內地谷樓市 無所不用其極
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GS(14)@2016-03-07 22:41:38http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160307/news/ed7_ed7a1.htm
【明報專訊】猴年剛開始不久，內地的房地產市場已經推出了新一輪的扶持政策。2月初，人民銀行下調了以分期付款買樓的首期比例，財政部亦隨即削減樓宇買賣的稅項，數以十計的地方政府都推出了支持樓市的措施。
我們不預期這些舉動會帶來大幅的周期性反彈，但它們確實顯示出，內地政府是意圖透過放寬信貸，來保持住房銷量。清理住房庫存，是內地政府的一大優先政策。這是因為，若過多的住房供應還沒有被消化，建造業就無法反彈。但這樣做的後果卻是，樓價出現泡沫，家庭負債的槓桿比率愈來愈高。
由2015年中開始，自從減息的刺激效應減退之後，內地樓市漸漸失去動力。2015年12月，全國商品房銷售額只按年增長1.6%。今年1月和2月的官方數據要到3月中才會公布，但從主要城市的每日銷售數據看來，銷售額基本上只是持平。
縮短建築重工業收縮周期
憂慮全國商品房銷售額整體變成負增長，可能是內地近期連番出招的動機。然而，目前還不清楚內地最近推出的政策是否會刺激到大量新需求。經過6次減息之後，寬鬆貨幣政策對住房銷售的推動作用已經明顯減弱。事實上，大多數買樓的內地人所支付的首期，都高出最低的要求。對於購買第二套住房以及首次置業但購買面積較大的單位的人來說，減稅是最好的優惠。但在大城市以外的地方，這種由提升需求而來的增長潛力要弱得多。我們仍認為，由於建造業持續調整，今年全國商品房銷售額將會下跌大約5%。
然而，近期的新政策將會加強內地房地產市場的重要結構性變化。經過差不多十年時間的壓抑樓市過熱，控制物價上漲，以及防止投機炒賣之後，內地的政策近年已斷然轉軚，變成鼓勵和補貼住房需求。某程度來說，這並不是什麼稀奇的東西，因為大多數發達經濟體都有大規模地提供住房補貼。但對內地來說，這個轉變值得注意，是因為其房地產市場結構並不尋常，它對於全國的債務狀况有重要的含義。
變相以家庭負債拉經濟
在2010年，中國家庭的總債務還只相當於全國GDP的31%，但現時已大幅上升至47%。可是，內地的決策者似乎對此並不太在意。個多星期前，人民銀行行長周小川還表示，內地家庭的負債並不是很高，企業和地方政府債務才是較大的問題。
減息和降低首期比例，持續讓買樓的人取得更多的信貸。雖然由2013年初起，內地的整體信貸增長已有所放緩，但在2015年下半年，增長率仍然企穩在11%至12%。這完全是因為按揭貸款增長太快，在去年第四季，其增長就高達23%。若不是按揭貸款增長加速，內地的整體信貸增長在去年底已放緩至10%。今年1月份，內地的銀行貸款激增，可能意味着內地的按揭貸款今年又會大幅增長。雖然按揭貸款數字只是按季發表，但從1月份的銀行貸款數字估計，該月的新做按揭貸款約為4000億元人民幣，相對於2015年第一季的新做按揭貸款只有5800億元人民幣來說，這個數字是非常之高。
住屋按揭填補內銀信貸放緩空隙
以往，內地房地產市場的槓桿比率一直都很低，因為用現金付款的比例較高，而借貸的比例較低(有很多貸款是來自控制土地的地方政府機構)。但在2015年，住房銷售額中的按揭比例回升至35%的高位。上一次出現這個高位，乃是2009年內地政府投入4萬億元刺激經濟時。然而，2009年的刺激經濟措施只是一次過的，近期內地的住房銷售愈來愈倚賴按揭，卻可能是一個長期趨勢。
以往，內地人買樓時的按揭比例較低，是因為在1998至2003年間，大批國有住房私有化時，出現了大規模的財富轉移效應。隨着新的住房需求由城市的中產階級轉移至低收入的農村移民，未來的購房者可能需要承擔更多的債務。對於住房銷售增長由信貸驅動的趨勢，內地政府似乎很高興。在個多星期前，周小川還表示，與其他國家相比，按揭貸款在內地銀行貸款中所佔的比例還較低，仍然有增長空間。支持住房銷售是解決內地房地產市場庫存過剩的主要策略。由2015年底開始，內地官方的說辭一直強調「去庫存化」，這等於默認，樓市供應過剩對建造業產生了「拉後腿」的作用。
中央須容忍大城市物價上漲
雖然最新一輪的貨幣寬鬆政策所刺激的銷售增長不及以往，但更重要的是，寬鬆的信貸可以令住房銷售額保持在高水平。這樣，「去庫存化」就進展得比較快，當庫存下降至低水平時，就足以刺激建築活動反彈。所以，內地政府讓家庭的負債率大幅上升雖然不能夠阻止建築業和重工業放緩，但卻無疑可以令它們的調整期顯著縮短。
可是，這種政策亦意味着，內地政府要容忍北京、深圳等一線城市的樓價上漲。容許低收入家庭進入住房市場的寬鬆信貸，亦同樣會令生活指數最高的城市的物價進一步上升。但這些卻又是內地經濟最有活力、吸引最多人移居的城市。
中央政府亦默許地方政府打着「去庫存化」的名義，來加強干預樓市。例如，四川省的地級市眉山，就為購買當地住房的居民提供每平方米200至300元人民幣的現金補貼。這似乎非常有效的鼓勵到當地的農戶買樓。更有報道說，安徽、湖南等幾個省份，動用到以往用於市區重建項目的專項資金的一半，來作為購買當地住房的現金補貼。其他地區的政策就更具強制和高壓性質。在福建省和遼寧省，據報有些地區關閉了農村學校以及禁止農村興建新的住房，來迫使農戶購買城市的住房。這一切都是以推動住房銷售的名義來進行。
GaveKal Dragonomics資深經濟師
[潘迪藍 國際視野]