最佳環球地產股票基金舵手高博深：緊跟科技潮流 買地產股新贏家
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GS(14)@2019-05-02 10:19:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9422&issue=20190502
【明報專訊】今年初曾測中全球地產股升浪、旗下基金今年首4個月表現稱冠同業的駿利亨德森全球地產股票聯席主管高博深（Tim Gibson）表示，環球科技發展一日千里，改變人類的生活和工作模式，例如隨着電子商貿興起，搶佔零售實體店市場份額，商場需求大跌，但另一方面，電子商貿引發的配套服務需求大增，故此物流企業成為贏家，他的結論是：「科技發展影響所有行業，地產股亦不例外，有贏家亦有輸家，一定要精挑細選。」
高博深在《Money Monday》第184期（1月28日出版）的封面故事指出，美國經濟增長今年已有放緩迹象，故此年內很可能不會再加息，甚至有機會減息，利好全球地產股；而本港地產股近年積極發展投資物業，由此帶來穩定租金收入，減少對發展物業利潤的依賴，盈利穩定性提高，可望收窄與國際同業估值差距，同樣值得看好。結果今年首4個月新世界（0017）、恒地（0012）及新地（0016）股價分別上升25.2%、23.9%及21.3%，在50隻藍籌表現中分別排行第10、11及15位。
根據晨星亞洲數據，由高博深管理的「亨德森遠見環球地產股票基金」今年首4個月回報達17.36%，在所統計的72隻環球房地產股票基金中名列第一。該基金今年表現理想，除了因為持有領展（0823）及新地外，亦把握到科技發展為地產行業帶來的新興投資機會，首三大持股分別是美國南加州房地產物流服務供應商Prologis、向美國藥廠提供寫字樓及實驗室租賃服務的Alexandria Real Estate Equities，以及在澳紐歐亞四大區提供物流服務的嘉民集團（Goodman Group），該3隻股份今年以來股價升幅介乎23.6%至30.6%，更勝本港地產股。
電子商貿興起 帶旺物流中心
高博深表示，科技發展為不同行業帶來改變，例如傳統零售業便受到電子商貿的嚴重打擊，「內地電子商貿佔零售銷售的比例高達20%，在全球屬最高，這無疑減少商場及商舖的需求」，但他強調，有些地產項目卻成為電子商貿興起的贏家，「以寫字樓為例，假如找到亞馬遜及阿里巴巴作為租戶，由於它們需要更多空間拓展業務，租賃需求可出現爆發性增長」。
高博深續稱，消費者需要一件產品，若他不到商場購買，以互聯網落單，電子商貿企業收到訂單後，仍需安排快遞員將產品由倉庫送到消費者家中，故此倉庫或物流中心的需求仍然存在，並且要求更高，提供有關服務的地產公司業務仍可保持增長。在美國，去年物流公司有多項併購，正正反映該板塊奇貨可居。
深國嘉里物流受惠 今年股價俏
根據「亨德森遠見環球地產股票基金」3月基金報告，該基金的十大持股中，本港上市公司只有領展及新地，按監管要求不會披露十大持股以外有否持有本港上市的物流股（見表）。不過，據記者統計，受惠於高博深上述趨勢的個別港股，例如內地提供物流基建及配套服務的深圳國際（0152）及亞洲物流服務供應商嘉里物流（0636），今年以來股價分別上升12.2%及20.3%，表現同樣不錯。
全球最大共享辦公室營運商WeWork已提交上市申請，有望成今年美股第二大IPO。高博深分析，隨着科技發展通訊更加便利，部分員工可以留在家中工作，企業需要租用的寫字樓面積減少，故此，像WeWork這類共享辦公室營運商便應運而生。
WeWork成紐約寫字樓最大租戶
「簡單來說，它們是以批發價向業主租用寫字樓，裝修為數十個共用工作空間、提供附加價值後，再以零售價分租予多家企業，從而賺取利潤。」高博深續稱，由於該商業模式可擴展性強（scalable），WeWork近月已取代美國某家銀行，成為紐約曼克頓寫字樓的最大租戶。
嬰兒潮退休人口 投資美國住家社區
另外，「亨德森遠見環球地產股票基金」的十大持股亦包括專門在美國加州發展工業物業的Rexford Industrial Realty。高博深相信，以早期退休為重點的工廠製造住家社區（manufactured housing communities）是嬰兒潮人口趨勢中最明顯的贏家——他們正滿足目前家庭的需求，而不是滿足10年後的需求。
這些社區為相對年輕、獨立和愛好玩樂的近期退休人員住家，平均入門年齡約為60 歲，且平均租期超過10年。嬰兒潮世代的年齡範圍從55到73歲，且至2030年每天有10,000名美國人屆滿65歲，這種房地產類型的獨特定位受益於龐大且不斷成長的需求。重要的是，預期工廠製造住家社區幾乎沒有任何明顯新的開發，為這類資產擁有者創造了極為有利的環境。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2019-05-02 10:19:46https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9875&issue=20190502
【明報專訊】高博深今年初測中本港地產股升浪，不少讀者相信希望知道該行對該板塊的最新觀點。駿利亨德森亞太地產股票策略助理投資組合經理Xin Yan Low指出，由於美國聯儲局貨幣政策立場轉鴿，加上市場氣氛改善，本港住宅物業今年以來價量齊升，料此趨勢仍會持續。但她指出，本港地產股目前估值已略高於歷史平均水平，故該行在此板塊會審慎選股，選股要求包括擁有優質資產、優秀管理層及穩健的資產負責表。
美國商務部上周宣布，美國上季GDP按年增長3.2%，優於市場預期，惟總統特朗普近月多次公開呼籲聯儲局減息，故利率期貨顯示下月議息會議減息機會率達20.1%，而在明年1月議息會議或以前至少減息1次的機會率更高達71.7%。
減息預期持續 利好全球地產股
Xin Yan Low回應說，從聯儲局近月鴿派立場可見，是次利率上升周期已告一段落，並且當局亦就停止縮表準備就緒，影響所及，美國10年期國債孳息率早前顯著回落，因此出現2007年以來首次孳息率曲線倒掛現象。
息口仍低 續看好地產股
Xin Yan Low指出，雖然美國經濟增長在未來一段時間料保持在相對高位，惟由於通脹繼續處於聯儲局的目標水平以下，故目前市場對減息的預期與年初比較沒有明顯變化。在低息環境持續的預期下，她相信全球地產股仍會受惠，因為投資者現正聚焦於盈利理想及股息增長的上市公司。
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