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財叔開講 買樓劈價如街市買餸

1 : GS(14)@2016-10-30 17:44:56

2016-10-22 iM

買樓上車是不少香港人的目標,本刊主辦的「實戰樓市深度課程系列」講座,將一連三期節錄部分精華內容。第一炮由《百萬Blogger》專欄作者之一財叔主講。

財叔難得開講,當晚雖然下着傾盤大雨,但現場仍然坐無虛席。40歲已達到財務自由的財叔,在講座中細談他的買樓心得和實戰經驗,更即席傳授現場觀眾買樓劈價3招,直言買樓不需要特別學習,只要運用每天街市買餸的「街頭智慧」,就能成功還得心儀價錢。

財叔向讀者傳授買樓心得之餘,明言「教大家去買樓,並不是想大家去賺錢咁簡單」,希望大家達到財務自由後,生活自在滿足之餘,更可造福社會。同場請來他心目中財務自由典範——深水埗明哥擔任嘉賓,讓更多人了解明哥派飯的心路歷程,鼓勵讀者學習。

周一(17日)由財叔主講的「講樓慈善夜」全場爆滿,讀書不成的財叔,在投資路上卻創出一片天,現時手持約多個住宅、工廈、商舖、車位等,他曾經買入錦英苑、大埔中心等樓盤,之後「一拆二、二拆四」愈買愈多,終達財務自由。

講座甫開始,觀眾有點靜,但經財叔一輪風趣又實用的演解後,與觀眾你來我往,有講有笑。財叔笑言自己曾有外號「廢青樓奴」,直言要達到財務自由的秘訣好簡單,就是先控制好基本生活開支,開支越低,達到財務自由機會越高。

壓縮開支 不怕穿冒牌

奉行「壓縮開支」的財叔,即席親身示範,邀請大家猜猜身上所穿的上衣多少錢?全身衣着總值通常都不超過200元的財叔,身上穿着的是用15元在出口店買來的襯衫,下身則是60元的牛仔褲,腳踏的便裝鞋60元,且聲稱有牌子,但即使是假貨他不介意,「假咪假囉,最重要我不是付出200元去買假貨,60元買的時候就預了是假貨」。財叔同樣將這套邏輯運用在買樓投資上,「去到邊間屋都當『鬼屋』買,若最後不是『鬼屋』,就賺了」。

憑這套「壓縮消費」的理財技巧,財叔走上財務自由之路,生活自在逍遙之餘,亦積極做慈善工作。財叔常說,達到財務自由的意義,在於可以選擇,可以選擇「賺夠唔撈」,也可以選擇追求理想。財叔請來他的「偶像」深水埗明哥講解,為講座帶來另一高潮。

學偶像明哥 回饋社會

明哥多年來在深水埗向無家者及長者派飯,在財叔心目中,明哥才是是超級財務自由的代表,因明哥已毋須再為生活開銷而努力工作,自己不愁兩餐,便主動去關心街坊溫飽。「自從認識明哥之後,我感到慚愧,明哥從不會想如何消費,只是想如何幫人。」

衣着樸素的明哥笑言「做了很多年老闆都仍然是賺不到錢」,他開設的深水埗「北河燒臘飯店」,多年來兩餸一湯都只是賣20多元,又長期義贈飯菜給區內基層人士,難怪明哥曾被網民封為「香港最帥的男人」。

財叔向參與者直言,相信在座每個人生活都過得比明哥好,常聽到不少人認為要搵到錢後才去幫人,「其實唔需要話搵到好多錢,我教大家去買樓,希望將來大家過到自己舒適的生活,財務自由之後,去幫這個社會,這才是我的目標,並唔係想大家去賺錢咁簡單。」

財叔×明哥×iMoney

是次「講樓慈善夜」參加者反應踴躍,現場「北河同行」義工共賣出逾500張飯票,另本刊將按報名人數向明哥購買同等數量飯票,稍後將跟明哥到深水埗派飯,詳情即將公布,密切留意。

樓市FAQ

說過「不會私下答問題」的財叔,今次在講座中幾乎有問必答,令參加者滿載而歸。不少人都紛紛寫紙仔問問題,財叔笑言今次觀眾「人有善心腦袋都比較清醒」,每條問題都是精華,現節錄部分重溫。

■自住好定投資好?

財叔主張不要「人買你又買」,先要搞清楚買樓的目標是自住或投資,自住的用家不用買一個「筍盤」,他舉例,就算單位便宜10萬元,但對住垃圾房,辛苦的都是自己。他指,任何人都預計不到未來樓市升跌,所以最重要是方便自己和住得舒服,不要因看到其他區的潛質就搬。

但投資就不一樣,目標是為賺錢,所以要找一個有機會賺錢的地方,「若今日我說葵涌區(工廈)值得投資,因此大家買入3,000元一呎單位,比起同類盤買貴幾十個巴仙,是沒有意思的」,所以要注意「是買個單位,而不是買個區」,要找一個值得投資的單位更為重要。

但他認為,現時政府推出辣招額外印花稅(SSD)後,買樓已經不再是賺錢的投資,反而市面上有更多的投資工具比買樓出租的回報率更高,更能賺錢。

■何謂買樓好時機?

講座中最多讀者關心的,是何時才是買樓投資的好時機。財叔認為樓市沒有剛性需求,只有租賃才有,因租客才是最有需要的一群,所以租金最能反映現實。當樓價不斷攀高,但租金卻沒有顯著升高,就代表樓價被炒高。

他以數年前的堅尼地城泓都作例,當時西環將興建地鐵,樓價不斷升,甚至比灣仔、北角等有地鐵的地方樓價更高,買家看中將來會發展,所以願意用高價錢買未來,引致樓價飆高。「但租金就可以反映到樓價有沒有支持,升市會比其他升得快,一跌就會跌死」,所以財叔提醒,最重要看租金升幅是否能追到樓價。

財叔提出他悟出的「淨租金回報論」:即扣除管理費後的淨租金收入減利息開支(租金-管理費-利息),差距愈大,就愈值得投資。2002年時他投資第一幢物業時,銀行供款利率2.25厘,管理費僅數百,當時銅鑼灣和灣仔租金回報約10厘,故每個月有近7.75厘回報,「每年就算跌10%,跌到10年後層樓不值錢,租客已經幫手供完層樓,層樓我賺返嚟。」

■資助房屋值得買?

不少人對政府推售的資助房屋持觀望態度,財叔就不建議購買資助房屋。財叔指,除非打算一輩子自住,否則不會考慮買資助房屋,因為買政府資助房屋始終不是自己資產,不可以轉按、加按、套現。財叔曾在專欄以「港人港地」樓盤啟德1號作例,認為買這種房屋等於無折扣居屋,「為甚麼要為了便宜一點,而多了許多限制?最後啟德一號不但沒有便宜到,甚至比附近的譽港灣還要貴,但合約需綁30年,租賣都要政府批,最慘是不知政府懂不懂批,如果屆時政府說未批過這種情況,就會唔知點算。」

他又指,他買樓時的年代不同,因除了買居屋,其他所有房屋都要付三成首期,但若他有得選擇,一定會揀買私樓。加上現在私樓已可做到九成按揭,他找不到理由買資助房屋,並指買資助房屋是「完全無着數」。

■如何揀個好Agent?

要找到「好樓盤」除了自己做足功課外,就要靠地產經紀(Agent)帶路睇樓,所以有個好經紀就事半功倍。財叔如何找到好Agent呢?原來他看中一個地區後,先會找該區五間不同的Agent,每個只睇一層樓,然後一律向他還低三成價,看看Agent反應。「我只會找一個願意嘗試幫買家還價的,因為Agent肯幫你試,才代表有機會成功,若試都不願意試就拒絕客人的,相信該Agent不會為買家成功爭取到最靚價錢。」

財叔說,要令Agent記得你,才能幫助你放盤放得較好,遇到筍盤又會識得找你。他就試過睇樓就只找一棟大廈,並鎖定2、5、8座,讓Agent們一發現該座有盤,都記得有他這個特別客人。

財叔贈劈價3招

財叔向在場人士傳授劈價三招,說到底都是運用「同理心」。財叔叫在場人士想像在羅湖商業城買一對鞋,店主開價300元,大家會劈價多少?現場就有女士大叫30元,引得哄堂大笑。財叔指,劈業主價亦是相樣道理,「但買家又不敢還平業主30萬,常害怕俾人鬧,其實誰會鬧你,要鬧都是鬧Agent」,所以他建議買家還價要開一個比自己心中價更低的價錢,尋找業主的底綫。假如業主叫價300萬元,買家心目中的價錢是270萬元,買家可還價240萬元,這個不合理的低價是用來引導業主再還一口價,「最想聽到業主說『起碼270萬』」,就可從業主的底綫270萬元再調整。財叔笑說,這門還價技巧,主婦每天街市買餸都會用到,是一種「街頭智慧」。

不過財叔又站在業主角度說,他深信「還價即死」,事關當業主心目中想賣300萬元時,他就會開398萬,「我不相信你會還我250萬元,以香港人咁老實,所以係唔係都叫高,只要你還,最怕你唔還,一還就賣!」財叔指他早期賣樓,銀行估價450萬元,他會開550萬元,遇到一個買家肯還價就將盤賣給他。所以財叔提醒,買家覺得值幾多錢,就還幾多。

第二招在舊區買樓比較容易施展,就是帶年幼兒子或年邁母親去睇樓。「臨走的時候埋下伏綫,和兒子說:『雖然喜歡,但爸爸不夠錢,爸爸會努力賺錢,買個大單位。」之後靠Agent向業主爭取,「若業主或agent覺得後生仔有誠意,願意劈價。兒子唔得閒,母親就可以頂上,孝實感動天,呢招通常都可行。」笑得在場觀眾人仰馬翻。

第三招是劈價也要有「同理心」,「若業主在30年前用20萬買入,你還價240萬,業主亦可能接受;相反,業主以高於300萬元買入的話,劈價就幾乎沒可能。」所以買樓前要做足資料搜集,先打聽好業主是何時用甚麼價錢買入,才可以制定劈價策略。
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