|
||||||
|
為了這個全陽明山上無敵的超級景觀，吳家錄特地在家裡二樓裝修了一個適合看夜景的平台，近則可以看到大直河濱公園許多人在打壘球，天氣好時，甚至一路可以看到淡水河的出海口，坐在窗台前靜思，人生再大的難關都會煙消雲散。 撰文‧劉俞青 如 果有機會，站在陽明山仰德大道三段一二五巷巷口，往西邊望去，會看到一座童話故事般的城堡，就矗立在山頭上，它有著深咖啡色寶蓋型的屋頂，偶爾還會被飄過 的雲霧遮住視線，像極了日本宮崎駿卡通裡的﹁天空之城﹂；這裡過去外界稱之為﹁白雲山莊﹂，但就在二年前，白雲山莊悄悄易主，如今住在這座天空城堡裡的主 人，正是新光金控副董事長吳家錄。 整個陽明山最聰明的一筆交易不僅詩意篇篇，在陽明山當地房屋仲介的眼中，這幢房子還有不同的意義。 大 師房屋專營陽明山豪宅的經理闕仁桀說：﹁把整個陽明山頭翻過來，這是其中最聰明的一筆交易。﹂而住邦不動產總經理劉陳傳則說，找不到比吳家錄更厲害的，﹁ 這幢房子買得太漂亮了！﹂事實上，當年看上白雲山莊的，不僅僅只有吳家錄。但當其他買主都專注在商談土地的買賣時，只有吳家錄念頭一轉，向當時傳出財務吃 緊的白雲山莊實業，提出買下整家公司的計畫，吳家錄的這一妙招，順利解決原屋主在財務上的燃眉之急，當然也成功打敗其他對手，買下整座白雲山莊，據悉成交 金額大約五億元。 當時的白雲山莊實業名下持有所有白雲山莊將近五千坪土地，因此如今白雲山莊實業由吳家錄的獨子、也是新光兆豐農場總經理吳邦聲掛名董事長，而整座風景如畫的白雲山莊，也成為吳家錄最棒的養老居所。 當然，這樁買賣也為向來以精於計算在地產界聞名的吳家錄，再添一筆漂亮的交易紀錄。 買進這座人人稱羨的好莊園之後，裝修當然是一大工程，據透露，吳邦聲幾乎是看遍世界各地的豪宅，拿著好幾百張世界各大豪宅細部的照片，和設計師逐一討論每一個裝修的細節，才一步步敲定工程。 新 光金董事長吳東進都自嘆不如但也因為太過仔細，以致進度嚴重落後，到後來，是今年高齡八十二歲的吳家錄忍不住催促：﹁我現在是和時間賽跑的人，你還不快點 弄。﹂才讓吳邦聲花了一年多心血重新打造的美麗家園順利完工，而吳家錄一家人也在今年上半年，開開心心住進這座美麗的空中城堡。 根據去過吳老家裡的新光員工轉述，這座城堡的最大特色，是擁有無價的超級景觀，近則可以看到大直河濱公園許多人在打壘球，天氣好時，甚至一路可以看到淡水河的出海口，坐在窗台前靜思，人生再大的難關都會煙消雲散。 為 了這個全陽明山上無敵的超級景觀，吳老特地在家裡二樓裝修了一個適合看夜景的平台，連同樣住在陽明山上的新光金董事長吳東進來訪看了之後，都忍不住自嘆不 如，直說：﹁買得到這樣的好房子，人生就沒有遺憾了。﹂整座園子是採歐式的設計，開車如果從仰德大道三段上左轉進來，大約要開二分鐘，才會見到一個咖啡 座，吳家錄和夫人溫翠眉兩人常在這裡小坐，喝喝咖啡，看夕陽。 據悉，吳家錄曾經考慮過，五千坪大的房子，就這麼幾個人住，有點太安靜了，想把前面原本的廂房改建成民宿，讓外面的人也能來享受一下這裡的自然之美，但後來是在溫翠眉嚴重抗議下才作罷。 ﹁老婆大人﹂表示，辛苦了一輩子，好不容易有座美麗的家園，不希望有外人來打擾，吳家錄聽了只有尊重，他說，退休生活太太最大，能在這麼美麗的地方養老，﹁人生夫復何求！﹂ 吳家錄 出生：1928年 現職：新光金控副董事長 學歷：彰化商職 經歷：新光人壽總經理、參與新光人壽創立 興趣：投資不動產 |
||||||
|
||||||
|
經典格鬥遊戲《街頭霸王》上月推出最新版本，迅即成為電玩界的盛事，連帶其遊戲生產商CAPCOM的股價，在短短三星期內逆市急升兩成。 三十八歲的香港仔吳家偉，以前是香港Big 4會計師樓的核數師，但他卻放棄高薪厚職，甘願在遊戲公司由低做起，在這條求職街道上打拼。憑着精打細算，讓他成為香港CAPCOM的話事人。吳家偉檔案 38歲︰已婚，沒兒女 94年︰城大會計系畢業 94年︰在安永會計師事務所當核數員 96年︰加入CAPCOM Asia當銷售員 03年︰成為亞洲區市場營業部經理
金融海嘯，影響深遠，但絲毫無損遊戲機迷的購物意欲。上月中CAPCOM生產的遊戲《街霸4》開售，雖然售價約四百元，但甫推出已風靡萬千機迷，短短兩週在港已賣出近七萬多套，其專用的手掣雖然被炒至千多元，但也大量缺貨。 《街霸4》逆市大賣，CAPCOM的亞洲區高級經理吳家偉當然飲得杯落，但他也坦言不理解為何銷情如此理想。「我都驚訝《街霸4》個勢咁好，原本估計只賣到四萬套，真係唔明班機迷諗乜，《街霸》咁多集打法都無太大變化。」 他雖然在遊戲公司工作了十多年，但從來不是瘋狂機迷，家中更沒任何遊戲機，他笑笑口說：「我入咗CAPCOM十幾年，只係打爆過一隻遊戲咋。」他其實更愛㩒計數機，皆因未入行之前，是Big 4會計師行安永的核數師，但僅工作了三個月，便嫌工作要捱更抵夜而轉工。 公司愈縮愈升職 訪 問中，他常以非機迷身份自誇，稱正因自己不沉迷打機，更能以純商業角度經營生意。最佳例子是○一年的動作遊戲《Devil May Cry》，由於遊戲主角的造型比較邪惡，不似日本傳統遊戲的主角般富有正義感，因此在日本的銷情麻麻。但他卻認為這遊戲畫面靚，角色扮相獨特，啱香港機迷 口味，遂大膽力谷宣傳。結果該款遊戲在日本以外的亞洲地區，賣出逾十萬套，令日本總公司對他另眼相看。 「外人誤以為做遊戲公司，就要鍾意打機。但其實太過沉迷，單憑自己喜惡去睇隻遊戲得唔得，反而會用錯力去宣傳。」他指亞洲區的同行，只懂照搬日本總公司的經營模式，令生意變相有所局限，導致業績逐年萎縮。 吳 家偉立了大功，除了讓他在行內響朵，還惹來日本上司的垂青。甚至CAPCOM因陸續撤出遊戲機中心的生意，被迫在香港減省人手，他也得以步步高陞，○三年 起更成為亞洲區（日本以外）的經理，除掌管香港的日常大小事項外，每年還要到台灣、馬來西亞及新加坡等亞洲地區與當地授權代理傾生意。雖然香港分公司只剩低三個下屬，但精於計算的他，不忘笑笑口讚自己，「我嘅業績同人手成反比，我當初入公司，有成廿幾人，到而家得番幾個，但業績已經翻幾番。不過而家都好，肯定無裁員壓力。」 視總公司為對手 他說香港遊戲界競爭激烈，有時甚至出現自己公司「鬼打鬼」。原因是香港機迷普遍崇日，寧願買日本水貨遊戲，也不買一年內刮花了可免費更換的香港行貨，間接搶去了他不少生意。「雖然話同一間公司產品，但無人買行貨，咁我仲有咩生存價值？」 為此，他經常跑到game場觀察機迷的購買習慣，從中發現機迷愛買日版，除了貪來貨較快外，還因特別版有贈品送。得出這結論後，他索性視日本總公司為假想敵，在行貨遊戲中也找專人設計贈品。「日本送嘅贈品未必啱港人用，所以我更進一步，推出實用性較高嘅贈品。」 言罷他即牙擦擦，拿出即將推出的《生化危機5》行貨特別版贈送的USB手指，這特別版售價比普通版遊戲貴一百元，但扣除手指成本約六十元，每隻遊戲還可多賺四十元，就連日本老闆看過後亦大讚，「日本老闆仲吩咐美國分公司跟我出同款贈品。」 聯合主機宣傳慳錢 現時遊戲機市場由Wii、Xbox 360及PS3三分天下，他雖然無權決定CAPCOM的遊戲到底開發在哪部主機上，「好似《街霸》呢啲大game，我哋公司為免顧此失彼，會同時推出多個版本俾各大主機。」 但 修讀會計的他，果然精打細算，睇準各主機要互相競爭，故吼中空位出招。好像旗下即將發售的《生化危機5》，他為了慳宣傳費，遂聯絡了Xbox 360，扑槌雙方合資在全線港鐵大賣廣告，宣傳中當然只列了Xbox 360主機，踢走另一主機PS3。「唔好講到我賺晒，遊戲賣得，主機先有人買。」 授權攻略賺多筆 節省大筆宣傳費外，吳家偉也落力開源，他知悉機迷愛購買攻略書，藉此發掘遊戲隱藏關卡或密技。但以往行內的授權攻略書，遊戲生產商只視為宣傳開支，會花巨額邀請本地遊戲雜誌的編輯，包機票食宿到日本進行製作，最後只象徵式賣斷版權便算。 他卻認為此做法不划算，破天荒想出以合約制形式，聘請雜誌編輯在本地製作，但所有印刷、發行卻由自己公司負責，他不單可以控制質素，更為公司開拓收入，「我咁做完全可以控制成本質素，如果隻game賣得，我隨時可以加印賺多筆。」 棄守街機本業 吳家偉雖然拼命開源節流，但也坦言不能化腐朽為神奇。例如總公司至今仍堅持不停推出遊戲機中心的遊戲，但其實近年街機在香港已大不如前，為此他亦大嘆無奈。 「一 方面係市場轉變，好多機迷改為鍾意返屋企上網約戰。另一方面，政府根本唔支持開機鋪，唔再發牌之餘，仲限制學校範圍唔准開鋪，凌晨兩點仲要立即關門。一塊 街機底板要成兩萬元，機鋪要回本，惟有提高每局嘅價錢，最終搞到愈來愈少人打。」他說既然無利可圖，索性「抗旨」半放棄街機市場，不會花太多精神銷售街機 產品。 記者問他抗旨不怕公司炒魷嗎？他指自己有實力，去年更獲Bandai賞識，邀請他公司在香港代理Bandai旗下的遊戲，因此CAPCOM不會輕易向他開刀。他更笑說總公司曾計劃調升自己到日本發展，但他卻耍手擰頭，至今仍堅拒學日文。 他笑言自己已是「中坑」，沒兒沒女沒掛牽，原定四十五歲便退休，但海嘯殺到，估計要延遲五年才達成願望，屆時會與太太環遊世界。「當日我做核數師，都知捱幾年就海闊天空，但我都唔制走人，證明我權力慾唔大啦！」 CAPCOM發展史 79年︰建築公司社長遷本憲三創立CAPCOM前身I.R.M電器鋪。 81年︰I.R.M旗下的子公司Capsule Computer成立。 83年︰軟體銷售部門CAPCOM成立。 84年︰製作街機遊戲《VULGUS》和《SON SON》 85年︰在任天堂紅白機推出首款家用遊戲《1942》。 87年︰推出《街頭霸王》及《洛克人》，成為CAPCOM的王牌遊戲。 93年︰在大阪證券交易所上市。 94年︰《街頭霸王Ⅱ》加強版滯銷，更被傳倒閉。 96年︰《生化危機》推出，令公司起死回生。 01年︰《鬼武者》、《Devil May Cry》發售，成為PS2暢銷遊戲。 02年︰賣出《生化危機》版權拍成電影。 04年︰PS2版《Monster Hunter》發售，惟銷量麻麻。 07年︰PSP版《Monster Hunter 2ND》發售，成為暢銷手提遊戲。 |
||||||
|
||||||
近日文林苑事件，突顯出都更整合的高難度，位於新竹城隍廟前、擁有一百八十年歷史的北門老街，也面臨保留與更新改建的難題，成立僅五年的建商——太睿建設 陳宏洲，如何憑著膽識和能耐，讓地主們點頭答應將土地賣給他，創造雙贏局面？ 撰文‧梁任瑋 如果你是建商，願意花多久時間整合一塊土地？很難相信，來自台中的小建商——太睿建設董事長陳宏洲，竟然足足花了十五年等待地主同意，這一等，讓他不僅順 利拿下新竹城隍廟前最精華的一千三百坪土地，高達四十五億元的總銷金額，甚至成為新竹市史上最大的建案。 三月二日，新竹市城隍廟前的北門街，工人忙著架施工圍籬，路人一陣圍觀，因為怪手準備拆除的不是一般的房子，它們是十一間屋齡加起來近兩千歲的老商鋪，地 主包括新光集團吳家發跡的布行「協進行」、台灣最老的電器行明聲電器、新竹老字號牙醫琉璃光牙科等，都將夷為平地改建為新大樓。 北門街是新竹早期最重要的商業中心，也是北台灣兩岸貿易貨物集散地，大陸的貨物由舊港上岸，都得運到北門街長和宮，再轉運到其他地方。北門街一位老住戶就 說，「新竹人從出生到往生需要的商品，都離不開這條街。」正因為整條街非富即貴，要談拆除整建簡直難如登天，就算改建後利潤驚人，期間還不乏來自全台知名 的建商如昌益、春福、豐邑、寶佳前來叩關，也都一一鎩羽而歸，而最後讓上百位地主們點頭答應拆掉百年老屋的人，竟是沒沒無聞的陳宏洲，其過人的遊說、運籌 能力，於是格外引人注目。 土開小專員 整合無往不利其實，陳宏洲在一九九四年就踏入了地產界，時年二十六歲的他，一開始只是台中豐邑建設一名負責土地開發的小專員，但他當時就很有大將之風， 「買土地氣勢要出來，但態度要誠懇，評估要專業。」陳宏洲說，「只要我相中的土地，沒有買不到的，只是投入時間長短而已。」有次他被老闆派去彰化買地，地 主劈頭就質疑，「少年仔，土地四千坪，一坪賣九萬元，也要三億元，你咁有錢？」只見他氣定神閒地說，「阿伯你立刻蓋章，我用現金跟你買。」事實上，在出發 買地前，陳宏洲老早就調查過，知道地主持分很分散，且談地得各個擊破，他心中盤算，要先讓眼前這位地主點頭賣地，最多只要九百萬元就能買得到，而攻下了第 一座城池，後續整合就易如反掌了。 陳宏洲勤做功課，對於每塊地的背景無不全盤了解，面對再怎麼精明幹練、趾高氣揚的地主，他總能泰然自若、四兩撥千斤。也因此，陳宏洲在擔任豐邑土開主管階 段，連年替公司締造每年推案三百億元的案量，即使後來離職了，豐邑還有一萬多坪土地庫存，都是他當時留下來的戰績。 除了充分的準備、過人的膽識，陳宏洲對土地精準的判斷，更造就了他在土地整合無往不利的能耐，新竹北門街整合案即是一大經典。 慧眼識璞玉 甘心等十五年時間回到一九九七年，當時他只有二十九歲，竟大膽地跑去北門街找明聲電器老闆陳渙亭談合建，「那時整條北門大街生意還在高峰，每一戶都要留店 面，條件一直都講不成。」踢到鐵板的陳宏洲雖然敗北，但這十五年來，他從來沒放棄過這樁整合的艱鉅「工程」。 耐人尋味的是，早從一九九○年代起，在高鐵起建以及竹科新貴夾帶強烈的買氣等利多加持下，幾乎所有建設公司頃全數身家押寶在竹北，一方面土地便宜，另則容 易取得大面積土地，根本沒人會注意土地開發難度高的新竹市區，因此陳宏洲的十五年長期抗戰，著實令人好奇。 而之所以如此執著，是因為他洞悉到竹北重劃區的建案量大，銷售期卻十分冗長，反觀新竹舊市區的案子雖然都很小，但幾乎一推出就立刻完銷，潛在價值斐然，欠 的只是遊說土地的功力和耐力。 陳宏洲相中北門街這塊璞玉，從職員時代一直到五年前自立門戶，成立太睿建設當了老闆，即使時光荏苒，期間用盡無數的法子，吃了無數閉門羹，甚至眼見其他大 型建商都無功而返，對於整合大業他卻從不鬆懈，直到去年六月，整合案終露一絲曙光。 有一天，土地中人介紹陳宏洲買一塊新竹市中山路巷內四百坪的土地，這塊地正位於北門街土地後面，他立刻察覺「北門街地主堅持不賣地的想法，已經開始鬆 動。」一經探詢，原來大街上很多店面因生意無法突破，陸續關門歇業，更關鍵的是，許多老住戶已成了年屆八旬的老翁，大家都想換更方便的居住空間，於是很多 住戶都搬走了，房子空置下來，只剩斷垣殘壁。 採雙贏策略 誠意打動地主凋零的街景，重燃陳宏洲整合的鬥志，而重起爐灶的他，更加謹慎，他再度細膩研究，把整合案所有要解決的問題攤開來，其中最難的就是前排地主都 想要保留店面，但扣除車道、門廳，就要用掉四間店面空間，多年來，許多建商同業都礙於沒有開發利潤而放棄。 陳宏洲想了想，認為要讓前排北門街繼續做店鋪，唯有買下後方的土地整體開發。「住戶要的是店面，而我要的是容積，這塊地的容積率高達四○○％，一坪土地可 以蓋四坪房屋。」只不過，要把多餘容積吃下來，第一基地要擴大，第二地主權益不能犧牲。 於是，有別於其他同業都卡在和地主喬定彼此如何讓步，他則採取雙贏策略，先大膽砸兩億多元買下北門街後方的四百坪土地，再回頭與第一排店面屋主談合建， 「萬一還是談不成，只能蓋套房了。」陳宏洲再度叩關，這次他先鎖定難度最高的北門街正中央的明聲電器行，畢竟這戶如果開發下來，要往兩側發展就很容易。 「阿伯，我已買好後面土地了，希望與你們的店面一起重建，蓋得更大、更好還給你們。」相隔十餘年再相遇，明聲電器老闆陳渙亭一看到陳宏洲，竟立刻叫出他的 名字，而他也被陳宏洲的話打動，更透露自己年紀大，想退休了，不僅願意賣地，甚至當年最排斥重建的他，反而變成了陳宏洲的助力。 在陳渙亭的穿針引線下，打通了錯縱複雜的關節，其中還包括位於明聲電器行隔壁，新光集團吳家早年發跡的協進行，也是由陳渙亭引薦下，陳宏洲接觸到新紡吳東 明兄弟，談妥賣地。在打通任督二脈後，其他地主紛紛跟進，連琉璃光牙科蘇東隆家族等近百位地主也簽字了。 公設展文物 保住百年風華「大象踩不死螞蟻！」資本額僅五千萬元的太睿建設，花了半年時間協調，最後花了十二億元買下北門街土地，「這個案子如果是上市櫃公司整合，第 一不會花那麼長時間投入，第二不可能降低利潤，這些恰恰成為我切入的空隙。」北門街案預計在今年上半年預售，未來將變身為樓高二十四層的住宅大樓，每坪開 價三十二萬元，不僅總銷金額高達四十五億元創紀錄，連基地面積也打破新竹舊市區近二十年最大的建案規模。 代銷公司建成欣業總監吳方然說，新竹市土地開發困難，很少有一個建案總銷超過二十五億元，北門街案四十五億元的案量等於是兩個建案的集合，不過，北門街案 地點好，基地條件又不錯，目前已有不少城隍廟內的攤販老闆有意購買住家。 而為了保留百年老街的文化，太睿建設也將在一樓公共設施增設文化會館，陳列陳家、蘇家、吳家歷代祖先的文物，甚至明聲電器行門口的圓柱，也予以保留，包括 老屋拆除下來的唐山石、壓艙石都會結合在建築外觀上，讓住戶的故事不會中斷、文化資產得以延續。 新竹北門老街的住戶們承載著祖先留下來的百年歷史，歷經十五年波折，終於在創新與人文之間找到了平衡點，背後每位地主給予的包容智慧，正是讓他們繼續往前 走的動力。 陳宏洲 出生：1968年 現職：太睿建設董事長 經歷：太平洋房屋業務、豐邑建設土地開發主管 學歷：樹德工專 太睿開發機構 成立時間：2007年 現職：太睿建設董事長 負責人：陳宏洲 資本額：5000萬元 主要業務：土地開發、房地產興建2011年營收：70億元北門街 新竹旺族大本營新光吳家、虎標萬金油總代理的起家厝所在非富即貴的新竹市北門街臥虎藏龍，拿明聲電器行老闆陳渙亭來說，其祖父陳福生開設的福生堂，是新竹 第一家西藥房，也是虎標萬金油總代理商。 因為家境不錯，陳渙亭的父親陳鴻銓很年輕就投入研發音響放大器，在1933年成立明聲研究所，台灣光復後，全省各地的戲院，包括羅東戲院、台北第二世界 館、台灣戲院、高雄東港都是請陳鴻銓裝設音響的。 「當時買北門街一戶店面要台幣1000元，我爸爸出手買三張唱片，就幾乎可以買一戶店面了。」後來，陳渙亭將父親的音響事業轉型為明聲電器行，成為新竹第 一家電器行，專賣日本進口的JVC家電，一賣就是50年，門口醒目的獵犬雕像是明聲電器的正字標誌。 隨著拆除日愈來愈近，陳渙亭與幾位老住戶站在住了80年的老家門前說，這一個月開始整理舊物，心情愈來愈沉重，小時候和新光吳家兄弟在房子裡玩捉迷藏、從 二樓樓梯溜下來的景象，不斷浮現眼前。 從來沒有搬過家的陳渙亭三弟陳渙銘不捨地說，從小到大沒有與大哥分開過，幾十年來一起經營電器行，吃飯、生活都在一起，北門街36號就是他們的老家，「房 子拆了，就是分家了，縱然有再多不捨，過往的點點滴滴留在回憶裡就好了。」 | ||||||
|
||||||
六月股東會季節到來，又是許多證券營業員忙著收委託書的熱季，最近不少營業員都收到一道特殊指令，因為要收的這家公司竟然是：新紡。 這一次，市場氣氛詭譎，因為爭取委託書的兩造，竟是新光集團老大吳東進，對上老二吳東賢的兒子吳昕紘。 吳家八年前爆發老三吳東亮與老四吳東昇之爭，後來在母親吳桂蘭和長輩調停下平息；沒想到事隔八年，這次竟換成老大與老二兒子之爭。令人遺憾的是，老二吳東賢四年前中風，至今仍昏迷，此時爆發伯姪之爭，情何以堪。 新紡是股市「士林三寶」之一，名下包含位在台北市士林精華區的一萬多坪土地，市值逾三百億元，常被拿來當作股價炒作題材。近期被北市府劃入「北投士林科技園區」，開發在即，可能因此更惹人眼紅。 吳東賢生病之後，新紡董事長由他兒子吳昕紘擔任，但吳東進以「財團法人吳東進基金會」，也握有一席董事，由兒子吳昕東擔任法人代表。 據了解，吳昕紘最近驚覺可能要出大事，緊急請出家族長輩，加入委託書徵求戰。這場伯姪之爭，最後會是新光吳家茶壺裡的風暴？還是演變成爭家產的豪門恩怨？六月十九日股東會就可見分曉。 （劉俞青） | ||||||