27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績 現時香港共有多隻REITs上市,當中包括越秀房產信託基金(0405)、陽光房產(0435)、置富產業信託(0778)、泓富產業信託(0808)、開元產業信託(1275)、春泉產業信託(1426)、富豪產業信託(1881)、冠君產業(2778)、匯賢產業信託(87001)及領展(0823)。
在上述REITs中,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託;鷹君(0041)旗下冠君產業。
仲量聯行早前報告指,本港甲級商廈空置率僅1.2%,屬全球最低。另一方面,雖然2017年甲級商廈供應料創2008年金融海嘯後新高,但中資機構對本港寫字樓需求殷切,新供應能否應付需求亦成疑問。 市場消息指,民生銀行旗下投資機構於2015年12月承租中環長江中心57樓逾半層樓面,面積約1.4萬平方呎,呎租約170元,為近年新高。
部分REITs的寫字樓收入佔比較多,泓富產業信託(0808)的寫字樓收入佔比近6成,冠君產業信託(2778)的寫字樓收入佔62%,受消費市道轉弱的影響相對較少,且本港寫字樓供應緊張,租金收入有更佳保證。
冠君產業信託(2778)的息率較其他REITs為低,但市帳率只有0.48倍,折讓比率較高,資產地理位置優越,對比之下亦吸引。 花旗銀行廣場於出租率、租金水平都正在大幅改進,出租率由2015年初的75.4%急升至近期的94%,將會為冠君帶來增長動力。
■
20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績 ■
13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績 ■
01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績 ■
24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績 ■
15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績 ■
21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績 ■
05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績 ■
18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績 # 企業 營運業務 特點,資料 1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場 + 酒店 廣州、上海7項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成,酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年底 2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場 非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個 3 置富產業信託(0778) 購物商場 17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個 4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商 寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個 5 領展房產基金(0823) 177項購物商場 藍籌股,香港175項物業,內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個 6 朗廷SS(1270) 酒店 3間酒店 7 春泉產業信託(1426) 寫字樓 2幢北京甲級寫字樓,收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個 8 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店 9 冠君產業信託(2778) 寫字樓 + 購物商場 花旗銀行廣場,朗豪坊 可出租面積230萬平方呎 10 匯賢產業信託(87001) 寫字樓 + 商場 + 酒店 北京、重慶、瀋陽3項物業, 可出租面積103萬平方米
(
註: 朗廷不是REITs )
於本港上市的REITs,一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定,REITs不得從事房地產以外的業務,而且每年亦必須將90%的除稅後淨收入,以紅利的方式,派發給基金單位的持有人。因此,REITs的股價一般較具抗跌力,派息亦有保證,是喜愛高息投資者的上佳選擇。
選擇 REITs 時,除考慮派息外,還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 冠君產業信託(2778)主要物業「花旗銀行廣場」會繼續受惠於中環甲級寫字樓空置率低企,並預期該廣場的出租率及租金將持續上升,帶動2016年每單位分派增長。
公司簡介 冠君產業信託(2778)為房地產投資信託基金,主要投資於香港寫字樓及零售物業。 目前市值 (港元) 232.01億元 現時股價 (港元) 4.01元 (2016-05-27 收市價) 市盈率 7.04倍 每股盈利 (港元) 0.570元 市帳率 0.48倍 每股帳面淨值 (港元) 8.398元
冠君產業信託(2778) 全年業績 冠君產業信託(2778)2016年2月公布2015年可分派收入12.121億元,按年下跌1.8%,主要由於物業收益淨額減少及融資成本增加。下半年每基金單位分派 0.1031元。
冠君全年租金收益總額20.627億元,按年減少0.84%,朗豪坊的收入增長抵銷花旗銀行廣場收入減少。隨著花旗銀行廣場出租率由2014年底的75.4%,顯著上升至去年底的91.2%,有關物業租金收益去年下半年已經見底,下半年冠君租金收益總額較上半年回升6.1%。
於2015年12月31日,集團持有現金結餘為6.93億元,總借貸145﹒.91億元,資產負債比率(總借貸對總資產)為22.1%(2014年12月31日:23.1%)。
# 2014 財政年度 2015 財政年度 變動 1 租金收益總額 (百萬港元) 2,080 2,063 -0.8% 2 物業收益淨額 (百萬港元) 1,800 1,784 -0.9% 3 可分派收入 (百萬港元) 1,234 1,212 -1.8% 4 每基金單位分派 (港元) 0.2035 0.1985 -2.5%
冠君產業信託(2778) 冠君產業信託(2778)擁有及投資於提供租金收入的寫字樓及零售物業。 以市值計算為亞洲區內除日本外十大房地產投資信託基金之一,信託主要投資位於優越地點的甲級商用物業。 現時擁有的花旗銀行廣場及朗豪坊兩幢地標級物業,總樓面面積達 293 萬平方呎。 冠君於2006年5月在香港上市。
於2013年,冠君以21.55億元代價,收購花旗銀行廣場餘下四層,涉及樓面面積約7萬8千平方呎,並統一了整個綜合大廈的業權。
花園道三號(花旗銀行廣場) 花旗銀行廣場在出租率、租金水平和形象幾方面都正在大幅改進。 出租率於2015年顯著上升,已簽約出租率由2015年初75.4%急升至現時的95%。 因此 2015 年下半年的租金收入已見底回升,較上半年增加8.3%至5.02 億港元(2015上半年:4.64 億港元)。 只因大部份新租約要到2015年後期方生效,2015全年的租金收入仍較2014年為低(2015年:9.66億港元,對比2014年:10.64億港元)。
出租率改善後,租價亦因而相應提高,年初的租金水平已突破每平方呎100港元,現時租金為每平方呎110至120元。
今年6月,花旗銀行廣場將會在完成重大優化工程後,易名為「花園道三號」,其中一座大樓「花旗銀行大廈」亦將改名為「冠君大廈」;另一座大樓「工商銀行大廈」名稱則維持不變。
花旗銀行在物業改名之後仍然是「花園道三號」的單一最大租戶,租用樓面逾22萬平方呎,租約為六年至2022年。 物業從去年起進行了一系列的優化工程,包括重新裝修寫字樓大堂、翻新停車場,及增加露天休憩及綠化空間,總投資額逾1億元。
朗豪坊商場 朗豪坊商場2015全年租金收入保持上升趨勢,按年增加7.6%至7.90 億港元。 商戶的銷售額按年錄得1.8%增長,相對2015年香港整體零售銷售3.7%跌幅,朗豪坊跑贏大市5.5個百分點。 受惠於本地消費者的支持,化妝品及餐飲行業有較佳增長。 物業現收呎租為174.54元(2014年底:165.44元)。
今年首季朗豪坊商場銷售額有所下跌,但飲食租戶銷售額較好。 冠君將會微調朗豪坊租戶組合,之前「自由行」旅客喜歡購買手袋及鞋類,惟近年其消費意欲減慢。 於是朗豪坊換走相關鞋舖,轉而引入馬莎食品專門店,吸引更多本地客源。 王家琦稱,朗豪坊租金收入平穩,商戶如要繼續租用朗豪坊,大部分情況須接受加租,個別租戶的租金更可有雙位數升幅。
於2015年底朗豪坊基本租金佔總租金收入88%,餘下12%為分成租金。
朗豪坊辦公樓 朗豪坊辦公樓續租租金繼續上調令2015 全年租金收入上升8.8%至3.06億港元。 該物業於2015年12月31日的出租率維持100%,現收呎租為37.5元。 朗豪坊辦公樓去年經營淨開支下降20%,令物業收益淨額上升12%。
王家琦5月表示,朗豪坊辦公大樓維持滿租狀態,續租租金穩步上揚。
財務管理 冠君(2778)資產負債比率為22.1% (2014年: 23.1%)。
冠君(2778)今年5月與11家銀行訂立兩筆合共113億元的貸款融資,是次融資包括55億港元的3年期貸款及58億港元的5年期貸款,年利率分別為香港銀行同業拆息加83點子及95點子。
實際年利率將由2.0%下降至1.7%,預計每年可節省4,600萬元利息支出。
短評 聯儲局去年12月作出十年來首度加息的決定後,今年可能繼續加息,但利率只是聊勝於無。 在低息環境下,派息能力穩定的 REITs 獲得一定支持。 冠君產業(2778)的物業組合由三部份組成,分別是花園道三號(花旗銀行廣場)、朗豪坊辦公大樓及朗豪坊商場,若以總資產比較,僅次於領展。
冠君(2778)2015年度每基金單位分派0.1985元,下跌2.5%,表面看來業績麻麻,然而花旗銀行廣場租金收入見底回升剛開始,前景穩固,將會帶動信託收入的增長動力,2016年分派收入開始轉勢。
# 租戶 寫字樓呎租 1 2015年業績 75.39元 (2015年12月31日) 2 3層 (貝萊德) 呎租約75元 (2015年5月) 3 2層 (彭博) 呎租約80元 (2015年5月) 4 1層 (興業銀行) 呎租約110元 (2016年3月)
冠君(2778)在2006年掛牌以來曾進行三次收購,包括2006年收購花旗銀行廣場額外樓層、2008年收購朗豪坊商場及辦公大樓,及2013年收購花旗銀行廣場四層樓層。 冠君在2013年購入餘下四層,雖統一大廈業權,但令整幢物業的出租率急降,加上2014年下半年有美銀美林遷出,令冠君於2014年度要盡快推升大廈的出租率,所以當時曾以較市價具競爭力的價錢去出租一批單位,成為其後業績分派減少的主因。 然而,隨著中資金融機構擴張規模及開業,該廣場的出租率已由2014年底的75.4%,急升至2015年末的91.2%。 連同近期新簽租約,立約出租率現約94%。
租金水平亦因應出租率上升而提高,新出租及續約的租金報價亦相應提高,去年底每可出租平方呎為75.4港元,目前則已突破每可出租平方呎100港元。
# 物業 2015 財政年度收益 (百萬港元) 收入比例 1 花旗銀行廣場 966 46.8% 2 朗豪坊辦公樓 306 14.9% 3 朗豪坊商場 790 38.3% 租金收益總額 2,063 100%
朗豪坊的位於旺角的交通樞紐,,商戶銷售額於2015年錄得1.8%增長,相對去年本港整體零售銷售3.7%的跌幅,朗豪坊跑贏大市5.5個百分點,朗豪坊未來的表現或許仍然能夠穩中向上。 朗豪坊商場以中價檔次,及本地消費者為主要客戶對象,受中國旅客減少訪港的影響相對較少。 零售數據仍然下滑未止跌,筆者相信旗下朗豪坊商場受到一定影響,未來在加租方面將會克制。 在整體零售市道放緩的大環境下,筆者估計基本租金能夠輕微調升,但將被分成租金下跌所抵消,去年二者比例為 88%:12%。
房地產投資信託基金(REITs)的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.9厘左右。 冠君(2778)股息率5厘,相比同業看似未算吸引,但考慮到其零售物業和甲級商用物業比其他競爭對手優勝,物業都是位於核心地帶,未來數年派息有增長空間,值得調整時收集作為收息之用。
▪ 領展房產(0823)現價46.85元,(2015-16年度預期)息率4.3厘。
▪
冠君產業(2778)現價4.01元, 息率5.0厘 。
▪ 置富產業(0778)現價8.57元, 息率5.5厘。
▪ 泓富產業(0808)現價2.99元, 息率5.9厘。
▪ 陽光房地產(0435)現價4.11元,(2015-16年度預期)息率6.0厘。
▪ 越秀房產(0405)現價4.26元, 息率7.2厘。
▪ 春泉產業(1426)現價3.29元, 息率8.1厘。
▪ 匯賢產業(87001)現價3.10元人民幣, 息率8.7厘。
冠君:2015年見底 2016年業務反彈 (來源: Fintv http://www.fintv.hk/Zhtw/126/3639/326326 )
預期息率 冠君產業信託(2778) 現價4.01元,去年度股息0.1985元,息率5.0厘。
花園道三號(花旗銀行廣場)出租率和平均租金上升,將會逐步帶動未來數年業績。 朗豪坊辦公樓續租租金穩步上揚、朗豪坊租金收入平穩、融資成本輕微下跌,今年度業績有機會上升1成以上。
簡單估計,每個基金單位的分派金額上升10%至2.18元。 現價4.01元計算,預期息率5.5厘。
股價走勢 1年圖:
3年圖:
權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。
參考:
1. 冠君產業信託 2778 業績
http://www.championreit.com/tch/investor-relations/financial-reports/images/Champion%20REIT%20FY15%20presentation.pdf
http://www.championreit.com/tch/news/press-release-media/images/C_Press_2015_Final_Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0330/LTN20160330544_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0225/LTN20160225186_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0827/LTN20150827657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810317_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0320/LTN20150320513_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227315_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0812/LTN20140812203_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0224/LTN20140224530_C.pdf
2. 冠君產業信託 2778
http://www.championreit.com/
http://www.citibankplaza.com/
3. 淺談冠君產業 2014年05月02日
http://www.am730.com.hk/column-205258
4. 《財華專訪》冠君候任行政總裁 有意衝出香港
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e21fffe4b05c29d068db8b
5. 《財華專訪》冠君:揭逆市商鋪加租之謎
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e221cde4b05c29d068db9f
6. 王家琦料花旗銀行廣場新呎租加至逾百元
http://sina.com.hk/news/article/20160225/0/2/44/%E7%8E%8B%E5%AE%B6%E7%90%A6%E6%96%99%E8%8A%B1%E6%97%97%E9%8A%80%E8%A1%8C%E5%BB%A3%E5%A0%B4%E6%96%B0%E5%91%8E%E7%A7%9F%E5%8A%A0%E8%87%B3%E9%80%BE%E7%99%BE%E5%85%83-5458574.html
7. 核心物業租金有起色 冠君派息見底回升
https://hk.mobi.yahoo.com/finance/%E6%A0%B8%E5%BF%83%E7%89%A9%E6%A5%AD%E7%A7%9F%E9%87%91%E6%9C%89%E8%B5%B7%E8%89%B2-%E5%86%A0%E5%90%9B%E6%B4%BE%E6%81%AF%E8%A6%8B%E5%BA%95%E5%9B%9E%E5%8D%87-220000396.html
8. 長江中心呎租170元 近年高 內企擴充業務 民生銀行子公司租
http://ps.hket.com/content/1070510/%E9%95%B7%E6%B1%9F%E4%B8%AD%E5%BF%83%E5%91%8E%E7%A7%9F170%E5%85%83%20%E8%BF%91%E5%B9%B4%E9%AB%98
9. 冠君:2015年見底 2016年商廈業務反彈
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e62a10e4b0ff3e56a87734
10. Siegel: We're in 'first inning' of a big shift that's great for stocks
http://www.cnbc.com/2016/05/25/siegel-were-in-first-inning-of-a-big-shift-thats-great-for-stocks.html
本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
07 Aug 17 - 冠君產業信託(2778) 朗豪坊辦公大樓 鷹君集團(0041)羅氏家族因為老太羅杜莉君申請撤換家族基金信託人匯豐,引起爭產疑雲。 冠君產業(2778)招標出售旺角朗豪坊辦公大樓,市場估計也可能與家族爭產疑雲有關。
朗豪坊辦公大樓全球公開招標出售,根據第一太平戴維斯的資料,意向價245億元,每平方呎樓面地價逾35000元,並預計物業將於9月至10月截標。 除35-37樓、55樓及公共區域,冠君產業信託全權擁有朗豪坊辦公大樓。 朗豪坊辦公大樓可出租總面積約70.3萬平方呎,已全部租出。截至去年底物業收益淨額為2.95億元,佔冠君產業信託整體物業收益淨額14.6%。 根據冠君產業信託的獨立主要估值師萊坊測計師行估值,朗豪坊辦公大樓物業價值近84.8億元,佔冠君產業信託旗下物業總估值近13%。
■
27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績 財務自由夢兄在7月中已有分析,筆者的計算與財務自由夢兄的相似。
■
財務自由夢: 冠君產業招標擬出售旺角朗豪坊辨公大樓簡單分析 (2017年7月22日) 現時香港共有多隻REITS上市,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託(1881)。
■
15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405)全年業績 ■
18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435)中期業績 ■
09 Aug 16 - 置富產業信託(0778)中期業績 ■
07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績 ■
11 Jul 16 - 領展房產基金(0823)全年業績 ■
31 Mar 17 - 朗廷酒店投資(1270)全年業績 ■
24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426)全年業績 ■
01 May 16 - 匯賢產業信託(87001)全年業績 公司簡介 冠君產業信託(2778)為房地產投資信託基金,主要投資於香港寫字樓及零售物業。 目前市值 (港元) 348.72億元 現時股價 (港元) 6.00元 (2016-08-07 收市價) 市盈率 10.91倍 每股盈利 (港元) 0.550元 市帳率 0.69倍 每股帳面淨值 (港元) 8.716元
冠君產業信託(2778) 2016年度業績數字 # 2016 財政年度 花園道三號 朗豪坊商場 朗豪坊辦公樓 1 物業收益淨額 (百萬港元) 2,027 1,040 692 295 2 物業組合總值 (百萬港元) 66,842 39,330 19,035 8,477 3 負債 (億港元) 148.4 -- -- -- 4 資產負債比率 21.7% -- -- -- 5 可分派收入 (億港元) 14.08 -- -- -- 6 分派總額 (億港元) 13.31 -- -- -- 7 每基金單位分派(港元) 0.2295 -- -- -- 8 每基金單位資產淨值(港元) 8.72 -- -- --
估計 如果假設賣出了朗豪坊辦公樓,出售金額當中的35億港元用來償還債務,令到資產負債比率下降至19%,餘下的用來派發為特別息。
# 計算數字 花園道三號 朗豪坊商場 朗豪坊辦公樓 1 物業收益淨額 (百萬港元) 1,732 1,040 692 295 2 物業組合總值 (百萬港元) 58,365 39,330 19,035 8,477 3 負債 (億港元) 148.4 - 35 = 113.4 -- -- -- 4 資產負債比率 19% -- -- -- 5 可分派收入 (億港元) 12.03 -- -- -- 6 分派總額 (億港元) 11.37 -- -- -- 7 每基金單位分派(港元) 0.196 -- -- -- 8 每基金單位資產淨值(港元) 7.25 -- -- --
朗豪坊辦公大樓意向價為245億元,筆者假設實際的成交價低一些,是218億元或以下,減去使費,另外35億港元用來償還債務,可以用來派發為特別息的金額為180億港元或更低的168億港元。
# 特別息的金額 (假設) 每股特別息 (假設) 1 朗豪坊辦公大樓出售 假設1 180億港元 3.1港元 2 朗豪坊辦公大樓出售 假設2 168億港元 2.9港元
計算 使用以上的估計,每股特別息為2.9元至3.1元左右。 現價為6元,派發特別息除淨後,股價是3元。
減去朗豪坊辦公大樓的貢獻,使用2016年度業績數字,每基金單位分派下跌至0.196港元,每基金單位資產淨值為7.25元,息率有6厘半、市帳率0.41倍,息率吸引,市帳率亦低。
▪ 股價3.0元,股息0.196港元,息率6.5厘。
▪ 股價3.0元,資產淨值7.25港元,市帳率0.41倍。
當然,以上的計算使用了一些不能控制的假設,使用了去年的舊數字來計算,亦假設朗豪坊辦公大樓成功賣出,並且大部份獲得的金額是用來派發特別息,而不是另有用途,筆者不能排除實際的結果與筆者的估計相差頗遠的可能性。
股價走勢 1年圖:
3年圖:
權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。
參考:
1. 冠君產業信託 2778 業績
http://www.championreit.com/tch/investor-relations/financial-reports/images/2016%20Champion%20REIT%20Annual%20Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0322/LTN20170322329_C.PDF
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0227/LTN20170227188_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0330/LTN20160330544_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0225/LTN20160225186_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0827/LTN20150827657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810317_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0320/LTN20150320513_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227315_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0812/LTN20140812203_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0224/LTN20140224530_C.pdf
2. 冠君產業信託 2778
http://www.championreit.com/
http://www.citibankplaza.com/
本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!