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敦沛期貨劉艷玲 教物業收租要訣

1 : GS(14)@2011-01-02 14:15:08

2010-12-25
敦沛期貨劉艷玲 教物業收租要訣   

政府出狠招壓樓市炒風，短炒物業未必再「有肉食」，不少投資者選擇將單位轉至出租。涉足樓市近20年的敦沛期貨董事總經理劉艷玲，歷盡本港樓市大起大跌，曾於高峰期持有12個物業，卻在1997年亞洲金融風暴後，因投資物業而大蝕2,000萬元。

擁有多年出租物業經驗的她，過去曾遇過不少麻煩租客，高呼出租物業是件「麻煩事」，她提醒有意購買物業作長綫收租用的投資者，當計入差餉和管理費等支出後，租金回報未必如想像中吸引，同時更教曉大家出租物業的一招半式。

對投資期貨有認識的讀者，相信對敦沛期貨董事總經理劉艷玲不會感到陌生，早於1987年已投入金融期貨行業的她，經常亮相於電視財經節目，分享對期貨投資的看法，此外，她也是位期貨、期權課程導師，向投資者教授有關知識，絕對是期貨界的專家。

98金融風暴輸2000萬

不說不知，這名期貨專家原來早在1990年已投資物業，對本港樓市素有研究，她持有的物業曾遍布港島及新界，1998年最高峰期時更持有12個物業，包括位於跑馬地、中半山等逾數千呎豪宅單位，由於當時的按揭利率高達10多厘，她每月供樓款項達40萬、50萬元。殊不知來了一場亞洲金融風暴，她惟有將手上物業相繼沽售，因而輸了約2,000萬元。

回想起以往的「慘痛」經歷，劉艷玲坦言當年的行為十分「Crazy（瘋狂）」，卻令她獲益良多；由於過去遇過不同租客，也令她「帶眼識人」，學懂怎樣選出好租客，她的故事對不少有意作「包租公」的投資者來說，是個值得借鑑的經驗。

時間回到1987年，當時香港經濟剛快速起飛，劉艷玲毅然由一個中學教師轉投金融業，開展期貨事業，並取得成果。及至1990年，劉艷玲已開始投資樓市，她買入的第一個單位，就是價值120萬元的元朗錦繡花園單位，「我決定買入單位的原因，是當時樓市起飛，買樓賺錢的機會很大，而且單位可望到為米埔景觀，加上當時銀行可承造八成按揭，只需要20餘萬就可成功『上車』，對我來說十分吸引。」持貨不足兩年後，劉艷玲以368萬元賣出上述單位，帳面大賺248萬元後，隨即以230萬元，購入屋苑另一個單位。

投資錦繡花園的同時，劉艷玲也開始投資港島區物業，她以175萬元購入太古城700平方呎的單位自住，單位升值後沽出，帳面賺近80萬元。同一時間，她向豪宅「進發」，分別以500萬元及2,065萬元購入大坑道嘉景台及舊山頂道地利根德閣豪宅。

一口氣道出了投資物業的戰績，劉艷玲輕嘆了一下，再緩緩地說：「其後在1998年，樓價開始掉頭時，我卻沒有提高警覺，忘記了『寧買當頭起、莫買當頭跌』的道理，一口氣以275萬元及400萬元買入兩個位於跑馬地的單位，同期也以1,250萬元買入干德道逾千呎的單位。」

「最高峰時，我持有的物業每月供款達40萬、50萬元，當時我只將一半單位租出，每月收取租金合計起來不足10萬元，回想起來也覺得自己好『渣』，明明在金融行業工作，但仍在跌市中買入那麼多物業，這行為是十分『Crazy』，也不是辦法，因此我在1999年底開始將單位相繼出售，帳面計算輸了約 2,000萬元。」

最令她損失慘重的，就是其中兩個錦繡花園的單位，「我用了近一年時間、斥資百多萬元將其中兩個錦繡花園單位打通為相連單位，若再加入兩個單位買入價，涉及成本近1,000萬元，及至2003年沙氏時樓市大跌，我僅以430萬元將兩個單位出售，那次真得很傷。」

現時港島區樓貴不值博

10年前傾盡全力投身樓市，劉艷玲近數年來已沒有再購入物業，除自住的錦繡花園單位外，目前只持有3個單位作收租用途，分別為兩個位於元朗，以及一個位於青山灣的單位，上述出租單位的買入價合共約1,500萬元，保守估計，目前市值已升至近2,000萬元。劉艷玲說，上述單位已完成供款，目前每月租金收入約5萬元，雖然單位近年大幅升值，但她也無意將單位出售，同時也沒有打算再購入物業。「現時我已沒有意慾購入物業，這由於港島區的樓價已累升很多，再跌的機會也不大，如灣仔區樓價在2年間升近100%，目前要購入灣仔區500平方呎的單位，需要近400萬元，值博率不高。」她一邊說着，一邊搖頭。

事業上，自從政府出招打壓樓市後，不少投資者選擇將單位由售轉租，同時在低息環境下，市民希望購入單位出租，以賺取租金回報，令本港租務市場活躍起來，有多年物業收租經驗的劉艷玲，不忘向大家分享她的看法。「或者不少市民認為買樓作長綫投資的回報十分吸引，假如你以300萬元購入一個灣仔區的單位，再以每月1.3萬元租出單位，按此計算租金回報率達4.3厘，高於銀行的存款息率等，因此不少業主物業轉至收租。」

「但值得留意的是，上述租金回報並沒有將管理費、差餉或維修費等計算入內。我曾有一個經驗，有位租客投訴物業附近的地盤影響其居住環境，要求我免去他兩個月租金，我們當然不肯，最後他搬走了。當他搬走後，我要用近10萬元單位翻新，要等待好幾個月才重新租出，這也要計入成本。」

有正職家庭租客較穩陣

另一方面，她表示要清楚租客的背景，最好有正當職業，「那些沒有正職，只說自己幫家人工作的租客我不會考慮，而租給有小朋友的家庭也較有保障，此外你要與租客溝通一下，了解他們的為人，找到租客後，我會要求地產代理先證明租客的身份，如他的職業、公司的規模等，這樣會較『穩陣』。」

劉艷玲對租客背景甚為關注，皆因她曾遇過一個麻煩租客。數年前一名穿名牌衣服的男子到她的地利根德閣單位參觀，期間說自己懂得音樂，更立即開了一張支票給她，令劉艷玲誤信這男子是值得相信的租客；怎知支票過了數天仍未能過數，那男子更突然將自己原來的家具全部搬到單位中。這時劉艷玲發現，原來這男子早前已在不同的豪宅「呃屋住」，最後要勞煩警察到來他才肯將雜物搬走。經過這次遭遇，劉艷玲在挑選租客時更小心。她補充，有意購入單位作出租用途的投資者，最好先了解屋苑的租務市場是否活躍，一般來說，較大型的屋苑較有保障。

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未來樓價大跌機會不大

政府出招壓樓市，劉艷玲坦言暫時無意購入物業，但認樓市未來大跌的機會不大，更預期部分屋苑仍有上升空間。「基於利息低、供應少這兩大因素，樓市沒有機會大跌。同時內地人愛來港買新樓，原因是內地人希望將錢帶到香港，將錢存在香港感覺相對安全。另外香港物業質素相對較內地好，因此內地人對香港樓市絕對是個支撑。」

元朗高水天水圍有潛力

「息口方面，現時香港息率那麼低，『有排加』也不會加至很高的息率。事實上，即使是加息，對供樓沒有太大的影響，假設你要供10至15年樓，加息頂多令你需要多供1、2期還款，並不會增加負擔，因此未來即使加息，對樓市影響也不會太大。」

劉艷玲表示，部分地區明年樓價仍有升值潛力，其中看好天水圍區屋苑，「現時天水圍及屯門舊區的交通網絡較從前已大有改善，加入很多交通配套，但樓價仍落後，你看，元朗YOHO MIDTOWN每呎價錢要6,000元至7,000元，其實天水圍與元朗只相距兩個西鐵站，因此YOHO MIDTOWN的價錢是不合理的，而天水圍物業則大有升值潛力。」

港島看好貝沙灣太古城

至於港島區的住宅，她則看好貝沙灣及太古城，「我相信未來移民至香港的內地人會持續增加，當中有不少是有能力買入港島區大價物業的內地人，有助港島區樓價上升，我相信貝沙灣及太古城明年樓價仍有10%至15%上升空間。」九龍區方面，她指較新型的屋苑如西九四小龍、九龍站、奧運站的物業較具升值潛力，價錢仍有上升水位，如大角咀凱帆軒呎價僅為7,000餘元，故預計這類物業也有10%至15%升幅。

「值得留意的，是未來細價樓供應會增加，包括『置安心』計劃提供的單位，政府也指定要將部分土地用作上車盤，因此面積介乎400平方呎至500平方呎的上車盤供應會增加，這類物業價錢不會大升，現時你要買入細價物業可賺錢的機會也降低。」

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劉艷玲Profile

現職：

˙敦沛期貨有限公司董事總經理，專責公司積極推動金融產品業務，推動銷售期貨商品之投資市場

˙於1987年加入期貨行業，擁有逾20年經驗

學歷：

˙持有美國洛普大學及澳洲國立南澳大學工商管理學雙碩士學位，現為華僑大學企業管理博士研究生

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2 : 龍生(798)@2011-01-04 02:03:46

LOSER! 自己炒濃左就離場唔玩
然後發表追落後理論
叫人買天水圍!
個處窮山惡水, 週邊大把地, 全港發展商個頭博命起
點升都未輪到佢啦

害死人呀, 物業投資買天水圍!!

住天水圍的朋友, 對不起...

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3 : GS(14)@2011-01-04 20:57:30

他以前那個玩法根本就有問題

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4 : 亞力士(1473)@2011-01-04 23:27:28

同炒股一樣 炒到三四線已到水尾

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5 : 龍生(798)@2011-01-05 01:41:39

咪係LOR
買左灣仔, 真個唔好彩, 買後大跌四成
只要守得住, 將來仍有機會番家鄉!
買天水圍? 傳到俾個孫都仲未到阿爺個買入價....

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6 : GS(14)@2011-01-05 21:18:12

4樓提及

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同炒股一樣 炒到三四線已到水尾

但是市場上需要大量的投資歪理

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[貼圖]劉艷玲

1 : GS(14)@2011-03-22 00:12:23

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