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殼樣新股的十大理由


彩虹的好朋友股份,真是殼股好典範

(1) 股本: 只得兩億股,大股東持有一億五千萬,流通市值得六千萬多D

(2) 行業: 低毛利製造業,好易無利可圖

(3) 客戶: 依賴兩大客戶,其中一個讓人收購,可能不續約,其中一個佔其生意額40%,兩個無晒,好易蝕錢

(4) 應收帳: 連年上升,佔營業額20%,已經接近兩年盈利

(5) 預測盈利: 和上年盈利比較更會下跌

(6) 現金流: 盈利上升、現金流沒跟盈利上升,更要下降,主要受應收帳影響。

(7)前老闆(告該公司創辦人)兩年前倒閉,可見此行業經營困難。

(8) 公司沒甚麼資產,上市後集資後大概六七千萬,淨現金扣負債更得大約二三千萬...

(9)借錢派息來上市還債:不計上市之前兩年,上市之前一年派了二千多萬股息(不計附屬公司七百萬派息),然後集資的資金二千多萬來還債。

(10) 上市前兩年靠收購兩家公司使其上市:上市前兩次收購共花了六千多萬(前年收購的一家公司是分期支付收購款),但集資都是大概五六千萬,還沒計花出去的上市費用,可見這家公司目的在上市。


總結來說,是一家好殼股。
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郑裕彤旗下新世界地产被指存在十大用工问题


http://finance.sina.com.cn/roll/20090105/02575713052.shtml
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十大基建未上馬私人工程減 建築企業:今年續捱苦

2009-02-02  AppleDaily


【本報訊】環球經濟急挫,百業不振,各國政府均積極透過基建投資刺激經濟,港府以十大基建作為本港經濟救命劑,令人期待建築行業於09年一枝獨秀;但多家上市建築公司對今年業務不寄予厚望,原因是十大基建工程要至09年第4季才逐步落實。

記者:周燕芬

經濟師指出,政府開支將是今年唯一經濟增長點,但由建築工程所帶動的經濟增長,只約0.3個百分點。

惠 記集團(610)副主席單偉彪對今年建築市道不看好,指十大基建項目仍處設計階段,要待明年下半年才有望落實,相信要待2010年才令全行受惠,今年建築 業仍然「辛苦」。雖然政府明年會加推一些短期中小型工程,他估計政府工程總值,會由08年約250億元增至290億元,但未必可抵銷私人發展商工程項目下 跌情況。

新昌力爭教育界工程

新昌營造(404)非執行董事陳家駒表示,私人建築市場萎縮,對上市的建築公司影響不大,因為有 關工程多由發展商內部的建築公司承擔。他指本港的建築股「食粥食飯都係靠政府」,但對區議會推出的數百萬元地區工程興趣不大,反而大學「三改四」學制下, 不少大學需要興建宿舍、教學大樓、圖書館等價值較大的工程項目,將是新昌積極爭取的對象。

政府開支成經濟增長點

對於政府大力 投資建設項目,恒生銀行(011)高級經濟師范婉兒預期,十大基建工程將提前今年第4季上馬,可望因此帶動09年本港經濟增長提升0.2個百分點,之後5 年平均每年均可帶動1個百分點;另外政府於2009至2010年度亦會推出400億元其他工程項目,將可為09年經濟增長提升0.1個百分點。她預期,今 年本港的消費、投資及外貿均會呈現下跌,政府開支是本港經濟唯一增長點。瑞信報告指出,政府推出的中小型工務項目,需要獲區議會合作,令推快進程面對挑 戰;而十大基建工程最快下半年才啓動,料今年失業率會升至年底的6%。

香港十大基建內容

‧1.南港島線完工期:2015年前 投資額:70億元‧2.沙中線完工期:2015年及2019年投資額:374億元‧3.屯門西繞道及屯門至赤鱲角連接路完工期:2016年前投資 額:201億元‧4.廣深港高速鐵路香港段完工期:2014年前投資額:395億元‧5.港珠澳大橋完工期:2013年前投資額:港府佔67.5億元人民 幣‧6.港深機場交通接駁計劃完工期:規劃中投資額:規劃中‧7.港深共同開發河套完工期:有待落實投資額:有待落實‧8.西九文化區完工期:規劃中投資 額:規劃中‧9.啓德發展計劃完工期:2013年至2021年投資額:逾1000億元‧10.新發展區完工期:規劃中投資額:規劃中
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鱷兄十大疑問-中聯石油化工(346)


關於昨天中聯石油化工的公告,鱷兄有十大疑問,至於財技我稍後嘗試解答。


1. 剛發放差劣的業績,然後就發放通告。中聯石化網站說許智明和景戰彬於2009年7月29日簽訂協議,結果早上6時11分就能發出通告,效率奇高!我很想問,許先生是幾點鐘與賣家簽訂協議?

2. 業績中竟然對馬國鑽探進度隻字不提,6月的通告實際上隻表達了工程進行中,還沒有完工。2104油田還未開工,不怕會被沒收嗎?

3. 346在馬國建了多少個油站,營業額有多少,業績可有提及?當初向許智明高價買入經營權時的鴻圖大計,實現了多少?

4. 收購公司的人是許智明,交易本身不涉及346,所謂的「股權變動」,隻是許智明減持股份,並沒有構成易主。

5. 賣方景戰彬,是30佳訊前董事,辭職不久,佳訊自己也玩變身,改名「環球能源投資集團有限
公司」,點解煤礦不賣給自己友?不知為何,佳訊宣佈打算買入不屬於能源投資的鐵礦,而鐵礦竟然是在印尼。當中可有關連?346打算改名「中聯能源投資集團有限公司」,連改名也改得這樣夾。

6. 346如果要買煤礦,應該直接向賣家購買,點解要許智明先向賣家購買,然後再弄個關連交易,由346向許智明購買?

7. 點解許智明用幾十億買入公司,自己不經營,卻要賣方「承包經營」,這種做法極為奇怪,而且既然購入公司,員工應該會跟著過檔,為何要賣方承包經營?

8. 礦區面積很少,加起來隻有33.7平方公裏;蒙能的胡碩圖煤礦,專營權區面積330,000公頃,即3300平方公裏;香港總面積也超過1000平方公裏。

9. 三年太長,賣家根本沒法確保長達三年的利潤,如果我是賣家,必定會把保證利潤的成本,加在售價之上。

10. 賣家先保證煤礦現在資產凈值不少於66億港元,每年掘走價值數以億計的煤,令買方每年最少賺3億,然後賣家再保證三年後剩下的煤礦資產凈值仍然不少於66億港元。賣家如何可以保證?


我剛替許生改了個花名,改得遲了點,叫做馬國明

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布局十五年 東陽要在汽車維修市場驗收成果 吳永茂:不進前十大就不必玩了!

2009-12-21  今周刊 




今年全球車市黯淡,獨獨中國大陸汽車業獨占鰲頭,而東陽更是鰲頭上一顆明珠,創下歷史新高的獲利,簇擁著股價往上走挺,而這一切,是吳永茂洞燭機先,領先同業,在大陸深耕達十五年,才得以歡慶豐收。

撰文‧許小晶

二○○九年是汽車零組件廠東陽的豐收年,也是東陽進軍大陸車市十六個年頭來,讓總裁吳永茂最感振奮的一個年度。

東陽今年前十一個月的累計營收已經達七十五.九億元,自結累計稅前淨利達十六.八億元,稅前每股獲利三.七三元;眼看著東陽○九年獲利將寫下歷史新高,利多支撐之下,股價從十一元多一路攀高來到六十元,漲幅接近五倍,創下自○八年底以來的近期新高。

業績大爆發

比當初的規畫﹁整整晚了八年﹂面對佳績,吳永茂早就胸有成竹,今年八月接受訪問時,東陽正處在上半年大陸獲利﹁連續四個月創歷史新高﹂的喜悅之中,只是當時的吳永茂﹁只有高興一點點﹂,他說,這個成績比我當初的規畫,﹁整整晚了八年﹂。

換 言之,吳永茂等這個成績等了八年了。東陽的大陸投資出師不久,就碰上大陸的宏觀調控,逼得吳永茂也緊急﹁宏觀調控﹂東陽的大陸投資策略。這一調,讓東陽得 以先蹲後跳,就像被刻意用力按壓的皮球,一旦壓力解除,反彈力道大得驚人。然而,等待是值得的。東陽的再爆發,○九年是個新起點。

一九九○ 年,吳永茂參加日商住友集團的大陸考察團,當時大陸汽車市場還只是一張白紙,德國福斯汽車和中國合資的大眾汽車才在籌備,而東陽的營運穩定,每年每股稅後 純益總有三元之譜。吳永茂回想當年的安穩,他說,﹁若是保持原狀,日子其實挺好過的﹂,而這趟大陸之旅,吳永茂預見一個正迅速成形的美麗新世界,他決定帶 領東陽離開舒適圈,展開西征。

只是挑戰來得比設想中更艱鉅。東陽擅長的是AM(After Market,售後服務維修市場),但在大陸這塊汽車處女地,大陸自有汽車品牌則還未成氣候,國際品牌又有既定的合作對象,而AM市場還不夠成熟,而往好 處想,這是東陽進軍OEM︵委託代工︶市場的絕佳機會,而且勝算不小,然而,機會存在的同時,卻也是處處風險。

一九九四年四月,東陽進軍大 陸市場的第一座廠房在重慶正式啟動,合資對象是長安汽車集團,隔年,東陽跟隨東風汽車腳步,落腳福州的第二座廠也開始投產。兩件投資案東陽總計投入三千萬 美元,而後續的合資案也緊鑼密鼓地展開。豈料,此時中國大陸強力實施宏觀調控,導致消費力大幅萎縮,才在中國市場初試啼聲的東陽立刻感受到刺骨的寒意。

按照吳永茂原本的規畫,前面三年是投資期,虧損在所難免,第四年應該能損益兩平,到第五年開始賺錢。豈料, ○三年大陸實施宏觀調控,導致東陽才淺嘗賺錢滋味,就立刻面臨連續兩年的﹁赤字風暴﹂。

這段時間,東陽幾乎傾集團資源全力投入中國,設廠投入的資金之外,模具的開發所投入的資金與人力更多,而為了贏得這場戰役的求勝壓力,更讓吳永茂隨時處於備戰狀態,深怕一有閃失,波及東陽的根基。

然而,吳永茂深知這是一場非常戰役,他意識到大陸傾全力發展汽車工業的決心,東陽若想扎根大陸市場,定要設法與大陸汽車廠合作。於是,東陽採取跟進設廠的方式,把零組件廠設在車廠隔壁,就近服務。這種策略雖讓東陽一開始走得辛苦,卻每一步都踩得穩而踏實。

吳永茂的盤算是,與大陸汽車廠合資,確保了東陽的訂單,一旦這些車廠成氣候,穩定的汽車銷售量及市占率,可助東陽一舉晉身大陸OEM市場的零組件一級搭配大廠行列,又可兼收後續的AM市場,而這,才是東陽的大肥肉。

真正的肥肉

售 後維修市場還要五年時機才會到目前東陽在中國布局領先競爭對手,共擁有十六座廠,大陸的合作夥伴多是前十大汽車銷售業者,包括長安汽車集團、哈飛汽車、奇 瑞汽車、一汽四環等;又為了分散風險,另外與素來享有技術能力的日商合作在大陸設廠。由於一開始網撒得廣又深,再加上吃下中國實施汽車購車補助的這一帖大 補丸,汽車銷售強強滾,成為東陽業績爆發的最大助力。就以長春富奧東陽︵一汽四環與東陽合資︶為例,去年每月平均營收僅人民幣一千萬至一千二百萬元,今年 出現倍數成長達人民幣六、七千萬元,光這一年就把過去數年的累計虧損一次彌補。

吳永茂形容這十五年的投資史,﹁往往賺進來的錢,到手還沒乾,轉手又投資出去了﹂。但正是這溼漉漉的鈔票,協助東陽布建了從北到南的十六家合資工廠,卡位的幅員之廣之久,遙遙領先同業,具備先行者的優勢。

而且,吳永茂當初的眼光如今更得到明證,以新銷售汽車隔五年就會有一波AM市場需求來看,歷經這些年的累積醞釀,大陸的AM市場正蓄勢等待大爆發。

今 年的成績單讓吳永茂更添自信,他說,﹁未來的大陸市場若擠不進前十大,也不用玩了﹂。汽車與其他消費品不同,其單價高,人均所得要到達一定水準,市場才有 發展的機會。而中國的轎車市場,過去幾年的平均成長率高達三三%以上,累積之下,市場已經具有相當大的規模,何況,還有中國官方採用政策補貼手段,有效地 刺激中國大陸車市的成長。這對向來落後新車市場至少一到兩年才會出現效果的售後市場,無疑更是一大利多。

吳永茂說得白:相較於新車市場,﹁ 我認為中國大陸的售後維修市場還沒達到成熟,最少還要五年,到二○一四、一五年的時候,時機才會到﹂。更重要的是,從汽車產業發展的過往經驗來看,AM市 場三、四十年來,從沒有一年是衰退的,年成長率更從未小於二○%,這些,在在標示出東陽未來的爆發力。展望二○一○年,東陽再次展現領先布局的本領,搶先 轉進最擅長的AM市場。吳永茂斬釘截鐵地說,﹁東陽以OEM進入大陸市場,十五年的布局,最後要從AM市場驗收成果﹂。

東陽進軍中國大陸 AM市場,第一座廠選在南京,藉著距離安徽幼獅東陽、南京敦陽及南京開陽等工廠都近,一旦發動AM售後市場的攻勢,三座工廠可以扮演後方支援輔助的角色, 加上南京人事成本比上海便宜近三成,相對有利基。明年第二季,南京廠即將加入生產行列,屆時東陽在大陸地區的營運規模將更有看頭。

二○一○ 年東陽集團將進入AM的大擴建年,兩岸擴建的資本支出預計將超過二十億元。吳永茂更指出,過去十五年,東陽的大陸投資側重在OEM工廠布局,明年起,一方 面要回過頭大舉搶進AM市場,另一方面,將對OEM廠進行大整頓,對沒有績效的工廠就得斷然處置。他點出,迎接AM市場來臨,資金跟通路將會是業者決勝兩 大關鍵,東陽財務控管向來謹慎,步步為營,而在大陸車市耕耘十五年來,本來就擅長通路行銷的吳永茂,顯然早就準備好大展身手,摘取榮耀的桂冠。

吳永茂

出生:1951年

現職:東陽集團總裁

學歷:崑山工專工管科

經歷:東陽實業廠執行副總

東陽大陸16家合資公司

轉投資事業資本額

(萬美元)集團持股合資車廠主要客戶重慶大江渝強130048.40%長安集團長安鈴木、長安汽車、

成都豐田

福州東陽175088.00% 東南汽車、戴姆勒、

東風汽車

長春富奧東陽270044.90%一汽四環一汽集團哈爾濱哈飛東陽100022.00%哈飛汽車哈飛汽車重慶大江東陽130048.40%長安汽車

集團長安福特

蕪湖幼獅東陽120044.00%奇瑞汽車奇瑞汽車南京開陽200061.60%日本雙葉、

日本大協西川長安福特

武 漢翔星 1200 25.00% 日本三星化成品 東風日產、東風本田番禺南沙敦陽 540 35.20% Nippon Bee 廣州豐田、廣州本田長春敦陽 150 35.20% Nippon Bee 一汽大眾天津敦陽 120 35.20% Nippon Bee 天津豐田、天津汽車武漢敦陽 150 35.20% Nippon Bee 武漢本田、襄樊日產南京敦陽 300 35.20% Nippon Bee 南京福特、奇瑞汽車哈爾濱哈飛開億 1200 89.60% 哈飛汽車 哈飛汽車

廣州廣電

林仕豪模具70084.50%日本立松、

開銘日系及當地車廠

南京東陽90088.00% 大陸AM市場

資料提供:東陽企業



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友嘉工具機 挑戰全球十大 朱志洋:2015年合併營收拚400億 將整合關係企業 在台港滬各推一家上市公司 擬發TDR

2009-10-08  THT





工具機大廠友嘉實業集團參加義大利米蘭工具機展(EMO),展場面積是前五大,廣告行銷經費居台灣業界之冠。友嘉集團總裁朱志洋指出,集團的工具機事業兩年前合併營收突破100億元,預期至2015年工具機合併營收將挑戰400億元,邁向世界前十大工具機廠目標。

他強調,將整合關係企業,分別在上海、台灣、香港各推出一家上市公司。目前已在香港掛牌的友佳國際,不排斥回台發行存託憑證(TDR)。以下是專訪摘要:

問:台灣今年上半年工具機出口較去年同期衰退54.7%,景氣何時回升?

答:日本工具機業今年第一季衰退80%、歐洲衰退70%、台灣下滑60%,大陸衰退三至四成。第二季普遍略為回升,但是與金融海嘯前的水準仍有一段距離。以台灣工具機相關上市櫃公司為例,今年前八月銷售量平均減少幅度約65%。

不過,工具機產業第四季將比第三季好,平均回升二至三成。第四季與去年同期相比,應可增加三成以上。但這仍只是大幅衰退後的反彈,未來會慢慢回升。

問:政府鼓勵企業回台灣上市或發行TDR,友嘉是否有此打算?

答: 友嘉在全球有52家公司。其中友佳國際在香港上市;祥裕、友銓在台灣掛牌。未來台灣的關係企業將要整合出一家年營收約100億元的公司上市、香港要有一家 年營收約5億美元的企業掛牌、大陸要整合一家年營收約人民幣50億元的公司在上海上市。友嘉國際則不排除回台灣發行TDR。

問:友嘉工具機產銷量在不景氣時為何能大增?

答:全球不景氣,日本、德國、美國等工具機大廠產銷量大減,日本一家世界級大廠每月銷售量由1,000台減至200台,現在即使回升至300台,降幅仍大。

友嘉工具機產銷量也衰退,但因擁有完整產品線,降幅較輕,旗下友佳國際所屬的友佳精密(杭州),10月起月出貨量可增破200台,加上旗下台灣麗偉及友盛(上海)精密等公司,僅大陸廠月出貨量就可增至250台至260台,今年底應會突破300台。

友嘉集團在全球有20座工廠,包括台灣、大陸等廠工具機月總出貨量可達380台,今年底目標是400台。不景氣反而給友嘉產業地位躍升的機會。

由 於堅持提升產品品質,強化產品線、提升產品精準度及專業化、增加功能性、開發大型化產品等,有助提高平均銷售單價(ASP),預計到2015年,大陸廠工 具機的ASP可由目前200萬元倍增到400萬元,屆時集團工具機年出貨量目標為1萬台,年營收達400億元,並進入全球前十大行列。

問:友嘉為何此次盛大參加米蘭工具機展?

答:台灣是工具機第四大出口國,參加EMO展的廠商家數排名第三,但使用的攤位面積普遍不大,行銷不夠強勢,也連帶影響台灣製造的產品形象與價格定位,相當可惜。

友 嘉投下巨資,在展場積和區位與日、德國、美國等工具機大廠抗衡,更在米蘭地鐵大手筆廣告,未來將提撥集團營收3%做廣告行銷,全力打造 「FFG」(Fair Friend Group)為世界一流企業的招牌。以至2015年營收400億元估計,一年投入的預算就高達12億元。



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鴻海、台積電等十大電子集團購併、插旗 逐鹿中國市場LED七雄並起

2010-03-15  今周刊





儘管LED產業規模目前還很小, 但由於未來成長空間很大,且符合環保節能趨勢,因此國內前十大電子集團,每一家都透過購併或插旗等方式,快速切入這個誘人的產業。

撰文·林宏文

去年十二月,LED磊晶廠廣鎵光電辦理現金增資;持有廣鎵股權近二成的大股東葉國一,每天不斷接到許多業界朋友的電話,要求提供多一點認股額度。後來,他 只得協調兒子葉力誠、穩懋半導體以及廣鎵董事長陳進財等經營團隊放棄認股,最後才把額度﹁喬﹂出來。

讓大集團搶破頭的現增

廣鎵的現增案總計募集三十六億元,規模幾乎等於目前的股本,儘管溢價達三十元,但仍有許多人擠破頭想參與。原本廣鎵就有包括葉國一、裕隆集團及億光等重量 級股東,現增後又增加英業達、英華達、開發金控、普訊創投等股東,也讓廣鎵的實力更為堅強。

由於很多人沒有認到這次的現增,因此廣鎵已決定今年再辦一次私募,讓向隅的股東有機會入股。

廣鎵的現增案,只是近一年來LED熱潮中的冰山一角。從去年第二季開始,受惠於LED背光液晶電視(以下簡稱LED電視)的蓬勃發展,LED率先脫離金融 海嘯,成為最早復甦的產業,許多公司如璨圓、東貝及泰谷等公司,只要一增資就立即被搶購一空。

統計去年初至今,國內LED產業募集的資金近兩百億元,也是近年來LED產業募資金額最大的一年。

事實上,如果觀察LED產業上下游的規模,目前其實還很小,全球只有近八十億美元,也就是大約新台幣二三○○億元,以鴻海集團年營收達二.五兆元來算,才 十分之一不到。

然而,由於LED成長率高,而且符合環保節能趨勢,是未來成長性最大的產業,因此吸引各路人馬搶。尤其是國內前十大電子集團,每一家都透過購併或插旗等方 式,快速切入這個誘人的產業。

國內最早切入LED磊晶的聯勝光電董事長黃國欣就說,早在二○○四年,電子大集團就已看到LED背光及照明的大商機,因此許多LED公司都成為大廠的投資 目標。例如他還在國聯的時代,友達董事長李焜耀就與他談過,但因主導權問題而沒談攏,後來他從國聯離開後,主導聯勝與聯嘉時,鴻海董事長郭台銘也派人與他 接觸,希望收購他的公司;此外,郭台銘也與東貝洽談過,只是都沒談成。

電子集團布局 光寶最早一位業者形容,LED早期是黑手行業,但因為產業走在對的趨勢上,雖然獲利普通,股價本益比卻一直很高,每次辦增資,要價都很高。至於國內許多電 子大集團老闆平均學歷較高,因此,當電子集團與LED業老闆接觸時,就有如﹁台大電機幫﹂遇到﹁台北工專幫﹂,感覺有些看不起,甚至覺得,與其高價參與增 資,不如集團自己下來做,說不定做得更好。

因此,雖然電子集團也零星入主部分LED企業,例如鴻海拿下先進電,友達入主凱鼎,台積電透過創投投資美商BridgeLux等。但後來電子大廠乾脆自己 跳下來做,在上游磊晶廠部分,友達自己投資了隆達,至於先前參與投資璨圓的奇美電,也自行成立奇力光電。

璨圓光電董事長簡奉任就說,早期璨圓的產能全被三星包走,當時公司內部都很高興,但沒想到景氣一反轉,三星又把訂單砍到一張都不剩;後來,奇美電投資璨 圓,讓他覺得好像又找到新的機會,但最終奇美電還是自行投資設廠。雖然奇美電也教了璨圓很多庫存管理的知識,但還是讓他很受傷,因此,他得出的結論是,﹁ 經營一家LED廠,一定要有長遠的考量。﹂若從集團布局來看,國內最早切入LED封裝產業的公司,就是電子股票代號排第一位(二三○一)的光寶。早期國內 LED磊晶人才,大半來自工研院與第一家LED磊晶廠國聯,至於封裝業的人才則來自最早在台設廠的德儀及光寶,從人才流動的角度,可以看出光寶有﹁LED 始祖﹂的地位。

光寶靠著LED起家,之後再發展到電源及各種3C電子零件,目前集團內LED封裝業務比重仍舊不小,營收大約已達八十億元。

為了繼續擴大各種產品面向的布局,○七年,光寶並斥資二十三.四億元,取得光林電子七二%的股權。光林電子為主攻LED號誌燈及大型看板的公司,過去客戶 以美國大型LED通路商為主,在美國LED號誌燈市占率逾三成,僅次於奇異(GE),目前則把目標全放在中國市場,希望搶得中國爆發中的LED路燈商機。

過去,光寶的投資比較偏重在下游封裝,在上游磊晶部分,除了投資晶電外,目前還投資旭明科技,由於技術能力超強,未來潛力不能小看。

旭明的母公司是矽谷的SemiLEDs,主要股東為光寶與中經合創投,董事長兼執行長段忠及總經理陳長安都是越裔美國人,其中段忠從小就是天才兒童,十八 歲就念完大學。

旭明目前廠房設在竹南,量產規模不大,MOCVD機台大約十餘台,但競爭力相當強,產品線以高功率晶粒(UV LED)為主,發光效率可達每瓦一五○流明以上,這種技術難度比藍光更高,是光寶布局LED上游晶粒的奇兵之一。

面板廠以友達最為積極

聯電則是另一家早期就投資LED甚多的集團,投資模式比較像創投式地大量撒網,從宏齊、久元到元砷、連勇等公司,現任董事長洪嘉聰就主導參與多項投資案。 在元砷等公司併入晶電後,聯電近幾年又投資了不少新案子,並且以下游封裝及應用為主。

至於在新切入LED產業的電子集團中,友達的進展最快,其中隆達去年MOCVD機台已有二十七台,但今年新下單機台達六十台,產能擴增幅度相當大。此外, 為了因應新奇美電子的成軍,友達也加緊旗下LED事業的整併,並宣布把凱鼎併入隆達,未來新隆達將成為橫跨上中下游的LED廠。

凱鼎會併入隆達,主因是凱鼎總經理黃登輝早期也在友達服務過,兩家公司的文化接近。合併後,友達不僅可以提高隆達持股、加強上下游資源及人力整合,且現階 段兩公司主力客戶都是友達,未來兩年應該會以全力供應友達內部LED電視需求為主。

至於原本凱鼎有供應奇美電筆電,及中小尺寸的LED封裝產品,日後是否會因合併而產生變數,值得進一步觀察。

而即將與群創合併的奇美電子,也展開積極整併動作,旗下的奇力光電與啟耀分居上下游,地位有如隆達與凱鼎。目前啟耀董事長丁景隆也接掌奇力光電總經理,預 料未來兩家公司有機會進一步整合,甚至在三月新奇美成立後,不排除與鴻海集團旗下的企業再做合併。

鴻海集團在LED產業的布局,也相當值得注意。早期沛鑫董事長曹治中大張旗鼓投入LED路燈,但後來證明績效不彰,沛鑫股價好像洗三溫暖一般,從三五○元 跌到最低二十元。鴻海入主先進電後,績效尚未顯現,但已因虧損過多,經過減增資後,鴻海持份大幅提高,牢牢掌控先進電經營權。

值得注意的是,在更上游的長晶及藍寶石基板部分,原本奇美集團已投資鑫晶鑽及兆晶,後來鑫晶鑽辦理現金增資,鴻海也參與投資;沒想到後來鴻海與奇美兩大集 團宣布結盟,也讓鑫晶鑽成為新奇美最重要的上游盟友。近來LED產能不足,苦熬多年的鑫晶鑽與兆晶,如今都出現產能供不應求的情況;在陸續完成現金增資 後,即將大舉投產,也有機會與聯電董事長洪嘉聰投資的兆遠一較長短,成為新奇美集團軍中的大黑馬。

台積電可能尋求外商合作

由於未來兩年,包括電視、電腦螢幕,都會改LED背光,因此,面板將是消耗LED用量最大的產業,這也是面板業者積極切入LED的主因。

不過,怡和創投總經理楊邦彥說,液晶背光爆發的時間,可能僅有兩年;接下來,這些面板大廠自行投資設立的LED產線,也將需要轉衝LED照明市場。屆時, 必須面對像飛利浦、歐斯朗、奇異等大巨人,考驗會更大。

此外,還有兩個大集團的動向也值得關注,一家是台積電,另一家是台達電。

台積電是LED業的新兵,但因公司規模大,動向也格外受人注意。據了解,台積電在新事業的投資上,太陽能產業已投資茂迪;但LED產業除了投資兩年多的 BridgeLux外,至今還沒有明確對象,主因是台積電內部在LED產業發展策略上還沒有具體成形。

過去市場一直傳聞,台積電可能購併飛利浦的Lumileds,原因是兩家公司關係良好,而且台積電在製造上無人能出其右,若把製造交給台積電,飛利浦持續 耕耘品牌與通路,應該是相當完美的組合。只是,由於飛利浦索價很高,這項購併案一直沒有結果。

以過去台積電的經營模式來看,選擇合作夥伴向來慎重,評估動作也做得很詳細,而且最後選擇的對象,一定非龍頭企業莫屬,國內可以選擇的投資對象已很有限; 未來台積電的合作對象,很可能是國外業者。

至於近幾年在綠能產業相當積極的台達電,目前已積極投入LED產業。除了LED路燈外,也推出LED燈泡,協助日立代工生產,並引爆了日本市場從去年七月 以後一股可調光LED燈泡的銷售熱潮。

日前,台達電還當機立斷停掉原本冷陰極管(CCFL)的生產線,全部改成LED生產線,顯示台達電全力衝刺LED產業的決心。

此外,台達電也有多項LED轉投資,包括已掛牌的聚積、同欣,以及未上市的艾笛森、海立爾及奇瀚;另外,也投資前聯電董事長胡國強的新能微電子公司,切入 電源管理IC的研發,這些都是未來台達電積極搶占LED的精銳部隊。

除了台灣廠商以外,三星及LG也切入LED領域,並逐步改變LED產業生態。

觀察未來一年全球新訂購MOCVD機台的分布,就可以窺知LED產業大致的版圖。根據元大證券分析,今年新下單的六百台MOCVD機台,面板大廠與專業磊 晶廠的訂購量差不多,大約都占三成,至於中國及其他廠商則占四成。

在面板業者中,像三星與友達各下單約六十台,LGD與奇力則各下單三十台,至於專業磊晶廠部分,晶電、璨圓、廣鎵也大約各訂購三十台,其餘廠商則多在三十 台之下。

中國市場的機會和挑戰

其實,最受矚目的當然還是占四成的中國及其他業者,事實上,中國的勢力早已擴展到LED產業。逛逛蘇寧電器位於上海的賣場,會發現所有排出來的電視都是 LED電視,如果問一下店員有沒有LED電視,店員還會瞪大眼睛對你說,﹁你們台灣來的同胞真是有點土!﹂拓墣產業研究所所長陳清文說,中國今年將繼續推 動家電下鄉,是電視銷售的一股重要推力。去年中國電視機大約銷售二千萬台,今年很可能一口氣增加到三千五百萬台。

這些新電視除了追求大尺寸外,本身也結合不少應用,有些已經比台灣更進步,例如可以上網的Internet電視,最近在中國的銷路就相當不錯;家電業者 TCL因為Internet電視暢銷,甚至宣稱日後不生產無法上網的電視。此外,輕薄省電的LED電視和收視效果更佳的3D電視,也都是值得期待的亮點。 因此,從事面板、LED及組裝代工的台商,都有機會在這股電視風潮裡分食一塊大餅。

也因為中國積極投入LED產業,並以極佳的賦稅及補助等獎勵吸引外來投資,例如投資一台MOCVD設備就補助一千萬元人民幣,以一台機器要價約新台幣八千 萬至一億元,等於是每台設備都補助過半。這讓近來許多LED大廠老闆頻頻飛往大陸,不論是常州、揚州或山東等地,都已成為台商LED業者聚集的生產重鎮。

例如,晶電目前在常州投資了三十台設備,璨圓更在揚州投資了五十台設備,比台灣的產能還大。至於聯電則已宣布在山東投資三億美元,與晶電共同合資,由晶電 負責上游磊晶,聯電則負責中下游,準備在中國市場積極卡位。

一位LED產業界大老預言,在電子大集團切入後,三年內,LED產業版圖將重整,現有廠商若規模太小或競爭力太弱,都有可能被淘汰或收編,未來面板大廠將 會占到一塊大餅,專業LED廠商會更被壓縮。

不過,正如晶電總經理周銘俊所說的,﹁LED業的敵人,不是面板廠或電子廠,我們共同的對手是CCFL或者是傳統照明用燈泡。市場很大,大家都有機會!﹂ 周銘俊這話說得沒錯,LED整體的產業空間還很大,好好布局,未來商機仍然相當誘人!

LED戰國新七雄

台積電

優勢:從晶圓代工跨入,技術差距較小,具有規模優勢版圖:BridgeLux、精材、采鈺

鴻海

優勢:旗下需要LED應用產品眾多,出海口廣版圖:沛鑫、先進電、鴻準、鑫晶鑽

奇美

優勢:積極培植自家LED零組件廠,新奇美成軍後,可望與鴻海集團的LED廠整併版圖:啟耀、奇力、兆晶、東亞光電、中盟光電、奇菱

友達

優勢:集團內整併後,整體資源利用更有效,擁有龐大面板出海口版圖:隆達、威力盟、輔祥、佳世達、達方

台達電

優勢:擁有電源及散熱技術優勢,大力發展綠色能源,照明、背光雙向並進版圖:台達電、艾笛森、聚積、同欣、海立爾、奇瀚、新能微電子

聯電

優勢:投資LED時間早,上、下游供應鏈完整,積極布局中國版圖:晶電、宏齊、兆遠、聯勝、琉明、研晶、寶霖、聯嘉、中盟

光寶

優勢:側重下游封裝與打造自有品牌,積極搶進中國LED路燈市場版圖:光寶科、敦陽、光林、SemiLEDs

現增、私募爆搶購熱潮

近一年LED公司資本變動表

時間LED廠增資

總金額

(億元)現增

價格

(元)公告當日股價

(元)折價

幅度

(%)引進主要

策略股東

5/26泰 谷3.51423.3 66億光入股10.2% 6/25新世紀1.530.6546.652 7/06泰 谷62026.9535 7/24光 磊 4.0221.52935日亞化、日立電線、信越光電8/06璨 圓20.529.332.912 9/18泰 谷10.08 16.825.6553晶電入股19.9% 9/29鼎 元4.51823.8533晶電9/30艾笛森0.680 101.8727 10/12億 光3.338510018 10/12健 策0.6380118.1647 10/26光 鼎 11215.0525 11/23華 上49.2812.434 11/24廣 鎵363631.26-13 12/03華 上39.411.7525 12/08立 碁4.5152.88-81 12/11東 貝20.1240.2465.2 62彩晶、鼎元12/29聯 勝3.61817.49-3

製表.賴筱凡

全球LED專利地圖

從這張專利地圖可以看出,台灣廠商在專利上大多處於被動等待授權狀態,甚至有些廠商還有專利上的訴訟問題等待解決。



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十大房企回应恒大降价多数称将随市场决定策略


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100507/499460.shtml


 每经记者 杨羚强 朱玲 张初亮发自上海、广州
2008年,万科曾在国内房地产市场带头掀起降价大潮。这次恒大的降价是否会引起各开发商的 争相跟进?未来价格大战如果爆发,哪些知名开发商最有可能率先应战?
5月6日,《每日经济新闻》记者对10家全国性的房地产开发企业进行了采 访。采访结果表明,大多数的全国性开发商目前对降价的口径十分谨慎,但从目前企业的资金情况和此次的表态来看,购房者热盼开发商们短期内出现类似2008 年集体跟风的愿望有可能会落空。
万科:我们按照购房者意愿定价
“我们不对同行的经营决定与选择进行评论。价格是由市场决定的,企业不 可能单方面‘决定’价格,而只能尝试去‘发现’价格。万科始终对市场保持敬畏之心,尊重市场的实际情况,按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”万科 方面对恒大地产降价一事作出如是回应。而在今年3月举行的万科2009年度业绩推介会上,公司总裁郁亮也曾明确表示,希望每个楼盘开盘当月销售率达到 60%;如果达不到,也会调整开工节奏,以促销手段把房子卖出去。
中国指数研究院副院长陈晟认为,那些与经济适用房、保障房为邻的低端住宅, 在今年最有可能降价。而在万科目前丰富的产品线上,低端产品的数量较少,而类似上海万科晶源、上海万科翡翠别墅等高端产品,受调控影响较小,因此降价可能 性不大。
中海:将以股东价值最大化为考量
和万科的情况相似,中海地产也表态不会跟风恒大。在该公司回复给《每日经济新闻》记者的电子 邮件中称,每个公司根据自身的财务状况、产品策略、品牌、经营模式等特点的不同,会制定不同的销售策略。在任何情况下,中海将以股东价值最大化为优先考 量,并因应市场的变化,考虑制定自身的销售策略。
熟悉中海的地产分析人士认为,经历过两次金融危机的中海,财务控制一直很严格,现金流没有出 现大的波动,同时非常顾及自身品牌,不轻言降价。中原地产的数据显示,截至2009年底,中海拥有的现金达到209.3亿元,而一年内到期的短期借款只有 区区38亿元。同时中海还将土地储备从2008年底的2480万平方米扩增至3258万平方米,也没有需要大量套现买地的压力。
碧桂园:定价合理 无降价需要
碧桂园的产品由于多分布在三四线城市,又大多地处城郊,因此产品售价相对较低。一些业内人士认为,它与恒大地产有某些相似之处, 有可能会紧随恒大的步伐降价。不过,碧桂园相关负责人6日却回复记者称,公司不会步恒大之后尘,因为项目定价合理,没有降价的需要。该人士还称,碧桂园的 产品比恒大更有竞争力。
5月5日,碧桂园曾公布今年前4月的销售业绩,截至4月30日,实现销售认购金额约103亿元人民币(下同),其中已 签约合同销售金额约95亿元,待签约金额约8亿元。而截至去年底,该公司拥有的现金为46亿元,一年到期的短期借款只有33亿元,仅从财务状况看,似乎没 有降价的必要性。
不过,根据陈晟的观点,本轮降价将主要发生在经济适用房集中的区域附近,因此部分与经济适用房比邻的碧桂园项目有可能会受到 冲击而降价,但所开发的经济型别墅降价的可能性较低。
龙湖:产品线丰富足以应对市场波动
对于恒大地产的降价,龙湖主管媒体接待工作的 相关人士给出的回复是一句龙湖常用的开发战略口号——“区域聚焦多业态”。
此前,龙湖地产的相关人士曾给《每日经济新闻》记者详细解释过“区 域聚焦多业态”的概念,就是要在扎根一个城市的基础上,丰富龙湖地产的产品线,开发各种不同的产品,以应对市场的波动。龙湖方面认为,这一模式能够保证龙 湖拥有持续稳定的现金流。
中原地产的数据显示,截至去年底,龙湖拥有73亿元的现金,只有37亿元的短期借款,另外,公司还在4月份推出了总 额为118亿元的信托及债券融资计划,因此资金压力并不大。
华润:尚未接到降价通知
和龙湖、绿城等公司的情况相同,华润也是陈晟眼中 不太可能降价的开发商。此前,华润在上海、北京等地开发的房地产项目大部分是中高端产品,受经济适用房等保障住宅的影响很小。
而华润置地品牌 总监马隽6日在回应是否会跟随恒大地产降价一事时也向记者表示,没有接到来自集团的降价通知。
中原地产分析师许萌说,像中海、华润、保利这样 的央企现金流控制得都比较好,不会存在因为资金压力而必须降价的问题。
保利:将随市场情况决定产品价格
“任何定价都是市场行为,我们 会跟着市场而定。”保利地产副总经理余英向记者表示,公司从来不会刻意将项目的价格调高或调低,都是根据整体市场而定。他同时认为,恒大的促销是企业自己 的行为,保利方面不会对此进行评论,也不会实行统一的全国定价。
在新政的影响下,不少城市成交量出现下滑,买卖双方进入持续观望阶段。余英认 为,在这样的情况下,企业降价也是市场化的行为,但如果统一指标却是不太可能执行的,比如上海的市场和东北市场会有很大不同;一个区域的稀缺项目等因素也 会使统一定价难以实现。“应该将降价看成市场的常态,”余英认为,“目前有一些城市出现观望情绪,我们也会考虑根据当地情况进行定价。”
仲量 联行投资部刘裕通认为,保利成长性非常好。由于是国有企业,现金流情况不存在压力。根据年报显示,该公司去年底负债率为49%,已比上年的69%有所下 降。他表示,暂时还未看出该公司有调价的可能。
富力:暂时未调价 按正常推货
“我们的产品暂时没有调价,正按正常的速度推货。”富力 地产营销总监朱文婷向《每日经济新闻》表示,每家房地产公司都存在不同的运营情况,这次楼市新政比较猛烈,对楼市冲击较大,部分公司根据自身实际情况进行 相应的价格调整策略是可以理解的。
朱文婷认为,这次楼市新政的出台主要是为了打压楼市泡沫和过度投机,促进房地产市场健康发展,同时新政必然 会引起全国高企的房价有所回落。但房地产市场地域性强,比如广州中心城区,因为刚性需求的支撑和资源的稀缺性,预计地产价格将会相对稳定。
“尽管当前市场受新政波动大,但富力今年前几个月的销售业绩都在正常范围之内。”刘裕通认为,富力目前的现金流情况良好,但公司负债相比其他港股企业来说 偏高。他同时表示,在新政的调控下,预计公司海南项目业绩将不会很乐观,而较高的负债率也将增加公司调整产品价格的压力。
雅居乐:尚未作出调整 后市待观察
雅居乐相关人士向记者表示,目前集团方面还未就应对新政的策略进行部署,公司会关注市场动态,调整自己的市场策略。
该 人士表示,目前恒大的打折方式是其一贯的做法,但市场是否真正出现降价还有待观察,率先降价的房企可能是出于加快推货速度或者是加速资金运转的考虑。而楼 市今后的走向还需要看后续政策面上的影响而定。
6日,雅居乐公布将回购一笔2013年到期的利率为9%的债券。记者注意到,从4月23日到5 月4日期间,雅居乐曾先后斥资5亿港元、分8次回购股份。根据年报显示,撇除2008年出售收益,雅居乐2009年净利润为19亿元,上升40%。不过有 机构指出,由于海南项目波动,使得净利润增长不如预期。
辉立证券的分析师陈耕认为,像雅居乐、富力这样的港股大企业融资渠道好过在内地上市的 企业,他们的负债情况也都还没到必须靠降价来回流现金的地步。如果今后对产品降价,也是出于公司对未来市场的一个判断和预期。
绿城:跟住市场节奏 暂无打折计划
针对恒大地产降价的消息,绿城集团营销副总监祝军华6日在接受《每日经济新闻》采访时明确表示,绿城完全有自己的市场节奏,即 便为顺应市场促进销售,也不会选择打折销售。
对于绿城是否会降价的判断,杭州知名房产人士双赢机构总经理章惠芳向记者表示,“绿城房产降价的 可能性不大,即使在2008年降价潮中,资金紧张的绿城都没有选择降价,而今年该公司的资金面宽松许多,应该更不可能降价。”
然而有熟悉绿城 的业内人士认为,绿城降价的压力不是没有。该人士表示,绿城今年的销售指标是600亿元,而一季度的销售额是78亿元,依如今的市场情况,公司还是有比较 大的销售压力。尽管公司目前现金流比较充裕,可保证企业的运营,但2009年底一年内到期还款额为85亿元,短期仍面临不小的还款压力。
对此 章惠芳认为,绿城目前和其他企业合作开发比较多,因此销售压力并不大。“当然,当其他房产公司选择降价带动销售,并且影响了绿城的销售时,公司在此后新推 楼盘的价格上也一定会作出调整。”
远洋地产:暂不调价将依据市场随时反应
6日,远洋地产市场部一负责人向记者透露,尽管恒大地产降价 给当前房地产市场带来了较大的影响,但由于远洋地产前期销售情况不错,所以公司方面暂时没有调整价格的计划。
据远洋地产在港发布的2009年 全年业绩公告显示,截至2009年12月31日,远洋集团现金资源为185.16亿元(人民币,下同),集团净借贷比保持14%的较低水平,可供2010 年或之后年份入账的尚未入账的协议销售额为116.17亿元。有业内人士分析认为,2008年频繁的融资动作让远洋地产不缺钱,这也是公司能够不降价的资 本。
对此,上述远洋地产市场部负责人向记者表示,远洋地产各地项目不错的销售业绩至少可以保证公司在近期不会降价,但公司也会根据市场状况不 断进行分析,在必要的时候也会作出适当的调整。

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Google搜尋榜四叔天匯十大不入 龔如心網上最紅 李華華

2010-7-28  AD





 

要知呢期乜嘢最紅,可以去搜尋網站睇吓乜嘢字詞經常俾人search,Google搜尋器更加會將網友搜尋字眼列榜。噚日佢哋公佈半年結,今年上半年最具人氣嘅富豪同樓盤,華華以為實係四叔李兆基同天匯,點知估錯晒!

最 多人搜尋嘅富豪名字,原來係已故華懋集團主席龔如心。據有關方面講,持續一段時間嘅華懋千億爭產案,最終喺今年初定案,華懋慈善基金贏咗,當時小甜甜嘅人 氣熱到爆燈,之後雖然唔係個個月都排第一,但係累計搜尋次數已經無人能及,你話小甜甜嘅魅力幾巴閉,個人雖然走咗,大家對佢都仲好有興趣。

華華見喺十大榜入面,四叔連名都冇,多口向有關方面打探,「咁阿四叔排第幾呢?」噢,10名不入!唔單止四叔如是,天匯亦10名唔入,可能同資料截至6月底止有關,全年嚟計,或者有機會。

至於排名榜第二位,又係因為「爭嘢」上榜嘅,佢就係亞視主要股東查懋聲。由於亞視股權爭拗,佢同蔡衍明隔住傳媒過招。其間,蔡衍明得到星島集團主席何柱國「聲援」,所以連帶何生都上咗富豪搜尋榜第四位。

除咗人氣富豪,華華仲特別留意樓盤搜尋排行榜,不過結果又係出乎意料,天匯竟然榜上無名!最多人search係賣個滿堂紅嘅YOHO Midtown,好明顯係用家主導。

至 於股票搜尋排行榜,最多人search嘅股票係福和(923),佢係今年首季最多人認購嘅新股,自然多人搜尋有關佢嘅資料啦;排第六嘅股票亦值得留意,係 陳振聰嘅宏霸數碼(802)!喺華懋爭產官司中,主角之一嘅陳振聰上唔到富豪搜尋榜,但係佢間公司喺股票搜尋榜攞番一席,算唔算有啲安慰呢呵!

今年上半年富豪搜尋排行榜

第1名龔如心已故華懋集團主席

第2名查懋聲亞洲電視主要股東

第3名Balram Chainrai香港印度商會前主席

第4名何柱國星島新聞集團主席

第5名李慧鏑中國移動集團總裁助理

第6名龐維仁太平洋資本投資亞洲主席

第7名黃廷芳信和集團主席黃志祥父親

第8名黃光裕國美電器前主席

第9名唐煒臻自稱「中國畢菲特」涉龐氏騙局

第10名許畯森國森集團主席

李華華

[email protected]



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霸二百幢舊樓田生十大插旗賤招

2010-8-12 NM




只要搭巴士經過市區,就會發現田生蹤影。不少在港九的舊樓,都掛上了紅當蕩,極搶眼的田生「恭賀收錢」橫額。近年田生還找來無綫前新聞主播李燦榮,擔任電視廣告男主角,替集團「包裝」。上週,地監局向收購舊樓的代理發出六項指引,矛頭直指這間近年冒起得最快的收樓集團。

不過,此招對田生絕無影響;在這兩三年間,田生在港島及九龍已「插旗」逾二百幢舊樓,保守估計涉及金額逾二百億,收樓速度又快又狠。其收樓最毒一招,是要 小業主簽下一份無成交日期的臨時買賣合約,變相「鎖」死業權,不准向其他人賣樓。只要樓市如現在般向上颷升,個個發展商都要向田生叩頭;田生賺的,將以數 十、甚至數百倍計。

上週地監局發出的指引主要有六招,其中兩項,矛頭更直衝田生而來。其一為買方未得到其他業主書面同意,不可張貼任何收購橫額、告示。其二為代理不應要求業主於成交日期或成交價有「空白」的臨時買賣合約上簽署。而田生就最鍾意用這兩招。

本週二上午九時,田生地產主席區 永華,如常由一名女職員及保鑣護送,到尖沙咀新港中心的田生總部返工。起初,本刊記者向他問及地監局的收樓指引時,他還大方表示:「係好事,大家以後可以 有多啲規範。」但當記者追問田生過往正有此類收樓招時,他即封口拒答,身邊的助手更開始發難,突然禁止攝影師拍照,區永華保鑣更出手意圖搶去攝影師相機。

地監局的指引,既無法律效力,又無追溯期,過去兩、三年,田生早已在舊樓市場收了接近一百個項目,涉及超過二百幢舊樓。田生主席區永華更揚言,這批舊樓已納入田生的「勾地表」,歡迎發展商「勾出」。事實上,地監局指引只是封了其他同行的後路;在樓市熾熱,市區地缺乏下,發展商都唯有向田生「伸手」。

左:從業主提供的臨時買賣合約可見,田生要求業主簽署時,慣常留空簽訂日期及成交日期,變相無限期「鎖死」單位不能轉售其他買家。

右:田生合約又設有「不平等」條款,訂明買方有權單方面決定何時交易,如果放棄收購,更可取回全數訂金,業主處於極不利位置。

田生收樓215幢

九龍

九龍城聯合道18-32號

尖沙咀金巴利道68-72C號

馬頭角道50-64號

港島

中半山西摩道9A-9H號

西環德輔道西454A-462A號美景大廈

西灣河成安街18-28號

筲箕灣道295-305號,383A-387號及教堂里2-8號

泊正恒基大碼頭

現時田生最大的客戶,要數發展商恒基,恒基去年以四十億元收購西半山美麗臺,田生亦有份參與,成為近年較受矚目的併購。而田生能夠搭上恒基,則全靠有「李 兆基軍師」之稱的蕭承忠。蕭承忠因為常穿白鞋,故有「白鞋蕭」之稱。他六、七十年代已活躍於收舊樓市場,與早年同樣靠收舊樓起家的恒基主席李 兆基熟識,專門替對方在新界及市區收地打天下,並在多項股市及地產交易中出任中間人。最經典一役,是在九三年充當說客,協助李兆基從楊志雲家族手上收購美 麗華酒店,傳聞因此收佣千多萬元。近年蕭已退隱江湖,轉戰中醫藥。而後起之秀田生的區永華,這幾年一直想將收購得來的舊樓,賣予恒基,奈何雙方曾有嫌隙。

因為在九十年代初,在收樓市場打滾十數年的區永華,曾替恒基收購醫局街,賺了恒基一百萬元佣金,但恒基其後才發現區永華沒有與天台屋的居民傾妥賠償事宜, 令天台屋一班居民共同入稟向恒基追討,「最後雖然恒基贏咗,恒基每戶額外俾五千元安撫佢哋,不過四叔唔再信區永華,之後都好少搵佢幫手。由於四叔完全唔信 佢,於是佢搵白鞋蕭幫手,白鞋蕭以人格擔保,區永華收樓手法會乾乾淨淨,李兆基才信服。」一名知情人士說。

對此,蕭承忠承認區永華去年和他接觸:「我識咗阿區好耐,佢想我幫手賣地盤俾恒基,咁四叔好相信我,我哋有好深厚嘅友情。咁我咪幫手做個中間人囉!」蕭說 第一單與田生地產合作,並賣予恒基的,正是美麗臺項目;他還拿出一張寫滿地盤的紙表示,該批為數十多二十個由田生收來的項目,已經由他賣予恒基:「當中有 大角咀海安樓、大埔道一八八號等,總值達到一百億元!」他和田生各收恒基總成交價百分之一的佣金,相當和味;因此而「意外」出山的蕭承忠,笑言近年舊樓有 價,極多人向他招手要求幫忙:「已經有十個財團搵我幫手搭路,搵發展商收舊樓。而除咗恒基,想同南豐、信和、華懋等發展商合作嘅,我都幫到手o架!」

區永華(左四)會邀請業主到分公司辦公室出席業主大會,解釋合約內容,表面上「公開公平公正」,但私底下會再相約個別業主商討價錢,逐個業主擊破。(嚴寶權攝)

逼簽不平等條約

田生集團的市值由○七年借殼上市時的四億,升至現時十八億,持股兩成半的創辦人區永華身家因此達四億多。有行家亦直言由於舊樓天王楊世杭及桂洪集團等已上岸,故田生已變成行內數一數二。田生之所以能極速上位,全賴他會使出蠱惑招,威迫利誘業主簽署一份「無限期臨時買賣合約」。

按部分與田生簽約的業主所提供的臨時買賣合約,表明業主一旦簽署,在「限期內」不能將單位售予其他公司, 但合約中「限期」的定義,是田生集合了九成(未降低門檻之前)業權之後的二十一天內。由於能否收到九成業權存在變數,時間可長可短,故變相無限期「鎖死」 業權,因此合約的交易日期一欄,都是留空的。而在合約的第二頁,更有不平等條文,表明田生在任何時間都有權取消合約,但小業主卻無此權力,極不公平。

田生為利誘業主簽署這份不平等條約,會提出較市價高的收購價,並給予數千元茶錢,而收夠物業五、六成業權後,會給予百分之十訂金,不過原來田生最後放棄收 購,這筆訂金是要全數退回的!有業主對田生做法有微言:「我阿媽七十八歲,但佢乜都唔識,上次田生開票俾佢,到退款時又要帶佢去銀行過數俾我哋開票,又要 帶佢去律師樓辦手續,好麻煩,早知唔收訂啦。」

進可攻退可守

這份合約,由田生找來的律師草擬,因田生代找律師,並免收律師費,故大部分業主都選用田生派來的律師。處理地產買賣的律師謝連忠直言,本港有立約自由,只要雙方同意,買賣合約交易日期是否留空,法律並無監管。

結果簽下合約,從業主角度看,物業被無限期鎖死,剝削了因「等錢使」或「有人出更高價」而賣走物業的自由,而若田生取消交易,更只是得到數千元茶錢落袋, 而對田生來說,市道差要取消交易,賠的只是茶錢,市旺完成合約並賣予發展商,則賺的是數十甚至數百倍以上,可謂無往而不利。

田生為引誘業主簽署這份關鍵的「無限期臨時買賣合約」,無所不用其極。田生會先在土地註冊處查明各業主身份、背景,再逐個擊破。第一個陰招,是以高價巴結 法團代表,令他們幫手游說一些麻煩友盡快搬走,不再鬧事。好像居於筲箕灣逾三十年的葉太,其居住的大廈沒有業主立案法團,但葉太多次出通告,嘗試組織業主 與田生商討,不過通告卻經常被人撕去。她一直有為街坊安裝大廈電閘及樓梯燈,但田生不想有人改善大家的生活環境,故極希望她能盡快搬走。葉太原本於年初已 簽署合約,以三百六十八萬將單位售予田生,但知道其他同類單位以高出二十萬成交便向田生追收,田生竟一口答應,其他單位業主反價卻未有如此順利。為不讓其 他街坊知道部分人的收購價較高,因此田生把合約上的交易金額又較真實低,餘額私底下以「搬遷費」形式給予業主,葉太最終把單位轉讓給田生。

賣樓等同玩窩輪

簽了田生的賣樓意向書,形同賣了一個股票的「call options」(認購期權)給田生。Call options意指持有人有權在到期日或之前,以行使價去買入特定數量的指定資產。小業主與田生簽約,就是准許田生在若干日後以該個成交價買入物業,而田 生只須付「期權金」(即茶錢)。然而這合約與call options的最大分別,是call options有到期日,但田生合約是沒有寫下成交日期,即無限期的約束,而田生所付的期權金卻極少,不到樓價的百分之一。到真正成交日時,物業市價可能 已高於田生提出的成交價,結果小業主變相賺粒糖輸間廠。

田生收樓賤招十式

1 俾茶錢落疊田生為了游說業主簽約,找測量師估價,開出一個比市價及同行出價更高的價錢收購單位,並先付數千元茶錢作「誠意金」。

2 合約「無限期」這招最賤,合約不設時間限制,「鎖」你幾年不能賣樓;田生可任意於任何時間取消交易,小業主還要退回訂金。

3 巴結主席游說業主立案法團主席或業主代表落疊,給他一個較其他業主高的收購價,讓他充當「間諜」,幫忙游說其他業主。

4 空手霸地盤田生會私底下向業主暗示已收夠八成業權,然後在舊樓外牆掛上「多謝業主支持」的橫額,實質仍未收足。

5 暗中落釘由於地鋪價錢浮動且業權份數比例大,怕業主獅子開大口,田生會先扮普通買家買起地鋪;或索性買下該大廈逾兩成業權,俗稱「落釘」,令其影響力足以左右大局。

6 恫嚇老弱恫嚇長者說他們的舊樓是危樓,附近有斜坡,要不斷夾錢維修。又或透露政府要在附近起高鐵,找工程師解釋工程對大廈結構的影響,令老弱長者深感威脅急急簽約。

7 分化業主遇上「企硬」或開天索價的業主,田生會寫信向其他業主指名道姓透露誰人令收購大計泡湯,意圖分化業主施加群眾壓力。

8 動之以情除了斟茶灌水,田生扮大廈內長者寫信給各業主,如說以輪椅出入舊樓十分不便,希望大家顧念他年老,團結出讓單位。

9 貼封條 撤保安遇着未收足數的舊樓,田生會在已收購及搬走的單位外貼上白色封條,猶如抄家,製造「白色恐怖」,又將大廈保安撤走。

10 拖尾數「『手音』口」為防小業主向外透露田生的收樓招數及不肯搬出,田生成功收樓後會拖尾數當『手音』口費,直至業主遷出才退還。

軟硬兼施

舊樓最多老人家,田生除動之以情,亦將舊樓情況「大貶特貶」,令長者嚇得急急簽約。田生集團於三年前開始收購位於上環堅道的格蘭大廈,但由於一直有業主反 對而遲遲未能成事,但至年初,強制拍賣的門檻由九成降至八成後,田生終在六月正式成功收購,前後足足拖了三年。一名本不想把樓賣掉,接近九十歲的徐伯伯跟 本刊記者說:「有人同我哋講,新地已經買咗呢度兩成業權,就算我唔賣,佢都可以拍賣,到時個價仲低呀。佢哋搵工程師睇過,附近有個斜坡,呢度唔好住o 架。」問到徐伯伯,田生究竟用多少錢一呎收購其單位?他揮揮兩手低聲說:「唔講得o架,你唔好問啦,到時我搬咗,你嚟我新屋,我話俾你知。」原來,田生仍 扣起徐伯單位三十萬,直至他搬走後才歸還,徐伯伯說:「講咗內情出去,佢話唔會俾番三十萬我呀!」

今年一月,土瓜灣馬頭圍道塌樓後,田生亦即時利用這個機會去說服業主賣樓,一名住於大角咀海安樓馬先生說:「佢啲代理成日嚟同我哋講,由於政府起高鐵會經 過我哋呢度,我哋層樓個地基會受影響,分分鐘好似翻版馬頭圍道一樣,仲搵晒工程師講嘢,搞到好多阿婆都好驚,本來唔肯簽,最後都賣俾佢。」

女人街出身招招夠辣

遇上一些「企硬」不肯賣的業主,田生就會出手搞分化。好像○七年,田生本想收購柯士甸路10號及10A兩幢樓,但由於其中一個地鋪及頂層單位,由老牌建築 家族,已故的曾正、曾備後人持有。他們的業權份數足以超過兩成,故向田生要求一個高價。其後田生擬了一封信,張貼於大廈告示板,向曾氏家族施加群眾壓力, 指「有業主充滿敵意及態度惡劣,又開天索價,拖延了各業主的交易時間,導致交易胎死腹中,見財化水。」取消交易後,田生要求已收取訂金的業主退還款項。

其他招數,還包括在物業已搬走的單位外,貼上猶如抄家的白色封條,大玩「白色恐怖」,嚇窒旁邊未肯搬出的業主;遇上單位業主年紀老邁,其子女又在海外,他 會貼錢付機票食宿,務求對方子女來港勸服父母。另外還有暗中落釘,扮長者寫同情信等,令小業主落疊,再找發展商出貨圖利等。

現已變身富豪御用收樓王的區永華,其實出身低微,據他夫子自道,十八歲才從家鄉新會到澳門當建築工人。二十歲後,與親友合資開貿易公司賣成衣及開設酒家。但一名區永華的朋友則指出,他其實是做過點心師傅,亦曾在女人街賣童裝。八十年代中,他轉行在旺角一地產公司任職,認識了一個名叫Albert Ng的地產經紀老行尊,教他很多收舊樓的橋,故他九三年在尖沙咀樓上鋪開設了田生地產,做鋪市買賣,亦間中替人收購舊樓。一年後,已婚的他結識了現時的得力助手及紅顏知己王小姐,兩人合作開辦地產公司。不過,至九七年金融風暴他炒樓蝕大本,欠落大額街數,要避走東南亞至數年後才回港。

過去兩年田生部分賣出項目

過橋抽板得罪發展商

區永華的第一桶金來自楊受成。○四年,區永華向一個活躍於中上環的金牌經紀提出,與他合作收購一個位於西環的舊樓項目,並要求該經紀介紹楊受成予他認識。 最後項目完成收購,地盤面積過萬呎,當時區永華在英皇手中賺取了八千萬佣金。自此,他得到楊受成賞識,並介紹龐維新給他認識。○六年,龐維新的全美集團以 五億九千萬元收購田生地產,其中二千萬元以現金支付,其餘由可換股債券及票據支付。

不過,他搭上英皇後,卻飛起當初介紹他認識楊受成的金牌經紀。「佢攞咗八千萬,但收購完後,只係俾咗經紀一張二十萬元支票。個經紀同佢講,『你當我乞兒 呀?』最後一毫子不要,兩個人反晒面,好多行家睇穿佢為人,為咗錢不擇手段,亦不夠義氣。」事實上,行為爛仔的區永華亦曾經出事。○八年,一班澳門的收樓 財團,已開始收購何文田梭椏道一帶的舊樓,但田生一反行規,明知已有人進行收購,仍然在那裡爭地盤,掛上橫額宣示主權之餘,更「落釘」買入其中三單位,阻 礙別人收購。巧合地,區永華於該期間被打,最後他要賣回該三個單位予財團才平息事件,但愛「財」的他仍堅持在是次買賣中賺取三千萬差價,現時他已聘請保鑣 跟出跟入。

區永華亦已同英皇「擘面」,過去數年英皇有什麼慶祝活動,區永華都出席贈興,但上週英皇舉辦了一個地產經紀頒獎禮,已再不見區永華的蹤影。據區永華一名身 邊人透露,去年他出賣楊受成,故現時他們已沒有合作,「本來楊先生叫佢收購西環一個地盤,點知區永華拿住個地盤,敲其他發展商嘅門口,而家楊先生好唔喜歡 呢個人。」他更得罪新鴻基地產的董事雷霆,該身邊人說:「筲箕灣工廠街嗰度本來係雷霆嘅朋友收緊,但區永華明知都踩隻腳落去。」不過,就算區永華如何得罪人,發展商要在市區找地,最終都要向他敲門。

業主五招自保

1 業主一定要夠團結。自行組織「賣樓小組」與買家開會,業主間亦要多方互通買賣消息,避免各家自掃門前雪,以防遭到分化或欺騙。

2 自僱律師,不要吝嗇律師費而使用收樓公司的律師,因對方律師草擬的合約可能只對收樓公司有利,藉以保障自身利益 。

3 只簽署條文清晰的合約。交易日期、金額等重要資料,必須要求買方填上,以免出現爭拗,堅拒簽署不平等條文。

4 了解物業及清楚樓宇現況,不要誤信大廈將要負擔大量維修費用等,免被這類說話「拋窒」。

5 照顧老弱,協助向附近老弱居民解釋收購情況及進度,以免他們成為被誤導的目標。

 


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