ZKIZ Archives


融創孫宏斌:南京蘇州地價風險已經非常大

來源: http://www.yicai.com/news/5014071.html

“大家都在三四線城市布局時,我們堅守一線拿了很多地,很多房企收縮戰線重回一線城市搶地的時候,融創搶先布局了‘強二線城市’。”針對目前一些房企在二線城市高價搶地的現象,融創中國控股有限公司(下稱“融創中國”,01918.HK)董事會主席孫宏斌5月16日在融創北京壹號院全球發布會上對第一財經等媒體記者評價稱,“最近南京和蘇州(高企的)地價肯定是不對的,每個企業買地都有自己的判斷,我自己覺得地價的風險已經非常非常大了。”

網絡資料圖

強二線:機會還是陷阱

2016年春節前後,北京、上海等一線城市房價明顯上漲,隨後帶動地價上揚。北京南六環外的黃村區域個別地塊樓面價都超過了每平方米4.5萬元,遠超同地段二手房價格。近兩個月,以長三角的南京、蘇州為代表的二線城市房價接棒上漲,地價也水漲船高。日前,葛洲壩、金茂等房企在南京河西南部競拍“地王”,最終拍出每平方米4.5萬元的價格,超越此前兩天上海每平方米4.2萬元的“地王”價格,成為南京新單價地王。

“蘇州、南京地價是不對的,杭州曾經比上海還高,因為地價高,很多開發商在杭州虧錢的,南京是步杭州的後塵。”對此,孫宏斌稱,開發商買地有時處於慣性,每家企業對地價有自己的判斷,但他認為最近南京和蘇州地價“肯定不對”,他認為市場風險已經非常大了,房價不可能每年都往上漲,這一輪房價漲這麽快,已經把後面好多年的上漲空間消化掉了。在他看來,不像上海,南京土地供給大,房價一直在每平方米2萬余元,現在樓面價動輒超每平方米3萬元是不合理的。

今年3月29日,融創中國在香港公布的2015年全年業績顯示,2015年其合同銷售額682.1億元,同比增長3.6%,再創新高;凈利潤36.1億元,同比增長11.2%;融資成本從2014年的9.1%下降到7.6%,與此同時,毛利率回落到12.4%。從2015年開始,通過收購等方式,融創在上海、南京等長三角城市快速布局。融創也在向全國全面拓展,短短一年時間,進入濟南、成都、西安、武漢、南京、合肥、寧波等城市,城市布局從8個增至19個。

對融創而言,這樣的布局計劃與保持規模增長不無關系,但融創進入的部分二三線城市也被認為地產盈利空間有限。對此,易居中國執行總裁丁祖昱今年3月底曾著文提醒,西安房價最近三年基本不漲,供大於求的態勢沒有得到改善,庫存消化周期依然有19個月,而成都也是一個“跑量不跑價”的城市。此外,丁祖昱認為,部分招拍掛土地價格較高,未來存在一定風險,尤其那些溢價超過100%的,如合肥地塊樓板價比周邊的銷售價高,雖然合肥在二線城市表現突出,但在短時間內房價上漲過快,已經存在一定的房價泡沫,再期望上一個臺階難度不小。

“雖然融創2016年的目標比較保守地定在800億元,但明眼人一看,這已經劍指千億的態勢,老孫還是想把融創繼續做大。”丁祖昱認為,做大不是壞事,但今天繼續為追求規模而做大,還是隱含著一些風險。

近兩年,面對媒體,孫宏斌一直強調“判斷”二字。孫宏斌16日對媒體回應稱:被問及未來拿地策略時,孫宏斌回答,“我們不想跟別人說我是保守還是激進,但我們會小心做判斷,拿自己認為對的地。我不會高價搶地,這麽多年我沒有去過一次拍賣現場,不需要在當時做判斷,我們不會搶貴的地,如果合適也毫不猶豫。”

通過並購補貨北京豪宅

拿地三年後,推遲開盤的融創北京農展館項目16日下午正式宣布面世。2013年9月,融創中國以43億元的總價,競得北京市朝陽區農展館附近一地塊,該土地的總建築面積約5.9萬平方米,機構測算其樓面價高達每平方米7.3萬元。去年6月18日,融創中國曾在北京舉行全球發布會,高調宣布北京壹號院將與倫敦海德公園一號、紐約One57等世界級豪宅比肩。融創北京區域公司高級副總經理樓艷青當時介紹,北京壹號院執行非常嚴格的預約制,每個客戶預約後有專屬接待時間,對項目客戶信息嚴格保密,主要客戶群體是新貴階層和陽光財富階層,為行業領軍人物,IT、金融行業是主力。

東三環市中心的稀缺地段,使館區,農展館內5.3萬平方米大湖,擁有唯一的城市高爾夫球場,毗鄰亞洲最大城市公園朝陽公園,這些要素成為該項目的賣點。融創當時原計劃2015年9至10月推出,也不排除為做到精致而延期入市,當時對價格的計劃是,一期產品價格在每平方米15萬~20萬元之間,臨湖的房源每平方米超過30萬元。

彼時孫宏斌稱,這個項目不著急去化,賣一套少一套,可以慢慢賣。他還透露,這個項目進行設計規劃時,他覺得這類市中心的項目是個數學題,要考慮日照高度及容積率,還要考慮限高因素,當時“做了無數個規劃”,最後他在設計風格上選定了自己比較喜歡的穩重、簡單舒服、不太“土豪”的現代風格。

“北京壹號院花費了我們太多時間,上周我們還在對景觀進行最後的調整,近期就要開放了。”融創北京區域公司總經理荊宏16日介紹,目前融創在北京有四個產品系列,都市綜合體“中心系”、產品數量最多的區域品質住宅“壹號系”、頂豪產品“壹號院系”、稀缺地段獨棟別墅“莊園系”。其中“莊園系”為新產品,是融創通過收購得來的獨棟別墅項目,將於7月份正式推出。

今年春節前後,融創北京區域公司收購兩大獨棟別墅項目,分別是昌平北七家項目、懷柔雁棲湖獨棟別墅項目。媒體報道稱,合計收購獨棟別墅260棟。融創方面表示,該項目整體貨值將達到百億元,預計2016年中面世。彼時,業內有分析稱,融創是業內以快速開發及營銷而著稱的企業,計劃在今年中期面市,也代表了融創的去化決心,但如何對這兩個老牌別墅進行改造,能否快速去化,對融創也將是個考驗。

“現在拿地貴,很多項目是被豪宅化,但好多房子多十幾萬其實是不對的,這里面風險挺大的,北京很多貴的地項目遲遲不入市,是因為一套房子超過3000萬到一個億的時候有很多選擇,全世界都有很多選擇。”對於北京壹號院,孫宏斌說,這個項目對融創來說財務指標和盈利指標都不重要,融創希望它像蘇州桃花源一樣傳世。但他同時表示,自己對融創在北京項目的去化速度並不擔心。

對於北京的地價,孫宏斌回答:“當時拿農展館地塊的時候很多人覺得貴了,其實我覺得不貴,其他舉牌的幾家價格也都出到了7萬元左右,代表這個不是我一家的看法。這塊地主要是稀缺,我覺得大部分房子都不該這麽貴。現在土地市場這麽瘋狂,讓我們顯得很便宜,也不是我們的目的。我們只是花了三年時間做了一個比較好的東西,銷售我一點都不擔心,去年北京壹號院較貴的(房源)賣到每平米30萬,(同樣的房源)今年30萬元肯定買不到了。”

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=197176

融創孫宏斌:堅定看多中國

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-09-01/1144216.html

融創中國(01918.HK)董事會主席孫宏斌在9月1日的中期業績發布會上表示,融創堅定地看多中國,在境外一點投資都沒有,也看多中國的消費升級。“我們堅定支持宏觀調控,我們堅信行業發展會有好的結果,因為調控會讓行業發展更健康,所以中國的地是安全的,房地產是安全的。”

2017年中報業績顯示,截至6月30日,公司實現營業收入133.3億,同比增長26%,權益收入241.92億,同比增長58.9%,溢利16.14億,同比大漲1469.7%,公司擁有人應占溢利13億,同比大漲1683.4%。

今年1-6月,融創實現合同銷售金額1088.5億元,同比增長94.2%。下半年可售資源超3800億元,足以支持公司銷售業績持續大幅提升。

根據克而瑞今天發布的《2017年1-8月中國房地產企業銷售排行榜》,截至2017年8月底,融創已完成了1613.5億元的合同銷售額,同比大幅增長106%。

財報顯示,上半年融創毛利為26.16億,較2016年上半年增加近12.1億元,毛利的增加主要由於銷售收入的增加及毛利率的上升。報告期內,融創毛利率為19.6%,較2016年上半年的13.3%大幅增加了6.3個百分點。

從數據上看,融創的並表毛利率從2013年開始逐漸降低,至2015年達到12.4%的歷史低點,但非並表的毛利率卻始終維持在25%左右的行業平均水平。有財務方面的分析人士指出,融創毛利率之所以出現這樣的變化曲線,主要因為公司大量並購項目所致。

隨著這些低毛利項目消化完畢,融創的毛利率也逐步回歸到正常軌跡。數據顯示,融創毛利率自2016年開始逐步修複,至2017年中期達到19.6%,已然進入新的上升軌跡。

截至報告期末,融創擁有現金余額924.09億元,較2016年底的698億元增長約32.4%,其中非受限制現金706.6億元。於2017年下半年到期的有息負債僅為122億元;現金對短期借款的覆蓋倍數接近2倍,在行業內屬於較高水平。

截至8月25日,不計入收購的萬達13個文旅城項目,融創總土地儲備共計1.01億平米,其中約96%位於一線、環一線及核心城市,充足高質量的土地儲備將支持公司快速周轉運營和未來穩健發展。

融創中國資產規模快速增長。截至2017年6月30日,該公司總資產4239億,較2016年12月31日的2932億增長45%;有息負債1813億,所有者權益343億,本公司擁有人應占權益234億,凈有息負債889億。

同時,融資成本再創新低,借貸的加權平均年利率約為5.8%,較去年同期減少0.56個百分點。

伴隨著公司規模的擴張,融創緊抓市場時間窗口進行高質量資本運作,積極降低融資成本的同時,拓寬融資渠道,繼續為公司的健康運營增加安全砝碼。

7月24日,融創中國公告稱,通過先舊後新方式配售2.2億新股,配股價為18.33港元/股,獲得股權融資40.3億元港幣(折合5.2億美元)。此舉大幅提升融創股東權益,進而降低凈負債率超過30個百分點,極大的優化其資本結構。

之後的8月3日,公司繼續宣布完成新一輪海外債債券發行,合計募集資金約合10億美元。在此之前,融創並未大量使用海外債券這一融資方式,截至7月底,該公司僅有存續期的海外債券約4億美元,其規模遠低於同級別地產同行。

中報業績顯示,截至6月30日,融創擁有已售未結轉資源超過2000億,預計這些項目會在2018、2019年逐漸交付,並呈現在報表收益上。“預計融創業績爆發點會在2017年底或者2018年。”有分析人士如此預計。

融創中國執行董事及行政總裁汪孟德在業績會上稱,全年銷售目標已由年初的2100億大幅提高43%至3000億,即在2016年的基礎上再翻一番。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=257158

融創孫宏斌:下半年每個月銷售400億

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-09-01/1144220.html

融創中國(01918.HK)董事會主席孫宏斌在今天的2017年中報業績會上表示,下半年每個月的銷售有望超過400億。得益於今年的銷售勢頭,融創在業績會上宣布,將全年目標從2100億上調至3000億。

根據中報數據,截至6月30日,融創實現營業收入133.3億,同比增長26%,權益收入241.92億,同比增長58.9%,溢利16.14億,同比大漲1469.7%,公司擁有人應占溢利13億,同比大漲1683.4%。

今年1-6月,融創實現合同銷售金額1088.5億元,同比增長94.2%。下半年可售資源超3800億元,足以支持公司銷售業績持續大幅提升。

根據克而瑞今天發布的《2017年1-8月中國房地產企業銷售排行榜》,截至2017年8月底,融創已完成了1613.5億元的合同銷售額,同比大幅增長106%。

財報顯示,上半年融創毛利為26.16億,較2016年上半年增加近12.1億元,毛利的增加主要由於銷售收入的增加及毛利率的上升。報告期內,融創毛利率為19.6%,較2016年上半年的13.3%大幅增加了6.3個百分點。

從數據上看,融創的並表毛利率從2013年開始逐漸降低,至2015年達到12.4%的歷史低點,但非並表的毛利率卻始終維持在25%左右的行業平均水平。有財務方面的分析人士指出,融創毛利率之所以出現這樣的變化曲線,主要因為公司大量並購項目所致。

隨著這些低毛利項目消化完畢,融創的毛利率也逐步回歸到正常軌跡。數據顯示,融創毛利率自2016年開始逐步修複,至2017年中期達到19.6%,已然進入新的上升軌跡。

截至報告期末,融創擁有現金余額924.09億元,較2016年底的698億元增長約32.4%,其中非受限制現金706.6億元。於2017年下半年到期的有息負債僅為122億元;現金對短期借款的覆蓋倍數接近2倍,在行業內屬於較高水平。

截至8月25日,不計入收購的萬達13個文旅城項目,融創總土地儲備共計1.01億平米,其中約96%位於一線、環一線及核心城市,充足高質量的土地儲備將支持公司快速周轉運營和未來穩健發展。

融創中國資產規模快速增長。截至2017年6月30日,該公司總資產4239億,較2016年12月31日的2932億增長45%;有息負債1813億,所有者權益343億,本公司擁有人應占權益234億,凈有息負債889億。

同時,融資成本再創新低,借貸的加權平均年利率約為5.8%,較去年同期減少0.56個百分點。

中報業績顯示,截至6月30日,融創擁有已售未結轉資源超過2000億,預計這些項目會在2018、2019年逐漸交付,並呈現在報表收益上。“預計融創業績爆發點會在2017年底或者2018年。”有分析人士如此預計。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=257159

融創孫宏斌:今年一月份我就告訴賈躍亭什麽叫斷臂求生

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-09-01/1144221.html

融創中國(01918.HK)董事會主席孫宏斌在今天的中期業績發布會上,就樂視的收購再度表態,稱賈躍亭擁有的企業家精神是非常稀缺的,因為他前瞻性很強,第一個做了智能電視互聯網電視,並且做了很多好的電視劇,電影,自制能力最強。

在孫宏斌看來,雖然賈躍亭失敗了,但他人非常厚道,且能夠在一個產業中做最早的布局。“我從一月份就告訴賈躍亭什麽叫斷臂求生。”孫宏斌稱。

當日,融創發布了上半年業績,顯示融創實現營業收入133.3億,同比增長26%,權益收入241.92億,同比增長58.9%,溢利16.14億,同比大漲1469.7%,公司擁有人應占溢利13億,同比大漲1683.4%。

目前,樂視的投資計入融創合營、聯營公司中,雖然樂視受到部分因素影響業績有波動,但並未對融創的報表產生重大負面影響。但考慮到相關因素,融創依然就樂視系的長期股權投資計提了11.1億的減值準備。

不過,孫宏斌稱,依然看好樂視的業務前景,看好中國消費升級的市場空間。他表示:我們在樂視方面沒有做錯事,我們派財務,我們有否定權,7月5日老賈退出董事會,我們改組董事會等等,都是常規的經營活動。

在孫宏斌看來,公司投資的樂視資產非常好,“樂視網、樂視致新,樂視影業的團隊很強,重視產品極致以及客戶體驗,這是讓我們有騰飛的基礎。”

此前,外界對於融創向樂視的投資頗有微詞,認為是一筆註定失敗的投資。然而,孫宏斌頗有自信,表示:許多做視頻的網站比樂視虧錢多得多,但樂視不是普通的視頻網站,擁有不一樣的商業模式,有分銷,賣版權,以及廣告等綜合收益。

“做生意,都是有可能成功,有可能失敗,投資是有風險。我們永遠心懷善意,把樂視做成好公司。”孫宏斌說。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=257160

融創孫宏斌:暫緩拿地

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-09-01/1144208.html

融創中國董事會主席孫宏斌在今天的中報業績發布會上表示,考慮到公司擁有較高的土地儲備,將暫緩拿地。包括一二級聯動的土地儲備在內,融創現有的土儲已經有2億平米,有了這個支撐,等到再重啟拿地後,融創對土地的標準會大幅提升。

融創中國8月31日發布的2017年中報業績顯示,期內集團共實現營業收入133.3億,同比增長26%,權益收入241.92億,同比增長58.9%,毛利26.16億,增長了86%,溢利16.14億,同比大漲1469.7%,公司擁有人應占溢利13億,同比大漲1683.4%。

截至8月25日,不計入萬達13個文旅城項目,融創的總土地儲備達1.01億平米。其中2017年上半年新增2553萬平米,如果將7月份收購的13個萬達文旅項目約5000萬平米,以及一二線聯動的4300萬平米的資源計算在內,融創土地儲備已經超過2億平米,位列行業前三。

手握大量優質土儲,給了融創上調銷售目標的底氣。融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德在業績會現場宣布,將全年銷售目標上調至3000億元,較年初制定的2100億目標大幅上調43%。

克而瑞於8月初發布的《2017年1-7月中國房地產企業新增土地TOP30》研究報告顯示,1-7月份拿地面積榜上,30強房企新增土地建面達34978萬平方米,其中通過收並購方式取得的土地建面占到25%。

其中,融創收並購所取得土地建築面積遠遠超過了招拍掛所得,收並購占比達到97%,較30強25%的平均水平高出83個百分點。

宏觀調控正在加劇房地產行業的競爭態勢,進一步改變行業的格局。強者恒強,規模大的房企利用成本管控、盈利能力、融資渠道等多重優勢,可以在競爭激烈的房地產行業更好地存活。

根據克而瑞的監測數據,截至7月底,融創今年共取得6844萬平米土儲,通過收並購方式即取得約6642萬平米,平均收購成本僅1061元/平方米左右,其中收購的土地80%以上位於合肥、重慶、濟南等核心二線城市,“可稱得上是物美價廉,高效優化了企業的土儲結構”。

不考慮7月收購的13個萬達文旅城項目,今年上半年融創新增土儲的平均土地成本也僅5130元/平米,同期的合約銷售均價則高達18780元/平米,為融創未來的銷售定價留出足夠的騰挪空間。

融創在地產收並購領域的成績引起同行的競相模仿,2017年,隨著住宅用地供應的減少和地價的居高不下,越來越多的房企轉向通過收並購獲取更多的土地儲備。可以預見,未來房地產行業將在收並購的驅動下,產生顯著的資產聚集效應,收購與兼並的應用將更為頻繁。

中國的地產行業已進入“大魚吃小魚”的時代。目前全國約10萬億的銷售規模中,行業前100名的市場份額為40%多。有專家預測,未來5-10年,前100名房企的市場份額將提升至70%-80%,行業的集中度將越來越高。

優質的土地儲備,充足的可售貨源,以及強勁的銷售勢頭,融創2017年超額完成3000億的銷售目標值得期待,在2017年的中國房地產企業銷售排行榜中的座次再度攀升將是大概率事件。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=257164

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019