瞓住睇火帝峯.皇殿 同為信置發展的帝峯‧皇殿位於奧運站,六及七座的B、D、E單位,亦是實用面積僅三百餘呎的細單位。其畫則「盤如其名」,亦屬殿堂級。經紀帶記者看正放租的六座中層E單位,實用面積三百呎,開放式設計包全屋傢俬,月租一萬八千元。打開門,「一眼睇晒」,一張雙人床,一個開放式廚房及波浪形的工作平台與露台,感覺像酒店房間。但仔細一看,所謂「廚房」就在大床隔壁,盥盆及電爐與床頭並排,住客煲湯時,可躺在床上「睇火」,不怕「滾瀉」。雖然爐頭是電爐,不怕火燒大床,但仍叫人啼笑皆非。開放式廚房沒有切菜位,反而大門隔壁有座兩呎半闊的廚櫃組合,有齊洗衣機、雪櫃、微波爐等,以及一個雲石工作台。煮食時,要在此預備好材料,再運到房的另一邊烹調,相當頻撲。發展商「細心」地在工作台上安裝迷你電視,讓住客準備食物時仍可追電視劇。經紀力銷樓盤的配套設施,包括特大花園平台及會所等;相信各住客真的要經常去會所「抖抖氣」。設施確實多,但該盤的管理費亦特別高,建築面積每呎要二點八元,即一個三百呎開放式單位,管理費就要一千零五十元,為五大劏房式豪宅之冠。 中層E室實用面積300呎 樓盤名稱:帝峯.皇殿發展商:信置、華置、南豐單位總數:964個富貴劏房數目:66個實用面積(呎數):300-332呎價:$18,433月租:$16,000起管理費(呎價):$2.8則師樓(建築師):馬梁建築師事務所(梁世雄) 愈細愈貴港島.東18 剛於去年底入伙的西灣河港島‧東18,分布於六至十一樓的D室,是實用面積約二百五十六呎的「袖珍戶」,廳房廚廁齊備。單位雖小,一入門口卻有一條長約七呎、闊度三呎的長走廊,佔去單位總面積近一成,若放置一個一呎多深的鞋架,就霸去近半走廊,阻礙出入。記者參觀的放租單位住了一對夫婦,自稱是業主父母並在此暫住,屋內僅有小量傢俬,為「慳地方」,以兩張木櫈代替梳化。走進房間,地上放置了一張單人床褥,已佔去一半空間,旁邊兩堆衣物位置剛可容納一個窄身衣櫃。睡房其實長六呎闊六呎,放下一張長六呎闊四呎的雙人床後,只需兩步,就可以由床上入到套廁內。由於浴室是沒有窗戶的「黑廁」,異味直接走入睡房。開放式廚房有齊洗衣機、雪櫃、微波爐、無火煮食爐等,但儲物的空間少之又少,大廳僅約八呎闊,其中一面牆身有柱位,擺放傢俬時局限性甚大。不要以為面積細、設計差就「無人吼」。根據土地註冊處的成交價,這類D室,較同樓層但面積大五十呎的E室,貴百分之二至二十七!樓盤最低層的六樓D室實用呎價達一萬七千三百多元,媲美樓盤高層單位呎價。 低層D室實用面積256呎 樓盤名稱:港島.東18發展商:英皇單位總數:108個富貴劏房數目:30個實用面積(呎數):237-356呎價:$18,539月租:$14,000起管理費(呎價):$2.2則師樓(建築師):創智建築(林中偉) 世紀奇則三角屋勝利道一號 位於何文田的勝利道一號,因擁有小學名校網,不少內地人搶購樓盤,如今一半業主為內地客。單幢樓,一梯三伙,其中A、B室還算四正,但實用面積只有二百二十六呎的C室,卻肯定是新一代劏房式豪宅中的「奇則王」!共二十戶的C室,一廳一廁一廚沒房,大廳是三尖八角的不規則圖形,全屋最闊位置僅得九呎,驟眼看,真不知道要把睡床放在哪。根據發展商的示範單位,放置了張梳化床在廚房門口。參觀示範單位的陳先生對該盤「一見難忘」:「個則真係好騎呢,我同女友要跨過張床先入到廚房,相比來講,個露台又太大。」若放近露台,亦會同樣「封死」露台,因此不但一定要選用梳化床,白天更要收起張床。這間「劏房」樓價要四百萬,若全數C單位售罄,發展商永義國際可套現逾八千萬元;而永義買入這地皮,只是使了一億三千多萬,條數認真「好計」。而且明顯是地盤形狀三尖八角,發展商為賺錢故「地盡其用」,可憐住客卻連一張正常睡床亦放不下。諷刺的是,發展商大力宣傳會所內的狗泳池。住客無床「瞓覺」,寵物卻有高級享受,實在是「做隻貓做隻狗」,都好過做人。 中層C室實用面積226呎 樓盤名稱:勝利道一號發展商:永義國際單位總數:63個富貴劏房數目:20個實用面積(呎數):226呎價:$16,908月租:$14,000起管理費(呎價):$2.5則師樓(建築師):聯協建築師事務所(李素筠) 富豪睇中劏房盤 蚊型新盤被冠名「富貴劏房」確實貼切,皆因不但賣出豪宅價,還真的有富豪幫襯。根據土地註冊處資料,入伙不足三個月、由英皇發展的港島‧東18,買家中有不少為隱形富豪,報住地址包括渣甸山、中半山、禮頓山等真正豪宅。當中最為熟悉的,非周啟邦夫人周譚月清莫屬。她去年以六百六十萬元買入一間不足三百六十呎的高層「一房半」單位,實用面積呎價超過一萬八千五百元。以呎價計,足夠「襯番」周夫人的富豪身份。不過,同類單位月租才一萬六千元,供貴過租,若非實力買家都不會入貨。而該盤的代言人阿Sa及英皇歌手古巨基亦有買入投資,變相幫老細楊受成「推銷」。另外,首富李嘉誠的御用攝影師高仲奇,去年九月亦以妻子名義,豪擲八百四十三萬元,買入新盤薈臻一個細單位,打算入伙後租予港大內地學生,他賣花讚花香道:「個單位係特色戶,室內三百幾呎之餘,仲連三百幾呎平台,落一層就係會所泳池,啱晒讀書。」不過,他承認單位內外加起來,比自己家中的平台還小,更講笑道:「或者收樓後要學特首咁僭建吓,間多個房,住多個學生!」 廁所聽電視形品.星寓 由新鴻基夥拍市建局發展的大角咀新盤形品‧星寓,吸取了同系上一個北角牙籤盤「形品」的經驗,算是五個劏房式豪宅盤中最「四正」的。位於中層的H單位實用面積三百廿五呎,一房一廳,開放式廚房。不過,房間有個深兩呎多、長約五呎的大窗台,因長度不足,難將六呎床駁上窗台,只能白白浪費。而買樓附送的電視機,是裝在洗手間梳妝鏡櫃內的迷你電視,但其裝嵌位置,卻是背着馬桶,亦即坐在馬桶只能聽聲,不能目視!由於該盤超過四成單位,是實用面積少於三百八十呎的細單位,「劏」得多變相令總單位量達三百七十七個,但整幢卻只有四部電梯。單位迷你,樓價卻十分嚇人。一○年七月用約三百萬一手買入一個細單位的業主潘先生,去年八月以四百二十五萬賣樓,搬回公屋與父親同住。「住咗幾個月,單位太細,見樓價升咗,賣咗佢賺錢好過。」週日剛在公屋老家午睡的潘先生謂,之後再置業,亦不會揀這類「蚊型」單位。 中層H室實用面積325呎 樓盤名稱:形品.星寓發展商:新鴻基及市建局單位總數:377個富貴劏房數目:152個實用面積(呎數):276-370呎價:$12,879月租:$15,000起管理費(呎價):$2.66則師樓(建築師):關善明建築師事務所(關善明) 市建局助紂為虐 現時,劏房新盤最受長線投資者歡迎,視之為長線投資工具,質素、間隔、實用性如何,根本不在考慮之列。以四百三十多萬買入港島‧東18收租的梁先生坦言:「我買時無度過尺寸,現時的新盤都係咁上下大細o架啦,收樓時我覺得設計用料比想像中好添,最近政府話要起啲三百呎嘅樓咪仲細!」近年最積極推動這類劏房式新盤的,正是特首梁振英的左右手、市建局主席張震遠。市建局與南豐合作灣仔Queen's Cube,一○年十月開售七成以上是實用面積三百呎或以下的單位,呎價近兩萬五。但大半年後仍銷情慘淡,最後南豐斥資三億多元買入市建局所有的權益,如今樓盤保留作收租。現在呎租約七十元,月租超過兩萬元。之後,市建局仍未吸取教訓,繼續和其他發展商發展劏房盤,今期五大劏房豪宅中的御悅和形品‧星寓,都為市建局重建項目。四個月前,同樣面對樓價狂飆的新加坡政府,出招限制這類「鞋盒房」(shoebox units),即約五百三十八呎以下單位的興建數量。但香港的市建局,至今仍堅守張震遠於一一年中,大力推行多建實用面積五百呎以下「細單位」的方向。當時張震遠聲稱,興建細單位是為助市民上車。自此市建局每有重建項目招標,便設下限制要中標的發展商興建半數細單位。但其實這些細單位,動輒要三、四百萬元,已超越一般上車客可負擔的水平。連政府也去趟這灘「渾水」,發展商自然「有樣學樣」,加上市區地少,過去兩年落成的多屬地盤面積細細的單幢樓,結果不少發展商設計一梯多伙、大量製作露台及工作平台並賺盡的超級蝸居,且「貴到飛起」。未入伙的紅磡薈點、西營盤薈臻,及正開售的曉薈,都以蚊型盤做主打。有政府撐腰,市民的「蝸居」只會愈賣愈貴兼愈來愈細。 |
2樓提及
一街之隔富強苑、德強苑我想都無四分一....
4樓提及
托高有咩著數?
請指教一下小弟~~
4樓提及
托高有咩著數?
請指教一下小弟~~
6樓提及4樓提及
托高有咩著數?
請指教一下小弟~~
其實無的...
不過見佢舉舉下,跟住就同人單打獨鬥,次次都係追到尾先輸
如果咁有心投,唔爭左果1-2%.......
8樓提及
末日邪教會? 什麼東東?
9樓提及8樓提及
末日邪教會? 什麼東東?
後期聖徒教會(在地王不到三分鐘路程)是和美國一邪教有關
10樓提及9樓提及8樓提及
末日邪教會? 什麼東東?
後期聖徒教會(在地王不到三分鐘路程)是和美國一邪教有關
湯sir 這方面也有研究 !?
你說的哪間是否在聖31中學附近 有條樓梯向下到地窂的 ??
12樓提及
多實街2/4/6號估下會唔會近7億成交呢? ^__^
13樓提及12樓提及
多實街2/4/6號估下會唔會近7億成交呢? ^__^
可能得,因為夠大
14樓提及13樓提及12樓提及
多實街2/4/6號估下會唔會近7億成交呢? ^__^
可能得,因為夠大
但是最多補地價起多幾間獨立屋咋喎
起唔到火箭
15樓提及14樓提及13樓提及12樓提及
多實街2/4/6號估下會唔會近7億成交呢? ^__^
可能得,因為夠大
但是最多補地價起多幾間獨立屋咋喎
起唔到火箭
火箭就唔靚啦
16樓提及15樓提及14樓提及13樓提及12樓提及
多實街2/4/6號估下會唔會近7億成交呢? ^__^
可能得,因為夠大
但是最多補地價起多幾間獨立屋咋喎
起唔到火箭
火箭就唔靚啦
起碼都整個亮賢居出來嘛
鶴立雞群
17樓提及16樓提及15樓提及14樓提及13樓提及12樓提及
多實街2/4/6號估下會唔會近7億成交呢? ^__^
可能得,因為夠大
但是最多補地價起多幾間獨立屋咋喎
起唔到火箭
火箭就唔靚啦
起碼都整個亮賢居出來嘛
鶴立雞群
唔好啦,那區特色是矮
19樓提及
講得好,
乜話?
你屋企廁所有窗?
咁點算新樓呀?
20樓提及19樓提及
講得好,
乜話?
你屋企廁所有窗?
咁點算新樓呀?
廁所有窗是舊式建築,市價減5%
沒有窗臺?太不環保啦,再減5%
實用率高達8成?好明顯是舊樓扮新樓!!!再減10%
(這個是火星人跑去地球的地產商買樓時對話,哈哈)
21樓提及20樓提及19樓提及
講得好,
乜話?
你屋企廁所有窗?
咁點算新樓呀?
廁所有窗是舊式建築,市價減5%
沒有窗臺?太不環保啦,再減5%
實用率高達8成?好明顯是舊樓扮新樓!!!再減10%
(這個是火星人跑去地球的地產商買樓時對話,哈哈)
我地個位連家具都要度身ga...是不是好尊貴,所以要貴D
23樓提及
屯門...有個新盤,
好似好隔涉, 名我諗唔起, 唔知乜豐花園咁上下
個衣櫃, 我望落覺得好唔知點咁, 就用隻手度下有幾深
記住個深度, 番到屋企拎個衣架度下....
原來個衣櫃係放唔落我個隻衣架! 死未!
縮水樓都未夠, 仲要出埋縮水傢俬 ....
25樓提及
好似係, 每樣家具都縮少了
可能我本身肥屍大隻, 更覺明顯
27樓提及
咁又點諗到佢會咁陰濕架姐....
設計埋的放唔入衣架既衣櫃....
放唔入44號鞋既鞋櫃
真係唔夠佢玩架喎
這是盲點, 真的非戰之罪
4樓提及
800呎買回來有630咁多?
長柒個首都,9百多呎,得5百多呎實度面積,得五成七咋!
1樓提及
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110529&sec_id=15307&art_id=15294401
【本報訊】儘管特首曾蔭權早前開腔指樓價已升至危險線,叫市民入市要小心,但所謂忠言逆耳,其言論仍阻不了樓價繼續火箭升空,鑽石山老牌居屋龍蟠苑,呎價再歷史性衝破 6000元,一個 579方呎單位,剛以癲價 348萬元易手,呎價高達 6010元,成為 97後東九龍居屋王。記者:朱連峰
2樓提及1樓提及
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110529&sec_id=15307&art_id=15294401
【本報訊】儘管特首曾蔭權早前開腔指樓價已升至危險線,叫市民入市要小心,但所謂忠言逆耳,其言論仍阻不了樓價繼續火箭升空,鑽石山老牌居屋龍蟠苑,呎價再歷史性衝破 6000元,一個 579方呎單位,剛以癲價 348萬元易手,呎價高達 6010元,成為 97後東九龍居屋王。記者:朱連峰
那麼好價,我果間要出價330M將佢放賣了!希望2星期內可成交.
12樓提及
唔係呀,我知有人尊登揾居屋收租,收租回報高D