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多賺逾倍末期息14.1仙冠君19厘回報勝藍籌


2009-03-13   AppleDaily





【本 報訊】手執中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊物業的冠君產業信託(2778),昨收市後公佈08年業績,受惠於合併朗豪坊7個月收益,可分派款額增長1.1倍 至14.08億元;每基金單位末期分派14.1仙,全年分派31.98仙,按年倒退5.9%。以昨日收市價1.68元計,分派收益率高達19厘,傲視當今 削派息的眾多藍籌。記者:余志浩

至於越秀房託(405),去年物業收益淨額增長23.7%至4.36億元,每基金單位末期分派 12.26仙,全年分派24.6仙,按年升8.9%;以昨收市價1.71元計,分派收益率亦達14.39厘。若撇除財務工具安排的影響,冠君實際收入支持 的每基金單位分派為21.88仙,按年增長67.3%;相關分派收益率則降至13%,惟仍屬高息一族。可留意是,該基金已解除所有財技,今年分派比率亦由 以往百分百,降至90%;換言之,租金實收多少,更能直接反映於最終分派上。

越秀房託息率亦達14厘

冠君執行董事兼行政總裁李澄明指該基金「抵買」,每單位價格較淨資產值5.37元折讓近69%,值得「長揸卅年」。

不過,金融海嘯直接冲擊中環甲級寫字樓租賃市場,他表示,佔總收入近75%的花旗銀行廣場,其空置率由去年底2.1%,升至本月的3%,預計全年會有所增加,但由於中環整體空置率仍然偏低,業主根本沒有迫切性減租搶客。

冠君的物業組合於去年底估值400.5億元,較去年中跌近14.9%,拖累其資產負債比率增加9.9個百分點至36%,與房產信託基金(REITs)監管守則不能超過45%的差距大幅收窄,惹起外界憂慮供股疑雲。

花旗廣場將逆市加租

李 澄明強調,一旦超出上限,相關規則也沒有訂明一眾房產基金須變賣資產,「即使過咗(45%),嗰個後果唔會點重大……我諗至多唔借錢買新嘢囉!」該基金今 次提供以股代息選擇,亦是為減輕財務壓力,而直至2011年前毋須為債務進行再融資。今年花旗銀行廣場續租樓面面積約13.8%,另有4.2%樓面租約會 進行租金檢討,他說,舊租約是兩、三年前簽訂,當時呎租偏低,惟去年初平均現收呎租為67.1元,至年底又升至87.5元,故相信新續租租金不會跌。期內 冠君業績只計入朗豪坊物業7個月收益淨額約3.14億元,李澄明指出,今年該物業收入將全數入賬,租金穩定兼出租率高,相信足以彌補花旗銀行廣場收益下跌 壓力。

冠君及越秀房託08年業績概況

-冠君(2778)-收入總額金額:16.14億元變幅:+92.4%物業收益淨額金 額:13.34億元變幅:+96.1%每基金單位末期分派金額:14.1仙#變幅:-30.58%每基金單位全年分派金額:31.98仙變幅:-5.9% 資產負債比率金額:36%變幅:+9.9個百分點-越秀房託(405)-收入總額金額:4.96億元變幅:+23.3%物業收益淨額金額:4.36億元變 幅:+23.7%每基金單位末期分派金額:12.26仙變幅:+6.52%每基金單位全年分派金額:24.6仙變幅:+8.9%資產負債比率金額:32% 變幅:+7個百分點#去年下半年已取消財技安排



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冠君(2778)問題剖析(已更正)


(註:謝龍生提醒。)


Yoki對於冠君的研究,主要是說公司雖前景不錯,且表面上超值,但很缺水的問題。

http://yoki168.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=2012250


首幾年的派息是有保證,並做到利率掉期及把上市集到的資金派回,以確保一定派息率。當年的分派息率,原本只有約2%,但做了利息掉期及大股東放棄派息後,可做到5%-6%。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20060511/2778/F123_c.pdf

這隻股在購入朗豪坊時,已取消利率掉期,也取消了大股東放棄分派機制,但因為資產質素改善,加上把掉期的資金發還,所以2008年中期派息有點虛高。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080214/LTN20080214174_C.pdf


去年的派息也把掉期款項計算在內,才能達到這樣高的派息,一旦本年開始,派息就變回一般情況,即約27仙,較去年減少10%。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080214/LTN20080214174_C.pdf


況且已修改章程,降低了分派的比例,由100%,降至90%。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090212/LTN20090212316_C.pdf


由此可想像,公司的派息在一段時間內都不會太高,並視乎物業收入情況而定呢。

至於高負債是REIT面對的主要問題,因為息是要派大部分,所以債項降低的速度很慢,故此未能償還到大量的款項呢。

另外,負債比率如何算出來? 就是總負債/淨資產,如負債率下跌,可以由負債減少,亦可以由資產增加而得呢。

如香港商廈市場一直好轉,資產增加,負債率就低,如商廈市場差,資產減少,負債率就高,就此而言,現時負債率相信會向下。

關於籌資的問題,以現時來說,我相信銀行看到這磚頭滿值錢,加上資金充裕,也不會不借給他,甚至因為這磚頭值錢,加大信貸額,讓它re-finance的,息率更有可能低一點,如租金及其他營運支出不變的話,令利潤增加,分派增多。

最大問題是,如果市況突然不佳這磚頭不值錢的話,估值不足,銀行不願批出太多貸款,或是導致負債率太高,超過規定,問題才會出現,這才有集資的需要呢。

至於股數,每月都可以看的月報表就知道一清二楚呢。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091104/LTN20091104443_C.pdf


這家公司股數的增加,一在於可以股代息,二在於大股東的管理公司以服務費換股呢。

所以以現時股價較所謂「資產值」較低來說,如繼續以此發基金單位來看,每單位資產值會下降。如租金收入及支出保持不變的話,單位派息也會因而下降。

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冠君料朗豪坊銷售增8%


2009-12-28  AD





 

【本報訊】今年聖誕節本地多個商場都人頭湧湧,彷彿經濟已完全從谷底恢復過來。冠君產業信託(2778)行政總裁李澄明預期,旗下旺角朗豪坊商場的商戶,本月銷售額較去年同期增一成,估計全年銷售額有8%增長;隨着經濟及消費信心恢復,明年有望再升一成。

上周三下午經過朗豪坊商場,人流之多跟周六、周日沒有兩樣,大部份是正放假的學生。李澄明接受訪問時說,朗豪坊平日每日人流約25至26萬人,周末及節日假期人流高達33萬人,已屬於相當高的水平,「(人流)量肯定有,未來要進一步提高商場質素,以提高人均消費額」。

二樓舖租金媲美街舖

要講高消費一族,非內地遊客莫屬,朗豪坊現有15%消費者是內地遊客,較05年啟用初期翻一番,內地消費者的單價介乎3000至5000元,最喜愛購買化妝品,其次是運動服裝、運動鞋及時裝。

事實上,朗豪坊近年不斷重整租戶組合,最成功就是把大量化妝及護膚品牌集中在二樓,配合西武設有其他品牌的專櫃,吸引不少女士在此消費。李澄明坦言,朗豪坊商場的呎租介乎20至400元,二、三樓租金水平偏高,可與街舖相比。

內地客對本港零售業的影響力更是不容置疑。李澄明指出,今年5至6月豬流感襲港,不少內地客怕被隔離,不敢來港,朗豪坊的內地客也「絕迹」兩個月,直接拉低商戶銷售額,7月後情況才好轉,因此1至11月的商戶銷售只有5%增長,他估計全年增8%,冀明年再有一成升幅。

李澄明:與K11各有各做

對 於尖沙嘴有兩個新商場K11及i Square開業,前者以藝術、時尚做賣點,可能吸走朗豪坊部份年輕客,李澄明以「各有各做」回應。他明白消費者是有選擇的,為保持新鮮感,引入新品牌 外,在續租時,他會要求租戶換舖位或裝修來改變形象,至今沒有租戶拒絕花錢裝修,可見他們對朗豪坊前景有相當信心。



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冠君產業信託(2778)2011年度分析 金魚佬投資扎記

http://yuloyulo.blogspot.com/2012/02/27782011.html





冠君2011年全年物業收入有19.4億, 同比上升3.2%.
一, 花旗銀行廣場. 總收入有11.5億(同比是11.3億), 上升2%, 主要是下半年出租率上升90.4%, 但平均租金下跌(去年平均約有88元/呎, 今年平均約有84.77元/呎). 市值租金年底為100元/呎, 與年初相若.


二, 朗豪坊寫字樓. 收入有2.54億, 比去年下跌4.9%. 平均租金有27.02元/呎,去年同期為26.94元, 出租率繼續上升至96.8%, 市值租金約在32-38元, 續步上升. 惟收入減少是因為一項命名權協議到期, 減少收入1.41千萬.



三, 朗豪坊商場. 收入有5.32億(同比4.79億), 升11%, 平均租金由去年下半年的94.41元/呎,升至今年98.94元/呎.現收呎租100.7元(2010年底是97.48元). 朗豪坊商場是中國內地遊客的購物熱點, 商戶的平均每平方呎銷售額同比上升24%, 達889港元.



經 營開支有3.78億, 同比升2.9%, 主因是花旗銀行廣場有較大量的新租約導致租賃傭金及其它相關費用上升. 收益淨額有15.6億, 升3.6%. 融資成本5.75億, 下跌23%. 分派前溢利66.77億, 每單位盈利0.88元. 可分派收入11.7億,每單位分派0.1196元, 全年共分派0.2241元, 同比升3.6%,基金單金有49.5億, 同比升1.2%. 資產負債比率改善至25%, 上市後最低.

評估: 全年單位分派比預計高一點. 2012年的物業收入應該可以微升3-4%(花旗銀行廣場收入可能持平, 不過朗豪坊商場收入會繼續上升). 2013年5月前會有債務要融資. 現在3.4元左右,分紅率為6%以上. 如果股市真的回暖, 股價會繼續攀升.


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27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績

現時香港共有多隻REITs上市,當中包括越秀房產信託基金(0405)、陽光房產(0435)、置富產業信託(0778)、泓富產業信託(0808)、開元產業信託(1275)、春泉產業信託(1426)、富豪產業信託(1881)、冠君產業(2778)、匯賢產業信託(87001)及領展(0823)。

在上述REITs中,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託;鷹君(0041)旗下冠君產業。

仲量聯行早前報告指,本港甲級商廈空置率僅1.2%,屬全球最低。另一方面,雖然2017年甲級商廈供應料創2008年金融海嘯後新高,但中資機構對本港寫字樓需求殷切,新供應能否應付需求亦成疑問。 市場消息指,民生銀行旗下投資機構於2015年12月承租中環長江中心57樓逾半層樓面,面積約1.4萬平方呎,呎租約170元,為近年新高。

部分REITs的寫字樓收入佔比較多,泓富產業信託(0808)的寫字樓收入佔比近6成,冠君產業信託(2778)的寫字樓收入佔62%,受消費市道轉弱的影響相對較少,且本港寫字樓供應緊張,租金收入有更佳保證。

中環甲廈租務理想 中環長江中心

冠君產業信託(2778)的息率較其他REITs為低,但市帳率只有0.48倍,折讓比率較高,資產地理位置優越,對比之下亦吸引。 花旗銀行廣場於出租率、租金水平都正在大幅改進,出租率由2015年初的75.4%急升至近期的94%,將會為冠君帶來增長動力。

■  20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績
■  13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績
■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

冠君產業信託

#     企業     營運業務特點,資料
1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場 + 酒店廣州、上海7項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成,酒店及服務式公寓佔3成
可出租面積524萬平方呎
酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年底
2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積124萬平方呎
車位844個
3 置富產業信託(0778) 購物商場17間購物商場
可出租面積318萬平方呎
車位2,713個
4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
車位498個
5 領展房產基金(0823) 177項購物商場藍籌股,香港175項物業,內地2項物業
可出租面積1,280萬平方呎
車位76,000個
6 朗廷SS(1270)酒店3間酒店
7 春泉產業信託(1426)寫字樓2幢北京甲級寫字樓,收入集中
建築樓面面積12萬平方米
車位600個
8 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店
9 冠君產業信託(2778) 寫字樓 + 購物商場花旗銀行廣場,朗豪坊
可出租面積230萬平方呎
10 匯賢產業信託(87001) 寫字樓 + 商場 + 酒店北京、重慶、瀋陽3項物業,
可出租面積103萬平方米

註: 朗廷不是REITs

於本港上市的REITs,一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定,REITs不得從事房地產以外的業務,而且每年亦必須將90%的除稅後淨收入,以紅利的方式,派發給基金單位的持有人。因此,REITs的股價一般較具抗跌力,派息亦有保證,是喜愛高息投資者的上佳選擇。

選擇 REITs 時,除考慮派息外,還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 冠君產業信託(2778)主要物業「花旗銀行廣場」會繼續受惠於中環甲級寫字樓空置率低企,並預期該廣場的出租率及租金將持續上升,帶動2016年每單位分派增長。

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公司簡介冠君產業信託(2778)為房地產投資信託基金,主要投資於香港寫字樓及零售物業。
目前市值 (港元)232.01億元
現時股價 (港元)4.01元 (2016-05-27 收市價)
市盈率7.04倍
每股盈利 (港元)0.570元
市帳率0.48倍
每股帳面淨值 (港元)8.398元
冠君產業信託



冠君產業信託(2778) 全年業績

冠君產業信託(2778)2016年2月公布2015年可分派收入12.121億元,按年下跌1.8%,主要由於物業收益淨額減少及融資成本增加。下半年每基金單位分派 0.1031元。

冠君全年租金收益總額20.627億元,按年減少0.84%,朗豪坊的收入增長抵銷花旗銀行廣場收入減少。隨著花旗銀行廣場出租率由2014年底的75.4%,顯著上升至去年底的91.2%,有關物業租金收益去年下半年已經見底,下半年冠君租金收益總額較上半年回升6.1%。

於2015年12月31日,集團持有現金結餘為6.93億元,總借貸145﹒.91億元,資產負債比率(總借貸對總資產)為22.1%(2014年12月31日:23.1%)。

#   2014 財政年度 2015 財政年度 變動
1 租金收益總額 (百萬港元) 2,080 2,063-0.8%
2 物業收益淨額 (百萬港元) 1,800 1,784-0.9%
3 可分派收入 (百萬港元) 1,234 1,212-1.8%
4 每基金單位分派 (港元) 0.20350.1985 -2.5%

冠君產業信託

冠君產業信託(2778)

冠君產業信託(2778)擁有及投資於提供租金收入的寫字樓及零售物業。 以市值計算為亞洲區內除日本外十大房地產投資信託基金之一,信託主要投資位於優越地點的甲級商用物業。 現時擁有的花旗銀行廣場及朗豪坊兩幢地標級物業,總樓面面積達 293 萬平方呎。 冠君於2006年5月在香港上市。

於2013年,冠君以21.55億元代價,收購花旗銀行廣場餘下四層,涉及樓面面積約7萬8千平方呎,並統一了整個綜合大廈的業權。

冠君產業信託

花園道三號(花旗銀行廣場)

花旗銀行廣場在出租率、租金水平和形象幾方面都正在大幅改進。 出租率於2015年顯著上升,已簽約出租率由2015年初75.4%急升至現時的95%。 因此 2015 年下半年的租金收入已見底回升,較上半年增加8.3%至5.02 億港元(2015上半年:4.64 億港元)。 只因大部份新租約要到2015年後期方生效,2015全年的租金收入仍較2014年為低(2015年:9.66億港元,對比2014年:10.64億港元)。

出租率改善後,租價亦因而相應提高,年初的租金水平已突破每平方呎100港元,現時租金為每平方呎110至120元。

今年6月,花旗銀行廣場將會在完成重大優化工程後,易名為「花園道三號」,其中一座大樓「花旗銀行大廈」亦將改名為「冠君大廈」;另一座大樓「工商銀行大廈」名稱則維持不變。

花旗銀行在物業改名之後仍然是「花園道三號」的單一最大租戶,租用樓面逾22萬平方呎,租約為六年至2022年。 物業從去年起進行了一系列的優化工程,包括重新裝修寫字樓大堂、翻新停車場,及增加露天休憩及綠化空間,總投資額逾1億元。

冠君產業信託


朗豪坊商場

朗豪坊商場2015全年租金收入保持上升趨勢,按年增加7.6%至7.90 億港元。 商戶的銷售額按年錄得1.8%增長,相對2015年香港整體零售銷售3.7%跌幅,朗豪坊跑贏大市5.5個百分點。 受惠於本地消費者的支持,化妝品及餐飲行業有較佳增長。 物業現收呎租為174.54元(2014年底:165.44元)。

今年首季朗豪坊商場銷售額有所下跌,但飲食租戶銷售額較好。 冠君將會微調朗豪坊租戶組合,之前「自由行」旅客喜歡購買手袋及鞋類,惟近年其消費意欲減慢。 於是朗豪坊換走相關鞋舖,轉而引入馬莎食品專門店,吸引更多本地客源。 王家琦稱,朗豪坊租金收入平穩,商戶如要繼續租用朗豪坊,大部分情況須接受加租,個別租戶的租金更可有雙位數升幅。

於2015年底朗豪坊基本租金佔總租金收入88%,餘下12%為分成租金。

冠君產業信託

朗豪坊辦公樓

朗豪坊辦公樓續租租金繼續上調令2015 全年租金收入上升8.8%至3.06億港元。 該物業於2015年12月31日的出租率維持100%,現收呎租為37.5元。 朗豪坊辦公樓去年經營淨開支下降20%,令物業收益淨額上升12%。

王家琦5月表示,朗豪坊辦公大樓維持滿租狀態,續租租金穩步上揚。


財務管理

冠君(2778)資產負債比率為22.1% (2014年: 23.1%)。

冠君(2778)今年5月與11家銀行訂立兩筆合共113億元的貸款融資,是次融資包括55億港元的3年期貸款及58億港元的5年期貸款,年利率分別為香港銀行同業拆息加83點子及95點子。

實際年利率將由2.0%下降至1.7%,預計每年可節省4,600萬元利息支出。

冠君產業信託


短評

聯儲局去年12月作出十年來首度加息的決定後,今年可能繼續加息,但利率只是聊勝於無。 在低息環境下,派息能力穩定的 REITs 獲得一定支持。 冠君產業(2778)的物業組合由三部份組成,分別是花園道三號(花旗銀行廣場)、朗豪坊辦公大樓及朗豪坊商場,若以總資產比較,僅次於領展。

冠君(2778)2015年度每基金單位分派0.1985元,下跌2.5%,表面看來業績麻麻,然而花旗銀行廣場租金收入見底回升剛開始,前景穩固,將會帶動信託收入的增長動力,2016年分派收入開始轉勢。

#租戶寫字樓呎租
1 2015年業績75.39元 (2015年12月31日)
2 3層 (貝萊德)呎租約75元 (2015年5月)
3 2層 (彭博)呎租約80元 (2015年5月)
4 1層 (興業銀行)呎租約110元 (2016年3月)

冠君(2778)在2006年掛牌以來曾進行三次收購,包括2006年收購花旗銀行廣場額外樓層、2008年收購朗豪坊商場及辦公大樓,及2013年收購花旗銀行廣場四層樓層。 冠君在2013年購入餘下四層,雖統一大廈業權,但令整幢物業的出租率急降,加上2014年下半年有美銀美林遷出,令冠君於2014年度要盡快推升大廈的出租率,所以當時曾以較市價具競爭力的價錢去出租一批單位,成為其後業績分派減少的主因。 然而,隨著中資金融機構擴張規模及開業,該廣場的出租率已由2014年底的75.4%,急升至2015年末的91.2%。 連同近期新簽租約,立約出租率現約94%。

租金水平亦因應出租率上升而提高,新出租及續約的租金報價亦相應提高,去年底每可出租平方呎為75.4港元,目前則已突破每可出租平方呎100港元。

#物業2015 財政年度收益
(百萬港元)
收入比例
1 花旗銀行廣場 966 46.8%
2 朗豪坊辦公樓 306 14.9%
3 朗豪坊商場 79038.3%
 租金收益總額 2,063100%

朗豪坊的位於旺角的交通樞紐,,商戶銷售額於2015年錄得1.8%增長,相對去年本港整體零售銷售3.7%的跌幅,朗豪坊跑贏大市5.5個百分點,朗豪坊未來的表現或許仍然能夠穩中向上。 朗豪坊商場以中價檔次,及本地消費者為主要客戶對象,受中國旅客減少訪港的影響相對較少。 零售數據仍然下滑未止跌,筆者相信旗下朗豪坊商場受到一定影響,未來在加租方面將會克制。 在整體零售市道放緩的大環境下,筆者估計基本租金能夠輕微調升,但將被分成租金下跌所抵消,去年二者比例為 88%:12%。

房地產投資信託基金(REITs)的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.9厘左右。 冠君(2778)股息率5厘,相比同業看似未算吸引,但考慮到其零售物業和甲級商用物業比其他競爭對手優勝,物業都是位於核心地帶,未來數年派息有增長空間,值得調整時收集作為收息之用。

▪  領展房產(0823)現價46.85元,(2015-16年度預期)息率4.3厘。
▪  冠君產業(2778)現價4.01元, 息率5.0厘
▪  置富產業(0778)現價8.57元, 息率5.5厘。
▪  泓富產業(0808)現價2.99元, 息率5.9厘。
▪  陽光房地產(0435)現價4.11元,(2015-16年度預期)息率6.0厘。
▪  越秀房產(0405)現價4.26元, 息率7.2厘。
▪  春泉產業(1426)現價3.29元, 息率8.1厘。
▪  匯賢產業(87001)現價3.10元人民幣, 息率8.7厘。

冠君產業信託

冠君:2015年見底 2016年業務反彈
(來源: Fintv http://www.fintv.hk/Zhtw/126/3639/326326 )






預期息率

冠君產業信託(2778) 現價4.01元,去年度股息0.1985元,息率5.0厘。

花園道三號(花旗銀行廣場)出租率和平均租金上升,將會逐步帶動未來數年業績。 朗豪坊辦公樓續租租金穩步上揚、朗豪坊租金收入平穩、融資成本輕微下跌,今年度業績有機會上升1成以上。

簡單估計,每個基金單位的分派金額上升10%至2.18元。 現價4.01元計算,預期息率5.5厘。

冠君產業信託


股價走勢

1年圖:

冠君產業信託 2778 1年圖 2016年5月


3年圖:
冠君產業信託 2778 1年圖 2016年5月



權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 冠君產業信託 2778 業績
http://www.championreit.com/tch/investor-relations/financial-reports/images/Champion%20REIT%20FY15%20presentation.pdf
http://www.championreit.com/tch/news/press-release-media/images/C_Press_2015_Final_Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0330/LTN20160330544_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0225/LTN20160225186_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0827/LTN20150827657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810317_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0320/LTN20150320513_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227315_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0812/LTN20140812203_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0224/LTN20140224530_C.pdf

2. 冠君產業信託 2778
http://www.championreit.com/
http://www.citibankplaza.com/

3. 淺談冠君產業 2014年05月02日
http://www.am730.com.hk/column-205258

4. 《財華專訪》冠君候任行政總裁 有意衝出香港
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e21fffe4b05c29d068db8b

5. 《財華專訪》冠君:揭逆市商鋪加租之謎
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e221cde4b05c29d068db9f

6. 王家琦料花旗銀行廣場新呎租加至逾百元
http://sina.com.hk/news/article/20160225/0/2/44/%E7%8E%8B%E5%AE%B6%E7%90%A6%E6%96%99%E8%8A%B1%E6%97%97%E9%8A%80%E8%A1%8C%E5%BB%A3%E5%A0%B4%E6%96%B0%E5%91%8E%E7%A7%9F%E5%8A%A0%E8%87%B3%E9%80%BE%E7%99%BE%E5%85%83-5458574.html

7. 核心物業租金有起色 冠君派息見底回升
https://hk.mobi.yahoo.com/finance/%E6%A0%B8%E5%BF%83%E7%89%A9%E6%A5%AD%E7%A7%9F%E9%87%91%E6%9C%89%E8%B5%B7%E8%89%B2-%E5%86%A0%E5%90%9B%E6%B4%BE%E6%81%AF%E8%A6%8B%E5%BA%95%E5%9B%9E%E5%8D%87-220000396.html

8. 長江中心呎租170元 近年高 內企擴充業務 民生銀行子公司租
http://ps.hket.com/content/1070510/%E9%95%B7%E6%B1%9F%E4%B8%AD%E5%BF%83%E5%91%8E%E7%A7%9F170%E5%85%83%20%E8%BF%91%E5%B9%B4%E9%AB%98

9. 冠君:2015年見底 2016年商廈業務反彈
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e62a10e4b0ff3e56a87734

10. Siegel: We're in 'first inning' of a big shift that's great for stocks
http://www.cnbc.com/2016/05/25/siegel-were-in-first-inning-of-a-big-shift-thats-great-for-stocks.html

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
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07 Aug 17 - 冠君產業信託(2778) 朗豪坊辦公大樓

鷹君集團(0041)羅氏家族因為老太羅杜莉君申請撤換家族基金信託人匯豐,引起爭產疑雲。 冠君產業(2778)招標出售旺角朗豪坊辦公大樓,市場估計也可能與家族爭產疑雲有關。



朗豪坊辦公大樓全球公開招標出售,根據第一太平戴維斯的資料,意向價245億元,每平方呎樓面地價逾35000元,並預計物業將於9月至10月截標。 除35-37樓、55樓及公共區域,冠君產業信託全權擁有朗豪坊辦公大樓。 朗豪坊辦公大樓可出租總面積約70.3萬平方呎,已全部租出。截至去年底物業收益淨額為2.95億元,佔冠君產業信託整體物業收益淨額14.6%。 根據冠君產業信託的獨立主要估值師萊坊測計師行估值,朗豪坊辦公大樓物業價值近84.8億元,佔冠君產業信託旗下物業總估值近13%。

■  27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績


財務自由夢兄在7月中已有分析,筆者的計算與財務自由夢兄的相似。

■  財務自由夢: 冠君產業招標擬出售旺角朗豪坊辨公大樓簡單分析 (2017年7月22日)



現時香港共有多隻REITS上市,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託(1881)。

■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405)全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435)中期業績
■  09 Aug 16 - 置富產業信託(0778)中期業績
■  07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  11 Jul 16 - 領展房產基金(0823)全年業績
■  31 Mar 17 - 朗廷酒店投資(1270)全年業績
■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426)全年業績
■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001)全年業績


公司簡介冠君產業信託(2778)為房地產投資信託基金,主要投資於香港寫字樓及零售物業。
目前市值 (港元)348.72億元
現時股價 (港元)6.00元 (2016-08-07 收市價)
市盈率10.91倍
每股盈利 (港元)0.550元
市帳率0.69倍
每股帳面淨值 (港元)8.716元




冠君產業信託(2778) 2016年度業績數字


#   2016 財政年度 花園道三號 朗豪坊商場 朗豪坊辦公樓
1 物業收益淨額 (百萬港元) 2,027 1,040692295
2 物業組合總值 (百萬港元) 66,842 39,33019,0358,477
3 負債 (億港元) 148.4 ------
4 資產負債比率 21.7% ------
5 可分派收入 (億港元) 14.08 ------
6 分派總額 (億港元) 13.31 ------
7 每基金單位分派(港元) 0.2295 ------
8 每基金單位資產淨值(港元) 8.72 ------



估計

如果假設賣出了朗豪坊辦公樓,出售金額當中的35億港元用來償還債務,令到資產負債比率下降至19%,餘下的用來派發為特別息。

#    計算數字 花園道三號 朗豪坊商場 朗豪坊辦公樓
1 物業收益淨額 (百萬港元) 1,7321,040692295
2 物業組合總值 (百萬港元) 58,365 39,33019,0358,477
3 負債 (億港元) 148.4 - 35 = 113.4------
4 資產負債比率 19% ------
5 可分派收入 (億港元) 12.03 ------
6 分派總額 (億港元) 11.37 ------
7 每基金單位分派(港元) 0.196 ------
8 每基金單位資產淨值(港元) 7.25 ------



朗豪坊辦公大樓意向價為245億元,筆者假設實際的成交價低一些,是218億元或以下,減去使費,另外35億港元用來償還債務,可以用來派發為特別息的金額為180億港元或更低的168億港元。

#   特別息的金額 (假設) 每股特別息 (假設)
1 朗豪坊辦公大樓出售 假設1180億港元 3.1港元
2 朗豪坊辦公大樓出售 假設2 168億港元 2.9港元



計算


使用以上的估計,每股特別息為2.9元至3.1元左右。 現價為6元,派發特別息除淨後,股價是3元。

減去朗豪坊辦公大樓的貢獻,使用2016年度業績數字,每基金單位分派下跌至0.196港元,每基金單位資產淨值為7.25元,息率有6厘半、市帳率0.41倍,息率吸引,市帳率亦低。

▪  股價3.0元,股息0.196港元,息率6.5厘。
▪  股價3.0元,資產淨值7.25港元,市帳率0.41倍。


當然,以上的計算使用了一些不能控制的假設,使用了去年的舊數字來計算,亦假設朗豪坊辦公大樓成功賣出,並且大部份獲得的金額是用來派發特別息,而不是另有用途,筆者不能排除實際的結果與筆者的估計相差頗遠的可能性。






股價走勢

1年圖:




3年圖:




權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 冠君產業信託 2778 業績

http://www.championreit.com/tch/investor-relations/financial-reports/images/2016%20Champion%20REIT%20Annual%20Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0322/LTN20170322329_C.PDF
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0227/LTN20170227188_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0330/LTN20160330544_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0225/LTN20160225186_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0827/LTN20150827657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810317_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0320/LTN20150320513_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227315_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0812/LTN20140812203_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0224/LTN20140224530_C.pdf

2. 冠君產業信託 2778
http://www.championreit.com/
http://www.citibankplaza.com/



本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
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