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巴菲特@如何投資垃圾債券

From http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f367801009lcz.html

摘自 2003年巴菲特致股東信 在股票投資方面,我們依舊沒有什麼動作,查理跟我對於Berkshire目前主要的持股部位越來越感到滿意,一方面由於被投資公司的盈餘逐漸增加,同 時間其股價反而下滑,不過現在我們還是無意增加持股部位,雖然這些公司的前景都相當不錯,但截至目前為止,我們還是不認為他們的股價有受到低估的可能。 我們認為,這種看法也適用於一般的股市,儘管股市連續三年下跌,相對大大增加了投資股票的吸引力,但我們還是很難找到真正能夠引起我們興趣的投資標的,這可謂是先前網路泡沫所遺留下來的後遺症,而很不幸的,狂歡之後所帶來的宿醉截至目前而止仍然尚未完全消退。 查理跟我現在對於股票退避三宿的態度,並非天生如此,事實上,我們非常喜歡投資股票,我是說如果可以以合理的價格進行的話,在我個人61年的投資生涯 中,大約有50個年頭以上,都有這樣的機會出現,我想以後也還會有相當多類似的機會,只不過,除非是我們發現至少可以獲得稅前10%報酬的機率相當高時, (在扣除企業所得稅後,淨得6.5%到7%的報酬),否則我們寧可在旁觀望,雖然必須忍受短期閒置資金不到1%的稅後報酬,但成功的投資本來就必須要有耐 性。 所幸,去年我們得以將部份資金運用在一些不錯的垃圾債券及債權投資之上,至去年底我們在這方面的累計投資金額增加了6倍,達到83億美元之譜。 投資垃圾債券跟投資股票在許多方面相當雷同,兩者都需要評估價格與價值比,並在成千上萬個標的中挑選出少數風險/報酬比率最佳者,當然兩者在原則上也 有許多明顯的不同,在投資股票時,我們預期每一筆投資都會成功,因為我們已將資金鎖定在少數幾家財務穩健、具備競爭優勢並由才幹誠信兼具的經理人所經營的 公司身上,如果我們以合理的價格買進這類公司時,損失發生的機率通常非常小,確實在我們經營Berkshire 的38年當中(扣除通用再保與GEICO的投資),投資獲利的個案比起投資虧損的比例約為100比1。 但在投資垃圾債券時,我們面對的企業體質就比較差了,這些公司通常都背負大筆的負債,同時所處產業的投資報酬率都相當低,此外管理當局的素質有時也有 問題,其利益有時甚至與債權人相衝突,因此我們預期這類投資難免會出現虧損,所幸到目前為止,我們在這部份的投資績效還算相當不錯。
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雷曼債券掛羊頭賣狗肉

2008-09-25  NExtmagazine


雷曼兄弟破產,除了其發行的窩輪頓成廢紙外,影響最大的,要算其不斷加碼推售的迷你債券。

根據證監會資料,雷曼的迷你債券在港銷售額高達一百四十億元,不少受害人都誤以為迷你債券穩陣,完全不知跌入糖衣陷阱,買了其實是次按原兇的抵押債務證券(CDO)。

刻下雷曼爆煲,投資者才如夢初醒,始知自己的積蓄血本無歸,因此齊聲抗議銷售手法不盡不實。

本週日,逾五百名買了雷曼產品的苦主,遊行到政府總部,高呼「以為穩陣,其實搵笨」,聲淚俱下控訴銀行職員隱瞞風險,害他們誤踩地雷,半生積蓄付諸流水。

這群苦主之中,有無業師奶,有退休長者,不約而同以為迷你債券息率只較銀行定存高一、兩釐,甚為穩陣,不料雷曼申請破產,血本無歸。

年 逾五十的阿明,勞碌一生儲落的六百萬元,今次一鋪清袋,「以前後生就話可以從頭來過,而家年紀大咗,捱唔到幾耐啦,都唔知點算。」拿着只得一頁紙的迷你債 券廣告,他激動得雙手不停抖震:「我買迷你債券嗰陣,次按都爆咗煲啦,點解銀行仲推銷雷曼嘅產品?如果我知道呢隻債券同美國任何公司有關,一定唔會買!」 想起打拼多年的血汗錢分分鐘得個桔,他欲哭無淚。

阿明早年靠做裝修賺了第一桶金,九六年紅籌股大熱,學人投身股海,將手上的六十萬元炒至二百萬元。「當時我勇字當頭,炒股票搵到錢,我直頭工都唔返,仲成日同老婆去旅行歎世界!」惟翌年金融風暴殺到,阿明連本帶利嘔突,更要賣樓套現,才能為三名子女繳交學費。

半生積蓄付諸東流

經此一役,阿明變得腳踏實地,與太太在美孚新邨賣菜維生,多年來不論晴天陰天,甚至沙士時期都堅持開檔搵銀。他又睇書認真學習股票投資,只買實力優質股。直至○六年底,恒指攀升至一萬九千點,他為穩陣起見,決定從股市套現六百萬元,然後到銀行做一年定存,年利率四點八釐。

去 年底,跟他菜檔有生意來往的中銀,游說他用到期的存款,先後買入兩款名為「奪魁」及「奪金」的迷你債券,賣點是與滙豐、太古及和黃等大藍籌掛鈎,只要這些 公司沒破產,或出現拒絕還債等信貸事件,每年可收六釐息。「我見息口唔錯,掛嘅又係大公司,咪拍板囉!我仲叫個妹買咗廿萬添!銀行職員根本冇提過隻債券同 雷曼有關,我又唔識睇英文,點知就出事!」

當日雷曼宣布破產,他以為事不關己,還大安主義去飲茶,「點知阿妹打來,話我哋買落嘅債券由雷曼做擔保,我真係嚇到呆咗!」原本打算靠這六百萬老本退休的他嘆道:「諗住買債券穩陣收息,勢估唔到都中招!」

糖衣陷阱

事實上,這些名為「債券」的產品,並非像企業債券般只牽涉發債公司和投資者,而是包含信貸掛鈎公司、擔保公司及發行人,背後更涉及衍生工具及掉期風險,投資者根本不易理解。

而 最危險之處,是這些迷你債券的抵押品,乃抵押債務證券(Collateralized Debt Obligation,簡稱CDO),亦即今次引發全球信貸危機的元兇之一。CDO結構複雜,即使擁有AAA評級的優質信貸評級,實質可能包含次按等劣質 資產,儼如糖衣陷阱。如今美國樓市低迷,CDO大幅貶值,偏偏迷你債券因雷曼倒閉而要提早贖回,因而要在淡市以賤價沽出作為抵押品的CDO,導致投資者分 分鐘蝕掉全數本金。

雷曼於○三年率先推出「迷你債券系列」,一味標榜與大藍籌掛鈎,大額認購又送超市現金券、數碼相機等,故甚受歡迎。銀行銷售員亦以產品穩陣收息做賣點,一般散戶以為自己買了入場費較低的傳統債券,豈料是運作複雜的結構性產品。

尚有二百億計時炸彈

根據證監會的資料,本港現在約有三百六十億元類似雷曼迷你債券的產品,其中雷曼發行的佔了四成;換言之尚有二百多億元這類計時炸彈在市面隨時引爆,其中更有部分產品,與近期問題纏身的高盛及大摩信貸掛鈎。

今 次雷曼出事,之所以造成普羅大眾有龐大損失,罪魁禍首是推銷時不擇手段,隱瞞風險的中介人。有銀行職員表示,成功銷售迷你債券等產品,銀行可獲百分之一的 佣金,因此落力鼓吹客人購買,「最衰係上頭大石責死蟹,話呢啲產品好啱散戶投資,但老實講連我哋都係一知半解,去到依家先知係同掉期有關,試問又點同客人 解釋。」

事實上,金融產品越來越複雜,投資者根本難以明白遊戲規則,一名資深業界人士表示,這情況比Accumulator更毒,受害人數 更廣,皆因銷售員會以散戶見慣的金融術語來混淆視聽,「好似今次迷你債券,被人搏懵扮債券賣;之前嘅掛鈎存款證,又被無良sales統稱為存款證,令到啲 投資者以為好隱陣。其實監管機構應禁止佢哋用呢啲名,以防掛羊頭,賣狗肉。」而證監會及金管局亦明言,會調查中介人的銷售手法,有否存心誤導投資者。

拆解迷你債券

一般而言,投資銀行手持大藍籌的權益,遂發行迷你債券來對沖,將風險轉嫁予投資者。其玩法簡略如下:

1. 投資銀行成立空殼公司,擔當迷你債券的發行人。

2. 發行人向投資者出售迷你債券,指會與大藍籌掛鈎,其實將所得資金,全數買入CDO作抵押品。而這些CDO的派息條款,與迷你債券的條款相約。表面看,發行人沒任何着數。

3. 若大藍籌相安無事,投資者可安心收息,並於到期時取回本金。

4. 如果大藍籌爆煲,發行人會賣出CDO,作為投行的賠償,餘額才退還給投資者。換言之,投行是與投資者對賭;假若投行倒閉,投資者只能取回變賣這批CDO後的金錢。

友邦客戶謀定而後動

AIG出現危機,令其子公司友邦保險亦難獨善其身,顧客人人自危,兩日內已有二千宗退保發生。

儘 管港府揚言會保障友邦客戶,並禁止其資產轉移,但中大財務學系副教授蘇偉文坦言,「保險公司嘅投資非常神秘,只有投資部先知道買乜。」惟可以確定,就算保 障不變,保單的紅利亦會大減。而本刊獲友邦(百慕達)在截稿前回覆,現時有少於百分之二的總資產,投資在次按相關項目內。

現時友邦的儲蓄壽 險客戶,可謂進退兩難,若繼續投保,除擔驚受怕外,回報隨時近乎零,保單更有可能變孤兒單,皆因不少友邦的保險經紀已萌去意,有經紀說:「大家都預期未來 好難開單。」安泰人壽首席區域總監李悅富亦說:「以前叫友邦啲經紀過嚟做,本來十五十六未必肯嘅,依家都決定過檔。」

但若把保單轉去其他公司的話,之前所供的款項卻難以全數取回,保障亦可能大減,蘇偉文說:「因為你之前買落,後來你有病,佢都會繼續保你,但如果你依家斷單,轉去其他公司,佢計你保費時會計埋個病,亦都未必保你。」

但有保險公司的分區經理認為有轉機,「本來客人轉保過嚟肯定有損失,但由於今次人數應該好多,所以公司都研究緊會唔會特別處理。」因此保險公司有可能為搶客,不惜讓投保人以原有條款過檔,情願蝕頭賺尾,換言之大家最好睇清楚才決定。
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恒生炒債券闖禍

2008-10-09 NextMAgazine


上週四,恒生銀行傳出持有華盛頓互惠銀行債券,短短三個交易日,股價暴跌超過一成八,市值蒸發近五百億元。

股票被洗倉,恒生卻反常地採取鴕鳥政策,堅拒透露相關債券數額,拆彈不成,更加深市場疑慮,手上持有一千八百億元債券,亦再次成為市場焦點。次按免疫神話破滅,過往狂炒債券賺錢的恒生,終炒出個禍來。

本 週一,恒生股價隨大市再急挫逾百分之五,至一百一十八元,創一年新低。事件曝光後,恒生承認需為持有的華互銀行債券作出撥備,但至今仍拒絕透露具體金額。 相反,早前雷曼破產,東亞銀行即自揭間接持有四億多元雷曼債券,而華互倒閉後,大新銀行亦公開披露要為手上華互債券,撥備三億六千萬。是次恒生採取「緘 默」策略,惹起廣泛非議。

原希望「大事化小」的恒生,一再迴避,反予人「此地無銀」之感。事實上,華互債券只是冰山一角,根據○八年中期報 告,恒生的債券投資高達一千八百二十億元,佔總資產超過兩成四,是股東資金的三點三倍。「而家已經揸少咗,早前美國兩房爆煲後,恒生賣走咗手上兩房債券, 但歐美係金融海嘯重災區,恒生買咁多歐美金融機構債券,點可能冇事?」業內人士透露。

狂炒債券如賭博

恒生向為零售銀行界的「債券大戶」,債券投資年年攀升,五年間,由不足一千億,狂颷至○七年的二千四百億元,連續四年佔總資產比率超過三成。

資 本市場界人士表示,銀行炒債券的習慣,可追溯至九十年代初,金管局向本地銀行推售外匯基金票據,但回報偏低。「好多銀行都諗,咁不如買債券啦,一來年息較 高,二來年期一般在三年以上,可以坐喺度收息。仲有,債券有價有市,算是流動資產,可隨時在市場買賣套現。但轉手方便,亦變相助長炒風。」

其實,早於○三年底,本刊曾報導本地銀行不務正業,透過財資部門,即俗稱的「炒房」,用客戶存款做賭本,狂炒債券,恒生更是當中表表者。

○ 三年經濟低迷時,銀行本業盈利甚至現負增長,恒生為完成前滙控主席龐約翰的指令,令回報五年翻一番,便買入大量債券,令數額暴增至千億元。當時的恒生副董 事長鄭海泉還強調其債券揸到尾(held to maturity),就相安無事。及後,銀行加息,債券價格急跌,恒生○三年度債券的收益比率較○二年減少百分之零點七四,全年純利亦下跌百分之三點八。 ○四年中,鄭海泉的愛將,恒生「炒房」揸弗人陳佩君,更突然「起身」辭職。滙豐乘機對恒生管理層進行大換血,由滙豐環球資本市場董事張泰強,出掌恒生財資 部,進一步「去恒生化」。

冇王管釀爆煲

翻開恒生賬目,今年上半年,財資部門的收益,接近二十億,佔總盈利逾一成九,甚至高於 來自商業銀行的收入。有恒生管理層透露,位於總部的財資部,人數不足一百人,是公司的「神秘部門」,直接向董事局匯報。「佢哋嘅人全部都喺外面請,從來唔 會喺內部調升。今次,我覺得係非戰之罪,以前CDO(債務抵押債券)都係AAA級啦,所以基本上買親都中,睇吓係咪爆正你買嗰間。」

現時, 銀行買債券可以說是「冇王管」。根據香港《銀行業條例》,銀行貸款總額,以及投資股票的金額,俱不得超過註冊資本的兩成半,但對於購買債券,卻沒有限制。 「一般人以為債券風險較低,其實債券價格一樣可升可跌。」業內人士表示。金融海嘯吹襲下,債券市場的交易亦跌入谷底。「最近債市可以話接近癱瘓,有價冇 市,坐咗一日可以一單交易都做唔到。」有跨國大行債券部門的員工大吐苦水。事實上,中期業績報告顯示,今年上半年,恒生的債券組合,已錄得十六億元的減值 虧損。

恒生一廂情願,認定對銀行不會構成重大影響的華互債券問題,已令集團市值蒸發掉近兩成,股價持續捱打,相信要待現時正在俄羅斯及歐洲 旅遊的副董事長柯清輝返港解畫。現時,持有六成四股權的大股東滙豐,與恒生在業務上有不少重疊,今後滙豐若將恒生放盤,亦難再「吊高來賣」。千億債券隨時 爆煲,恒生、滙豐齊齊變輸家。
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中環在線:債券大王「股神孖Q兼備」 李華華

2008-11-07  AppleDaily

經 濟不景氣蔓延全球,企業揸fit人要殺出重圍,單靠IQ(智力商數)、EQ(情緒智商)同AQ(逆境商數)已經唔多夠,債券大王格羅斯近日發表最新投資展 望時提到,企業頭頭要喺金融海嘯中突圍而出,最重要係有CQ──唔係Creative Quotient(創意商數),而係Common Sense Quotient(常識商數)。

常識商數幫你突圍

格羅斯自問都係叻仔,但喺佢心目中,事業上嘅成功唔係因為IQ過人,最緊要 係有CQ。佢解釋CQ唔單止幫助吸收資訊,更重要係可以幫人分析,抱懷疑態度去認識呢個世界。有CQ嘅人會問:「究竟呢件事係咪make sense?」如果唔係,「有乜嘢要改?幾時改?」格羅斯識英雄重英雄,佢讚股神畢菲特同時兼備IQ同CQ,股神名句「潮水退後,才知道誰在裸泳」,就充 份反映佢呢兩Q嘅功力。當海水仍然高漲,全世界陶醉喺永無休止嘅夏日時,醒目嘅投資者都要小心準備、着好泳衣,唔好輕言裸泳。
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債券比股票佳? 王雅媛



2008-12-03  HKHeadline   

近日跟於投行工作的朋友聚餐,因為他知道我對合生創展(754)有興趣,所以他建議我於二手市場,買入合生創展的可換股債券。此債券為一○年初到期,面值已經跌到只有三十五元左右。當債券到期時,債券持有人將可拿回一百零六元,即是一年半後,回報約三倍,非常吸引;股票方面,合生創展現在股價三元五角,其每股資產淨值為十五元左右。若有一天,若其股價最多升回至每股資產淨值水平,回報亦可達四倍。

此可換股債券和股票有甚麼不同?第一,買債券有時間框架,比買股票少了一個不確定性;第二,「大吉利是」說句,如果公司真的是要倒閉,於清盤次序中,債券持有人位置比股東為好。不過,現在有一個技術上的問題,便是於投行買債券有其最低消費。

之前寫了一篇文章,關於買入恒生H股指數(2828)作為長線投資,有朋友問究竟長線是多久?其實於同每一個市場,長線投資的時間框架都會不同。在香港,經濟體系易受外在因素影響,故找可以長線投資十年或二十年的香港股票是非常難的。


長線投資非易事

另外,現實中很多公司的成功都是因為它們所處的行業,正在經歷上升周期而已。Victoria近日發現一個現象,在深圳東門的一條街上,竟有六家以上,樣貌非常相似售賣運動服的公司。這種情況非常接近我剛才說的,因為這幾年整個運動服務板塊都非常好景,令到一些可能本身不是經營太好的公司,都可以連環賺錢,但其實沒有察覺到原來行業景氣一轉,陪跑的隨時可以出局。王雅媛為持牌人士,並沒有持有以上股票。
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中環在線:耶魯輸股票轉買債券 李華華


2009-01-02  AppleDaily


 

環 球金融海嘯,唔單止專業嘅機構投資者同埋散戶焦頭爛額,就連一級學府嘅投資都幾乎凍過水。耶魯大學眼見過去短短半年,大學基金就蝕咗60億美金(相當於 468億港銀),投資主管David Swensen隨即變陣,打算增持債券,抵抗金融海嘯嘅威力。

Swensen透露,舊年6月底,耶魯大學基金值229億美金(約1786.2億港銀),對 比85年只有10億美金(78億港銀)嘅規模,賺咗足足廿倍有多;不過到咗舊年9月,金融海嘯一撲過嚟,就蒸發咗幾十億美金,舊年底跌到淨番170億美金 (1326億港銀)。買股票蝕到七彩,Swensen決定把握良機,未來轉投債券懷抱,仲話由銀行貸款到投資級別嘅債券,以至較投資級別次一級嘅債券,估 值都非常便宜,係難得一見嘅入市良機咁話。希望佢冇睇錯市啦。
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回购4亿美元债券 绿城中国面临生死一周


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http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/hkstocknews/20090428/04096156850.shtml


  标普表示:“一旦债券持有人宣布违约,绿城中国(3.77,-0.36,-8.72%)的流动性将承受巨大压力。”这可能导致一个严重的结果,就是绿城中国的资产被清算。

  从今天开始,绿城中国将进入“生死一周”。根据本月21日绿城中国发布的公告,纽约时间5月4日下午5点,将是一笔4亿美元票据持有者提前契约拟定修改和弃权的同意截止日的最后期限。

  如果在这一天,绿城中国不能以8.5折的价格回购上述高息债券,那么,高息债券承销机构及持有其债券总金额25%以上的债权人有可能要求绿城中国提前赎回债券。为了使收购能获得成功,绿城中国于昨日将2008年度的业绩作为收购要约和征求同意声明的一部分。

  上述事件可能导致一个严重的结果,就是绿城中国的资产被清算。绿城中国目前的资产负债率高达140%。

  债务偿还能力遭质疑

  上述高息票据提前回赎事件的诱因,是绿城本月15日公告的信托计划。根据公告,绿城中国旗下的绿城房地产与中海信托股份有限公司订立了信托协议,成立中海绿城1号房地产投资基金,计划融资9.92亿元至19.83亿元。

  信托主要用于绿城旗下杭州蓝色钱江及无锡太湖新城项目的开发。协议规定信托将于出售完成时向海企绿城及无锡绿城分别提供12.5亿元及4.37 亿元贷款,海企绿城将此笔贷款支持蓝色钱江项目第一期发展建设费用,而无锡绿城则将这笔贷款用于无锡太湖新城项目第一期的发展支出。

  协议规定,该信托贷款年利率高达14%,且绿城中国各方若发生重大不利事件,将1元代价向信托人出售其抵押的杭州项目公司和无锡项目公司的所有 剩余权益。而若绿城履行这一信托计划,则意味着将违背绿城2006年发行高息债券合约,关于项目公司债务不得超过总负债15%的规定。

  按照高息票据合约,在违约的情况下,高息债券承销机构及持有其债券总金额25%以上的债权人均可要求绿城中国提前赎回债券。在2009年11月8日前,绿城中国许诺的赎回价格为债券总金额的109%。

  同时,公司在昨天公布的2008年业绩,让投资者进一步担心绿城的债务偿还能力。根据上述业绩,绿城中国目前的资产负债率高达140%。公司 2008年末的现金额为17.18亿元,而其总借贷高达161.18亿元。而绿城中国的首席财务官林战介绍,截至3月底的物业销售款以及新增物业贷款只有 44亿元。

  不被看好的债券回购计划

  根据公告,绿城中国开出的回购价格仅仅只有债券总金额8.5折。正是这一举动,使得绿城中国的本次收购计划不被外界看好。标准普尔认为,此次拟 定的收购要约并不构成大幅折让置换,因为有关债券回购条款似乎并不是强制性的;公司近期的销售表现和融资渠道足以支持此次收购要约。债券持有人有权在接受 对契约的拟定修改和弃权的同时拒绝该回购要约。

  标准普尔信用分析师李国宜说:“一旦债券持有人宣布违约,公司的流动性将承受巨大压力,并导致我们将其评级下调数级。此次列入负面信用观察名单还反映了无法确定公司是否已经违反其他债务契约的规定。”

  而在公布高息票据回购计划的同时,绿城中国也暴露出公司财务疲弱的事实。标准普尔认为,绿城中国流动性状况存在不确定性,并可能进一步削弱。而在公司近期重组资产和进行信托贷款融资后,其财务状况存在不确定性。

  绿城负债大幅增加

  事实上,绿城的资金链问题,早在2008年底便已埋下了“伏笔”。

  在4月21日的公告中,绿城中国承认曾大量向银行借款。昨日披露的2008年年报确认了上述事实。年报显示,绿城一年到期的短期负债,从年初的 24.36亿元,激增至38.68亿元。而一年以上的长期贷款,更是从年初的43.68亿元,激增至73.85亿元。此外,绿城还有高达27.01亿元的 高息收益债券。大量的借款导致绿城去年高额的融资成本,由2007年的7.32亿元,猛增至13.86亿元。

  若干房地产项目延误完成,为解决建设资金、开发成本及营运资金需求,是绿城大量借债的原因。

  年报显示,绿城发展中的物业已由年初的110.95亿元,猛增至232.50亿元。大量发展中的物业,还导致了行政费用的激增。根据年报,销售 行政及人员开支在去年总共增加了2.47亿元,达到了7.37亿元。绿城认为,这与旗下房地产项目数量大幅增加以及人才储备增加有关。

  “小阳春”成绩不佳

  而与此同时,绿城的销售额却没有取得大幅度的增加,去年的销售额是152亿元,和2007年持平。根据年报,绿城承认大概有20多万平方米的已竣工物业未能售出。而今年一季度,虽然大部分房地产公司都认为是“小阳春”,但绿城中国却认为销售依然疲弱。

  据中原地产研究中心分析师许萌介绍,绿城中国一季度的销售情况并不好。除了3月份销售面积达到17万平方米外,其他两个月的销售情况都一般。而根据统计,截止3月底绿城中国仍然有108万平方米的存量新房未能销售。

  许萌表示,这与绿城开发的项目多为高端住宅有关。她表示,一季度的楼市小阳春,主要销售的是中低档住宅。而绿城开发的住宅档次相对较高,购房者数量因此比较少。

  事实上,虽然绿城中国一直不愿意主动降价,但在2008年开发商集体降价的大趋势下,也无法改变大的趋势,年报显示,2008年的销售价格已由8725元/平方米,下跌至7407元/平方米,销售毛利率也由36.1%下降至27.8%。

  有鉴于此,绿城事实上已经无法向其他开发商那样利用常规的价格武器,来解决目前的资金困境。对于绿城而言,真正要解决公司资金危机的,还是国内高端住宅市场的启动。而高端市场何时能回暖仍是未知数。

  而对于即将到来的回购票据危机,绿城方面的回应是不予置评。
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13亿债券资金二次发力 盛高置地百亿目标定5年


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-7-23/HTML_0GS3VG5GYYF4.html


盛高置地(0337.HK)近日披露了上半年的业绩快报,截至6月底上半年合约销售面积13.89万平方米,合约销售金额11.3亿元;下半年可供 销售面积30.98万平方米,全年销售面积合共80万平方米。7月7日,盛高置地以约2.75亿元,通过挂牌方式取得山西省太原市小店区住宅地块的土地使 用权。

盛高置地旗下全年可售物业总额可达80亿元(据介绍,旗下物业平均售价为1万元/平方米左右),盛高置地集团行政总裁谢世东接受本报记者专访时却保守预计,全年销售目标为30亿元。

香 港上市近3年的盛高置地,走的是低负债率下不断提高有限资金使用效率的相对保守策略。公开资料显示,2008年底,盛高置地净负债比率为47%,在同业中 处于较低水平。该公司近期发展的主要资金,是一笔2007年发行为期约6年的可换股债券所融的约13亿元,总计不足30亿元。

得益于现金流 进一步充实,盛高置地于2009年上半年进行一连串的股份回购行动,以减轻未来还债压力。截至2009年6月底,集团已发行10.25亿股,未偿付可换股 债券价值8.896亿元。2月25日,盛高置地宣布以平均价0.516元回购总值5400万元未到期可换股债券;4月底再次向可换股债券持有人购回总值 1.144亿元的未到期可换股债券。

对于未来风险的控制,还体现在公司对长期经营性物业的持有比例上。在颇受关注的上海“外滩源”项目,盛高置地半岛酒店将在今年10月中旬左右试营业,这将是“外滩源”中第一个亮相的核心项目。

“ 国内许多住宅开发商,都在逐步提高持有物业的比例,也有部分企业将个别整体项目转售为租,作为酒店式公寓经营,为公司的长期发展做准备。”日前,在第一太 平戴维斯中国区新品牌“第一太平戴维斯酒店式服务”成立仪式上,第一太平戴维斯上海市公司董事长刘德杨指出,不同公司出于资金调整要求不同,应该遵循不同 的比例上限。

“目前,经营性物业占公司资产比例约10%,为避免过多资金沉淀和控制负债率、维持现金流,公司把这一比例上限定在30%。”谢世东透露。
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建业地产发行7.65亿港元可换股债券


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每经记者  李凌霞

        在登陆香港联交所上市一年多以后,河南地产开发商建业地产(00832,HK)终于启动了其上市后的最大规模融资。建业地产昨日宣布,将以发行可换股债券的形式,共融资7.65亿港元,以进行增加土地储备等扩张动作。

方源资本注资6.87亿港元

        建业地产昨日上午停牌,午间公司发布公告宣布,公司已经与相关方面签订协议,据此,建业地产将发行本金总额为7.65亿港元的可换股债券。

        据 了解,此次建业地产发行的这批换股债为期5年,年利率4.9%,初步行使价为每股3.1港元。该价格较建业地产停牌前收市价每股2.39元溢价了 29.7%。若所有可换股债券悉数兑换后,将转换为246774193股公司股份,占建业地产目前已发行股本的约12.34%以及经扩大后股本 10.98%。

        扣除相关费用后,此次发债所得款项净额约为7.62亿港元。建业地产表示,此次融资所得公司将用作收购少数股东权益、购买土地储备以及一般营运资金。

        值得关注的是,此次建业地产发行的这总计7.65亿港元的债券中,有绝大部分是由方源资本的全资附属公司FVGreenAlphaII认购的,认购总额约为6.87亿港元,而另外的7800万港元则是由WestHill认购。

        据了解,方源资本创立于2007年12月,投资方包括多家国际知名机构投资人,如加拿大国家退休基金、安大略教师退休基金、新加坡淡马锡控股等。去年11月方源资本成立了10亿美元的基金,正式启动了其在中国的投资业务。

利好刺激股价大涨8.787%

        在宣布上述融资计划的同时,建业地产还对该公司的现状进行了通报。

        公 司表示,全球金融危机对河南房地产市场造成了不利的影响,鉴于市场低迷,所以公司之前采取审慎的决策,推迟了若干项目的推出及竣工时间。另外,在市场低迷 的情况下,公司在今年的商业物业收入贡献比例下降,这也影响到公司的利润率。基于这些原因,建业地产认为今年上半年的业绩以及全年的业绩均将较2008年 同期有一定程度的下滑。

        建业地产董事会预计,今年上半年及今年全年公司将交付的总建筑面积将分别约为16.6万平方米及 80万平方米。按全年基准计算的话,董事会预计今年的每平方米平均售价将介于3700元人民币至3900元人民币之间,这较2008年的平均售价4151 元有所降低。

        此外,今年上半年建业地产订立的销售合同总值约为13.4亿元人民币,同比下滑了7.5%,因此,公司将今年全年的销售合同总值目标修订为30亿元人民币。

        建业地产表示,今年公司的利润下滑只是暂时性的,未来集团的发展重点仍将为住宅项目。

        尽管业绩可能出现大幅下滑,但是在融资利好的影响下,昨日午后复牌的建业地产估价还是受到支撑,全天涨幅高达8.787%,报收2.6港元。

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福邦控股(1041)可換股債券認購人之謎


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