ZKIZ Archives


張一鳴:樓價再升應加辣

1 : GS(14)@2015-07-23 01:26:19

【本報訊】開元產業(1275)行政總裁兼執董張一鳴於記者會表示,過去數年本港樓價上升逾三至四成,若然樓巿繼續熾熱,政府有必要再出招加辣。他又認為內地買家佔私人市場跌至六年新低,或反映買家認為本港樓價上升空間下降。



指炒家以本地人居多

張一鳴指近年樓價飆升是政府一手造成,如月前推出的「白居二」第二期,再度刺激細價樓需求,同時推高貴價樓價格。張一鳴認為,若樓價再次熾熱,政府有必要考慮推出措施「加辣」,避免樓巿一旦從高位急跌帶來更大風險。他預料美國會緩慢加息,息口升至2厘以上,對本港樓市影響才會浮現。對於有物業代理指內地客來港置業高峯期已過,張一鳴認為現時本地物業炒家以本地人居多,內地客減少來港投資,或因他們認為香港樓價上升空間下降,故將資金投入其他巿場作買賣。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150718/19223692
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291690

深圳樓呎價$7,600 逼港樓 泡沫化嚴重 中央擬加辣遏升勢

1 : GS(14)@2016-09-07 08:07:03

【本報訊】香港樓價誇張,但其實內地更誇張,樓市泡沫化更日趨嚴重。據深圳市規劃國土委數據顯示,深圳上周(8月29日至9月4日)新樓的建築面積每平方米成交價逾7萬元人民幣(折實建築呎價約7,556港元),按月升54.5%,樓價直逼本港荃灣二手樓價。有調查發現,當地工人要約8個月不吃不用,才能買到10呎樓宇。記者:方楚茵



據另一調查單位、內地百城樓價指數顯示,深圳樓價已按年上升43%,按月亦升2%,當地部份新盤更直逼香港市區樓,此或與臨近金九銀十,內地發展商增加市區盤及豪宅供應有關。



賣地屢創新高價

例如華僑城旗下南山天鵝堡,在深圳市規劃國土委網站上的擬售價格介乎每平米7至9萬元人民幣(建築呎價7,500至9,700港元),與本港荃灣海濱花園建築呎價約7,476元,荔枝角美孚新邨建築呎價約7,484元相近。華僑城旗下南山天鵝堡亦有均價達每平米12萬至16萬元人民幣的單位推出。中原(中國)中國大陸區總裁賴國強指,上半年深圳樓市急漲,雖然近月成交已有所放緩。但每逢有土地拍賣均刺激樓價再創新高,加上許多開發商上半年銷售表現佳,無必要再跑數,故「睇好之後樓價,就會心雄要好價賣」,導致樓價企硬。就在上月底,深圳誕生了一幅全國地王,由招商蛇口和深圳華僑城聯手以310億元人民幣投得深圳新會展中心一期配套商業用地。為了壓抑樓市泡沫,內地近月已在蘇州、南京等熱點城市推調控政策,從無放寬限購的深圳、上海等城市會再加辣,而早在年初就曾傳出深圳限購升級至社保繳納由1年變3年。


深圳樓奴全國最苦

面對重重限制,深圳市民亦有應對的方法。據《財新網》引述數據指出,去年深圳的離婚數量按年增加46%至逾2萬對,離婚卻非因感情不合,其實只是為了繞過限購政策,故離婚後馬上置業的高達45%,估計近萬對夫婦為買樓「假離婚」。近期內地亦有調查指,深圳已成為內地「最苦」城市,按深圳近月平均樓價高達每平方米5.8萬元人民幣計(折實建築呎價約6,261港元),而當地平均月薪為7,467元人民幣(折實約8,662港元)計,當地工人要約8個月不吃不用才能夠買到10呎樓,成為「最苦城市」的榜首,痛苦程度直逼本港,其餘城市則分別為北京、上海、廈門、南京、三亞、杭州、福州、溫州以及天津。不過,有市場分析員指出,深圳樓市主要受消息炒作影響,今年三、四月份內地推出的調控政策亦存在滯後,故近月當地銷售已見放緩,預期下半年上市房企的銷售額將會因基數效應及推盤放慢而跌1至2成。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160907/19762877
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=307925

何濼生:加辣措施 相對聰明

1 : GS(14)@2016-11-08 05:35:41

【明報專訊】樓市連續數月回升,距歷史高峰僅約3%,啟德一幅地皮中標價更比估計上限高出八成,市場早已估計政府隨時會加辣。當時有傳媒朋友問我政府會如何出招,我答希望不會把「施罰期」延長,而只是把印花稅率調升。

上週五(11月4日)傍晚政府突然召開記者招待會,梁特首偕同財政司長和運房局、發展局局長,以及多名財金官員齊齊亮相,大有嚴陣以待,非同小可之勢,隨即宣佈本港永久居民(無論以個人名義或公司名義)買入第二層住宅所繳付的雙重印花稅(DSD),劃一為徵收15%稅項,為2015年2月以來首次加辣,措施當晚午夜起生效。

運輸及房屋局局長張炳良稱,樓價由去年10月至今年3月回落,至第二季起回升,今年3至9月樓價累升8.9%,其中以中小型樓為甚。他表示,是次新招不適用於非住宅,此外額外印花稅並無改變。首次置業的本港永久居民不受影響,買第一層住宅物業只需要付基本印花稅。換樓的自置居所業主「先買後賣」的安排仍然生效。即於買入第二層住宅後半年內賣出首層物業,可獲退回在基本印花稅以外另加付的印花稅。

趕走投資客 有利首置人士

買入第二層住宅所繳付的雙重印花稅,劃一為徵收15%稅項,意味過去累進式的由對300萬至400萬元住宅徵4.5%、400萬至600萬元徵6%;672萬元以上徵7.5%;2000萬元以上徵8.5%,將簡化成一律徵15%。新稅率亦適用於非本地居民。過往非本地居民除收取15%買家印花稅外,買第二層須另加最高8.5%的DSD。不過新稅收下,非本地居民除多付15%買家印花稅外,要額外多付15%的第二層樓劃一印花稅,合共30%。

可獲退稅 對換樓客影響不大

是次加辣相對溫和,亦較合理,筆者不認為會嚴重打擊樓市信心。合理之處是它有針對性,由於會趕走大部分投資客,對首次置業人士反而有利,對換樓人士影響亦不大。少了投資者的需求,賣出的原自住樓或會稍平因而不利,但新買入的單位亦可能因少了投資者的需求而變得稍平因而有利。

筆者認為短期樓價只會稍跌。中長期而言,樓價偏軟機會較大,大瀉的機會很小。

珠海學院商學院院長

[何濼生 濼觀天下]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8490&issue=20161107
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=314334

李志成:過度加辣 扭曲樓市

1 : GS(14)@2016-11-08 05:35:43

【明報專訊】上星期樓市大事連連,先有中資發展商以高價88億元投得啟德地,每方呎樓面地價約1.35萬元,是九龍東歷來呎價最貴地皮。其後,政府突然加辣,全面提高買賣住宅物業印花稅稅率,將買入第二層住宅所繳付的雙重印花稅,劃一上調徵收15%稅項,措施第二天起即時生效,殺個措手不及。今次政府再出手干預,嚴重打擊樓市,料交投量將大幅下跌逾半,樓價更將下跌5%。

今次政府再加辣,料對樓市帶來多重負面影響。首先,措施壓抑投資客入市意欲,對於有意購入中小型物業的投資者來說,新稅率足令他們卻步。以400萬元的住宅物業為例,舊稅項DSD稅項為4.5%,但新例後即增至15%,即是由原先的18萬元,急升至60萬元,升幅達2.3倍。

另一方面,新辣招亦令換樓鏈進一步斷裂,因換樓業主未賣出自住單位前,需先繳付高昂的稅率以購買第二物業,所以會降低換樓需求。同時,以目前低空置率、高租金回報、低利率的情況下,持貨能力高的二手業主賣樓意欲亦會急降,因為將來買回物業的交易成本大增,故措施將鎖死二手盤源供應和流轉,預期二手交投量將因此大幅下跌逾半,並處於低水平徘徊。

業主賣樓意欲降 二手再冰封

觀乎今年年初樓市陷入冰封,1月份一、二手住宅註冊共錄約2109宗,二手住宅註冊量僅錄約1658宗,是有紀錄以來新低。經歷一段時間調整後,樓市才漸漸回暖,加上年中英國脫歐、人民幣貶值效應下,吸引資金流入本港樓市,8至10月二手註冊量平穩維持約4000宗水平以上,原本有望樓市可繼續平穩發展。惟政府突然出招干預,有礙樓市健康發展,打擊買家入市信心,只會令樓市雪上加霜。

香港置業行政總裁

[李志成]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0175&issue=20161107
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=314339

加辣礙交投 業界料本月一手挫五成 學者:樓價未必大跌

1 : GS(14)@2016-11-08 05:35:58

【明報專訊】港府突擊出招,將住宅印花稅全面提升至15%,變相推出加強版雙倍印花稅DSD後,樓市氣氛即受衝擊。業界估計,由於首次置業人士獲豁免不需付新辣稅,意味上車客將成本月新盤客源主流,投資客和境外買家短期內勢將減少,料本月全月一手成交有機會跌至約1200宗,比上月全月錄約2250宗勁挫近五成;相對今年9月高峰錄約3600宗,更跌逾六成半,但有學者相信樓價未必會大跌。

明報記者 林可為、劉詠怡

樓市第2季起反彈,到9月份,在東九龍啟德1號(I)、將軍澳海翩匯、元朗Grand YOHO等主要新盤熱銷帶動下,該月一手成交衝上約3600宗,創一手銷售新例2013年4月實施後、約3年半來最高按月紀錄。

至於10月一手成交,雖略為回落至約2250宗,但鴨脷洲豪宅南區‧左岸、將軍澳藍塘傲銷情理想,內地客比例更佔三成至四成,亦成市場焦點。

9月錄3600宗一手 逾3年按月新高

中原亞太區住宅部總裁陳永傑認為,首次置業人士不受今次辣招影響,意味本月一手市場將由上車用家作主導,而投資客、境外客將轉為觀望暫時按兵不動,勢必打擊新盤銷情,料本月一手成交將回落至約1200宗,重返今年6月水平,按月大減近五成。

陳續稱,市場氣氛受政府新推辣招影響,發展商在新盤定價上需重新考量,或會沒之前進取,定價策略上會較原先計劃下調5%至8%。

吸上車客 新盤定價料下調

事實上,市場現時除有至少10個新盤暫時停售外,部分主打迷你戶的全新盤,亦有機會推遲開售;如由資深投資者盧華旗下公司發展的馬頭角約33個月遠期樓花AVA 55,上周原以折實約1.93萬元首推38伙,該公司項目經理蔡仁輝表示,受加辣影響,需於周一(今日)開會決定對策。

至於上周同時獲批預售、預計月內登場的東九龍啟德兩大新盤,中海外(0688)啟德1號(II)及嘉華(0173)嘉匯,市場估計或會放緩開售進程,以重新計算優惠計劃,推遲上載樓書和公布開售詳情的時間表。

經濟學者關焯照認為加辣後,市場需時消化,預料未來兩三周一手交投將回軟,料11月全月一手成交量,將較上月錄得的逾2200宗減少約三成(逾600伙單位),惟樓價下調幅度不會太明顯。

關焯照:細單位需增優惠吸客

關焯照續稱,新辣招主要是針對近期升勢明顯的小型物業,但因這類細單位呎價相對較高,發展商仍有空間擴大優惠,以減低新措施對樓盤銷情影響,估計稍後會提供更多優惠吸引買家。

至於二手方面,加辣措施推出首個周末,雖然有代理指個別屋苑出現反價成交,但是關焯照認為新辣招下,買家會流向一手市場。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5666&issue=20161107
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=314345

西環集中營︰CY博連任 加辣保「政績」

1 : GS(14)@2016-11-08 05:48:50

特區政府於北京確認就青年新政議員宣誓案釋法當日,宣佈推出加辣招打擊樓價,外界有不少分析指,特首梁振英突然為樓市加辣,無非想轉移外界對釋法視線,但有政、商界人士對此卻有不同看法,認為梁是急於在短期內阻樓價再升,否則他唯一爭取連任的「政績」也會成為泡影,年底述職時,更難爭取國家主席習近平支持他連任。有政、商界人士指,梁振英及挺梁人士近幾個月集中火力宣傳的「政績」,就是梁如何「迎難而上」解決土地及房屋問題,並且不斷強調已「初見成效」,例如梁早前在《紫荊》撰文總結過去4年工作,就不斷吹噓現屆政府如何增加樓宇供應,未來3至4年一手私樓供應量高達93,000個單位,是2012年前政府開始公佈相關數字以來新高,亦比現屆政府上任時的65,000個多。但諷刺的是,梁一邊說針對土地及房屋問題的政策「初見成效」,但所謂「初見成效」的「政績」,卻是樓價不斷上升,「如果梁所謂『初見成效』嘅土地政策,結果就係樓價升完再升,咁『初見成效』即係等於冇成效」。


樓價破頂遭京質疑


有商界中人對季陶笑言,梁振英民望低迷、「仇口」眾多,唯一可以爭取中央支持他連任,只有忠心及他有力解決民生問題,特別是土地及房屋問題,而梁振英也一直向中央硬銷打擊樓價有成績,「佢(梁振英)成日話,冇佢啲政策,樓價唔止升咁少」,但問題是香港樓價不斷破頂,據聞連北京也開始有人質疑,梁振英所謂打擊樓價「初見成效」,「其實只係呃人嘅語言偽術」。所以有政界人士相信,梁為了力爭連任,一定用盡方法阻止樓價再升,「講強硬、忠心,香港大把人,如果中央覺得,原來佢根本搞唔掂土地同房屋問題,即係梁振英根本冇乜優點,咁做乜要支持佢連任?」季陶周一、三、五刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161107/19825291
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=314514

【無懼加辣】本地換樓客付新稅508萬買浚峯特色戶

1 : GS(14)@2016-11-08 05:50:05

新辣招生效後,恒地(012)堅尼地城浚峯錄得本港永久居民入市個案,43樓A室特色戶,三房一套單位,實用面積976方呎,連666方呎天台及43方呎平台,以3,388.77萬元成交,呎價34,721元,為項目呎價及樓價新高。據悉,新買家為換樓客,購入浚峯後會將自住單位售出,但仍然要先付新印花稅,稍後成功售出單位後才獲退回。以新稅率計,買家要付508.3萬元印花稅,較加辣前多付220.3萬元稅款。雖然新買家有權退回稅款,但須於半年內售出自住單位後,向稅局申報,獲稅局批核後才可退回。如核准為合資格人士,買家只需付約144萬元印花稅,有約364.2萬元稅款可獲退回。但無論如何,買家都要預備逾500萬元額外資金作預繳印花稅。浚峯全盤尚餘最後一伙43樓B室,同為特色戶,實用面積941方呎,較早前已上價單,定價3,134萬元,但未作出銷售安排。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161107/19825007
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=314524

曾淵滄專欄:樓市加辣嚇退炒家

1 : GS(14)@2016-11-08 05:50:48

屋漏偏逢連夜雨,美國股市九連跌,創35年來最長的跌勢紀錄;港府打壓樓市再加辣,今日開市很可能是場小股災,現只能期望希拉莉當選以挽救美股跌勢。港樓價再下跌則不可避免,首當其衝的就是正在開盤的新樓花,部份準買家會馬上退出。這一回的加辣的確夠辣,特別是細價樓。數年前香港盛炒豪宅,政府便推出限呎限地、買家印花稅、雙倍印花稅,特別針對內地豪客。於是地產商馬上改變陣,大量興建「劏房」小單位,呎價可以提高而售價依然是購買者買得起的金額。去年9月樓價見頂回落,樓市靜了一段時間,但今年3月之後樓價再度回升,已經連升三季。政府趕在中原城市領先指數只差2%就再創歷史新高之前,出招加辣。一旦中原城市領先指數再創新高,就證明過去的辣招無效、不夠辣,當然,日前啟德土地招標出現的癲價也的確太驚人。這一回的加辣,很明顯的是針對投資客。過去,政府認為細單位是為了滿足上車一族,但在資金沒出路的情況下,投資客也加入搶購細單位。在過去,細單位的印花稅稅率低,就算加上雙倍印花稅,稅率也不算高。舉個例子,300萬元的樓,過去印花稅只是1.5%,加上雙倍印花稅也只是3%,現在一口氣加到15%,9萬元的印花稅變成45萬元,不可謂不驚人,這足以嚇退本地投資者,非本地投資者更可怕,要再交15%的買家印花稅,300萬元的樓要交90萬的印花稅。曾淵滄財經評論員




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161107/19824776
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=314534

趕加辣前入市 嘉湖實呎9252破頂

1 : GS(14)@2016-11-10 07:43:42

【明報專訊】天水圍嘉湖山莊有買家趕於辣招生效前,因可節省逾50萬元辣稅,不惜以破頂價入市。市場消息指,嘉湖山莊美湖居3座高層F室,實用441方呎(建築578方呎),開價420萬元,以408萬元於上周五成交,實呎9252元(建呎7059元),呎價創屋苑分層歷史新高。原業主於2000年以135萬元購入,帳面獲利273萬元或2倍。有代理指,買家雖未決定上址會用作收租或予家人自住,但由於本身持有物業,因此趕於加辣前入市,以節省約51萬元稅款。

另荔枝角美孚新邨於加辣後,有3房實呎高逾1.3萬元,創今年同類新高。美聯高級區域營業董事吳志輝表示,美孚新邨1期百老匯街6號低層A室,實用1022方呎望園景,以1330萬元成交,實呎13014元,買家並未持有物業,不需繳付樓價15%辣稅。原業主2013年以約968萬元購入,帳面獲利362萬元或37%。

太古城2房938萬低市價5%沽

中原高級資深分區營業經理陳彪指,鰂魚涌太古城天星閣低層實用580方呎A室(建築675方呎),2房間隔,以938萬元售出,實呎16172元,較上月同類做價低近5%,買家不需支付加強版雙倍印花稅。原業主1994年380萬元購入,帳面賺558萬元或約1.5倍。

樂融軒925萬沽蝕77萬

另筲箕灣樂融軒錄首宗二手成交。土地註冊處顯示,樂融軒中層A室,屬實用671方呎3房戶,政府新辣招推出前以925萬元易手,實呎13785元。原業主於2014年7月以868.1萬元購入,由於未過3年額印期,扣除使費後料實蝕約77萬元或8%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2866&issue=20161110
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=314780

河畔車位叫80萬起 貴加辣前毗鄰屋苑四成

1 : GS(14)@2016-11-11 08:02:40

【明報專訊】政府「加辣」後資金追捧車位。資深投資者蔡伯能持有的一批沙田河畔花園車位昨日拆售,市場消息稱,河畔花園今批車位包括127個私家車車位及14個貨車車位。私家車車位叫價由80萬至160萬元;貨車車位叫價168萬元,買家首年可享5厘回報。資料顯示,由另一資深投資者羅珠雄持有、河畔花園毗鄰的花園城一籃子車位上月拆售,定價為78萬至85萬元,意味河畔花園車位定價較「加辣」前推出的花園城車位最多貴逾四成半。

娃哈哈宗慶後女兒4400萬購皇九

另外,土地註冊處資料顯示,中環皇后大道中九號1403B及04室,面積1339方呎,以4400萬元易手,呎價32,860元,買家為內地食品娃哈哈集團創辦人宗慶後女兒宗馥莉,原業主為印籍人士於2014年以4057.1萬元購入,現沽出帳面獲利342.9萬元或約8.5%。此外,葉氏化工(0408)公布,以1.3億元購入灣仔富通大廈27樓及兩個車位,面積6350方呎,呎價約20,472元。原業主2011年11月以8100萬元購入,現沽出帳面獲利4900萬元或約六成。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1999&issue=20161111
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=314952

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019