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上市櫃公司財報正式導入國際會計準則（ＩＦＲＳ）實施不到一年時間，金管會日前拋出有意檢討不動產入帳規定和後續評價方式，讓原本交易冷清的資產股突然熱絡起來，包括士紙、新紡、南紡、勤益、黑松、農林、大同、台肥、南港、國泰、新光等坐擁大筆土地的公司，頓時成為市場關注的焦點。 根據ＩＦＲＳ規定，企業對於帳上的不動產，在開始導入時，可選擇成本法或市價法入帳，前者是依照歷史成本，也就是當時的購買價格；後者則是經公正鑑價後，按市價入帳。 擁精華土地 增值空間大然而，過去金管會擔心上市櫃公司經營階層會利用市價法操弄損益和淨值，進而影響股價漲跌，因此對市價法給予很高的限制條件，使得二○一二年ＩＦＲＳ開帳日（轉換日）開始，僅有二十家公司改用市價法重新入帳，且只允許投資性不動產，自用性不動產不在許可範圍內。 而且金管會要求增值部分必須直接算入保留盈餘（不列在損益表），並限制股利分配，至於後續評價則一律採用成本法（即開帳日的入帳金額），和國際上慣用的市價法沒有接軌。 對此，資誠會計師事務所營運長周建宏表示，參考國外先前實施的情況，開帳日選擇成本法的公司還是多於市價法，台灣不是特例，只是後續評價方式台灣走自己的路；而勤業會計師事務所會計師江美艷則認為，過去台灣鑑價環境不成熟，金管會怕經營階層操弄損益，才會「只做一半」，「先求有、再求好」。 如今金管會從善如流，決定完全和國際接軌，讓企業對於投資性不動產後續評價，可以採用市價法，持有大量不動產的上市櫃公司，將可認列增值利益，如果土地持有成本低、時間長，且坐落在精華區，估計每股稅後純益（ＥＰＳ）將大幅增加，尤其是開帳日採用成本法入帳的公司。 據了解，金管會早在第三季就針對所有上市櫃公司進行問卷調查，詢問各財會主管對不動產入帳方式的看法和可能的影響。不過《今周刊》私下了解發現，這些問卷回函多半建議維持「不調整」的意願，顯示財會主管們對於市價法抱持著觀望的態度。 宜有配套 預防股價炒作一位上市製造業會計主管表示，實施市價法有三個「麻煩」，一是出具財報時，每次都要找鑑價單位評估，徒增作業時間；二是倘若土地上面有建築物，重估增值後反而會增加折舊費用；三是萬一土地價值大幅下跌，損益表會受到極大的影響，無法凸顯本業辛苦經營的成果。 這位主管認為，採用市價法評價意願很強且動機不單純的公司有三種，一是借款太多，負債比太高，達不到銀行團對財務結構的要求，透過不動產增值可以改善財務比率；二是準備要上市櫃的公司，用來粉飾財務報表，以拉高承銷價；三是老闆（大股東）想要操弄股價。 而不願具名的市場中實戶則表示，金管會打算接軌國際的想法值得鼓勵，但是就投資角度來看，資產股如果帳上土地都用市價評估，則該有的價值都呈現出來，反而「缺乏想像空間」，主力想要炒作股價的意願就會降低。唯值得慶賀的是，「現在的金管會對股市態度很偏多」。 未來一旦不動產後續評價實施市價法，市場該如何因應？周建宏認為，首先金管會應建立配套措施，防止經營階層炒作股價，而投資人除了關心ＥＰＳ外，還要了解損益表的內涵和結構，尤其是不動產評價方面的財報附註內容。 江美艷則補充表示，投資人過去只看「損益表」的習慣，應轉換到「資產負債表」；從只計較損益的想法，改為重視企業資產和負債品質的觀念。她強調，由於市價法會讓企業獲利明顯波動，因此對短線投機客而言將拉高風險，中長期的投資者則不必太過擔心。 20家已採市價法入帳的公司勤益(1437)、程泰(1583)、大同(2371)、良得電(2462)、國建(2501)、新建(2516)、彰銀(2801)、台壽保(2833)、聯邦銀(2838)、新產(2850)、三商壽(2867)、富邦金(2881)、國泰金(2882)、台新金(2887)、新光金(2888)、三商行(2905)、欣陸(3703)、太欣(5302)、惠光(6508)、中鼎(9933) 坐擁金雞母！ ——投資性不動產淨額占股本100％以上的公司股票代號 公司名稱 投資性不動產 淨額(億元) 股本 (億元) 比率(%) 3252 海 灣 15.16 2.00 757.8 4416 三 圓 30.51 6.00 508.5 1437 勤 益 73.1220.40 358.5 8913 全 銓 15.72 4.97 316.5 2035 唐 榮 104.50 35.00 298.6 2913 農 林 175.43 66.74 262.9 2905 三商行 174.10 68.12 255.6 2362 藍 天 177.16 70.10252.7 5607 遠雄港 37.59 17.00 221.2 2514 龍 邦 122.53 56.32 217.6 5601 台聯櫃15.59 7.20 216.5 5530 龍 巖 75.41 39.91 189.0 1903 士 紙 46.75 26.00 179.8 2420 新 巨 26.59 15.26 174.2 1503 士 電 84.40 52.10 162.0 1419 新 紡 47.5930.00 158.6 1234 黑 松 79.51 53.58 148.4 3051 力 特 46.47 32.53 142.8 5203 訊 連 13.07 9.44 138.5 3703 欣 陸 112.24 84.12 133.4 2923 F-鼎固 222.27 174.03127.7 1315 達 新 27.08 22.00 123.1 註：以上市櫃公司財報為主，未考慮各別不動產買進時間、地段和增值潛力。 資料來源：《台灣經濟新報》（TEJ） 撰文‧張弘昌 | ||||||