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追踪師奶兵團十億炒美孚

美 孚 新 邨 抗 跌 力 強 ， 海 嘯 發 生 後 ， 樓 價 只 跌 百 分 之 十 三 ， 近 日 呎 價 又 重 返 三 千 六 百 元 水 平 。 一 班 住 在 這 裡 ， 外 表 普 通 的 師 奶 ， 多 年 來 密 密 炒 ， 淨 賺 兩 億 。 （ 廖 健 昌 攝 ）



在 銀 行 減 息 及 憧 憬 通 脹 升 溫 的 環 境 下 ， 投 資 者 寧 願 攬 實 嚿 「 磚 頭 」 好 過 揸 現 金 ， 貴 為 藍 籌 屋 苑 的 美 孚 新 邨 ， 樓 齡 雖 然 超 過 三 、 四 十 年 ， 但 屋 苑 有 超 過 萬 三 個 單 位 ； 無 論 市 況 好 壞 ， 每 月 都 能 維 持 最 少 五 、 六 十 宗 交 易 ， 是 十 大 屋 苑 之 首 。
而 支 撐 着 整 個 屋 苑 的 中 流 砥 柱 炒 家 ， 原 來 是 一 班 師 奶 ； 她 們 住 在 美 孚 ， 食 在 美 孚 的 酒 樓 ， 由 區 內 的 地 產 經 紀 介 紹 筍 盤 ， 在 屋 企 樓 下 的 銀 行 分 行 做 樓 按 ， 對 美 孚 的 炒 樓 環 境 熟 到 透 。 本 刊 追 查 三 名 美 孚 「 師 奶 樓 神 」 的 足 跡 ， 過 去 二 十 年 她 們 炒 過 的 美 孚 單 位 涉 資 達 十 億 元 ， 策 略 是 密 食 當 三 番 ； 這 幾 位 出 入 街 市 買 餸 煮 飯 兼 湊 孫 的 師 奶 ， 多 年 來 竟 然 淨 賺 接 近 兩 億 元 ！


林 太 每 日 下 午 飲 完 茶 都 會 出 入 區 內 的 地 產 代 理 行 ， 記 者 就 見 過 她 一 連 進 入 幾 間 行 ， 與 經 紀 都 十 分 熟 落 。



林 太




在 美 孚 新 邨 富 臨 漁 港 的 二 樓 小 菜 廳 內 ， 每 日 都 有 不 少 師 奶 飲 茶 打 牙 骹 ； 她 們 穿 着 涼 鞋 、 運 動 褲 的 街 坊 裝 ， 與 一 般 茶 客 無 異 。 其 實 這 裡 是 臥 虎 藏 龍 的 地 方 ， 記 者 坐 在 小 菜 廳 一 角 已 聽 到 不 少 炒 樓 經 ， 其 中 一 圍 枱 的 師 奶 說 ： 「 我 個 單 位 二 百 八 十 萬 買 返 嚟 ， 個 客 問 三 百 萬 賣 唔 賣 ， 個 客 好 似 好 心 急 ， 佢 急 我 偏 唔 急 。 」 另 一 個 插 嘴 道 ： 「 唔 使 賣 住 ， 起 碼 三 百 四 十 啦 。 」 這 班 師 奶 們 飲 茶 後 會 經 常 一 起 打 麻 雀 、 鋤 大 Dee ， 近 月 則 轉 玩 鬥 地 主 。 她 們 互 相 交 換 炒 樓 情 報 ， 價 啱 即 落 訂 或 出 貨 ， 十 分 爽 快 。
美 孚 新 邨 每 月 約 有 六 十 宗 成 交 ， 當 中 接 近 三 成 都 是 由 這 班 師 奶 包 辦 ， 當 中 的 代 表 人 物 ， 要 數 林 太 及 黃 太 。 表 面 上 ， 這 兩 位 師 奶 與 一 般 師 奶 無 異 ， 但 她 們 在 美 孚 新 邨 卻 無 人 不 曉 ， 記 者 走 進 富 臨 漁 港 說 想 找 林 太 和 黃 太 ， 帶 位 的 小 姐 一 聽 便 知 是 誰 並 回 答 ： 「 係 咪 地 產 嗰 兩 個 ， 林 太 點 半 嚟 ， 黃 太 早 啲 十 二 點 半 ， 佢 哋 坐 包 廳 㗎 ！ 」 黃 太 更 是 美 孚 婦 女 會 及 美 孚 商 業 總 商 會 的 要 員 。
翻 查 二 人 九 一 年 至 今 的 物 業 買 賣 紀 錄 ， 就 知 她 們 是 「 師 奶 樓 神 」 ， 二 人 炒 賣 過 的 美 孚 單 位 ， 一 共 三 百 五 十 個 ， 目 前 持 貨 合 共 八 十 三 個 。
兩 位 師 奶 最 愛 到 富 臨 漁 港 小 菜 廳 飲 茶 ， 林 太 間 中 會 包 房 ， 最 低 消 費 一 千 五 百 元 ， 茶 樓 旁 邊 就 是 上 商 銀 行 。 （ 廖 健 昌 攝 ）



十 年 來 零 蝕 讓
記 者 一 連 幾 天 在 美 孚 新 邨 遇 見 林 太 ， 她 每 日 的 生 活 幾 乎 一 式 一 樣 。 穿 着 Burberry T 恤 、 挽 着 Fendi 手 袋 的 林 太 ， 下 午 一 時 三 十 分 ， 先 與 丈 夫 及 朋 友 們 到 富 臨 漁 港 包 小 菜 廳 一 圍 飲 茶 ， 最 低 消 費 一 千 五 百 元 ； 飲 完 茶 後 和 丈 夫 分 道 揚 鑣 ， 就 與 師 奶 們 返 回 其 美 孚 新 邨 的 家 ， 下 午 有 時 步 行 往 鄰 近 的 曼 克 頓 山 ， 湊 孫 兒 到 美 孚 的 大 型 公 園 嶺 南 之 風 散 步 ， 其 間 手 機 就 響 個 不 停 ， 不 少 是 經 紀 來 電 介 紹 「 筍 盤 」 ； 回 家 後 她 再 自 行 到 美 孚 萬 事 達 廣 場 的 幾 間 地 產 經 紀 鋪 打 躉 ， 然 後 與 菲 傭 到 附 近 的 街 市 買 餸 ， 之 後 又 相 約 經 紀 在 區 內 四 圍 行 。
林 太 原 名 陳 元 新 ， 她 透 過 與 丈 夫 林 朝 山 開 設 的 三 間 公 司 — — 博 益 實 業 、 吉 盛 及 福 置 的 名 義 ， 打 從 九 ○ 年 開 始 ， 就 涉 足 美 孚 的 單 位 。 「 不 過 買 賣 咩 單 位 全 都 由 林 太 話 事 ， 佢 老 公 以 前 開 廠 做 貿 易 ， 不 過 近 幾 年 已 經 退 休 咩 都 唔 理 。 」 一 名 經 紀 說 。 林 太 的 單 位 持 貨 一 個 月 至 大 半 年 不 等 就 放 售 ， 是 名 副 其 實 的 短 炒 王 ； 而 且 每 賣 出 一 個 單 位 ， 又 會 立 即 「 補 貨 」 ； 即 使 是 市 況 低 迷 如 ○ 三 年 沙 士 爆 發 初 期 ， 照 樣 入 貨 ； 例 如 ○ 三 年 三 月 以 一 百 五 十 二 萬 買 入 蘭 秀 道 十 七 座 十 三 A 單 位 ， 持 貨 三 個 月 旋 即 以 一 百 八 十 八 萬 出 貨 ， 即 袋 三 十 六 萬 ； 但 三 個 月 後 再 入 市 ， 同 樣 是 蘭 秀 道 ， 以 一 百 八 十 九 萬 購 入 四 十 六 座 五 樓 一 單 位 ， 這 次 持 貨 四 個 月 就 以 二 百 六 十 四 萬 放 售 ， 又 袋 七 十 五 萬 元 。 如 此 一 來 一 回 ， 二 十 年 來 炒 過 一 百 四 十 九 個 美 孚 單 位 ， 涉 及 金 額 三 點 九 億 ， 淨 賺 超 過 六 千 萬 ， 現 時 仍 持 有 五 十 三 個 單 位 收 租 。 而 過 去 十 年 ， 蝕 讓 盤 是 零 ， 戰 績 認 真 彪 炳 。




美 孚 炒 樓 一 條 龍
記 者 連 日 追 踪 ， 發 現 林 太 及 黃 太 甚 少 離 開 美 孚 新 邨 ， 她 們 由 區 內 經 紀 介 紹 樓 盤 ， 在 區 內 富 臨 漁 港 飲 茶 收 風 ， 在 區 內 上 商 銀 行 做 按 揭 ， 實 行 炒 樓 一 條 龍 。
黃 太 經 常 出 入 區 內 上 商 銀 行 ， 她 會 趁 下 午 四 時 三 十 分 收 市 後 ， 銀 行 關 門 前 的 非 繁 忙 時 間 才 出 現 ， 更 獲 經 理 親 自 招 呼 。



林 太 很 愛 錫 其 孫 兒 ， 經 常 親 自 到 曼 克 頓 山 接 他 往 附 近 的 公 園 及 商 場 的 冒 險 樂 園 嬉 戲 ， 慈 祥 的 外 表 與 炒 樓 時 的 狠 勁 作 風 迥 異 。



拒 絕 曝 光
就 記 者 所 見 ， 林 太 隨 身 攜 帶 支 票 簿 ， 而 且 經 常 電 話 不 離 手 ， 即 使 右 手 抱 孫 ， 左 手 仍 然 是 拿 着 電 話 傾 談 。 記 者 找 在 富 臨 漁 港 正 在 開 支 票 寫 首 期 予 地 產 經 紀 的 林 太 回 應 ， 她 卻 非 常 緊 張 地 說 ： 「 唔 好 問 我 、 唔 好 影 我 啦 。 咁 我 住 呢 度 ， 梗 係 買 番 呢 度 啲 樓 啦 。 呢 度 啲 間 隔 又 四 正 實 用 ， 最 緊 要 係 咁 舊 嘅 樓 ， 銀 行 都 借 足 七 成 ， 唔 怕 無 成 交 。 」 不 過 ， 由 於 美 孚 樓 齡 較 舊 ， 故 供 款 年 期 一 般 最 多 十 多 年 。
然 而 走 出 了 美 孚 新 邨 ， 林 太 的 手 風 差 得 多 ， 如 ○ 七 年 十 二 月 樓 市 瘋 狂 之 時 ， 她 就 以 一 千 二 百 萬 購 入 由 新 昌 發 展 的 元 朗 牛 潭 尾 獨 立 屋 翠 巒 ， 持 有 至 今 未 有 動 靜 。 林 太 於 今 年 新 年 期 間 更 購 入 一 個 九 龍 站 的 天 璽 單 位 。
而 林 太 的 「 好 姊 妹 」 黃 太 ， 同 樣 是 美 孚 的 師 奶 樓 神 ， 二 人 均 是 九 十 年 代 初 「 出 道 」 ， 也 曾 合 作 炒 賣 數 個 單 位 ， 但 黃 太 就 較 為 深 閨 ， 在 家 至 四 時 多 才 會 出 門 ， 到 富 臨 漁 港 旁 的 上 海 商 業 銀 行 ， 與 相 熟 的 經 理 打 牙 骹 。 黃 太 也 是 一 身 富 貴 look ， 披 上 Gucci 絲 巾 及 挽 Gucci 手 袋 ； 養 了 一 頭 「 芝 娃 娃 」 小 狗 的 她 返 家 時 ， 記 者 上 前 向 她 查 詢 其 炒 樓 心 得 ； 黃 太 面 色 驚 青 地 回 應 ： 「 我 哋 身 份 好 敏 感 ， 唔 好 訪 問 我 呀 ， 我 咩 都 唔 識 ， 咁 成 個 家 族 住 呢 度 ， 貪 呢 度 風 水 好 咪 買 嚟 投 資 吓 囉 。 」 說 罷 懇 求 記 者 不 要 刊 登 其 樣 貌 。
黃 太



先 化 妝 後 出 貨
黃 太 眼 中 的 美 孚 當 然 風 水 好 。 原 名 曾 自 香 的 黃 太 ， 她 的 旗 艦 公 司 瑞 香 發 展 ， 多 年 來 炒 賣 過 一 百 九 十 八 個 單 位 ， 涉 及 金 額 五 點 一 億 ， 淨 賺 接 近 一 億 元 。 黃 太 近 十 年 炒 賣 過 的 百 個 單 位 當 中 ， 只 有 一 個 單 位 蝕 讓 九 萬 元 ， 而 手 頭 仍 持 有 三 十 個 單 位 收 租 。
林 太 和 黃 太 都 是 採 取 保 守 策 略 ， 林 太 就 於 金 融 海 嘯 期 間 不 斷 出 貨 ， 一 共 賣 走 八 間 美 孚 新 邨 單 位 ， 但 全 部 仍 然 有 賺 ， 如 一 個 位 於 百 老 匯 街 一 百 一 十 七 座 的 中 高 層 單 位 ， 她 於 ○ 八 年 三 月 以 二 百 零 五 萬 買 入 ， ○ 八 年 十 月 跌 市 期 間 ， 以 二 百 二 十 萬 賣 出 ， 仍 然 有 十 五 萬 元 落 袋 ； 而 黃 太 於 過 去 半 年 仍 出 了 三 個 單 位 ， 共 賺 一 百 六 十 三 萬 。
當 遇 到 一 些 海 景 及 大 露 台 的 靚 單 位 ， 她 們 就 會 出 租 ， 有 人 承 接 時 才 以 交 吉 形 式 出 售 。 買 到 一 些 質 素 較 差 ， 如 有 滲 水 等 問 題 的 單 位 ， 就 會 急 急 轉 售 ， 只 賺 百 分 之 十 。 不 論 是 短 炒 或 出 租 ， 她 們 都 會 事 先 裝 修 。 記 者 參 觀 過 黃 太 其 中 一 個 位 於 百 老 滙 街 的 單 位 ， 經 紀 指 她 花 約 十 多 萬 元 裝 修 ， 屋 內 已 有 齊 飯 枱 、 梳 化 等 基 本 家 具 ， 就 連 茶 杯 及 飯 碗 都 有 齊 ， 放 在 餐 枱 上 ， 十 足 十 示 範 單 位 。
美 孚 新 邨 樓 齡 已 有 四 十 多 年 ， 前 身 是 荔 枝 角 灣 油 庫 ， 於 六 ○ 年 被 政 府 填 平 ， 改 成 私 人 屋 邨 。 （ 政 府 新 聞 處 圖 片 ）



美 孚 新 邨 小 檔 案
發 展 商 ： 新 世 界 、 美 孚 石 油
單 位 數 目 ： 13,149 個
座 數 ： 99 座
樓 齡 ： 41 年
歷 史 ： 美 孚 新 邨 分 百 老 匯 街 、 吉 利 徑 及 蘭 秀 街 。 它 的 前 身 為 美 孚 石 油 公 司 荔 枝 角 灣 油 庫 。 一 九 六 ○ 年 代 ， 政 府 把 荔 枝 角 灣 填 平 ， 美 孚 石 油 公 司 將 油 庫 地 皮 轉 為 私 人 屋 邨 ， 成 為 香 港 首 個 由 工 商 地 皮 轉 為 住 宅 地 皮 ， 亦 是 香 港 第 一 個 私 人 大 型 屋 苑 。
師 奶 盡 攬 筍 盤
事 實 上 ， 美 孚 新 邨 一 向 受 用 家 及 投 資 者 愛 戴 ， 如 資 深 投 資 者 張 大 朋 就 於 前 年 開 始 前 後 買 入 了 五 十 個 單 位 作 收 租 。 在 去 年 海 嘯 發 生 ， 美 孚 新 邨 的 呎 價 由 三 千 七 百 多 元 ， 跌 至 三 千 二 百 元 ， 下 跌 約 百 分 之 十 三 ， 抗 跌 力 十 分 強 。 反 而 港 島 區 的 太 古 城 下 跌 接 近 百 分 之 二 十 。 在 近 月 的 小 陽 春 ， 美 孚 新 邨 呎 價 又 重 回 三 千 六 百 多 元 ， 可 見 有 一 定 的 反 彈 能 力 。
炒 美 孚 超 過 二 十 年 年 資 的 林 太 和 黃 太 住 在 這 裡 亦 超 過 二 十 年 ， 最 早 已 入 住 一 千 八 百 呎 大 單 位 ， 多 年 來 在 區 內 搬 過 數 次 。 而 她 們 炒 樓 初 期 都 是 團 購 及 與 街 坊 合 資 ， 愈 賺 愈 多 後 ， 於 近 年 開 始 完 全 獨 立 。
一 般 「 散 打 」 投 資 者 要 與 這 批 師 奶 搶 貨 並 非 易 事 。 一 名 美 孚 經 紀 坦 言 ： 「 其 實 你 哋 諗 住 買 一 、 兩 個 單 位 短 炒 ， 我 就 唔 建 議 喇 。 有 靚 貨 ， 我 哋 都 留 俾 班 師 奶 先 ， 幾 時 到 你 哋 。 買 嚟 出 租 就 可 以 考 慮 吓 嘅 。 」 師 奶 與 區 內 所 有 經 紀 都 十 分 熟 落 。 據 知 ， 只 要 出 貨 有 錢 賺 ， 除 了 付 佣 金 之 外 ， 她 們 間 中 亦 會 給 予 經 紀 一 萬 元 獎 金 ， 因 此 當 經 紀 有 靚 單 位 ， 都 會 第 一 時 間 通 知 二 人 。 林 太 不 時 與 經 紀 吃 飯 聯 誼 ， 但 黃 太 已 少 到 經 紀 鋪 打 躉 ， 「 其 實 佢 哋 都 唔 使 睇 樓 ， 佢 哋 熟 到 只 要 我 哋 話 俾 佢 知 邊 個 單 位 、 咩 價 錢 ， 佢 哋 即 日 已 經 可 以 決 定 買 唔 買 ， 即 日 開 票 都 得 。 」
黃 太 其 中 一 個 位 於 百 老 匯 街 的 一 千 二 百 呎 的 中 層 單 位 ， 以 十 多 萬 元 裝 修 連 傢 俬 ， 似 足 示 範 單 位 ， 她 開 價 五 百 三 十 八 萬 元 出 售 ， 打 算 賺 二 十 萬 。



潘 永 芳 在 其 位 於 青 山 公 路 冠 峰 台 獨 立 屋 內 接 受 訪 問 ， 她 指 九 七 年 時 跟 人 一 窩 蜂 買 嘉 湖 山 莊 ， 結 果 焦 頭 爛 額 。 吸 收 經 驗 後 ， 都 是 投 資 美 孚 新 邨 及 市 區 鋪 ， 穩 陣 一 點 。 （ 廖 健 昌 攝 ）



銀 行 特 快 批 核
在 美 孚 任 職 經 紀 多 年 的 都 指 這 個 屋 苑 十 分 好 做 ： 「 喺 出 面 就 要 好 天 斬 埋 落 雨 柴 ， 但 係 呢 度 個 個 月 都 好 穩 定 。 喺 其 他 區 ， 一 個 炒 家 俾 個 經 紀 嘜 咗 ， 你 就 唔 使 埋 佢 身 喇 。 不 過 呢 度 啲 師 奶 無 御 用 經 紀 ， 我 哋 又 唔 使 push 啲 客 ， 只 要 捉 到 這 班 師 奶 想 要 咩 ， 佢 哋 心 理 好 簡 單 ， 好 似 佢 用 五 百 萬 出 咗 一 個 一 千 二 百 呎 單 位 ， 你 搵 番 個 差 不 多 呎 數 ， 平 少 少 嘅 ， 同 佢 補 倉 ， 佢 都 要 嘅 。 」
除 了 與 經 紀 熟 落 ， 師 奶 和 區 內 銀 行 亦 關 係 良 好 。 林 太 和 黃 太 手 上 物 業 的 大 部 分 按 揭 都 由 上 商 提 供 ， 並 只 借 五 成 ， 她 倆 步 入 美 孚 的 上 商 分 行 ， 即 有 經 理 上 前 招 呼 。 據 知 銀 行 亦 相 當 識 做 ， 凡 是 她 們 的 申 請 ， 基 本 上 不 需 要 再 出 示 收 入 證 明 ， 批 核 甚 至 較 用 家 快 ， 有 經 紀 指 ： 「 其 實 佢 哋 兩 個 嘅 現 金 都 好 多 ， 每 次 買 樓 基 本 上 都 唔 需 要 做 按 揭 㗎 ， 不 過 佢 哋 同 銀 行 熟 ， 有 時 銀 行 叫 佢 ， 佢 俾 啲 生 意 銀 行 做 咋 。 」 由 於 二 人 水 源 充 足 ， 當 遇 到 一 些 業 主 「 等 錢 使 」 要 急 放 ， 割 價 套 現 的 單 位 ， 她 們 會 以 現 金 支 付 全 數 ， 「 佢 哋 夠 爽 快 ， 唔 似 啲 用 家 咁 又 要 求 長 成 交 期 ， 又 要 左 睇 右 睇 ， 所 以 容 易 執 到 平 貨 。 」 一 地 產 經 紀 說 。
長 實 正 部 署 開 售 半 山 壹 號 二 期 ， 首 張 價 單 平 均 呎 價 一 萬 五 千 多 元 。 潘 永 芳 已 到 實 地 考 察 地 盤 ， 認 為 價 錢 並 不 合 理 ， 絕 不 會 買 入 。 （ 關 永 浩 攝 ）



九 六 年 ， 天 水 圍 嘉 湖 山 莊 開 售 ， 不 少 炒 家 通 宵 排 隊 認 購 ， 潘 永 芳 亦 前 後 買 入 一 百 五 十 個 單 位 ， 她 指 近 年 才 把 餘 下 單 位 轉 售 ， 蝕 讓 收 場 。



嘉 湖 損 手 　 重 返 美 孚
美 孚 這 個 炒 家 樂 園 ， 不 單 令 林 太 、 黃 太 不 離 不 棄 ， 在 區 外 有 所 損 傷 的 炒 家 亦 要 「 翻 頭 炒 」 。 家 住 青 山 公 路 冠 峰 台 獨 立 屋 的 潘 永 芳 ， 大 屋 有 一 個 泳 池 能 遠 望 海 景 ， 無 綫 不 少 電 視 劇 曾 借 其 大 屋 來 取 景 ， 大 屋 於 九 七 年 前 以 二 千 三 百 萬 購 入 ， 而 這 間 大 屋 正 是 她 過 去 炒 樓 三 十 年 賺 回 來 的 。
今 年 五 十 九 歲 的 潘 永 芳 指 自 己 第 一 份 工 就 是 炒 樓 ： 「 嗰 時 無 咩 錢 ， 就 成 班 師 奶 夾 錢 炒 ， 第 一 間 就 係 買 鰂 魚 涌 益 發 大 廈 。 」 後 來 涉 足 市 區 鋪 位 及 住 宅 ， 但 九 七 、 九 八 年 伸 手 入 天 水 圍 嘉 湖 山 莊 就 重 傷 ， 她 炒 賣 過 嘉 湖 山 莊 逾 一 百 五 十 個 單 位 ， 呎 價 高 達 四 、 五 千 元 ， 通 通 蝕 讓 後 ， 才 貪 穩 陣 投 資 美 孚 新 邨 ， 她 說 ： 「 嗰 時 嘉 湖 跌 咗 三 、 四 成 ， 我 仲 以 為 政 府 會 出 嚟 救 市 。 點 知 愈 等 愈 跌 ， 都 係 近 兩 年 先 放 得 晒 啲 貨 ， 蝕 咗 幾 多 ？ 總 之 好 多 好 多 。 」 經 歷 過 慘 痛 的 投 資 失 敗 後 ， 近 兩 、 三 年 開 始 重 投 美 孚 新 邨 及 九 龍 區 商 鋪 ， 做 保 守 派 ： 「 嘉 湖 個 成 交 始 終 偏 低 ， 美 孚 就 唔 同 ， 賣 唔 出 都 總 有 人 租 。 由 去 年 十 一 月 ， 海 嘯 發 生 之 後 到 而 家 ， 一 個 九 百 六 十 呎 單 位 ， 已 經 由 三 百 十 一 萬 ， 升 返 去 四 百 二 十 萬 ， 升 咗 三 成 幾 呀 。 」 她 指 出 買 美 孚 新 邨 ， 不 用 理 坐 向 、 層 數 等 資 料 ， 只 睇 價 錢 ： 「 總 之 你 覺 得 平 就 買 得 過 ， 唔 好 諗 住 撈 底 ， 亦 唔 好 諗 住 賺 盡 ， 你 諗 住 賺 百 分 之 十 至 二 十 ， 就 好 收 手 喇 。 重 要 是 記 住 一 蝕 到 不 能 負 擔 的 範 圍 就 要 斬 纜 ， 冷 血 啲 都 要 。 」
美 孚 新 邨 抗 跌 力 強



新 盤 無 水 位
她 由 九 一 年 開 始 買 美 孚 新 邨 ， 至 今 已 買 賣 過 約 五 十 個 單 位 。 住 在 屯 門 青 山 公 路 的 她 ， 甚 至 在 美 孚 新 邨 買 了 一 個 車 位 自 用 ： 「 美 孚 交 通 好 方 便 ， 我 出 市 區 時 就 可 以 泊 架 車 喺 度 ， 咁 就 搭 咩 交 通 工 具 都 得 。 」 除 了 投 資 住 宅 單 位 ， 她 亦 買 過 該 區 的 商 鋪 出 租 ： 「 唔 好 以 為 嗰 區 啲 鋪 又 殘 又 舊 ， 成 個 美 孚 新 邨 有 成 一 萬 三 千 幾 個 單 位 ， 仲 未 計 曼 克 頓 山 同 附 近 嘅 居 屋 呢 ， 有 一 定 人 流 ， 啲 鋪 其 實 好 好 生 意 。 」
潘 永 芳 指 銀 行 近 月 對 投 資 者 態 度 放 軟 ： 「 我 之 前 蝕 過 咁 多 ， 佢 哋 應 該 怕 咗 我 ， 早 排 仲 諸 多 挑 剔 ， 但 最 近 仲 主 動 打 嚟 問 我 ， 『 點 呀 ？ 有 無 睇 中 咩 單 位 呀 ？ 』 」
炒 樓 令 她 致 富 ， 不 過 她 卻 揸 二 十 二 萬 元 德 國 車 福 士 ， 符 合 其 師 奶 慳 家 性 格 ： 「 買 嘢 唔 一 定 要 買 名 牌 ， 呢 架 車 夠 平 ， 俾 錢 嗰 時 最 冧 ， 夠 馬 力 但 慳 油 ， 牌 費 保 險 費 都 平 。 買 樓 都 一 樣 ， 最 緊 要 睇 價 錢 。 」 每 次 新 樓 開 售 ， 她 一 定 會 去 參 觀 ， 卻 認 為 現 在 大 部 分 新 樓 開 價 不 合 理 ： 「 嗰 時 開 火 炭 御 龍 山 、 紅 磡 海 濱 南 岸 ， 個 價 咁 貴 ， 我 話 邊 個 買 就 衰 邊 個 。 而 家 好 多 新 樓 都 買 唔 過 ， 我 全 部 都 有 睇 ， 長 實 開 嘅 半 山 壹 號 ， 我 上 埋 山 望 埋 個 全 景 ， 唔 會 買 。 如 果 將 軍 澳 個 領 都 開 價 五 千 真 係 要 三 思 ， 四 千 蚊 可 以 考 慮 ， 三 千 蚊 就 會 排 隊 。 」

10億炒樓皇上皇

2010-8-26 NM
近日最低工資成為熱門話題，勞工界建議時薪最少三十三元，飲食界即回應成事的話，勢必出現結業倒閉潮。

惟經營十多間酒樓的皇上皇老闆謝炳順卻不同意，更慨嘆就算以時薪三十三元也難以聘請雜務員，向記者誇下海口，「你幫我搵五十個返嚟，我即請！」

謝炳順的皇上皇集團，專攻婚宴市場，現時是結婚宴會的龍頭大哥，每年盈利達千萬元計；惟他苦笑是被廚房佬靠害，才「逼上梁山」搞婚宴。他更將經營酒樓所賺的，押注狂買豪宅，結果食正沙士後樓價大反彈，自誇身家高達十億元。謝炳順簡歷

55歲

已婚有一子一女

1974年：李求恩中學畢業，即進入奧美廣告工作

1989年：自己開廣告公司，同期與朋友合資開海霸酒家

1993年：拆夥後，自己開設首間皇上皇

2003年：沙士期間逆市連開3間分店

2010年：至今香港分店數目十六間，另有兩間分店在上海及深圳。

上週五，記者在銅鑼灣皇室堡的帝廷酒家與謝炳順見面，雖然已是中午十二時，但全場只有十多枱客人，十分冷清，謝炳順指這是預計之內，「冇辦法，銅鑼灣四圍係食肆，呢度又十幾樓咁高，所以都預咗，索性早茶都唔開，冷氣都慳番。」

他更笑言每逢六月至八月，旗下酒樓必然蝕錢，「我們主力搞結婚酒席，中國人好少臨近鬼節結婚。」他說時拿起賬簿給記者看，表示格仔若塗上紅色，代表該晚已訂了十圍以上的酒席。記者發現本月的時間表確實人丁單薄，但往後揭卻截然不同，幾乎是滿江紅，其中最厲害的北京道一號分店，整個十一月只有三天沒有酒席，「香港人好緊張擺酒，我哋已經收到二○一二年三月嘅預訂。」

原來，香港平均每年有五萬對情侶註冊結婚，他由此推斷自己是行內龍頭，「唔計有情侶揀旅行結婚，保守估計就當七成人擺酒，即係有三萬五千單婚宴，我哋約佔百分之六，應該算是行內第一。」

年收數千萬酒席訂金

為了吸引新人幫襯，他刻意揼本豪裝，酒樓盡是金碧輝煌，最近還添置了4D擺設，讓新人進場時造出噴雪效果。在新婚情侶經常留言的ESDlife網上討論區，亦有不少人大讚皇上皇，指其收了訂金後，會白紙黑字寫明菜單價錢已定，就算日後來貨價格急升，亦不會轉嫁到客人身上。謝炳順表示這招表面看似對酒樓不利，其實「蝕底極」也有限度，「做酒席平均有七成毛利，就算來貨貴咗，最多咪賺少啲，肯定唔會蝕錢。」

他指賺少一點冇相干，最重要是建立品牌形象，才可令新人放膽訂枱辦喜事，「換轉係你結婚，你都唔敢求其搵間啱啱開嘅酒樓啦。」最重要是愈多新人付訂金，便提供愈多熱錢讓他經營副業，「每圍枱要落訂一千蚊，一年到晚都收到幾千萬現金。」由於今年是盲年，結婚人數相對較少，「○六至○八年生意最好，每年賺到六千萬元，呢兩年競爭大咗，就差少少。」

鍾情九龍塘

他將酒樓賺到的資金，大部分押注狂買物業，例如現時居住的畢架山峰的獨立屋，樓高三層，○七年以六千二百萬元買入，現時市值約八千萬元，「我住慣九龍塘，呢度係區內唯一有屋苑管理嘅獨立屋，又有會所又夠私隱，仲可以居高臨下望到好多地方。」惟他去年才搬進去，現已蠢蠢欲動搬屋；去年他在同一屋苑買了兩個分層單位將之打通，打算日後搬過去，「而家間屋有樓梯，過多兩年老咗，行上行落唔方便，到時可能搬過對面。」

事實上，由九一年已住喇沙利道碧華花園的他，一直對九龍塘物業情有獨鍾，曾經住又一村及新德園等等，故此炒樓亦偏好此區，例如去年底以一億三千萬元買入根德道的獨立屋，今年四月以一億六千多萬賣出，不夠一年已勁賺逾三千萬元，他自稱身家接近十億元：「大部分都係靠炒樓贏返嚟，酒樓賺到嘅錢，始終要靠炒樓發大。」

謝炳順的炒樓作風飄忽，長揸隨時可以變短炒，只要到達心水價便即沽，例如去年他買入觀塘成業街一幢大廈的二樓全層商場，原本打算自己開鋪經營酒樓，設計圖則已經畫好，豈料鋪王鄧成波突然想統一整幢商場的業權，透過經紀向他表示以高出三千二百萬元洽購，他隨即改變初衷割愛，「做酒樓幾耐先賺到三千萬呀？」

外行人搞酒樓

今年五十五歲的他，本業不是酒樓亦非炒樓，原來是一名廣告人。他自從中五畢業後便加入奧美廣告從低做起，其後晉升為媒體策劃，後來自立門戶開廣告公司，並展開其炒樓生涯。當時他住碧華花園，已先後數次摸售這福地，賺了過百萬元作為第一桶金，此後便經常靠快買快賣短炒套利，「嗰時炒樓好好賺，樓價哪有不升之理。」

他的廣告公司負責替稻香及鴻星等酒樓度橋，其中稻香的招牌廣告「一蚊雞」，便是出自其手筆，讓他乘勢近距離學習酒樓運作，接着小試牛刀與幾名朋友合資在白沙灣開了海霸燒鵝，數年後兩公婆在灣仔駱克道開了首間皇上皇酒家獨自發展，「皇上皇以前都係餐廳，不過執咗好耐，我貪順口就攞嚟用。」起初幾年皇上皇專攻午市，其中燒鵝是其招牌菜。

惟他是酒樓門外漢，故創業初期已深知不可與美心及稻香等老手硬撼，「如果我做打邊爐，實唔夠人哋鬥。」他遂想到發展當時仍未有人專做的酒席生意，「以前做酒樓通常係廚房出身，我唔識飲食，實俾廚房佬玩死。所以寧願專攻酒席，貪佢一張菜單走天涯，日日都係做呢幾味，容易管理得多。」

中央採購鮑參翅肚

但道高一尺，魔高一丈，他指廚房仍有「辦法」靠害，例如宴會必備的貴價鮑參翅肚，初期一直由分店大廚直接採購，偏偏買入後卻頻頻失竊，累他損失慘重。受過教訓，他遂將貴價食材收歸中央集體採購，並交由姨仔直接管理，其餘的新鮮蔬菜及肉類，則照舊由廚房大佬發辦。一名曾經在皇上皇當大廚的舊夥計承認，很多廚房中人對謝炳順這套管理有微言，「好似擺酒咁，四十圍酒席，佢只會俾四十罐鮑魚，想攞多兩罐走盞都唔得，依家煌府同彩福都跟風學晒佢。」

由於經營皇上皇初期市道暢旺，他亦憑酒樓賺了不少，遂將盈利作為炒樓彈藥，再狂借八成樓按連環炒樓，其中九六年以一千萬元買入雅典居頂層複式及翌年掃天后雲景道珊瑚閣，更險些令他沒頂。「當年揸咗幾件貨都幾乎要死，好似買咗大圍聚龍居，九百八十萬買入，六百三十萬賣出，中間仲要供樓，真係好辛苦。」他至今仍在寫字樓保存一個雪櫃，用以記下炒燶珊瑚閣的戰績，「九七年揸到九九年，蝕咗接近三百萬，賣咗層樓，只係攞得番呢個雪櫃。」

金融風暴期間，他除了應付手上的樓蟹，還要面對經濟萎縮，少了新人結婚這事實，他惟有狂谷酒樓午市，其中渣打銀行地庫的分店，更是逢午市必爆，「好彩當時我有三間鋪喺中環，生意仲保得住，如果唔係早就死咗。」

儘管當時經濟不景，惟中環午市經營酒樓仍客似雲來，「我哋專做點心，定位比美心平，所以好好生意，我同太太都要捧餐，垃圾亦要幫手執。」當時替他在中環娛樂行分店做點心師傅的，正是贏得米芝蓮一星級的點心專門店添好運老闆麥桂培。麥桂培表示當年除了自己之外，皇上皇尚要請七至八個點心師傅才可應付午市，「真係做到你抖唔到氣，一個中午，可以做到七萬幾蚊生意額。」

雖然酒樓錄有盈利，但若遇上供樓及還錢予供應商一併殺到，謝炳順亦手忙腳亂，曾經欠四百萬元周轉。「嗰時真係好艱難，惟有向浙江第一銀行認衰，承認有批錢回唔到籠，佢哋見我平時都準時還錢，酒樓亦好旺場，所以都通融我。」

自此之後，謝炳順認定浙江第一有恩於他，就算該銀行在○三年被永亨收購，至今仍繼續捧場，「依家我生意大咗，好多銀行都挖我走，我都冇打算離開，就算佢啲息口比其他銀行貴。」

沙士期間狂開分店

為了抖抖氣，他在金融風暴期間，物業一直有出無入，惟直到○二年他見生意漸上軌道，又再搏盡以七百多萬買入加多利山重建的聖佐治大廈，「嗰時自己住响雅典居嘅樓蟹，已經冇咩貨揸手，心諗樓市跌咗咁多，始終都會回升番！」

惟樓市仍未跌夠，翌年更禍不單行來了沙士，香港變成疫埠，好勝心極強的他仍未識死，眼見不少酒樓行家結業，他仍一口氣租了旺角、尖沙咀及中環三個鋪位開分店，「當時真係好大膽，但旺角新世紀廣場呢啲一線鋪位，以往根本輪唔到我。又好似北京道一號招租，偏偏遇上沙士，於是我第一個應承租鋪，有四個幾月免租期，呎租只係廿蚊，照計守落去冇得輸。」

結果這浪真的給他押注成功，沙士過後香港經濟迅速反彈，酒樓生意亦乘勢而回，令他賺了不少，他遂再將賺到的資金，瞓身狂買豪宅及開分店，「當時照樣做八成半按揭，完全冇有怕。」包括在○六年以近三千萬買入白建時道獨立屋，今年初以六千七百萬賣予張堅庭。

推廣環保宴會不食翅

惟搏殺了這麼多年，如今在港開了十多間分店，市場亦難以讓他再急速擴展，他遂學人發財立品，今年起加入世界自然基金做會員，承諾以後每年捐出二十五萬元，又開始推廣環保酒席，鼓勵新人擺酒不食翅，「價單係賺少啲，但盡力而為啦。」

甚至一貫狼死的炒樓作風，亦開始微調，即使利息超平，買樓也不借到盡，部分細價樓更索性一炮過付款，藉此減低風險。惟他依然睇好樓市，就算近日政府連番出招打壓樓市，他也定過抬油，趁機再買豪宅收租，「香港依家利息咁低，最啱買物業保值，加上國內投資移民，豪宅應該繼續有得炒；至於細價樓，可能依家胃口大咗，已經睇唔上眼。」

左手發紅包 右手買土地 陳光標砸三億炒淡水土地

10億炒樓皇上皇