會計師﹕發展商仍可把收益入帳
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GS(14)@2016-05-25 05:16:48http://property.mpfinance.com/cf ... 0525/paa01/laa3.txt
【明報專訊】發展商售樓，推出的按揭計劃比過往愈來愈進取，並且勞動旗下的財務公司，提供二按或備用二按服務，幫助買家上會。立信德豪審計服務董事林鴻恩表示，發展商既可因此達到完成售樓的目標，同時亦因為給予買方貸款，賺取利息。就算買方需要借助發展商的財務公司的二按服務，由於業權已經轉移至買方手上，買方若有支付按金的話，買賣交易已算完成，已經可以入帳，實現收益。
買方支付按金 發展商可收息
林鴻恩說，在會計制度上，他們要確定已經確立銷售產生利潤的話，便需要留意到，無論於法律上、責任上及風險上，均已經將貨品轉移到另一方手上，才能夠界定為實現銷售。就算發展商旗下財務公司提供二按服務，很多時因為買方透過財務機構或銀行承做一按的比例高達五成至七成，並且已支付按金、印花稅及其他費用，理論上已經實現銷售，可以將售樓收益入帳。發展商的財務公司，則可以透過提供二按，開始向買方賺取利息。
內地全幢銷售才轉易業權 易生爭拗
以他所見，在內地流行的實現全幢銷售，並且要在買方全數付款或付款到某一比例，才將業權轉移，並且容易產生灰色地帶致爭拗的交易方式，在香港未見通行。若然出現限制物業轉名的交易，在會計上，需要對處置售樓收益入帳方面作出斟酌。
新會計準則明年生效 或影響發展商入帳
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GS(14)@2017-11-19 15:33:09【明報專訊】「財務準則15號」將於2018年生效，將對客戶合同收入有更清晰新定義，原則是貨品或服務控制權轉移至客戶才予確認，對細節有清晰界定。發展商或成受影響一群。嘉華國際（0173）財務總裁林鋈鎏較早前接受本報訪問時稱，未來在會計上，對交樓的定義難免要作調整，轉待分契時才確定收入，他們爭取個別已銷售項目如朗屏8號盡快完成交割，以保障收入。證券界認為，新準則執行並影響入帳，恐影響發展商收入會出現較大波動。不過會計界人士相信，新準則有助內地發展商在各地樓盤入帳的距離拉窄。
嘉華：新盤盡快交割 保障收入
嘉華國際財務總裁林鋈鎏稱，將來在財務準則15號落實後，發展商要確定收入，不能夠再如過往般，只以入伙紙去衡量，而是調整成為將產品轉給客戶，才予以將收入入帳。他認為，這對某些項目難免構成影響。在確定旗下已銷售的朗屏8號在下半年取得入伙紙後，他相信可以趕及在新準則實施前將該盤的銷售收入入帳。至於今年內因為內地項目入帳數目不多，影響亦未致太大。
他又稱，未來在會計師公會共識轉以分契作為收入入帳的標準下，香港律師樓的工作將會更加吃重，原因是需要在分契方面加快處理。在內地方面，由於不同地區有不同處理方法，例如以他們所見，在廣州及東莞方面會以出示竣工證用作入帳，在上海方面，則需要項目取得竣工證及入住許可證後，才予以確認，分別較大。在嘉華的角度，由於他們是以取得入住許可證才進行入帳，因此他們在處理內地樓盤將來入帳方面，不見得遇到大問題。
分析：發展商或趕今年入帳
不過，有證券業人士認為，由於新的財務準則執行，原先那些分階段將收入入帳的發展商，或出現趕在今年下半年爆發性入帳的情况，致明年入帳的收入出現較大波動。交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚稱，在執行新準則下，若按長實（1113）售樓及交樓進度計，銷售住宅入帳方面或較少，不過以該集團的財力，未致影響派息；其他售現樓的發展商，不太受新準則影響。
立信德豪審計服務董事林鴻恩稱，內地發展商在不同地區有不同交樓的證照跟進，致入帳處理手法或有不同的情况，但是按照新的會計準則，有望將不同地區的差距收窄。這或難免影響個別內房公司的收入出現波動。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0911&issue=20171113
按不同時點入帳 項目成本收入更清晰
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GS(14)@2017-11-19 15:33:10【明報專訊】香港上市公司將於明年1月起，實施新的財務準則第15號，去確認客戶合同收入。立信德豪審計服務董事林鴻恩表示，由於新準則要求按不同時點、按步驟將收入入帳，對產品及服務交付有更清晰界定，影層響層面已非地產業界，其實對建築商及其他行業，也會帶來挑戰。
立信德豪：對建築商影響更大
按照新的準則運作，要求會計人員需要採取措施，去識別合同、識別履約義務、確定交易價格、分攤交易價格及進行確認收入共5個程序，影響的行業涵蓋地產、建築、資產管理、航空航天、電訊，甚至涉及授權許可的行業，例如傳媒及出版行業。林鴻恩稱，由於新準則需要將涵蓋較廣的合約或打包服務，按時點細分成多個部分，而非過往籠統般處理，因此可以做到更清晰去了解項目的成本及收入情况。
他認為，今次新準則的推出，對各行各業的影響則有大有細。以他所見，業界會依地產交易合同去釐定具體法律及義務交割情况，較為簡單。若樓盤並非屬於樓花性質，真正影響不大；不過，對建築業而言則影響較大。本報翻查相關準則的5個程序，若涉及履行長期建築合同同時，涉及融資成分，計算上會較複雜，難免需要靠專業會計人員按新準則處理入帳。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1785&issue=20171113
歐打擊避稅 fb擬改入帳準則 收入拆入各國子公司 稅務開支勢增
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GS(14)@2017-12-18 03:40:17【明報專訊】隨着歐洲加強打擊避稅，facebook（fb）擬明年起把廣告收入，陸續計入各國子公司名下，而不是直接計入稅率較低的愛爾蘭都柏林國際總部。全部調整將於2019年上半年完成，預料未來稅務開支將顯著增加。
多個跨國企業近期都被歐盟追討欠稅，亞馬遜在10月被要求向盧森堡補交3億美元稅款，蘋果最近也同意向愛爾蘭補交153億美元稅項。fb昨天開市初段升近1%。
fb計劃在其銷售廣告的國家計入更多收入，成為另一家向歐洲政府簡化稅制妥協的美國科技巨頭。此舉可能大幅提高fb在27個國家的子公司的帳面收入，其中包括德國、日本和阿根廷。fb稱，未來計入各地子公司的廣告收入比重將會增加，而不是直接把錢匯入愛爾蘭。後者的企業稅率為12.5%，低於許多發達國家。
過往全計入稅率較低愛爾蘭
fb財政總監Dave Wehner在博客文章稱，改變稅務結構，將為環球政府及決策者提供更大的透明度。fb改變報稅方式，影響比其他科技巨企廣泛。fb第三季有57％收入，即58.5億美元來自美國以外地區。大部分收入來自成熟市場，這些市場大多設有廣告辦事處，日後的廣告收入將計入這些子公司。暫未知此舉會令fb實際增加多少稅款。fb發言人稱，fb同時也會開始計入各子公司的營運成本，包括使用知識產權的費用，用以抵扣稅款。
英開「Google稅」堵轉移利潤
不過，來自廣告自助服務系統的fb收入，將不會改變報稅方式。fb有數以百萬廣告客戶透過自助系統購買廣告位置，fb發言人拒絕透露未來有多大比重的收入採取新方法報稅。面對歐洲等地嚴打避稅，fb也要適應改變。
英國在2015年開徵俗稱為「Google稅」的轉移利潤稅，跨國企業在英國展開經濟活動所得的利潤，要被徵收25%稅，以填補跨國企業將利潤轉移至低稅率地區的稅務漏洞。法國、德國等歐洲國家近期也紛紛向科網巨企追討稅收，以彌補它們轉移利潤而少收的稅款。
歐盟損失稅款 頻向美科企開罰單
亞馬遜2015年開始把更多收入計入歐洲子公司，而不是幾乎將所有收入轉移至盧森堡。Google去年起在英國也有類似的改變，fb也開始在英國、澳洲、巴西計入部分收入。英國是fb最大的海外市場，但fb在2014年向英國僅納稅4327鎊（約4.5萬港元），引起輿論嘩然。分析認為，fb和Google在2013至2015年期間可能讓歐盟損失數十億歐元稅款。歐洲傳統大型企業的平均稅率在23%左右，大型科技公司實際繳納的稅率僅為10%左右。根據歐盟數據，蘋果與愛爾蘭之間的稅務協議，令蘋果在2003至14年間幾乎沒有為歐洲的盈利納稅。歐盟委員會去年8月裁定，蘋果需向愛爾蘭最多補繳130億歐元（約1200億港元）稅款。蘋果和愛爾蘭已於本月初就補交稅款達成協議，愛爾蘭政府將透過信託基金，向蘋果收取上述稅款。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9653&issue=20171214
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