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對於退休規畫,有人愛高現金殖利率概念股,有人喜歡用基金滾錢徐徐累積,但是不見得每個方法都適合你!謝文興在股市慘賠教訓中體悟,存錢才是他的王道,也重新找到一條「養房防老」的新路。 撰文‧何珮郁 今年四十歲的謝文興,早在十六年前,就開始有了「及早為退休做準備」的意識。不過,在嘗試許多不適合自己的理財方式之後,直到大約六年前,他才找到了與自己最「速配」的退休方程式。 投資股票太浮躁 賠光本金後收手雖然花了十年摸索,但經過了五年多的準備之後,如今,謝文興已擁有一戶月收二萬五千元租金的「現金流」來源,他的算盤,則是在未來三年再添購一戶房產,接著利用十餘年的時間清償兩間房屋貸款,達成「養房防老」退休目標。 在台北萬華長大的謝文興,因為家裡經營服飾業生意,在家風的耳濡目染下,從小就立定志向「當老闆」。一九九四年靠著家人資助,開了一家非加盟連鎖體系的便 利商店,開始經營的前兩年,每月淨收入約有四萬元,「收入穩定,退休規畫的念頭,也是從這時候開始萌芽的。」對於投資商品不甚了解的謝文興,用定時定額、 每月扣款一萬三千元的方式買基金,「當時買的最熱門基金,就是怡富大歐洲、中信潛力和保德信大中華這三檔。」事隔多年,他仍印象深刻。 不過,隨周邊大型連鎖便利商店快速展店,謝文興的客源逐漸分散流失,讓他開始考慮結束便利商店生意,此時,一位保險業務員看準謝文興人緣極佳的特質,積極延攬他成為旗下一員。於是,有半年的時間,謝文興一邊消化店內庫存,一邊有一搭沒一搭的向熟客及親朋好友推銷保險。 在正式走上保險業務之路的第二年,謝文興的年薪就已突破百萬元,不過,這段期間由於接觸了各種金融商品,謝文興也開始嘗試股票投資,「太貪心,嫌基金的獲 利慢,股票賺錢比較快,就把基金全部贖回,轉進股市裡。」雖然順利的轉換職場跑道,但原先穩定的基金累積計畫,卻在接觸了股票之後,一切變了調! 初入股市,短短一個月就獲利了二○%,讓謝文興瞬間養大胃口,「我開始用融資、玩當沖,半年內,兩百萬元的本金可以累積一‧五億元的交易額。」為了操盤, 謝文興索性連早上都不工作了,全心盯盤殺進殺出,「連台積電這種大型股,我都可以當天買進又隨即賣出。」「有一陣子,真的是買哪一檔股票,那一檔就跌!」 甚至因為重押華邦電、茂矽等股票,最終還是以賠光本金收場。 歷經股海洗禮,謝文興自我檢討,「我是典型的雙子座個性,太浮躁不定,又容易受市場消息影響。」結婚之後,他決心不作股票,「認分」的專心工作存錢,二 ○○六年在萬華買了第一戶自住的房子。他不諱言,有了賢內助的約束,原本「賭性堅強」的投資心態收斂不少,也從這時開始,為退休規畫打下良好的根基。 看準套房出租市場 全力布局「養房」有了基礎後,謝文興開始思考真正適合自己的理財管道,因為兄姊都有投資套房出租的成功經驗,他決定從身邊人複製成功模式,研究如何當個 「包租公」。除了努力賺錢,累積買第二戶房子的自備款,他開始勤做功課,考察龍山寺捷運站周邊的物件。 三年後,他和太太用辛勤工作腳踏實地存下來的二百萬元自備款,加上貸款六百萬元,購入萬華住家附近的電梯華廈,將二十五坪的空間,裝潢隔間成三間套房出租。 謝文興看準趨勢,認定晚婚、不婚主義的人越來越多,套房出租的市場將會優於小家庭市場,且租金行情的落差也很大,「以萬華的行情來看,如果將一整層租給小家庭,租金約一萬一千元,若隔成三間套房,總租金收入可達二萬五千元,價差超過一倍。」他認真地分析著。 在謝文興的退休規畫藍圖裡,距離六十歲退休的目標,還有二十年的準備時間,也正是他全力「養房」的精華時期。他推估,目前萬華地區二十年中古屋的行情,二 十五坪的房子總價約為一千萬元左右,若以銀行房貸放款成數約七成去回推,則自備款須三百萬元,再加上裝潢費用約一百萬元,共要準備四百萬元。 再回頭檢視家庭的收支狀況,夫妻兩人年收入合計約二百萬元,扣除每年常態支出約一百萬元,以及扣除租金收入之後還須支付的兩筆房貸約二十萬元,每年可以存下八十萬元,約莫五年就可以再「存」出下一戶房子。 等到買下人生的第三戶房子(一戶自住,兩戶出租),謝文興「養房」的「布局」就算是大功告成,接下來的重點,則是在退休前全力清償房貸。 「按照進度,大約再過三年就可再買一戶房,隔成四間套房出租,租金應可完全支付新增房貸。」他計畫,接下來到退休前的十七年間,自己將逐漸加快償還房貸的速度,盡快讓兩戶房每月超過六萬元的租金收入,變成個人財務收支簿上的「淨收入」。 依照能力穩健規畫人生下半場在尋找下一戶「養房」物件時,謝文興也自有一套獨到的方法。為了方便就近管理,他將範圍鎖定在距離住家三百公尺內、二十八坪、 屋齡二十年左右的電梯華廈,「這樣的條件最適合作為收租的房子。」他認為,在尋找物件時,格局方正、至少兩面靠窗當然是首選,如此一來,有利於隔成四間套 房分租,每間約五至七坪,租金預估九千元,以不超過普通上班族平均月收入的三分之一為原則,且總租金收入又剛好可用來繳付房貸月付金。 在謝文興的退休方程式裡,除了租金收入之外,還有他早在二十八歲時,就為自己規畫的儲蓄險保單,他笑說,「這算是當時我最明智的決定了」,因為四十八歲以 後,他就可以開始終身月領一萬元,活得越久,領得越多。而勞退的部分,因為服務的公司屬承攬制,公司是依照業績狀況來提撥退休金,且於離職或退休時一次請 領,謝文興推估可領到一一○萬元左右。 謝文興覺得,相較於以往在股市裡殺進殺出的生活,自從有了第二棟房子,兼職包租公越做越有成就感,也越來越清楚現在省吃儉用,是為了以後退休要過更好的生活,打拚起來也更有衝勁。 謝文興退休方程式 謝文興 目前年齡:40 歲 預估退休年齡:60 歲 現職:保險業務員 經歷:便利商店店東 學歷:亞東工專紡織科 家庭:已婚,育有一子一女勞保年金預估(月領)25,000元+儲蓄險保單預估(月領)10,000元+租金收入(目前25,000元,預估下一戶36,000元)61,000元=96,000元註:因服務公司非雇傭制,無法計算勞退所得 素人包租公心法 Step 1 :地理位置位於大馬路邊,即使是巷弄也不小於6~8米為原則。近捷運站、夜市或超市,甚至機車停車格,都是上班族必備的生活機能。 Step 2 :精選結構以屋齡約20年,格局方正的電梯華廈為主,坪數在23~28坪之間,至少2面靠窗,才能平均分配隔間的採光。 Step 3 :勤跑監工裝潢預算重點要花在水電配線工程上,延長使用壽命,以後才不用再花大錢整修,家具則上網直接向廠商訂購,較便宜省錢。 Step 4 :謹慎出租嚴選房客,以知名企業、具穩定收入的上班族為主,降低流動率。制式合約上加附詳細生活公約、家具設備清單,保障雙方。 Step 5 :親自收租親自上門收租金,一方面可與房客聯絡感情,一方面也可巡視房內狀況。 |
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祖籍浙江寧波的邵逸夫,來自小富之家;在兄弟中排第六;他與兄長志趣相投,自小對電影有濃厚興趣,四兄弟攜手創辦「天一公司」,後期到南洋一帶闖天下,打出名堂。 邵逸夫於一九○七年在上海出生,原名邵仁楞(楞音:零),他是浙江寧波鎮海人。父親邵玉軒是上海「錦泰昌顏料號」的老闆,經營漂染生意,由於經營有方,生意興隆,家族屬小富之家。 邵玉軒有八個仔女,除了阿四和阿七外,其餘都是男丁,他們是:老大仁傑,老二仁棣,老三仁枚,老六仁楞。因此邵逸夫特別喜歡六號這數字,既擁有六號車牌,亦鍾意朋友稱他為六叔。 長大後,他被父親送到由美國人於上海開辦的英文學校「青年會中學」讀書,因此自小就說得一口流利英語。由於邵仁楞此字不好唸,很多人把他叫錯成邵仁方,有次他向大哥提議改名,獲得父親的同意後,他們兄弟就依次改名為邵醉翁、邵邨人、邵山客及邵逸夫,喚他們幾兄弟的名字,就像唸出陶淵明的田園詩篇的閑靜意境,但當時他們都在全國最繁盛的城市舊上海生活,自小耳濡目染下,他們被五光十色的娛樂行業吸引,五兄弟與電影結下不解緣,均先後從事電影、遊樂場等娛樂事業。 大哥收購小舞台 邵逸夫說過一生最愛就是電影,「搞電影最賺錢,又刺激!」邵逸夫現今貴為娛樂圈大長老,但當年他入行全因大哥邵醉翁的關係。老大邵醉翁自小腦筋靈活,加上雄辯滔滔,於上海神州大學畢業後,就到中法振業銀行做法律顧問。一次一個叫「小舞台」的娛樂場所因為經營不善,債主臨門,邵老大分析到「小舞台」有京劇、評彈以及最摩登的無聲電影,認為這個地方正好就是政要商人聚會的地方,所以他就向父親借錢收購,把名字改為「笑舞台」,放映的默片走通俗路線,首套武俠劇叫《山東馬永貞》,觀眾反應熱烈,結果上映足半年。自此邵老大對娛樂事業雄心萬丈,更自資拍片,一九二五年,邵氏兄弟在上海成立了「天一」公司,首兩部戲《立地成佛》和《女俠李飛飛》皆打響頭炮,其中後者因邀得當時京劇名伶粉菊花當女主角,電影深受戲迷歡迎。 東南亞開闢新天地 「天一」公司得到空前成功,更乘勢拍了《梁山伯與祝英台》和《唐伯虎點秋香》等古裝片,開創古裝潮流,其時很多華僑已移居到南洋生活,對華人電影的需求殷切,曾有老闆專程從南洋帶重金來買「天一」的古裝戲。這股古裝片熱潮令上海電影公司意識到極大威脅,其中為首的「明星」電影公司老闆周劍雲就聯合其他公司老闆組成「六合」公司,成立聯盟發行網,不准發行商購買「天一」電影,意圖趕絕邵醉翁的「天一」。邵老大為衝破杯葛網,指令弟弟邵仁枚帶電影到南洋放映,衝出一條生路。一九二六年邵仁枚到達新加坡,但城內的大電影公司只對西洋片有興趣,小電影公司不敢得罪六合,邵仁遂馬上發了封電報,希望曾在「天一」參與外埠發行的邵逸夫前來幫手。 自創流動電影院 邵逸夫在上海中學畢業後,原本打算到北京投考清華和北京大學,但他收到哥哥的電報後,馬上就到新加坡為「天一」出謀獻策,兄弟在城內租下空地另起爐灶,自行搭起帳篷放映自己公司拍攝的電影。新加坡居民雖被「天一」富新鮮感的電影吸引,但場地所限,發展受限制。邵逸夫發現城外很多小鎮和農村未有電影院,立即動手造了個流動放映車,和哥哥日夜輪流開車,跑遍星馬的大小村落,為村民帶來當時唯一的娛樂——電影。由於南洋鄉村氣候濕熱,他們在旅程上試過被毒蚊毒蟲咬過,邵逸夫更曾試過中暑昏迷,對兩個來自聲色犬馬世界的公子來說確是一件苦差,但他們沒有放棄,「天一」生意漸入佳境,公司規模越來越大,流動放映車其後更增至六部。事業漸見起色之外,他們亦交上好運,先後認識了南洋當地的富豪。例如壟斷南洋影片的商人王雨亭便看中邵家兩兄弟在在南洋的業務搞得有聲有色,名聲漸響,便拉攏天一合作,更協助他倆收購新加坡的華英、吉隆坡的中華等戲院,建立起天一在南洋的據點和發行網。其後邵氏兄弟又交上檳城首富王竟成和新加坡富商黃文達這兩個大靠山,除了替黃氏管理新世界遊樂場外,又收購了當地最大的大世界遊樂場,至一九三四年,邵氏公司己擁有四十多家戲院,奠下東南亞娛樂大亨的基業。 荷李活偷師 邵逸夫並無打算安安穩穩在新加坡做其大老闆,知道美國已開始流行有聲電影,他就到荷李活考察拍片流程,更買了批先進的有聲電影放映機器回新加坡,希望生產自己的有聲電影。一九三四年,「天一」出品全中國首部粵語片《白金龍》,由粵劇名伶薛覺先夫婦主演,電影放映後好評如潮,這部拍攝歷時不到二十天之作,成本只是九千元,但為天一帶來的利潤卻達到一百萬港元。三十年代一個普通工人只有二、三十元工資,一百萬在當時是個天文數字,亦埋下同行眼紅的伏線。一九三六年,當邵逸夫與哥哥邵仁枚在新加坡打天下時,大哥邵醉翁就坐鎮天一在香港的業務。「天一」在香港的片庫首次發生火災,但並無嚴重損失;一個月後,「天一」再發生火災,這次把影片庫內的所有拷貝都燒清光,主政的邵老大因此事受到很大打擊,並急召上海的弟弟邵邨人來港接掌香港事業,並先後改名為「南洋影片」及「邵氏父子」,但邵邨人始終會計出身,對拍片之事並不在行,「邵氏父子」發展裹足不前。 四十年代,日軍侵略香港和南洋等地,邵逸夫的電影出品受到重大打擊,他更在新加坡被控拍攝反日電影,被投進監獄嚴刑拷打,經過了七天牢獄生涯後,才得到公司的日本職員保釋救出。戰後和平,香港的「邵氏父子」縱使有尤敏和趙雷等明星助陣,但因為邵邨人緊握財政大權,對電影缺乏投資,令「邵氏父子」不能跟當時得令的「長城」和「電懋」一爭長短。邵邨人認為電影沒有多大作為,專心炒賣房地產。一九四六年,他以四十五萬買下了深水埗的北河戲院,一年後又以七十萬購入灣仔的麗都戲院,兩者都是以便宜的價錢到手,充分顯出他數口精的一面。 兄弟分家重整旗鼓 邵逸夫在戰後用了數年時間重整旗鼓,慢慢擴大電影業版圖至泰國、印尼等地,影院數目更增至一百三十家。他對於二哥無心電影事業感到十分痛心,一九五七年,五十歲的邵逸夫遠渡香港跟二哥攤牌,接管香港的邵氏業務,以三十二萬買入清水灣道八十五萬呎的地皮興建片廠。廠內設有隔音片廠、製片大樓和黑房等設施,是個自給自足的電影城,公司改名為「邵氏兄弟」,正式入主清水灣。「他剛到香港,在這邊沒有什麼朋友,因此工作常要一腳踼。當年任職虎報的吳嘉棠知道邵逸夫要人,他就把剛報導完韓戰回來的鄒文懷介紹俾邵逸夫。」活躍影圈三十多年,嘉禾宣傳部經理杜惠東向本刊說起當日情形。 鄒文懷於上海聖約翰大學畢業,加入邵氏工作前在英文虎報工作,說得一口流利英語,邵逸夫應吳嘉棠介紹約他出來商談,但當年邵氏電影的質素每況愈下,出品的都是些低質素電影,在娛樂圈中沒有口碑,鄒文懷就對邵逸夫講:「這種片子如何宣傳!」邵逸夫卻只用了一句說話就把他留住了,「就因為是這種片子,才一定要你來搞宣傳!」鄒文懷到了邵氏做宣傳部主任後,為了應付當時由陸運濤主政的電懋競爭,他自組班底,起用了其時在香港時報做採訪主任的何冠昌等人。 創黃梅調電影先河 搞定宣傳部後,他就從演員方面作出改革,在二哥邵邨人主政年代,巨星林黛曾為邵氏拍片,後蟬過別枝到了電懋發展。邵逸夫從她開始埋手,藉飯局約她出來聯誼,實質挖角。當邵逸夫見到林黛真人,瓜子臉配上水汪汪的大眼睛,就知道她是巨星的材料,他開出兩倍片酬,林黛當場就簽下合約,如是者電懋一眾紅星如陳厚、岳楓等都相繼過檔邵氏。邵逸夫埋好班底後,不久就出品了首部電影《貂蟬》,這部由林黛主演的黃梅調電影,囊括了第五屆亞洲電影展五個大獎,亦成功捧紅了導演李翰祥,及後的黃梅調電影,例如《江山美人》和《梁山伯與祝英台》更創下港台兩地的票房紀錄,當年上映時萬人空巷,使港台兩地電影成了黃梅調的天下,把邵氏電影推向頂峰,寫下香港電影史上光輝的一頁。 自行培育新人 一九六四年《梁山伯與祝英台》上映取得大勝,導演李翰祥對邵氏大賺但自己只有微薄片酬感到不滿,心生去意,鄒文懷曾建議邵逸夫引入荷李活的演員分紅制以穩住邵氏士氣,但邵逸夫始終不肯同意。李翰祥要走,本來邵逸夫也不放在心上,但當知道他打算把由邵氏一手捧紅的梁山伯(凌波)帶走後,邵逸夫十分憤怒,更告上法庭向李翰祥索取三十萬元違約賠償,結果李翰祥走到台灣成立「國聯」公司。李翰祥離開邵氏後,不久林黛被發現在寓所內自殺身亡,邵氏在幾個月內頓失兩大支柱,使邵逸夫決心投放更多資源去培養自己的班底,他所創辦的南國電影訓練班,就培養出黃霑、羅文、張徹、王羽及鄭佩佩等新人。其中張徹更開創了新派武俠片潮流,捧起了飾演「獨臂刀」的王羽和「大醉俠」的岳華。邵逸夫是典型的寧波商人,處事忍讓,通情達理,但並不不代表他沒有脾氣。他深信一部好的電影要有錢賺,所以只拍合市場口味的商業電影,使到老闆和演員都受惠。如果票房不理想,他不會罵導演、演員,只會找電影宣傳部出氣,因此鄒文懷屢成箭靶。 嘉禾挑戰邵氏 一九六九年,他引入繼任人選,間接逼走時任邵氏總經理的鄒文懷。此人是一個叫方逸華的歌女,她被邵逸夫安排到採購部工作,在她的主理下,邵氏的財政支出管得很嚴,即使總經理鄒文懷簽了名的單,她夠膽叫出納部不發全數,只發一半。到八一年,她入主邵氏兄弟董事局後,原本為董事的邵逸夫兒子邵維銘和邵維鐘相繼退出。至此方逸華在邵氏的勢力只僅次於邵逸夫一人而已。鄒文懷眼見老闆的紅顏知已得勢,自己亦效法當年的李翰祥,在一九七○年自立門戶,帶走不滿方小姐的一班老員工自組「嘉禾」。新公司簽下李小龍,其電影《唐山大兄》及《精武門》均大賣,替「嘉禾」打進「邵氏」多年來未能打入的歐美市場,此事使邵逸夫終生遺憾。 此時從台灣回巢邵氏的李翰祥本希望重振聲威,但邵逸夫卻下令堂堂李大導演開拍風月片,及後李翰祥相中新人許冠文做新片《大軍閥》主角,電影成為當年黑馬,除了票房衝破四百萬大關外,還於一九七三年的亞洲電影展得獎,使邵氏發展出現小陽春。許冠文之後度了一個喜劇劇本讓邵氏投資,但是邵逸夫並不領情,譏諷劇本太差,結果許冠文帶了劇本找「嘉禾」,這部電影就是日後創票房紀錄八百三十萬元的《鬼馬雙星》。邵氏在電影圈的影響力從此江河日下,邵逸夫逐漸把其精力和資源從日漸式微的電影業投放到更多人捧場的電視台。 |