買家吼路 銀主盤蔓延太古城
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GS(14)@2016-06-12 02:46:182016-05-21 iM
樓價跌幅收窄，有指首輪調整接近完結，不過反映樓市狀況的負資產個案，卻直綫飈升至1,400宗，破2011年底迄今逾4年紀錄，市場憂慮本港首季GDP增長僅0.8%情況下，一旦企業表現趨弱，負資產會重演1997、2008年般數以萬宗計。
事實上從拍賣場所見，近月銀主盤數目升至近200個，月均成交30至50宗，並蔓延至太古城、超豪宅天匯甚至劏舖等，環亞物業董事總經理曾傑俊指銀主盤活躍，部分折讓一成至兩成，資深投資者伍冠流認為今年中小企經營環境失利，料銀主盤陸續有來，用家不妨「戒急用忍」慢慢吼路入市。
反映整體二手樓價的中原城市領先指數（CCL），近期持續窄幅上落，周五（20日）報128.41點，輕微下跌0.17%，是今年2月底後連續第九周反覆，徘徊在約127.5至130點的區間，扭轉了業界對指數迅速下探120點的預期，顯示樓價跌勢稍緩，醞釀於下一次加息前築底。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，中小型單位現時獲得較大承接支持，基本上樓價呈橫行，彌補豪宅單位跌價影響，估計最少未來數周，將能夠帶動CCL反覆向上。
樓價指數靠穩，但愈來愈多最新經濟數據出爐，印證今年本地經濟轉弱，無可避免令中長綫樓價進一步受壓。香港首季本地生產總值（GDP）上周公布，按年僅升0.8%，屬4年來最低，按季更倒退0.8%，如果扣除當局推出390億元紓困措施的提振作用，今年實質經濟增長僅0%至1%左右，政府首席經濟主任歐錫熊形容，該數字令人失望但不算意外，原因是「L形經濟」已逐漸成為國際常態。
樓價或將隨GDP下行
值得留意，過往樓市一旦遇上經濟增長放緩甚至負增長，同期樓價往往回落，跌幅與經濟收縮程度成正比，譬如1998年本港GDP倒退5.9%，樓價全年便蒸發27%。唯一例外是2008年金融海嘯後，環球各國紛紛推行量寬挽救經濟，造就超低息環境，結果不管本地經濟好壞，樓價在2009年至2015年間，年年報升且逐步攀頂（7年間4年本地經濟錄低或負增長）。惟眼前超低息環境正在轉變，推地及公私營房屋供應恢復，辣招又大大打擊海外資金的買樓需求，使樓市由本地用家獨力支撑，樓價亦很可能與本地GDP重新掛鈎。
去年第四季開始，本港GDP增長放緩至1.9%，今季再減慢為0.8%；各行業傳出裁員計劃，令最新失業率升至3.4%，失業人數從今年1至3月增加3,800人至13.4萬人，主要波及建造業、零售業及餐飲業；同時樓價從高位持續下調，累積跌幅約12.6%，由此可見，若非聯儲局中止加息、各國央行大規模放水等外圍刺激，否則年內樓市隨經濟滑落，走勢依然難樂觀。
更令人聞之色變，是負資產數字不知不覺間驟升。金管局近日公布負資產住宅按揭貸款數據，今年第一季達到1,432宗，對比去年第四季95宗，按季急速增長14倍，刷新2011年底實施買家印花稅（BSD）後錄1,465宗的4年最高，自然使人聯想起1997年亞洲金融風暴的經歷。追溯1997年樓市暴跌近七成，負資產輾轉於2003年中達到10.5萬宗的歷史高峰，而最近一次負資產惡化，則是2008年金融海嘯後，負資產由第二季的936宗，隨着樓價急跌8%，一季內迅速倍增至2,568宗，同年底樓價再跌16%，負資產即翻3倍至10,949宗。
負資產或升至5,000宗
負資產與樓價有直接關係，市場關注過去大半年樓價下調12.6%，是否預告數以萬計負資產的樓市「噩夢時代」即將重臨。的確，假如買家去年高峰期入市，並承造九成按揭，現時很可能已跌入負資產網內，此外天水圍、屯門或沙田一帶細價屋苑，因近月跌價較大，跌幅接近兩成，相信亦有較多負資產個案，難免觸動市民神經。參考按揭證券公司（HKMC）的數據，2014年10月迄今，共批出按揭保險總數約1萬宗，以借貸9成個案佔一半計算，假如樓價未來再跌一成，今年底負資產便會攀升至5,000宗以上水平。
事實上，近年俗稱「財仔」的財務公司二按相當流行，而銀行並無客戶二按貸款資料，令金管局統計的負資產數據，並不包括二按貸款物業，甚至各大發展商本身，亦積極為旗下新盤推出高達九成、九成半的超高成數一按，這些因素都有機會導致市場低估實際的負資產情況。過去兩年，新批按揭貸款逾4,576億元，涉及批出14.3萬宗申請，今年首季未償還貸款額，更接近1.1萬億元，較1997年底高1.5倍，反映一旦樓按市場不幸爆煲，潛在風險較當年更嚴重。
樓市轉勢入市宜審慎
在拍賣場身經百戰的投資者「凶宅大王」伍冠流，本周剛購入元朗安康路一個舊樓銀主盤，他認同樓市已經轉勢，不單投資要小心，即使入市自用，亦要非常審慎。「留意到多了銀主盤，應該是大趨勢，始終目前樓價比1997年貴得多，經濟又不是太好，樓市還未跌到盡頭，二手這樣淡靜，今年樓價有機會再質低半成至一成，投資『莫買當頭跌』，想撈底未到時候，我現在也不敢太積極，再等多幾個月比較好。如果自住也不用急，二手比新盤好，現在市淡，比較容易找到低市價的單位。」
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，受樓價持續回落拖累，不難理解負資產大幅上升，尤其使用二按、銀行員工優惠的高成數按揭人士，容易率先淪為負資產一族。雖然近月樓價跌幅收窄，但一手私樓供應源源不絕，發展商在今年餘下時間，繼續以大幅折扣推盤，連帶二手屋苑被推跌，故估計負資產短時間未必急升，但今年底數字最少達到3,000宗。
負資產促銀主盤湧現
所謂負資產，是指物業的最新價值（銀行估值）低於未償還的按揭貸款餘額，意味即使業主按市價賣樓套現，不單首期全數虧蝕，賣樓後仍欠銀行債務。舉例，買家以500萬元購入單位，承造九成按揭保險，準備分25年攤還，實質貸款額約460萬元，一旦樓價下調超過8%，該單位市值跌穿460萬元，便屬於資不抵債，業主淪為負資產。
負資產一觸即發，副作用是銀主盤增加。理論上，業主即使擁有負資產單位，只要準時還款，就不會變為銀主盤；相反若業主無力供樓，拖欠斷供3個月或以上，銀行便可根據按揭條款，向法庭申請沒收物業，然後轉交拍賣行出售。根據金管局報告，截至今年3月底，未償還按揭貸款拖欠逾3個月的，只佔總貸款額0.04%，暫時並無牽涉負資產的個案，對比2001年拖欠比率高位的1.42%，仍屬於較低水平。
縱然負資產與銀主盤並非相等，兩者卻有連帶關係。當經濟轉差，樓市進入衰退周期，加上高成數按揭引伸的危機，負資產上升間接加速銀主盤繁殖，而銀主盤在拍賣場以市價，甚至低於市價售出時，倒過來令二手市場跌勢加劇，猶如一個惡性循環。觀乎銀主盤近月全面湧現，涉及天價超豪宅天匯、陽明山莊，藍籌屋苑太古城，以至尖沙咀首都廣場的零售「劏舖」，涵蓋各類物業範疇，已非個別事件足以解釋。
上周二（10日），假佐敦一間酒店舉行的環亞拍賣會座無虛席，入場人士多數衝着一個首都廣場2樓單號舖的銀主盤而來，舖位面積僅38平方呎，但經過3組客激烈競投，最終以141萬元拍出，較2013年購入價398萬元大幅降價65%，堪稱近年舖位市場最大折讓。查冊顯示，該舖2013年上會一按，不久即向財務公司承造二按，翌年業主被債權人向高院申請頒令破產，可謂典型「財仔盤」。
上月銀主盤成交近50宗
該行董事總經理兼拍賣師曾傑俊直言，近期銀主盤增幅驚人，「近一個多月來，市場又多了30個以上銀主盤，因為銀行和財仔都持續收緊樓，連同之前累積120個，估計市場現有銀主盤約150至200個，住宅及工商樓都有，而且不單供應多了，銀主盤成交消耗也十分快。」事實上，該拍賣會於一個下午內，就已經賣出兩個銀主物業，銷售十分理想。
「近日銀主盤去得好爽，同今年1月相比，成行（連其他拍賣公司）只得6至8宗買賣，但4月單月計已40多宗，幾乎追到首季全季50宗，相信第二三季表現更加不止。始終經濟及樓市麻麻，銀主盤叫價有一定吸引力，不理美國今年還加不加息，或者加息幾多，我相信銀主盤的承接旺勢，都會延續下去。至於銀主盤實際數目，會否升到97、98年逾1,000個，就要視乎市場消化情況。」
連保持亞洲分層住宅「樓王」紀錄的恒基地產（00012）西半山天匯，其首個銀主盤近月亦閉門拍賣售出，為高層B室連車位，面積約2,476方呎，開價9,800萬元，經過7口承價後以1.08億元售出，平均呎價43,740元，即使搶高近一成，但依然比市價低10%至15%，呎價重返2009年水平，曾傑俊指成交具指標性。「一般拍賣一千幾百萬元，在我眼中無乜特別，但是超豪宅級數的天匯竟然有銀主盤就非常罕見。天匯知名度高，反映到市況是熱是冷，成交價對後市影響深遠。單講最近陽明山莊有銀主成交，我就已經10多年無見過。」
銀主盤顯著增加，更有向藍籌屋苑擴散的迹象。忠誠拍賣行於下月1日，暫定推4項住宅單位拍賣，清一色銀主盤，包括鰂魚涌太古城逾1年來首個銀主盤，位於興安閣高層H室，屬建築面積675平方呎的戶型，被稱為屋苑間隔最佳的兩房則王，目前未定底價，據區內代理透露，該單位去年底曾叫價900萬元放售，惟不久後封盤，最近才發現業主已破產，估計單位最新市值，已跌穿800萬元。太古城平盤消化後，今月交投呆滯僅8宗，是次連同黃埔花園、藍灣半島等銀主盤一併推出，料引起準買家留意。
曾傑俊也指出，據拍賣職員了解，今年轉到銀行或財務公司手上的單位，大部分都是中小企業老闆原本的居所，介乎1,000萬至3,000萬元不等，不少是九龍站上蓋屋苑，以至西貢銀綫灣的獨立屋別墅，由於業主財務周轉遇上問題，無法向銀行準時供款，很多業主只求「冚到」未還的按揭貸款餘額，賣價低於市場也接受。他估計，若未來經營環境進一步轉差，負資產無法鬆綁，將令愈來愈多單位淪為銀主盤。
十成按揭或捲土重來
近期發展商推出高成數按揭計劃，買家毋須壓力測試，雖然令市民較易達到置業門檻，但樓市跌勢未完，高成數按揭可說是負資產的計時炸彈。本月恒地西半山豪宅帝滙豪庭，就引入95%一按，創樓市近3年來最高新盤貸款額，買家透過發展商系內財務公司，僅付5%首期就可上會，但買家承擔息口，會由最初P減2.75厘（最優惠利率5厘），逐漸變為後期的P加1厘，每月供款額「先甜後苦」，準買家不應掉以輕心。
身為去年賣樓之王的長實地產（01113）隨後亦為旗下5個貨尾盤，合共460個單位，提供一及二按高達樓價八成按揭，買家毋須壓力測試。但即使買家有轉按打算，準備2、3年後轉按至利息較低的銀行，惟按揭保險公司只會替樓價600萬元內物業承造八成按，若樓價超過600萬元，日後轉按時買家仍需接受壓力測試考驗。
過往樓市疲弱時，發展商一度以十成按揭為招徠，例如1994年南豐集團就為沙田湖景花園買家準備十成按揭，其後1998年銷售將軍澳南豐廣場、2002年賣荃灣翠豐臺時同樣沿用。事實上，近日英國巴克萊銀行亦繼金融危機後，再度為當地物業推出100%按揭計劃，準買家大可觀望這潮流會否捲土重來。