興業、交行暫停部分房貸 興業首席魯政委指未來十年房地產“盛世危途”
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2014-02-23 13:04 原文【興業暫停部分房貸 興業首席魯政委指未來十年房地產“盛世危途”】 更新《21世紀經濟報道》周日確認
繼本周五《21世紀經濟報道》指某股份制銀行暫停辦理房地產夾層融資業務和供應鏈金融業務後，本日《21世紀經濟報道》從相關渠道確認，興業銀行和交通銀行確如近日傳言所說，春節前即下發相關通知。此前一日，興業銀行首席經濟學家魯政委發表看空中國房地產預測，認為目前來看未來十年中國“房地產已是盛世危途”。
周五華爾街見聞曾引述《21世紀經濟報道》未具名報道，某股份制銀行總行提出停止辦理房地產夾層融資業務，要求企業金融業務條線重新審視相關政策流程並提出風險應對措施，在新的政策出臺之前，暫停辦理房地產供應鏈金融業務。
報道稱，該行停貸未含普通房地產開發貸款、經營性物業抵押貸款。該行認為，在經濟條件下行、資產泡沫過大、貨幣政策緊平衡的環境下，風險急劇上升，一旦發生風險暴露，處置起來非常困難。該行相關通知表示，要嚴控總量，確保總量不增加。
次日，騰訊財經援引業內人士消息稱，興業銀行春節前確有相關通知下發，但強調此次業務窗口指導僅針對地產夾層融資與地產供應鏈融資，非針對開發貸與個人住房按揭等大口徑房地產信貨。目前地產夾層與供應鏈融資業務，有的銀行早已停辦，也有銀行逆勢而為在大做，各行政策並不一致。
同日，魯政委發表名為“資金態勢與房地產業發展”講話，稱自己首次開始從趨勢上看空房地產。
魯政委說明：
我並不是說房價馬上就會跌。房地產是一個流動性很差的資產。如果房地產像股票一樣漲到頂點的時候，你想賣，對不起，你賣不掉。所以，只有當樓市還剩最後一波上漲行情的時候，趁著機會趕緊跑。
昨日魯政委從國內外資金面和附帶的基本面三方面論述自己的觀點，以下為主要內容：
基本面前面加了“附帶的”，是因為基本面不能決定什麽時候跌。就像股票，財務報表不好看，不是說它馬上就能跌。有可能前面的因素變得最重要。
只要資金放水，什麽東西都會往上漲，所以有水是東西往上漂的前提。在我們這幾年房價快速的上漲當中，跟整體流動性寬裕有密不可分的聯系。
2002年和2012年十年間，M2的余額變成多少？2012年的M2是2002年的5倍多。再看一看當年新增社會融資。2012當年的社會融資已經是2002年的8倍左右。
現在一些人認為房價貴得並不離譜，也是有道理的。年度新增的融資已經漲到了10年前的8倍？房價也漲8倍，不很正常嘛。
未來呢？未來我們看到我們的政府對過去一年政策最重要的一個總結就是一句話：不放松，也不收緊。
李克強總理講話：我們目前財政收入增長緩慢，中央財政持續負增長，在存量貨幣較大的情況下，廣義貨幣供應量增長較高。如果要靠刺激政策，政府直接投資空間已不大。還必須依靠市場機制。
李克強總理表示，如果過多地依靠政府主導和政策拉動來刺激增長，不僅難以維系，甚至還會產生新的風險。這里“新的風險”主要指兩點，一個是中國的貨幣總量相對於GDP是最高的。第二，中國政府的負債率，特別是地方政府的負債率太高。這兩個風險，其實說的是一件事。
到底李克強總理的新政“不放松、收緊”，對我們的貨幣政策產生什麽樣的結果呢？
2013年的CPI是2.6，低於我們最近13年來的平均水平。再看經濟增長，預計2013年應該是7.7%，7.7%的增長在過去的13年中也是偏低的。唯一例外的是，市場利率是13年來的高點。
現在市場利率越來越高。這到底是因為過去的利率水平偏低？還是因為現在的利率水平偏高？
不管怎樣，反正市場利率比過去10年都高。所以，現在的金融環境已經是跟過去完全不一樣了，過去是不斷的膨脹，現在至少不膨脹，隨著經濟規模的增長，很可能相對的資金松緊還是在勒緊的。
回到財政這個角度，如果實現貨幣不超發，財政必須做相應的配合。如果財政做相應的配合，這就一定會對房地產有影響。
我經常講的是日本的經驗。在我看來，財政始終是啟動寬松政策和房價上漲的第一步，那第一腳油門，從來不是貨幣踩上去，而是財政踩上去。
84年、85年，日本的財政當中用於鋼鐵水泥的投資增速甚至還是負增長，還是在勒緊財政。但是85年廣島協議之後，有一個短時間的經濟不景氣，美國也敦促日本要擴大內需，必須要放松政策，鋼筋水泥的投資上去了。
第一年，地價沒漲。隨後第二年，地價跟上。一直到90年之前，地價的上漲軌跡都跟財政擴張相關，不是偶然。再看它的貨幣政策，財政一踩油門的時候，日本就在加息。隨著寬松的財政政策和貨幣政策，日本地價猛漲。
漲到89年前後的時候，日本央行已經不堪重負，加息速度太快，政府自己就把泡沫給捅破了。
這是日本的經驗。對中國來講也是這樣，2008年下半年，地產一度出現供大於求的局面。但是，因為4萬億財政政策，國內房價直線拉升，所以擴張的財政政策永遠是推高房價踩油門的第一腳。
現在新一屆政府雖然也要“保增長”，但是沒有增加財政預算，也沒有多印鈔票，只是通過把其它地方的財政花的錢省下來，花到財政需要花的地方。這是國內資金的格局和趨勢，已經發生了變化。
美聯儲QE退出，標誌著美國的貨幣政策從過去不斷開始創新，開始轉向不斷收緊。正常情況下，美聯儲政策的收緊並不必然導致國內資金的收緊。在初期並不是一個特別大的問題。
我真正擔心的是，香港是聯席匯率，無論香港匯率是好是壞，美國利率一收緊，香港必須跟著走。如果美聯儲開始了加息的進程，香港也加息，加到一定的時候，香港樓市一定調整。
過去每一輪香港樓市價格的下跌，都是在美聯儲加息加到高點。每次上漲都是美聯儲降息。現在漲這麽高，也是因為它降息。如果未來美聯儲加息，香港的樓市會是一個什麽局面？
如果香港的樓市一跌，你認為內地的樓市會跌嗎？一定會風聲鶴唳、草木皆兵。
為什麽香港樓市這幾年漲得這麽厲害？是因為香港的貸款幾乎不要利息。現在中國經濟在走低，但是美國經濟在變好；當美國經濟好，中國經濟低迷的時候，香港的經濟肯定也低迷。這種情況下，你說香港還要跟著加息，樓市吃得住嗎？
再看新加坡，如果要跌，僅僅是香港跌嗎？97年新加坡的房價指數大概是60，現在新加坡的房價指數是200左右，漲了3倍多。
韓國97年也有調整，那時漲得還不太高，指數大概是40到60，沒漲多少就跌了。這幾年大概是從40多起步，幾乎漲到100，也是漲了2、3倍。
如果中國周邊都跌了，中國自己能不跌嗎？
上一屆政府調控都是控制地產商的融資，現在內地很難融資，最後到香港發債。
你要發人民幣債還好，美債占的越來越高。因為2008年之後美元從利率上是便宜的，和內地相比，從匯率上更便宜，借著美元，人民幣不斷升值，將來還的時候拿著一個升值的人民幣還美元，什麽都不幹就套利了。
但是有沒有想過，如果你借的這些債是十年期的債，如果你又沒做匯率的鎖定，如果你還沒有別的收入，靠人民幣買美元來還美元債，你能保證在未來的十年里人民幣對美元就不貶值嗎？反正我沒有這個信心。如果未來人民幣貶值15%，你這個債還還得起嗎？
所以亞洲金融危機出現就是兩件事，一個是在匯率低的時候借了美元，但是卻沒有美元的收入，要用本幣收入來還，結果本幣貶值。第二，短線長用，最後搞死了。在這一次中國的經濟同樣出現這種情況。如果內地有地產商死，你覺得你還相信房價不跌嗎？
2012年農村人均37平米，城里是33平米，2013年5月份，李克強總理在江西考察，問一個農村婦女，你們家里挺寬裕的，你們多少平米？5口人，200平，人均才40平，在平均水平線上。
難道就是因為我們在城里，比農村就少3、4平方米，就覺得受不了？一線城市對房地產的剛需是不是被誇大了？
可能有人會說，一線城市特別缺房子，你再看看一線城市的人均居住面積。北上廣深2010年的時候上海的房子人均居住面積接近35平米。
當房子漲的時候，你不覺得房子多，因為這個東西好，會不斷升值。但是房價跌的時候，兩套房子都會覺得多。
2015年之後，新增進入城里的人相對過去是減速，不是加速。我們看當年的房價，恰恰處在勞動力人口占比回落之後。再看中國的GDP也已經從高點開始回落。如果中國GDP在這樣一個低點持續回落，GDP在7%左右盤整的時候，房子會持續漲嗎？
雖然不知道具體哪一點，但是我相信在未來十年里，站在現在來看，我們的房地產已經是盛世危途。